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Hipoteca multidivisa

Visita el nuevo foro sobre la hipoteca multidivisa.

Importante: La parte realmente interesante de esta noticia está en los comentarios de los usuarios, tómatelo con calma, ya que son más de 1000 y en ellos hay intervenciones muy buenas.

Es un tipo de hipoteca bastante especial y complejo ya que se realiza en moneda extranjera lo que nos permite aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los países respectivos, así como de la debilidad del tipo de cambio de la divisa en cuestión.

Por contra también, tiene el alto riesgo de que se produzcan cambios de tendencia que revaloricen la moneda y conviertan nuestra deuda, al cambio, mucho más cuantiosa. Normalmente el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos.Por ejemplo: Yen japonés, Franco suizo, dólar USA, dólar australiano, dólar neocelandés, libra esterlina, incluso una parte en euros. De esta forma se reparten los riegos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable, de todas maneras, se puede suscribir un seguro sobre el riesgo del tipo de cambio, aunque el coste de este seguro viene a reducir sustancialmente las ventajas asociadas a los diferenciales en los tipos de interés.

Esta hipoteca requiere de un asesoriamento más profundo ya que son muchas las variables que entran en juego.
Sin duda una apuesta arriesgada a la par que interesante.

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Escrito por Carlos Lopez el 7 de febrero de 2006 con comentarios no permitidos.

1.958 comentarios

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# 201, Cristina
15 de febrero de 2007, a las 14:18

Hola a todos. Estoy interesada en la hipoteca multidivisa pero necesito la financiacion al 100%. Alquien sabria decirme que bancos ofrecen el 100% de la tasacion para este tipo de hipoteca.
Muchas gracias y un saludo.

# 202, celia
15 de febrero de 2007, a las 14:27

Pido perdón a Antonio y Juanpe.
Hace bastante que no entro en el foro por falta de tiempo y hasta hoy que lo he hecho no he visto vuestras preguntas. Yo he hablado con Marta, pero no la conozco solo mantengo con ella conversaciones por teléfono y si está muy ocupada a veces ni siquiera con ella pues contesta cualquier otro compañero.
El tema está en que en el banco conocen muy poco de hipotecas multidivisas, de hecho esta chica me decía hace unos días que está aprendiendo mucho conmigo, pues desconocía las “tripas” de este tipo de hipoteca.
Quiero deciros con esto que supongo que con cualquiera que hableis os ayudará. Lo que si os digo es que saqué una hipoteca a un interés francamente bueno pero tuve que luchar durante mucho tiempo con el banco porque en principio ni siquiera querían hacerme este tipo de hipoteca. Ya sabeis también que para el banco cada cliente es diferente (depende de la nómina, de los recibos que tengas domiciliados, del tiempo que lleves con ellos, etc)
Hoy he leído en el foro que Carlos en el Popular ha conseguido un libor al 0.65 . Eso está muy bien.
Solo he pagado una letra de la hipoteca, la del mes de enero pero también he aprendido cosas nuevas que os contaré otro día porque hoy no tengo más tiempo.
Agustí, ya te he visto por ahi en el foro, como siempre ayudando en lo que puedes. Gracias

# 203, Agustí
15 de febrero de 2007, a las 16:08

Hola a todos
Tal y como dice Celia cada “cliente es un mundo diferente”. Dependiendo de cada situación las condiciones van a ser diferentes y este es un concepto que deberíamos tener todos muy claro.
Evidentemente que debemos “luchar” por conseguir las mejores condiciones pero que no tienen que ser las mismas que las de “nuestro vecino”.
Otra cosa que me gustaría expresar es que antes de contratar la multidivisa seamos sensatos, objetivos y que tengamos “conocimiento de causa”.
Pensar que a la hipoteca multidivisa también la podríamos llamar hipoteca suposición. Por qué?. Fácil. Porque suponemos que la diferencia de tipos entre Japón y Suiza siempre va a ser importante. Porque suponemos que la divisa no se va a revalorizar tanto….
Con esto no quiero decir que no sea buena de hecho yo la tengo desde hace más de dos años y estoy más que satisfecho de haberla contratado, pero era consciente de dónde me metía.
Antes de hacerlo planteé escenarios, siempre a la baja, no me compré un coche y lo metí en la nueva hipoteca, no amplié para irme de vacaciones… Sabemos todos que esto mismo lo hizo la gente hace algo más de dos años cuando el euribor estaba al 2.08 y hoy con el subidón a más del 4% estan más que temblando…
Yo actualmente si tuviera que contratar una hipoteca la haría en multidivisa porque antes he valorado muchas cosas, soy consciente de mis posibilidades económicas y ya sé a que puedo atenerme en el futuro.
Pero cada uno tiene que plantearse su situación y tomar las decisiones con sensatez, objetividad y evidentemente con conocimiento de causa.
Perdón por el “rollo filosófico” pero no me gustaría que alguno “se pillara los dedos”.
Un saludo y de nuevo disculpas por el “rollo”.
Agustí

# 204, juanlu
15 de febrero de 2007, a las 16:49

Hola a todos.

