Glosario
Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API).Profesional titulado que actúa como intermediario en una transacción inmobiliaria y que normalmente cobra como contraprestación, un porcentaje sobre el precio de la misma (comisión).
Amortización. Pago total o parcial que se realiza para la devolución de un préstamo.
Amortización anticipada. Capital de un préstamo que se devuelve antes de las fechas pactadas inicialmente. Puede ser total o parcial. Normalmente, se suele cobrar un porcentaje sobre la cantidad amortizada anticipadamente para compensar el quebranto financiero que supone la alteración del calendario de amortización pactado. En el caso de los préstamos a tipo variable éste porcentaje puede ser como máximo del 1%.
Arbitrio municipal de plusvalía. Antigua denominación del Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos.
Arras. Cantidad de dinero que supone una parte del precio total de la vivienda y que se confía al vendedor como garantía de que el comprador cerrará la operación en un plazo determinado.
Si después de este plazo el comprador desiste, pierde la suma entregada. En cambio, si el vendedor no respeta el plazo pactado y vende la vivienda a otra persona, tendrá que devolver el doble de esta cantidad a la persona que remitió las arras. Si la operación se cierra, las arras son consideradas como un pago a cuenta.
Avalista. Persona que interviene como garante en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda o a sus intereses.
Cancelación anticipada. Se entiende por tal la anticipación de las cantidades pactadas en concepto de amortización de un préstamo. Puede ser total o parcial. Se suele cobrar un porcentaje sobre la cantidad anticipada, para compensar el quebranto financiero que supone la alteración del calendario de amortización pactado. En el caso de los préstamos a tipo de interés variable el porcentaje máximo legal es el 1%.
Cancelación registral. Eliminación en el Registro de la Propiedad de la Inscripción de la carga que figura sobre una finca. Puede ocurrir que un préstamo hipotecario esté totalmente pagado, pero que sin embargo, la hipoteca figure aún en el Registro. Para que desaparezca esa hipoteca tiene que firmarse una escritura de cancelación ante notario y con posterioridad ser inscrita en el Registro, anulando la carga a la que hace referencia.
Capital. Importe nominal del préstamo hipotecario. Total de la deuda pendiente, sin incluir los intereses.
Carencia. Periodo dentro de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital.
Cargas. Limitaciones al dominio de una finca. Constan en documento público y se inscriben en el Registro de Propiedad. Son algunos ejemplos: las hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias, etc.
No todas suponen derechos económicos y son cancelables con la extinción del derecho que representan.
Certificado registral. Documento legitimado y expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la situación de cargas respecto a una finca.
Comisión de apertura. Importe que se paga al formalizar un préstamo, en contraprestación a los gastos administrativos, informáticos y de gestión que conlleva su apertura. Se paga por una sola vez y suele ser un porcentaje sobre el capital prestado.
Cuota. Cada uno de los pagos periódicos que se realizan para la devolución de un préstamo y que comprende parte de capital y parte de intereses.
Diferencial. Porcentaje que se suma al valor del índice de referencia, en el momento de la revisión del tipo de interés, en los préstamos contratados a tipo variable o mixto.
División horizontal. Acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Documento privado. Respecto a un acto jurídico, mercantil, administrativo, etc. Es aquel que recoge la voluntad de quien lo otorga. Por ej. : si es una compraventa, recoge la voluntad de las partes en transmitir la propiedad de una finca.
Documento público. Lo mismo que el anterior, pero autorizado por un Notario, lo que le faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Se conoce comúnmente como escritura, y algunas de las más frecuentes son: hipoteca, compraventa, obra nueva, división horizontal, etc.
Escritura. Documento público firmado y autorizado por un Notario que da fe de su contenido y que lo faculta para ser inscrito en el Registro.
Euribor. Indice de referencia oficial . Se define como la media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre las 64 entidades financieras con mayor nivel de negocio.
Folleto informativo: La O.M. de 5/5/94 sobre la transparencia de los préstamos hipotecarios y la Circular 5/94 del Banco de España que la desarrolla, establece que las Entidades de Crédito tendrán a disposición de sus clientes folletos informativos que incluyan con carácter orientativo las características financieras y de otra índole de los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda.
