Hipotecas

Los portales inmobiliarios han reaccionado a los datos de subida del precio de la vivienda publicados este miércoles por el INE asegurando que el interés por comprar vivienda se sigue manteniendo, pero la tendencia de crecimiento se está “moderando”.

El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, ha afirmado que la inflación y el encarecimiento de la financiación “no están teniendo” el efecto sobre los precios que muchos expertos vaticinaron, sino que están consiguiendo mantener su tendencia alcista, aunque de una manera menos brusca, debido a que aún sigue habiendo una importante demanda para la compra de vivienda que proviene mayoritariamente de familias que ya disponen de otra vivienda en propiedad, por lo que sus necesidades de financiación son mucho menores.

Por su parte, la directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, ha apuntado que el encarecimiento de las hipotecas y la subida del Euríbor vividas en el primer trimestre del año ha acelerado “todavía más” la situación de compra de los ciudadanos, quienes se han apresurado a cerrar las compraventas antes de que las condiciones de los préstamos se endurezcan aún más.

Por último, el director de Estudios, Ferran Font, ha añadido que, tras cerrar el 2022 con resultados más mesurados en comparación a un 2021 de “cifras récord”, 2023 se inicia con una “tendencia clara de crecimiento moderado”, que se acentúa especialmente en aquellos mercados menos dinámicos donde no exista una demanda fuerte que tensiones los precios al alza.

Seguimos con datos contradictorios respecto al mercado inmobiliario pero en lo que parece que todos coinciden es que se aproxima el cambio de ciclo tras la subida del Euribor y el encarecimiento de las hipotecas.

Hoy hemos conocido que el número de compraventas de viviendas bajó un 20,7% en tasa interanual el pasado mes de abril, hasta alcanzar las 49.639 operaciones, mientras que el precio medio del metro cuadrado se situó en 1.622 euros, un 0,9% más que en abril de 2022, según datos del Consejo General del Notariado publicados este miércoles.

Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos se redujeron un 20,2% interanual, hasta las 38.269 unidades, mientras que las compraventas de viviendas unifamiliares disminuyeron un 22,3% interanual, hasta las 11.370 unidades.

Los precios de los pisos retrocedieron un 0,2% el pasado mes de abril con respecto al mismo periodo de 2022, hasta alcanzar los 1.787 euros por metro cuadrado, mientras que el precio de las viviendas de tipo unifamiliar se situó en una media de 1.308 euros por metro cuadrado, con un aumento del 1,5%.

Por comunidades autónomas, la compraventa de viviendas bajó en todas ellas en tasa interanual, registrándose la caída más moderada en Murcia, del 9,3%.

En concreto, los descensos situados por debajo de la media nacional (-20,7%) se registraron en Aragón (-20,4%), Comunidad Valenciana (-15,9%), Extremadura (-14,8%), Castilla-La Mancha (-12,8%), Galicia (-10,2%) y Castilla y León (-9,8%).

Los descensos situados por encima de la media nacional se dieron en La Rioja (-33,6%), Canarias (-29%), Madrid (-28,9%), País Vasco (-25,1%), Navarra (-25%), Baleares (-23,7%), Andalucía (-22,4%), Asturias (-22,4%), Cataluña (-21,9%) y Cantabria (-21,4%).

Por su parte, el precio del metro cuadrado subió un 0,9% interanual a nivel nacional el pasado mes de abril. En 15 comunidades aumentaron los precios y en dos descendieron, en concreto, en La Rioja (-9,5%) y País Vasco (-1,6%).

Las mayores subidas de precio, por contra, se registraron en Castilla-La Mancha (+20,3%), Aragón (+17,2%), Canarias (+12,6%) y Asturias (+11,7%).

BAJAN UN 31,9% LOS PRÉSTAMOS PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA

Por su parte, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda bajaron un 31,9% interanual el pasado mes de abril, hasta las 21.884 operaciones. La cuantía promedio de estos créditos disminuyó un 6,4% interanual, situándose en los 142.306 euros.

El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 44,1% el pasado mes de abril. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 70,6% del precio.

A nivel autonómico, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda encadenan cinco meses sin observar crecimientos, y superaron tasas negativas del 25% en el País Vasco (-31,8%), Andalucía (-31,5%), Castilla-La Mancha (-29,1%), Asturias y Galicia (-28,5% en ambos casos) y en la Comunidad Valenciana (-25,3%).

Ante el subidón del Euribor del último mes los hipotecados no se han quedado de brazos cruzados y las renegociaciones de préstamos hipotecarios se han disparado en el mes de abril hasta máximos históricos, según los datos difundidos este lunes por el Banco de España.

En el cuarto mes de 2023, los cambios en las condiciones hipotecarias abarcaron a préstamos por valor de 2.503 millones de euros, lo que supone el mayor nivel mensual para este tipo de operaciones desde Banco de España empezó a ofrecer este dato en enero de 2015.