Quiero compartir algo con los que estais en el punto en que tenéis que decidir francos suizos o yenes; yo también estoy en ese punto … He hablado con 2 personas que trabajan en el mundo financiero, amigos míos de confianza … se que no me van a engañar (uno de ellos trabaja en Londres en el HSBC, como analista para inversionistas a nivel de empresa y el otro trabaja en España en Caixa Catalunya, en el departamenteo de análisis de riesgos financieros … os digo esto para que veais que pueden ser opiniones de gente que entiende y es su trabajo entender). Me han dicho los dos, y entre ellos no se conocen, que entrar ahora en el yen es una locura y solo es un caramelito para unos meses. Cierto que podría seguir depreciándose … pero parece ser que la barrera está en los 160 … a partir de ahí el resto de la economía mundial y sobre todo la europea “forzaría” de alguna manera la apreciación del yen, aunque a Japón le siga interesando que su moneda esté depreciada para que su economía exterior siga funcionando a las mil maravillas. Conclusión: no fiarse de que el yen sigua subiendo y ser realistas: estas hipotecas no son para unos meses … un cambio de divisa en condiciones desfarobles siempre implica aumentar tu deuda y encima perder dinero ya pagado y tened seguro que el yen se apreciará tarde o temprano … a mi me han dicho que antes de que finalice el 2007 el cambio debería aproximarse a 1€=140. Yo personalmente voy a entrar en francos suizos, lo tengo decidido a un 99% … y si hay posibilidades de entrar en el yen cuando se aprecie al menos hasta 140, lo haré, pero ahora no puedo asumir el riesgo de que entre en yenes y a los 2 meses comience a apreciarse. Saludos.

# 205, Agustí
15 de febrero de 2007, a las 16:56

Hola de nuevo
Normalmente el yen se revaloriza hacia finales de febrero porque se cierra el año fiscal en Japón. Ayer estaba a 158.54 y en estos momentos está a 157.17. Una bajada importante. Seguirá revalorizandose?. Será interesante verlo. Por cierto se especula que en la próxima reunión del BOJ (20 – 21 de febrero) subirán los tipos un 0.25 Habrá que estar atentos.
Y un último dato ayer el libor mensual del yen estaba al 0.4383 y hoy a cerrado a 0.49438.
Realmente el “tema” resulta interesante.
Para ver las gráficas del yen:
http://www.dailyfx.com/charts/Chart.html?symbol=EUR/JPY

Un saludo a todos

Agustí

# 206, Agustí
15 de febrero de 2007, a las 16:59

Buen comentario Juanlu.
Sin duda ayudará a entender el “tema” a muchos.

# 207, Agustí
15 de febrero de 2007, a las 23:33

Hola a todos
Al hilo de la apreciación de Juanlu aqui van unos números para que veais la influencia del cambio.
200.000 euros a un cambio de 159 yenes son 31.800.000 a 30 años y a un interés del 1.24438 (0.49438 + 0.75): cuota mensual de 105.890 yenes que a un cambio de 156.50: 676.6 euros.
200.000 euros a un cambio de 140 yenes son 28.000.000 a 30 años y a un interés del 1.24438: cuota mensual de 93.236 yenes que a un cambio de 139: 670 euros.
Aqui vemos como comprar con el yen devaluado significa empezar con una deuda más grande.
Ahora vemos el impacto en la cuota de 105.890 yenes si el yen se aprecia a 139: 761 euros. (761 – 676: 85 euros).
Esto es a “grosso modo”, porque no contamos con la amortización que se ha producido en tiempo en que se ha revalorizado y considerando fijo al 1.24438 de interés.

Un saludo

# 208, ricard
16 de febrero de 2007, a las 4:00

Hola a todos,

A ver yo tengo unas preguntas que hacer en el tema del cambio de monedas. En el caso del yen todos estamos de acuerdo en que mas o menos poco mas se devaluara y en todo caso parece que se apreciara, con lo que consequentemente nuestra deuda aumentara, hasta aqui todo claro. Mi pregunta es: ¿Igual que se revaloriza despues no se volvera a depreciar y el cambio se va a rebajar en la proporcion en que se devalue?, si es cierto que en ese tiempo habremos pagado mas cuota y a la vez habremos disminuido el capital pendiente mes a mes. El problema parece ser en la inmediatez y creo que es mas a medio plazo, o me equivoco???