Gestoría. Sociedad que se encarga de la tramitación de las escrituras de compraventa y préstamo hipotecario hasta su perfecta Inscripción en el Registro de la Propiedad. Los honorarios que cobra la gestoría por este servicio son deducibles en la declaración de renta.
Hipoteca: Derecho real que se constituye en garantía del cumplimiento de unas obligaciones contraídas con un tercero (préstamos, letras). Junto al pago del principal, garantiza el cobro de los intereses ordinarios, moratorios, costas y gastos derivados de la eventual reclamación judicial en caso de incumplimiento en el pago.
Aunque no exclusivamente, las hipotecas más habituales recaen sobre bienes inmuebles. Se formalizan en documento público y sus derechos se constituyen con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Interés de demora. Porcentaje adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo y proporcionalmente a los días de retraso en el pago.
Índice de referencia. Determinados valores del mercado financiero que se utilizan para las revisiones del tipo de interés de los préstamos a tipo variable.
La Circular 5/94 del Banco de España establece los índices oficiales de referencia recomendados por dicha Institución.
Impuesto sobre actos jurídicos documentados. Es aquel que grava los actos formalizados en documentos públicos. En el caso de las hipotecas, su base para el cálculo es la del total de responsabilidad hipotecaria y no exclusivamente por el principal del préstamo, salvo las excepciones contempladas en la ley sobre subrogación y modificación de hipotecas.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Tasa municipal que grava la propiedad de una finca. Se cobra anualmente y en función al valor catastral asignado a la finca.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos. Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos. Por Ley es el vendedor el sujeto pasivo del impuesto, salvo pacto en contrario, que entonces deberá quedar reflejado en la escritura pública de compraventa.
La cantidad depende de los años transcurridos desde la última liquidación, el municipio, e incluso la zona donde se halle situada la vivienda dentro del municipio.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Es aquel que grava, entre otras cosas, la compraventa de inmuebles. El tipo actual es del 6% en la mayoría del territorio español, aunque hay excepciones.
Libre de cargas. Se dice de la finca sobre la que no pesa ninguna limitación a su dominio. Es decir, sobre la que no existen hipotecas, censos, cláusulas resolutorias, usufructos, etc. u otras limitaciones
Notario. Funcionario público que autoriza y da fe al contenido de determinados documentos, como son los contratos de compraventa y de préstamo hipotecario. El notario apreciará la legalidad de todas las condiciones del contrato y actúa con independencia de las partes. Sus honorarios están regulados por Ley.
Nota simple registral. Documento expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la situación de cargas respecto a una finca.
Novación. Documento público en el que se modifica, por acuerdo de las partes, alguna de las condiciones de un préstamo hipotecario que había sido formalizado previamente.
Obra nueva: Documento público donde se declara la existencia de una edificación o la construcción de una nueva.
Su inscripción en el Registro de la Propiedad supone la creación de una finca registral por desaparición de la finca registral de procedencia.
Oferta vinculante:
Existen dos conceptos distintos:
1. En el caso de subrogación de un préstamo hipotecario entre entidades financieras la oferta vinculante es el documento que la entidad que quiere subrogarse en el préstamo, envía a la entidad acreedora primera, con las nuevas condiciones de tipo de interés que va a aplicar al cliente en caso de que éste finalmente se cambie de entidad.2. En las nuevas hipotecas la “Oferta Vinculante” es un documento que las entidades de crédito tienen obligación de entregar al cliente, y que debe contener todas las condiciones financieras del préstamo, la validez de esta oferta no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega. La O.M. del 5/5/94 sobre transparencia de los préstamos hipotecarios y la Circular 5/94 del Banco de España que la desarrolla, establece con carácter general que las entidades de crédito una vez estudiado y aprobado un préstamo hipotecario, garantizado por una vivienda por importe igual o inferior a 25.000.000 ptas./ 150.253,03 euros, y cuyo titular sea una persona física, tienen la obligación de entregar una “Oferta Vinculante”.
