La hipoteca es probablemente el producto financiero más importante que cualquier familia contrata a lo largo de su vida, tanto por el importe como por la duración del mismo es por esto que merece la pena dedicar un tiempo a su estudio para entender bien el producto y no cometer errores que se paguen durante 25 años.
Veamos una breve guía hipotecaria para despejar la mayoría de las dudas que muchos se enfrentan a la hora de contratar una.
¿Es lo mismo una hipoteca que un préstamo hipotecario?
Realmente cuando hablamos de hipoteca nos referimos al crédito hipotecario que es el producto financiero que nos ofrece el banco, ellos nos prestan dinero y como garantía tenemos la hipoteca, que es la casa. Por tanto lo correcto sería decir siempre “préstamo hipotecario” pero por comodidad decimos hipoteca.
¿Cuáles son los factores más importantes de una hipoteca?
Los puntos claves de cualquier hipoteca son principalmente tres, el capital, el plazo y el interés que son los que determinan la cuota que pagarás cada mes.
El Capital.
Es la cantidad de dinero que pedimos prestado, en general los bancos suelen financiar hasta un 80% de la vivienda (salvo excepciones como a funcionarios o menores de 35 años). El resto, incluyendo los gastos de compra han de salir de los ahorros. Por otro lado, el banco tiene en consideración el valor de tasación del inmueble (que puede ser superior o inferior al precio de compra).
A más capital, más cuota cada mes.
El interés.
El interés es el beneficio económico que obtiene el banco por prestar el dinero y como veremos más adelante, depende del tipo de hipoteca contratada. En el caso de las hipotecas a tipo variable está compuesto por dos partes: el índice de referencia y el diferencial. La suma de los dos nos ofrece el tiempo de interés que pagaremos por nuestra hipoteca.
A más interés, más cuota cada mes.
El periodo de amortización
Es la duración de la hipoteca, el tiempo que vamos a tardar en devolver el capital prestado más los intereses. Lo normal es un periodo de entre 20 a 30 años, aunque excepcionalmente las hay de menos años y de hasta 40.
Durante el plazo de amortización habrá que pagar las cuotas mensuales que dependerán principalmente de los dos puntos mencionados anteriormente, el capital y los intereses. En España el sistema más común para calcular lo qué se paga en cada cuota es utilizar el denominado ‘método francés’, por el cual al comienzo de la vida de un préstamo hipotecario se amortizan principalmente los intereses y a medida que va pasando el tiempo esta proporción se invertirá y, ya en las últimas cuotas, se pagará mayoritariamente capital.
A más periodo, menos cuota cada mes.
El plazo está íntimamente relacionado con el tipo de interés llegando a un punto en el que si los tipos son altos, ampliar el plazo no reduce apenas la cuota.
¿Qué tipos de hipotecas hay?
Dependiendo del tipo de interés que se aplique podríamos dividirlas en:
- Hipoteca Variable. Los intereses a pagar están ligados a un índice de referencia que fluctúa, esto hace que la cuota varíe a lo largo de la duración de la hipoteca (cuando se revisa, generalmente 6 meses o 12 meses). A corto plazo las variaciones son muy pequeñas pero a largo la cuota de la hipoteca puede cambiar mucho, el ejemplo más extremo lo tenemos en 2008 cuando un hipotecado pagaba el doble que ahora ya que el Euribor subió por encima del 5%.
- Hipoteca Fija. El importe de la cuota mensual no varía a lo largo del tiempo. Siempre pagarás lo mismo.
- Hipoteca Mixta. Una mezcla entre la variable y la fija, durante los primeros años pagas un importe fijo y después variable.
Existen otro tipo de productos minoritarios que no lo englobaríamos dentro de la clásica hipoteca (pedir dinero prestado para una casa) como es la hipoteca inversa.
¿Qué comisiones tiene una hipoteca?
La contratación de una hipoteca acarrea el pago de una comisiones que suelen ser las siguiente:
- Comisión de apertura, engloba los gastos de estudio y tramitación del
préstamo. Suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo con una cuantía mínima. - Comisión de estudio y gestión. No la tienen todos los bancos y es una excusa para cobrarte por los tramites para verificar tu solvencia
- Comisión por amortización anticipada que se aplican a los pagos extras que el cliente decide destinar a aminorar el préstamo, ya sea reduciendo la cuota a pagar mensualmente o el plazo de la operación. Si se paga toda la hipoteca se trata de una comisión de cancelación total, si es solo una parte es de cancelación parcial.
- Comisión por subrogación: Es exclusiva de las subrogaciones (cambiar la hipoteca de banco) y suele ir del 0 a 1% dependiendo de la negociación y tu perfil
¿Qué es el TAE, el TIN y qué diferencias hay?
TAE son las siglas corresponden a la tasa anual equivalente que es la cantidad que debe abonarle la entidad bancaria al cliente por prestarle su dinero. A través de una operación aritmética en la que se tiene en cuenta diferentes factores, como son el tipo de interés nominal, las comisiones y por último el plazo del producto financiero. Se genera, tanto en los diferentes productos destinadas al ahorro (imposiciones a plazo fijo, cuentas de alta remuneración o pagarés bancarios) como a las diferentes líneas de financiación (créditos personales, destinados al consumo o hipotecas). Sirviendo de referencia para su contratación por parte de los clientes.