Otra practica habitual que he leido es comprar yenes y tenerlos en una cuenta para decidir mas adelante si pagar con nuestros yenes comprados a mejor precio o no, pero digo yo, el saldo vivo de nuestra hipoteca seguira subiendo igualmente, o sea la panacea de comprar yenes no la veo por ningun sitio a no ser que se haga como inversion complementaria para ganar dinero con una apreciacion del yen, pienso yo!

Una pregunta que tengo en mente, cada vez que se hace un cambio de divisa en nuestra HMD por ejemplo del yen al franco suizo, que coste tiene para nuestra HMD? por que puede ser beneficioso entrar ahora con el yen a 157 aproximadamente y aguantar hasta los 140 antes de saltar a otra moneda, por ejemplo franco suizo, y volver al yen cerca de los 110 yenes por euro. ¿Estoy equivocado en esto?

Agradeceria una simulacion o alguna contrastacion de mis elucubraciones mentales. Yo estoy mirando para cambiar mi hipoteca por una HMD y de momento como mejor oferta tengo obertura 0,5, libor trimestral +0,6, euribor trimestral +0,5, cambio de divisa 0,2 por mil maximo 3 euros. Os parece una buena oferta? Gracias anticipadas!

ketal44@ya.com
Ricard

# 209, juanlu
16 de febrero de 2007, a las 8:47

Hola,

Ricard, lo que dices en el 3er párrafo, sobre lo de entrar en yenes ahora en 157 y aguantar hasta las 140 para cambiar en ese punto a francos y esperar a que los yenes estén en 110 para entrar de nuevo. Es un auténtico suicidio financiero. Te lo explico con un ejemplo:

Constituyes hipoteca con 100.000 €, a 20 años, con libor yen 0,4943 +0.75 y cambio a 157. Tendrás en ese momento una deuda en yenes de 15.700.000 yenes, una cuota mensual de 73.928 yenes o lo que es lo mismo 470,88 €.

Imagina que en 10 meses el yen se aprecia hasta los 140. Tú habrás pagado 10 mensualidades, es decir 739.280 (4.708,80 €). Tendrás por tanto una deuda pendiente de 14.960.720 yenes. Si conviertes estos yenes a € con el nuevo cambio de 140 tienes una deuda de 106.862,28 € … es decir, has aumentado en casi 7.000 € tu deuda con el banco y además las 10 mensualidades (casi 5.000 €) que has pagado es como si las hubieras regalado a la beneficencia, porque puedes darlas por perdidas al tener una nueva deuda en tu hipoteca.

Y despues de este desastre ¿la intención es pagar en francos y esperar a que el yen se aprecie hasta 110? Podría ser una solución para recuperar lo perdido, pero la estrategia me parece una auténtica locura.

Conclusión: En un situación es así yo prefería pagar cuotas más elevadas, con ese cambio desfavorable y esperar a que cambien las tornas, pero no tocaría el capital pendiente porque ya has visto las consecuencias.

CUIDADO CON LOS CAMBIOS DE MONEDA CUANDO LA SITUACIÓN ES QUE LA MONEDA SE HA APRECIDADO. Podeis perder mucho dinero. Los cambios de moneda o se hacen cuando la apreciación sea muy leve, o se hacen para ganar (depreciación y recogemos beneficios) o no se hacen y aguanta uno en ese moneda hasta que vuelva a cambiar la situación. Este es el problema de este tipo de hipotecas, que es una especie de juego financiero con riesgos que deben estar bien claros.

Saludos.

# 210, Marcos
16 de febrero de 2007, a las 9:29

Hola, perdon por insistir pero alguien me podría proporcionar una hoja excel donde hacerme esas simulaciones de las que hablais para franco suizo y para yen en método francés.

Gracias.

MarcApres@hotmail.com

# 211, Agustí
16 de febrero de 2007, a las 9:38

Estoy contigo
Juanlu

# 212, Cristina
16 de febrero de 2007, a las 11:37

Hola a todos,
Marcos, tienes una hoje de excel el la siguente pagina(al final): http://www.rankia.com/blog/finanzas/2006_11_01_blog/finanzas/archivo.html.
Es para yenes pero supongo que la puedes adaptar tambien para francos .
Yo sigo con mi pregunta. Sabe alguien de algun banco que ofrezca este tipo de hipoteca al 100% del valor de la tasacion?
Un saludo.

