El Índice Case Shiller (Case Shiller index) representa la colección de Índices de Precios de la Vivienda de Estados Unidos. Fueron desarrollados por los economistas Karl Case y el célebre profesor de Yale Robert Shiller. La empresa de ambos, Case Shiller Weiss, Inc., elaboró las estadísticas entre 1991 y 2002. Allan Weiss, su socio, supervisó la producción y publicación del índice de forma regular.
Este índice es una colección de indicadores del precio de la vivienda para saber dónde ha llegado el mercado y dónde se encuentra actualmente. Entre las muchas versiones del índice Case Shiller se encuentra el compuesto de 20 ciudades, el compuesto de 10 ciudades y también el de veinte regiones metropolitanas individuales.
Las versiones comerciales de los puntos de datos de los Índices Case Shiller comienzan en enero de 1987 y llegan hasta la fecha. Desde entonces, CoreLogic se ha hecho cargo de la producción del índice, donde David Stiff y Linda Ladner asumieron la dirección.
Ahora hay una gran variedad de este índice porque Standard & Poor’s 500 produce y posee varios de ellos. Por ejemplo, Standard & Poor’s publica los índices Case Shiller de veinte ciudades, de condominios, de precios de la vivienda de nivel alto, medio y bajo, y el índice nacional de EEUU. Once de los distintos índices elaborados por S&P pueden negociarse como futuros en la Bolsa Mercantil de Chicago. Standard and Poor’s fijó su valor en un nivel de 100 para los precios basados en enero de 2000. Robert Shiller y Karl Case calcularon el índice Case Shiller original sobre una base diferente. Su índice recogía datos de precios de la vivienda desde 1890. En sus cálculos, el valor 100 se basaba en los precios de la vivienda para el índice en 1890.
La versión del índice de Robert Shiller en su sitio web se publica trimestralmente. Sus cálculos son probablemente diferentes de los que utiliza Standard and Poor’s, que es su punto de referencia. Por eso, en 2013, para el cuarto trimestre, el índice de 20 ciudades del S&P se situó en los 160, mientras que el mismo punto para los datos de Robert Shiller estaba en los 130.
El profesor Shiller escribió y publicó un libro en el año 2000 sobre el mercado de la vivienda llamado Exuberancia Irracional. En este libro, afirmó que ningún otro país del mundo parece haber publicado este tipo de datos sobre la vivienda desde la década de 1890. Hay algunas inferencias económicas importantes que muestra el Índice Case Shiller. Shiller también las detalla en su libro. Insiste en que la idea de que los precios de la vivienda han seguido una tendencia alcista a lo largo del tiempo en Estados Unidos es falsa. Por el contrario, los precios de las viviendas tienen una fuerte tendencia a retroceder hacia sus niveles de 1890, ajustados a la inflación. También señala que no existe ninguna correlación entre los cambios de los precios de la vivienda y los cambios en los niveles de población, los tipos de interés o incluso los costes de construcción.
El Índice Case Shiller también proporciona a Shiller información suficiente para explicar por qué no hay una tendencia alcista constante en los precios de la vivienda ajustados a la inflación. Parte de esto es la movilidad. Ha afirmado que si los precios de las viviendas suben lo suficiente, la gente puede simplemente trasladarse a otra zona del país. Esto se debe a que el suelo urbano representa menos del 3% de la superficie total de Estados Unidos. Las mejoras en la tecnología son otra de las razones que Shiller ha comentado para este fenómeno. Como la tecnología de la construcción de viviendas ha mejorado constantemente, se ha hecho más rápido y menos costoso construir casas. Esto mantiene un límite en el coste ajustado a la inflación de las viviendas. Entre estas razones, Shiller sostiene que no existe una tendencia al alza o a la baja en los precios de las viviendas. Lo ha observado no sólo en Estados Unidos, sino también en otros países. Los índices de precios reales de la vivienda de Noruega y Holanda muestran la misma verdad.
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