Préstamo con techo. Préstamo hipotecario a tipo variable, en el que se han pactado unos límites máximos y/o mínimos para el tipo de interés que se puede aplicar en la revisión.
Préstamo hipotecario. Cantidad de dinero concedida, generalmente por una entidad financiera, a una persona física o jurídica, con la garantía adicional de un bien inmueble. La finalidad del préstamo puede ser muy variada, pero los más habituales se destinan a financiar la compra de un inmueble.
Aunque todo préstamo se garantiza con la garantía personal de los peticionarios, en los préstamos para vivienda se incorpora la garantía hipotecaria, para poder devolver el dinero en plazos más largos.
Prestatario. Persona titular de un préstamo, que asume todas las obligaciones y adquiere todos los derechos del contrato que firma con la entidad financiera prestamista.
Plusvalía Municipal. Antigua denominación del Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos.
Registro de la Propiedad: Oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro.
Estas circunstancias son las relativas a la propiedad: cargas, transmisiones, notas marginales, etc.
Seguro de amortización de préstamos. Póliza que garantiza en caso de fallecimiento o invalidez del prestatario el importe del préstamo, de tal forma que el capital asegurado sirve para cancelar el préstamo, eximiendo de responsabilidad al resto de prestatarios o a los herederos del mismo y liberando la garantía de la finca en los casos de préstamo hipotecario.
Seguro Multirriesgo Hogar. Póliza que cubre los posibles desperfectos que pueda sufrir una vivienda por distintas causas. En el caso de tener un préstamo con garantía hipotecaria de la vivienda, ésta debe estar cubierta por un seguro contra incendios por el valor de la construcción de la misma, según establece la Ley Hipotecaria.
Subrogación. Existen dos conceptos distintos:
1. Acción por la que el comprador de una finca asume los derechos y obligaciones de otra persona por razón de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicha finca. Es una acción muy habitual cuando se compra una vivienda nueva directamente al promotor de la misma, el cual ha obtenido un préstamo hipotecario para financiar su construcción.2. También se conoce por subrogación el hecho jurídico de sustitución del acreedor hipotecario, es decir, el caso en que el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora sus condiciones de tipo de interés.
Subvención. Cantidades abonadas a fondo perdido por la Administración Pública a los compradores de viviendas de Protección Oficial, como parte del pago de las mismas.
T.A.E. (Tasa Anual Equivalente): Procedimiento matemático mediante el cual se transforman las condiciones financieras aplicadas a un préstamo a su equivalente anual, cualquiera que sea su forma de liquidación. Es decir, para dos préstamos con tipo de interés y comisiones diferentes, a igual plazo, una vez calculadas sus correspondientes T.A.E., el resultado es comparable, ya que el T.A.E. ha hecho homogéneas ambas condiciones, transformándolas a un común equivalente anual.
Tasación. Valor de un inmueble certificado por sociedades constituidas al efecto. Mediante este certificado no sólo se conoce el valor real del inmueble, sino que además sirve de referencia para obtener la financiación necesaria.
Tipo de interés. Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse.
Tipo sustitutivo de referencia. Indices previstos en la escritura de un préstamo hipotecario a tipo variable o mixto, aplicables sólo en el caso de que el índice de referencia pactado en primer término dejara de ser publicado oficialmente por cualquier circunstancia.
Título de propiedad. Escritura que acredita la propiedad de una finca y en la que se describe la fecha y forma en que se adquirió, así como las características principales de la misma.
Verificación. Comprobación que se hace en el Registro de la Propiedad para determinar si una finca está libre de cargas o no.
V.P.O. (Vivienda de Protección Oficial). Viviendas cuya tipología, dimensiones y precios están reglamentadas por la Administración, como condición para poder acogerse a determinadas ventajas tanto económicas como fiscales por parte de los compradores, los cuales a su vez deben reunir unas condiciones establecidas en cuanto a titularidad de inmuebles, ingresos familiares, etc.
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Escrito por Carlos Lopez el 28 de febrero de 2006 con
9 comentarios.
Realmente muy util, sencillo, directo, practico y muy ilustrativo.
Gracias.