La tasa anual equivalente, por otra parte, fija el coste de la operación durante un plazo anual. Para que de esta manera se conforme la propuesta que lanzan a los clientes y estos puedan valorar sus propuestas respecto a la oferta de la competencia. En cualquiera de los casos, es una tasa relativamente moderna ya que se viene aplicando desde el año 1990. Hasta ese momento la fuente de referencia era el TIN. Es decir, el tipo de interés nominal que es el que determina el tipo de interés en los productos anteriormente mencionados.
De la misma forma que en esta variable no se incluyen algunos conceptos de los modelos bancarios, como por ejemplo cualquier clase de seguros. A la vez que es un indicador que indica el interés anual que deberá abonar el cliente en la operación. Mientras que la referencia del tipo de interés nominal puede ser mensual o trimestral.
¿Qué son los índices de referencia?
Los índices de referencia son los indicadores aplican a las hipotecas a tipo variable, de ellos depende el tipo de interés que pagará durante toda la vida del préstamo y se irán actualizando cada cierto tiempo (generalmente 6 o 12 meses). Cada mes los publica el Banco de España y el más utilizado en nuestro país es el Euribor aunque todavía quedan muchas hipotecas referenciadas al IRPH (de bancos y de cajas)
Los índices de referencia son los que determinan el interés que hay que pagar por tu hipoteca variable. La publicación oficial de estos índices suele tener un cierto retraso y se aplicará es el último disponible o publicado en la fecha en que procede a la revisión.
¿Qué es el diferencial?
El diferencial es un valor que hay que sumar al índice de referencia para calcular el tipo de interés final que te cobrará el banco, por decirlo de una manera sencilla es el beneficio del banco en la hipoteca (aunque luego habría que sumarle las comisiones y productos vinculados). Este diferencial no suele ser para todos los índices. Por ejemplo para el IRPH el diferencial solía ser menor que el que se aplica al Euribor.
Por tanto si la oferta de una hipoteca es Euribor +1%, el tipo de interés a pagar será el del Euribor en el momento de la revisión más ese 1%. Se ha dado el caso de hipotecas que en el año 2008 se vendieron con un diferencial del 0.35% y que en algunos momentos (con el Euribor por debajo del -0.35%) tenían intereses negativos con lo que era el banco quien pagaba los intereses al cliente.
¿Cuándo se revisa el interés de la hipoteca (variable)?
Lo más frecuente es hacerlo una vez al año (aunque a veces es cada seis meses, en función del contrato). A partir de ese momento y hasta la nueva revisión, el tipo de interés será el resultante de añadir el diferencial al último índice de referencia disponible que suele ser el que corresponde al mes anterior. Esto se hace así para no tener que calcular la cuota cada mes y así tener cierta estabilidad.
¿Qué documentos me pide el banco a la hora de solicitar una hipoteca?
A la hora de contratar una hipoteca necesitarás hacer mucho papeleo y como poco necesitarás lo siguiente:
DNI/NIF o tarjeta de residencia de todos los titulares. Además, si está casado le preguntarán sobre el régimen económico matrimonial.
Información económica para comprobar tu solvencia y el riesgo del préstamo:
- Trabajador por cuenta ajena: Últimas nóminas (generalmente las tres últimas). Posiblemente también le sea solicitada la Declaración de la Renta y del Patrimonio y quizá un certificado de la empresa que refleje la antigüedad en el empleo.
- Trabajador por cuenta propia: Declaración de la Renta y Patrimonio. Justificación de ingresos y últimos pagos fraccionados de IRPF e IVA.
- Funcionario: Toma de posesión del cargo para funcionarios
- Si tienes préstamos, te pedirán los últimos recibos.
- Justificación del efectivo que vas a aportar
- Justificación otros ingresos
¿Cuándo tarda el banco en darme el dinero de la hipoteca?
La garantía hipotecaria sólo queda constituida cuando la escritura notarial se inscribe en el Registro de la Propiedad y por tanto el banco solo tiene la obligación legal de darte el dinero una vez se haya inscrito la hipoteca, pero como esto lleva su tiempo, generalmente los bancos entregan el importe del préstamo de manera simultánea a la firma de las escrituras.
¿Para qué tengo que hacer una provisión de fondos?
Una vez preconcedida la hipoteca, el banco calcula los gastos que suponen la compraventa de vivienda y la firma del préstamo hipotecario, esto es la suma de los impuestos (IAJD, ITP o IVA), el notario, la gestoría, etc. Se trata de una cifra entre el 10% y el 12% del total del precio de la vivienda y es un dinero que tendrás que tener en el banco.
El día de la escritura tendrás que realizar una provisión de fondos a favor de la gestoría que se encargará de los trámites administrativos para hacer frente precisamente a estos gastos.
¿Qué gastos reales tiene una hipoteca?
