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SOCIMI, el vehículo de inversión idóneo para invertir en “ladrillo”

El mercado inmobiliario ofrece un abanico de oportunidades que son, a día de hoy, son verdaderamente interesantes, por lo que uno puede decidir invertir en el sector mediante dos fórmulas, adquirir bienes inmuebles o bien entrar utilizar como vehículo de inversión una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), ambas propuestas pueden ser interesantes a pequeños y medianos inversores. De acuerdo con con la Ley de Medidas Tributarias 16/2012 de diciembre la SOCIMI obtenía la misma regulación que los Real Estate Investment Trust (REIT), con el fin de dar salida al enorme stock inmobiliario que cargan las entidades bancarias, tras la burbuja inmobiliaria. La actividad principal de una SOCIMI se centra en la inversión destinada al mercado inmobiliario y específicamente, en el mercado de alquiler.

El capital mínimo para constituir una SOCIMI es de 5 millones de euros y en el supuesto de realizar aportaciones no dinerarias para constituirse o bien para ampliar el capital que se realicen mediante bienes inmuebles, pero para formalizar la aportación deberán ser tasados. Las acciones de las SOCIMI deberán estar admitidas a negociación en una Bolsa de Valores o bien en un sistema multilateral de negociación como el MAB (Mercado Alternativo Bursátil) español o de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.

De forma similar a los REIT europeos de nuestro entorno, las SOCIMI tributan, con carácter general, en el Impuesto sobre Sociedades al 0% en relación con las rentas que obtengan en el desarrollo de su objeto social, localizándose la tributación de las rentas obtenidas por las SOCIMI en sede de su accionista (en el periodo en el que esta renta es distribuida), no obstante si se incumplen los requisitos establecidos en el nuevo régimen fiscal, la tributación será del 30%, de acuerdo con el régimen general del Impuesto sobre Sociedades . Únicamente, la SOCIMI cuenta con un gravamen especial del 19% sobre los dividendos que distribuya a los accionistas cuya participación ostente el 5% o más del vehículo de inversión. Para los socios residentes fiscales en España, ya sean entidades físicas o jurídicas, se les aplicará una retención sobre los dividendos distribuidos del 21%.

En referencia a ¿Cómo debe distribuir los dividendos una SOCIMI? Queda establecido que será el 100% del beneficio procedente de dividendos y participaciones en sociedades. El 50% de los beneficios por la transmisión de bienes inmuebles y de participaciones y el 50% restante, deberá ser reinvertido en los próximos tres años. En el cómputo general la distribución de dividendos abarcaría el 80% del resto de los beneficios obtenidos.

Entre otros requisitos, un 80% de sus activos deberán ser de naturaleza urbana y existe una permanencia mínima de los inmuebles en arrendamiento u ofrecidos  en arrendamiento: 3 años para bienes inmuebles adquiridos y 7 años para los inmuebles promovidos por la sociedad. También, tres de los activos de la SOCIMI no pueden suponer un peso de más del 40% del activo, en el momento de que este es adquirido.

El balance de 2014 fue tremendamente positivo para las SOCIMI en gran parte gracias a la inversión internacional que acapararon durante el año pasado el 53% de la actividad inversora en activos, seguidos del 24% de las SOCIMI. Entre las más grandes que encontramos son Hispania Activos Inmobiliario, Merlin Properties, Lar Real Estate y Axia Real Estate.

Hoy por hoy, la SOCIMI con un mayor nivel de capitalización es Merlin Properties con 1.500 millones de euros. En el parqué desde el inició de 2015 ha subido un 24,5%, hasta alcanzar los 12,5 euros, y a pesar de esta subida, los analistas pronostican un potencial de un 6% adicional en 2015 hasta alcanzar los 13,9 euros. Las SOCIMI también puede constituir un gran vehículo de inversión para el sector hotelero porque les permite separar los derechos de propiedad del inmueble de la gestión que se lleva a cabo en la propiedad. Aunque está en fase desarrollo, Bay Hispania Barceló sería el primer proyecto de SOCIMI a nivel hotelero, formado por una alianza entre  y un punto de partida de reinventar el sector hotelero.

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