De hecho, solo el dato de abril ya es más abultado que todas las renegociaciones que tuvieron lugar en 2022 (1.910 millones), 2021 (1.744 millones), 2019 (1.318 millones), 2018 (1.744 millones) y 2017 (2.357 millones). En cambio, está por debajo de las renegociaciones registradas en 2020 (2.605 millones), 2016 (6.396 millones) y 2015 (9.241 millones).

Las renegociaciones pueden abarcar modificaciones en los plazos, en el tipo de interés o cambiar de tipo de interés fijo a variable. El abultado cambio en las renegociaciones se produce en un contexto en el que el Banco Central Europeo ha llevado a cambo la subida de tipos más rápida de su historia. Esto ha llevado al Euríbor a máximos desde 2008.

De hecho, las hipotecas firmadas a tipo variable han experimentado durante los tres primeros meses del año encarecimientos en el tipo de interés que pagan por encima de los 3,8 puntos porcentuales. Esto supone encarecimientos de aproximadamente 300 euros al mes para una hipoteca media, aunque dependiendo el plazo de vencimiento y del capital, el encarecimiento puede llegar a ser mucho mayor.

Contando el resto de operaciones, las hipotecas firmadas en abril alcanzaron los 6.231 millones de euros, lo que supone el mayor nivel desde julio de 2022, así como un alza del 16,1% respecto al mes de marzo.

Por plazo de vencimiento, las hipotecas firmadas en abril con menos de un año de vencimiento fueron de 2.456 millones (el 39% del total), mientras que los vencimientos entre 1 y 10 años supusieron el 22%. Las créditos para adquisición de vivienda negociados con un plazo de vencimiento superior a los 10 años se situaron en 2.386 millones de euros, un 38% del total.

Las nuevas operaciones firmadas en el cuarto mes del año no pudieron compensar las amortizaciones anticipadas, por lo que el saldo vivo de la cartera hipotecaria del conjunto de las entidades españoles fue de 504.355 millones de euros, su nivel más bajo desde enero de 2021, que a su vez fue el nivel más bajo desde antes de la crisis de 2008.

Respecto al precio, el tipo de interés medio ponderado de las operaciones firmadas en abril fue del 3,48%, siete puntos básicos menos que en marzo. Este descenso se debe a que el tipo de interés de las renegociaciones cayó en 19 puntos básicos, hasta el 3,29%, mientras que el del resto de operaciones se elevó en cinco puntos básicos, hasta el 3,60%.

Por plazos de vencimiento, el tipo de interés al que se firmaron las hipotecas con menos de un año de vencimiento fue del 3,47%, mientras que con plazos superiores a la década se registró un tipo de interés del 3,09%.

De esta forma, el tipo medio ponderado del saldo vivo de la cartera hipotecaria española fue del 2,86% en el mes de abril, 16 puntos básicos más que en mayo. En comparación con abril de 2022, el tipo medio se ha elevado en 1,72 puntos porcentuales.

Seguimos viendo datos que van en contra de la lógica, como es el incremento del precio de la vivienda o la reducción de números de desahucios, en concreto el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se situó en 2.543 en los tres primeros meses del año, cifra que es la menor en un primer trimestre desde 2020 y que supone un descenso del 25,3% respecto al mismo periodo de 2022 y del 16,6% en relación al trimestre anterior, según la estadística de ejecuciones hipotecarias publicada este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El objetivo principal de esta estadística es ofrecer trimestralmente el número de certificaciones de ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas en los Registros de la Propiedad durante el trimestre de referencia. Estadística recuerda que no todas las ejecuciones de hipoteca terminan con el lanzamiento (desahucio) de sus propietarios.

En el primer trimestre se iniciaron 5.168 ejecuciones hipotecarias, un 39,4% menos que en igual periodo de 2022 y un 18,8% inferior respecto al último trimestre de 2022. De ellas, 4.939 afectaron a fincas urbanas (donde se incluyen las viviendas) y 229 a fincas rústicas.

Las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas bajaron un 39,7% interanual en el primer trimestre y un 18,1% en relación al trimestre anterior. Dentro de las fincas urbanas, 3.693 ejecuciones correspondieron a viviendas, un 31,1% menos que en el primer trimestre de 2022 y un 11,2% inferior a la del trimestre anterior.

De ellas 3.130 eran ejecuciones sobre viviendas de personas físicas, un 14,9% menos que en el trimestre anterior y un 25,6% por debajo de la cifra del primer trimestre de 2022.

Y dentro de las viviendas de personas físicas, 2.543 ejecuciones se realizaron sobre viviendas habituales de personas físicas y 587 sobre viviendas que no son residencia habitual de los propietarios. Las primeras bajaron 25,3% en tasa interanual y un 16,6% en tasa trimestral, mientras que las segundas retrocedieron un 27% respecto al primer trimestre de 2022 y un 6,8% en relación al trimestre anterior.

Por su parte, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas de personas jurídicas totalizaron 563 entre enero y marzo, un 17,3% más que en el trimestre anterior, pero un 51,3% por debajo de la cifra del mismo periodo de 2022.