La compra de la vivienda mediante hipoteca conlleva muchos gastos que como hemos comentado antes (y dependiendo de la Comunidad Autónoma) varían entre el 10% y el 12%. Estos son:
Gastos inherentes a la hipoteca:
- Tasación (lo paga el banco): Se abona a la sociedad autorizada que se encargó de calcular el valor de la vivienda. Si la tasación se ha llevado a cabo usted tendrá que abonarla independientemente de la contratación final o no del préstamo hipotecario.
- Registro de la propiedad (lo paga el banco): Para solicitar al Registro de la Propiedad la información sobre la vivienda que se va a comprar y para registrar en este organismo las escrituras que certifican el nuevo dueño del inmueble y que tiene un préstamo hipotecario.
- Notario (se reparten al 50% entre banco y cliente): El notario es el que da fe pública de las escrituras de compra-venta y del préstamo hipotecario, el que certifica la operación. El notario tiene la obligación de informar y recordar al cliente las cláusulas financieras del préstamo -comisiones, TAE, índice de referencia, etc.- y de advertirle si detecta alguna diferencia entre la oferta vinculante y el documento contractual.
- Gestoría (se reparten al 50% entre banco y cliente): Es quien, en última instancia, se encarga de los trámites administrativos: registro, pago de impuestos, etc.
- Gastos bancarios: Esta partida incluye la comisión de apertura del préstamo.
Impuestos de la compra de una vivienda:
Hacienda: La compra de la vivienda lleva pareja una serie de impuestos que la gestoría se encargará de abonar con la provisión de fondos.
- IVA: Sólo para vivienda de primera mano. Es del 7% en las viviendas libres aunque algunas viviendas de protección oficial tienen un régimen especial, con un tipo impositivo del 4%.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Sólo en el caso de inmuebles de segunda mano. Es un impuesto transmitido a las Comunidades Autónomas por lo que varía desde el 6% sobre el valor del inmueble hasta el 10%.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (lo paga el banco). Es un impuesto transferido que se abona sobre el valor de la garantía hipotecaria. El porcentaje más extendido es del 0,5%.
¿Qué seguros se deben contratar?
Legalmente, usted sólo estás obligado a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado, aunque es recomendable asegurar el continente o la estructura de la vivienda es conveniente cubrir otras posibles
contingencias.
¿Qué son las vinculaciones o bonificaciones?
Las bonificaciones (antes llamadas vinculaciones) son productos que tienes que contratar con el banco para beneficiarte de mejores condiciones de la hipoteca. Conviene examinarlas a fondo ya que pueden suponer un coste extra con respecto a la competencia.
Las vinculaciones más comunes que las entidades nos pueden ofrecer para bonificar el tipo de interés son:
- Domiciliación de ingresos
- Domiciliación de recibos
- Aportaciones a planes de pensiones u otros productos de inversión
- Contratación de un seguro de hogar o de vida
- Realizar un mínimo de compras mensuales con la tarjeta de la entidad
Hay que tener en cuenta que si dejas de cumplir alguna de las vinculaciones perderás las bonificaciones y te subirán el tipo de interés, esto puede ocurrir en el caso de un despido en el que el seguro por desempleo no llegue al mínimo exigible en la domiciliación de la nómina.
El banco no te puede obligar a contratar ninguna vinculación como requisito para que te concedan la hipoteca.
¿Qué ocurre si dejo de pagar la hipoteca?
En el contrato del préstamo hipotecario existen cláusulas que permiten a las entidades financieras dar por vencido anticipadamente el préstamo si el deudor deja de pagar durante tres meses (aunque esto varía en función del contrato), pudiendo entonces reclamar judicial o extrajudicialmente el importe del capital no amortizado del préstamo junto con los intereses ordinarios y de demora y los gastos devengados hasta la fecha de cobro.
Cuando el prestatario incumpla sus obligaciones de pago, antes de abordar acciones como la exigencia del total del préstamo o el recurso a los tribunales, la entidad deberá advertir al prestatario de las potenciales consecuencias que supondría el mantenimiento del impago, en términos de coste por intereses de demora u otros gastos, y de las posibilidades y consecuencias que tendría sobre sus intereses y bienes la potencial ejecución de la deuda.
En la práctica, aun no siendo obligatorio, la entidad tratará de llegar a algún tipo de acuerdo con el deudor para que este se ponga al corriente de sus pagos y se evite de esta forma la ejecución de la garantía hipotecaria.
El «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual» al cuál están adherido la mayoría de bancos incluye tres fases de actuación: la primera, un intento de reestructuración de la deuda hipotecaria, y, si no resultara viable la medida anterior, las entidades podrán ofrecer voluntariamente una quita (reducción) en el capital pendiente. Finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores, estos podrán solicitar, y la entidad deberá aceptar, la dación en pago de la vivienda habitual.
Como dación en pago que es, supondrá que la entrega de la vivienda dará lugar a la cancelación total de la deuda garantizada con la hipoteca, así como del conjunto de responsabilidades del deudor y terceros con origen en esa deuda frente a la entidad
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