IRPH

Ayer se publicó en el BOE una modificación de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios con el fin de facilitar las reclamaciones de los afectados por cláusulas abusivas  sin la necesidad de acudir a los tribunales para ello.

Tal y como informa el Ministerio de Consumo, se trata de una reforma del régimen sancionador de esta normativa en la cual se considera como infracción que las empresas “no eliminen los efectos provocados por las cláusulas abusivas”.

De esta manera se podrá sancionar a los bancos que no sean “proactivos” a la hora de compensar a los consumidores en los casos de cláusulas abusivas. Con esta medida el Gobierno pretende garantizar la recuperación del dinero indebidamente cobrado a los clientes, porque cuando una cláusula se declara como abusiva ello supone su nulidad con efectos retroactivos, de modo que las empresas no solo tienen que renunciar a ellas en próximos contratos, sino que están obligadas a devolver todo lo cobrado bajo su amparo de manera ilícita.

Respecto a la devolución de los gastos hipotecarios todavía no tenemos claro si prescriben o no así que lo mejor es que te des prisa y por precaución deberías hacerlo antes del próximo 28 de diciembre que cuando algunas fuentes indican que sería el último día para hacerlo.

La guerra contra las hipotecas referenciadas al IRPH no ha terminado pese al varapalo del Tribunal Supremo que no dejó clara su abusividad, aunque sí su falta de transparencia.

Por tanto parece que Europa dio la razón a los hipotecados, sin mojarse demasiado y España se la ha dado definitivamente a los bancos pero afortunadamente todavía se puede reclamar ya que debería ser cada juzgado el que tiene que analizar todos los casos para dictar si la cláusula es abusiva y podría anulares.

Y como está en juego mucho dinero, merece la penar llegar hasta el final así que son miles los hipotecados están denunciando al Tribunal Supremo de España frente al Tribunal de Justicia de la Unión Europea ya que consideran que sus derechos como consumidores se han visto afectados.

Se han puesto a disposición de los afectados varios modelos de denuncias que puede utilizar cualquier afectado, como esta que tenéis aquí) además son muchos los bufetes que están creando demandando directamente al Estado español por un presunto incumplimiento de la normativa europea en materia de defensa de los consumidores.

Por su parte un juzgado de Barcelona abre la puerta a que la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo pueda ser demandada patrimonialmente por mal funcionamiento de la Administración de Justicia.

Como veis tenemos culebrón para largo pero afortunadamente todavía no se ha acabado la guerra para los hipotecados que todavía pueden tener la esperanza de recuperar parte de los intereses del abusivo IRPH. Actualmente hay más de un millón de familias españolas que se han visto perjudicadas por este abuso bancario.

Ya lo comentamos por aquí la semana pasada, si tienes una hipoteca al IRPH quédate con este nombre, Francisco González de Audicana, es el titular del Juzgado 38 de Barcelona que está haciendo todo lo posible por los hipotecados al IRPH.

Esta semana ha sometido al TJUE una nueva petición de decisiones prejudiciales, pidiendo más información ante las “diferentes interpretaciones” de los distintos tribunales nacionales y las “recientes sentencias del Tribunal Supremo”, que delcaró no abusivas las cláusulas IRPH.

El juez ha formulado seis cuestiones que considera que han quedado sin aclarar, como por ejemplo que la publicación en el BOE del índice “salva todas las exigencias de transparencia en cuanto al cálculo y composición del IRPH, incluida la obligación de
informar al consumidor”

Pese a las dos sentencias negativas para los consumidores hace pocos días el Juzgado de Instrucción número 9 bis resolvió una demanda sobre una hipoteca de este tipo considerando abusiva por falta de transparencia, y por tanto, declaró nula la cláusula, obligando a la entidad, en este caso, Caja Rural del Sur, a devolver al cliente lo cobrado de más por el uso del IRPH y a sustituir el índice por el común euribor.

Esperemos que se aclare pronto este follón porque mientras tanto los hipotecados al IRPH están perdiendo mucho dinero y no se han visto beneficiados como deberían de los tipos de interés negativos.

Como si fuese el día en el que a un preso le conceden la libertad, todos los hipotecados tienen marcado un día en el calendario, el de la última cuota. Bien es cierto que ese día puede cambiar si haces una subrogación si amortizando en plazo pero lo normal es que ese día no varíe y coincida con el de una gran comilona.