EL 90% DE LAS EJECUCIONES SOBRE VIVIENDAS AFECTAN A PISOS USADOS

Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas concentraron el 71,5% del total de ejecuciones hipotecarias en el primer trimestre de este año. El 49,2% del total de ejecuciones hipotecarias afectaron a viviendas habituales de personas físicas, el 10,9% corresponde a viviendas de personas jurídicas y el 11,4% a otras viviendas de personas físicas.

Por su parte, las ejecuciones hipotecarias de otras fincas urbanas (locales, garajes, oficinas, trasteros, naves, edificios destinados a viviendas, otros edificios y aprovechamientos urbanísticos) representaron el 21,3% del total.

El 9,4% de las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas del primer trimestre fueron sobre viviendas nuevas y el 90,6% sobre usadas. El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas disminuyó un 64% en tasa anual y un 13% en tasa intertrimestral, hasta totalizar 347, mientras que el de usadas retrocedió un 23,9% en relación al mismo trimestre de 2022 (-11% trimestral), hasta las 3.346 ejecuciones.

El 15,6% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas en el primer trimestre corresponde a hipotecas constituidas en el año 2007; el 13,7% a hipotecas constituidas en 2006 y el 11% a hipotecas de 2004. El periodo 2004-2008 concentra el 59,6% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas entre enero y marzo.

ANDALUCIA LIDERA LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS SOBRE VIVIENDAS

Por comunidades autónomas, Andalucía lideró las ejecuciones sobre viviendas en el primer trimestre, con un total de 1.034, seguida de Cataluña (847) y Comunidad Valenciana (703). En el lado opuesto, con el menor número, se situaron La Rioja y Navarra (15 en ambos casos) y Cantabria (25).

Sobre el total de fincas, Andalucía también encabezó el número de ejecuciones hipotecarias, con 1.323, seguida nuevamente de Cataluña (1.130) y Comunidad Valenciana (1.073). Por su parte, Navarra (17), La Rioja (25) y Cantabria (32) registraron el menor número.

Como ocurre todos los meses, hasta  que no lo dice el Banco de España y lo publica en el BOE no es oficial y ayer, como primer día laborable del mes,  la institución ha confirmado que el Euribor a un año, que es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, subió en mayo hasta el 3,862% frente al  3,757% del mes anterior.

El nivel de mayo, además, supone que el índice ha continuado con la tendencia alcista que comenzó en enero de 2022, cuando se situaba todavía en terreno negativo, al marcar un -0,477%.

Pero el Euribor a 12 meses no es el único tipo índice que se utiliza en nuestro país, esto son los índices de referencia oficiales de para los préstamos hipotecarios a tipo variable a fecha de mayo de 2022.

Tipos de interés oficiales de referencia para los préstamos hipotecarios a tipo variable

Cierre de mayo de 2023

• Euríbor a una semana 3,085%
• Euríbor a un mes 3,152 %
• Euríbor a tres meses 3,372 %
• Euríbor a seis meses 3,682 %
• Euribor a un año 3,862 %
• Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años 3,063 %
• Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR) a una semana 3,150 %
• Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR) a un mes 3,061 %
• Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR) a tres meses 2,846 %
• Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR) a seis meses 2,385%
• Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR) a un año 1,284 %
• Míbor (Tipo interbancario a un año) 3,862 %

Algo está cambiando en el BCE, en donde las “palomas” cada vez se hacen notar más apostando por el fin de la actual política monetaria.

Esta vez ha sido el representante italiano Fabio Panetta quien ha comentado que el actual ciclo de subidas de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) aún no ha terminado, aunque no está lejos del final, para quien no puede descartarse una recesión técnica de la eurozona como consecuencia del impacto retardado del endurecimiento monetario.

“Mi intuición sugiere que no hemos llegado al final de nuestro ciclo de subida de tipos, aunque no estamos lejos de ello“, señala Panetta en una entrevista con el periódico francés ‘Le Monde’.

En este sentido, el italiano considera que no es el momento de apresurarse en las subidas y anticipa que el debate pronto pasará de cuestionar cuánto subirán los tipos a plantearse “¿cuánto tiempo?”

Por otro lado, Panetta reconoce que una tasa de inflación del 6,1% es demasiado alta y afirma que el BCE la devolverá al 2%, señalando que actualmente la principal amenaza para la estabilidad de precios se deriva de la fortaleza del mercado laboral y de las estrategias de rentabilidad de las empresas.

Asimismo, advierte de que, si bien la economía europea no se ha hundido en la profunda recesión que algunos habían pronosticado, el endurecimiento monetario implementado por el BCE se hará sentir en los próximos meses.

“No podemos descartar la posibilidad de que la demanda interna continúe débil y que esto se traduzca en una debilidad prolongada de la actividad económica o incluso en una recesión técnica”, apunta.

En cualquier caso, para el ejecutivo del BCE el modelo de crecimiento europeo de los últimos 20-30 años, basado en energía barata y deslocalización, “se está agotando”. “Necesitamos revisar nuestro modelo de crecimiento, adaptándolo al nuevo panorama geopolítico”, concluye.