# 213, ricard
16 de febrero de 2007, a las 15:24

Gracias Juanlu y Agusti. Entonces mi pregunta es: Que hago para empezar en mi HMD? Lo de comprar yenes como inversion lo veis bien? Que consejos me dais? Os parecen bien las condiciones del banco?

Gracias

# 214, Agustí
16 de febrero de 2007, a las 20:24

Hola Ricard
Las condiciones del banco son buenas porque están dentro de un nivel correcto de mercado.
Yo te he proporcionado “herramientas” para hacer cálculos, te he explicado los puntos importantes a tener en cuenta en el momento de contratar la hipoteca, pero lo que no puedo hacer es recomendarte una u otra moneda. Yo no sé tu situación particular, no sé si subirán los tipos en Suiza y Japón, no sé cómo iran los cambios…
Por tanto yo te ayudaré para que tengas toda la información que yo conozco, pero no sería ético que te recomendara una u otra moneda.
Esto ha de ser una decisión reflexionada y objetiva por tí mismo.
Seguro que lo entiendes.
Un saludo

# 215, ricard
16 de febrero de 2007, a las 22:49

Gracias Agusti,

claro que lo entiendo, solo deseo leer diferentes opiniones y enriquecerme de las experiencias de quienes desinteresadamente pueden aportar algo a mi y a todos los que leemos este forum.

Supongo que dentro de un mes tendre mas o menos que decidirme entre una cosa u otra. Lo que no se es todavia en que monedas lo voy a contratar. He leido que hay monedas poco conocidas como la libra chipriota o la corona estona que pueden ser buenas oportunidades pero no se si es muy aconsejable ni si en todos los bancos trabajan con todas las divisas.

Bueno, sigo agradeciendo vuestros sabios consejos!!!

Saludos!!!

# 216, Marcos
17 de febrero de 2007, a las 8:30

Cristina, el enlace está roto. Conocéis algún otro sitio donde descargar la hoja excel?

Marcapres@hotmail.com

# 217, ANTONIO
17 de febrero de 2007, a las 18:04

OS ENVIO ESTE ARTICULO DEL 09 DE FEBRERO Y ME PREGUNTO SI AHORA SERIA EL MEJOR MOMENTO PARA PASARSE A FRANCOS MUCHO MAS ESTABLES QUE LOS YENES MONEDA QUE SE REVALUARA SEGUN TODOS LOS ANALISTAS ???
Esta burbuja está alimentada por el gran diferencial entre los bajos tipos de interés en Japón (0,25%) y las del resto del mundo, que incitan a los inversionistas a tomar prestado yenes a bajo precio, y colocar este dinero en los países donde sería mas rentable, un fenómeno denominado ‘carry trade’.

Este ‘carry trade’ debilita a la divisa nipona, ya que los que toman prestado en yenes los cambian luego por la moneda del país donde quieren invertir.

En menor medida, el fenómeno afecta también al franco suizo debido al bajo tipo (2%) del Banco Nacional suizo.

‘Cuanto mas éxito tiene el carry trade, mas gente acude a esta práctica. Así, la depreciación del yen se alimenta a sí misma’, explica Noriko Hama, macroeconomista de la Universidad Doshisha de Kyoto.

EVALUACIONES SOBRE EL ‘CARRY TRADE’

Nadie conoce exactamente la magnitud del ‘carry trade’ sobre el yen, pero las evaluaciones más conservadoras hablan de al menos 200.000 millones de dólares.

Tim Lee, del instituto de investigación estadounidense Pi Economics, se aventura por su lado a evaluar en mas de un billón de dólares — equivalente al PIB de Canada o de España — la suma colocada en los mercados de acciones o de obligaciones en Europa, Estados Unidos, Australia o los países emergentes.

‘Estamos ante una enorme burbuja’, advierte Lee en un estudio.

Según él, el carry trade es ‘un juego de escalada en la imprudencia, ya que solamente da réditos cuando la gente sigue colocando dinero’, por lo que ‘no hay duda alguna de que todo esto acabará muy mal’.

‘Es muy difícil, casi imposible, desinflar ordenadamente esta burbuja’, opina por su lado Markus Krygier, economista de Dresdner Kleinwort.

ACCIÓN EN EL MERCADO DE CAMBIOS

Si el Banco de Japón sube sus tasas mientras la Reserva Federal reduce las suyas, y el G7 critica la debilidad excesiva del yen, todo ello daría la impresión de que se prepara una acción concertada en el mercado de cambios, con lo que cambiarían las cosas para quienes apuestan por un yen débil.