Pero antes de que llames al restaurante para reservar el marisco tienes que tener en cuenta que la hipoteca no finaliza con el pago de la última letra ya que legalmente, en la información registral de la vivienda sigue apareciendo ese préstamo y si no lo cancelas te puede dar muchos problemas en el futuro. Quizás en ese momento no te apetezca meterte en papeleos pero son necesarios. La casa ya es tuya pero a efectos de registro sigue hipotecada.

La carga de la hipoteca sigue inscrita en el Registro de la Propiedad y esto no va a suponer ningún problema hasta que lo suponga, que suele ser principalmente cuando la quieras vender (en general transmitir la propiedad).

Así que lo que tienes que hacer es una escritura de cancelación de hipoteca y se lo puedes pedir al banco (que te cobrará por ello) o hacerlo tu con un coste menor. El coste varía en función del importe de la hipoteca pero calcula unos 150 euros por la escritura, y a unos 110 euros la inscripción en el Registro de la Propiedad, en total cerca de 300€.

El proceso es bastante sencillo, tienes que pedir el certificado de deuda cero al banco, llevarlo a la notaría para firmar la  escritura de cancelación de hipoteca junto con el apoderado de la entidad financiera y finalmente llevarla él  al Registro de la Propiedad para su inscripción.

Tenemos culebrón en los juzgados, después de que el Supremo dejase sin opciones a a los clientes con hipoteca IRPH para recuperar su dinero (que en algunos casos suponía hasta 120.000€ en intereses) en una discutida sentencia, el titular del Juzgado de Instrucción número 38 de Barcelona (el mismo que ya elevó la primera consulta) está trabajando en volver a elevar una nueva cuestión prejudicial al TJUE, debido a la falta de concreción tanto del fallo del tribunal europeo como de la sentencia del tribunal supremo.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea consideró que la publicación del IRPH en el BOE permitía al consumidor entender el cálculo según el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda “de modo que esa publicación salva, para todos los casos, las exigencias de transparencia en cuanto a la composición y cálculo del IRPH” similar conclusión a la que llegó el Supremo.

Entre la cuestiones que se van a remitir al juzgado está si si entiende por cumplida la obligación de transparencia con el cliente por el hecho de que la tasa se publica en el BOE y está controlada por el Banco de España. Además se cuestiona si la falta de transparencia supone un carácter abusivo, y en el caso afirmativo y se pueda dar lugar a la nulidad del contrato, si se debe plantear al cliente si quiere la nulidad del contrato o la integración del mismo.

Lo cierto es que pese a las dos sentencias negativas para los consumidores hace pocos días el Juzgado de Instrucción número 9 bis resolvió una demanda sobre una hipoteca de este tipo considerando abusiva por falta de transparencia, y por tanto, declaró nula la cláusula, obligando a la entidad, en este caso, Caja Rural del Sur, a devolver al cliente lo cobrado de más por el uso del IRPH y a sustituir el índice por el común euribor.

Pocos placeres financieros hay más intensos que la amortización anticipada de tu hipoteca, dedicar parte del ahorro en librarte de deudas y así pagar menos cada en los meses siguientes. Desgraciadamente si en algo son especialistas los bancos es en aguarte cualquier fiesta y cobrarte entrada por ella y en la fiesta de la amortización, como no podía ser de otra manera, se llevan un buen pico.

Entorno al 70% de los préstamos hipotecarios comercializados actualmente incluyen una comisión por amortización anticipada total o parcial, una comisión a la que cada vez se unen más bancos y son muy pocas las que se libran de hacerlo.

Este “impuesto” afecta principalmente a  las hipotecas fijas, que son precisamente las que más se demandan últimamente. Lo que no te cobran en intereses te lo cobran en otros gastos, sí hace un año más del 40% de los préstamos hipotecarios a tipo fijo comercializados no incluían comisiones por amortización anticipada, ahora ese porcentaje es de solo el 25%.

Desgraciadamente esto es una tendencia que veremos en otros gastos y comisiones, ya que los bancos necesitan aplicar nuevas medidas para aumentar sus ingresos. De momento su favorito es el aumento de la vinculación para conseguir una hipoteca con un interés bonificado o el endurecimiento de las condiciones para evitar las comisiones de mantenimiento de sus cuentas.

Actualmente el coste de la comisión por amortización anticipada está limitado por la Ley 5/2019. En las hipotecas variables, el máximo es de un 0,25% sobre el capital adelantado si la operación se produce en los primeros tres años de vida del crédito o de un 0,15% si se lleva a cabo en los primeros cinco años (posteriormente no se puede aplicar), mientras que en las fijas puede ser de hasta un 2% durante la primera década y de hasta un 1,5% después.