‘No es necesario que todo el mundo abandone el carry trade para que se desinfle’, explica Krygier a la AFP.

‘Si el yen empieza a apreciarse, entonces el carry trade se desinflará muy rápidamente. Todo el mundo se precipitará hacia la salida, pero sólo algunos podrán llegar a ella’, añade John Shepperd, otro economista de Dresdner Kleinwort, según el cual el yen podría perfectamente ganar un 5% en algunas horas el día en que estalle el pánico.

Según Krygier, la actual situación se parece a la de 1998. Entonces, un yen muy débil se apreció bruscamente en un 20% en tres días, ya que la crisis financiera rusa y la perspectiva de alzas de tipos en Japón provocó un desenfrenado desmantelamiento de los ‘carry trades’.

Krygier opina que si ese escenario se reproduce el dólar puede acabar el año 2007 a 100 yenes, frente a los 121 actuales.

Semejante apreciación podría afectar la recuperación económica de Japón, y pondría en dificultades a países como Nueva Zelanda o Islandia, muy apreciados por los ‘carry traders’ debido a sus elevados tipos de interés.

‘Asistiremos a una masiva retirada de liquidez mundial’, explica Shepperd, según el cual ‘los mercados en Estados Unidos y en Europa, que aparentemente gozan de buena salud, podrían sufrir graves pérdidas’.

# 218, juanlu
19 de febrero de 2007, a las 9:20

Marcos,

el enlace que envi Cristina no es que est roto … es que no est bien construido y le sobra el punto final. Copia y pega el enlace en el navegador y quita el punto final, para que el enlace acabe en html … y vers como puedes acceder.

Es decir, el enlace correcto es ste:

http://www.rankia.com/blog/finanzas/2006_11_01_blog/finanzas/archivo.html

Saludos

Saludos.

# 219, Agustí
19 de febrero de 2007, a las 23:05

Hola a todos
Atención que los dias 20 y 21 de febrero (mañana y pasado mañana)se reune el banco central de Japón para decidir si sube tipos. Hay quien dice que no lo hará porque el consumo interno sigue sin “funcionar”.
Subirán tipos? Qué pasará con el yen si los mantienen? Y si los suben?
Pronto saldremos de dudas. En estos momentos está a 157.31

Agustí

# 220, Pedro
20 de febrero de 2007, a las 10:59

Hola a todos.

Lo primero, gracias a todos por vuestros valiosos comentarios.
Estoy negociando una HMD con Bankinter. En principio, no quiero arriesgarme ccon el yen ya que todo apunta a una evaluación a medio plazo. Bankinter me ofrece las mismas condiciones contratando una hipoteca normal, en euros, que una multidivisa, también en euros. Me había planteado contratarla en euros, y esperar a que el yen se ponga en unos valores más razonables que los actuales. Aunque supongo que la evaluación del yen iría acompañada de una subida de tipos de interés, lo que haría perder atractivo a la entrada en esta moneda, también deduzco que el efecto de ambas evaluaciones (cambio e interés) en el tipo de cambio sería mayor -capital- que en el tipo de interés.
Eso me permitiría posponer una decisión que -como todos asumimos- supone un riesgo, a un momento en el que tenga más clara mi situación económica, y, asimismo reducir el riesgo de evaluación de moneda e incremento de mi deuda.
Juanlu y Agustí, ¿qué os parece esta estrategia?
Por otra parte, Bankinter me da euribor+0,4 y LIBOR +1,70. Por lo que veo a todos os dan un diferencial en LIBOR más bajo que a mí. Los diferenciales de los que habláis, ¿son de Bankinter o de otras entidades? ¿os los dieron de entrada o negociando?…
Gracias

# 221, Agustí
20 de febrero de 2007, a las 12:18

Hola Pedro
Estás seguro que te ofrecen el libor + 1.70?
Me parece una barbaridad.

Confírmamelo
mefagus@hotmail.com

# 222, Raúl
20 de febrero de 2007, a las 13:27

Hola a todos.

Me presento, este es mi primer mensaje.

Pedro, supongo que tendrás un diferencial de 0’7, por como sea un 1’7, creo yo que no te interesa una hipoteca multidivisa, porque casi tienes el mismo interés que en una hipoteca normal.

# 223, susana
20 de febrero de 2007, a las 17:57

Hola a todos

Es la primera vez que entro en el foro, lo único que os puedo decir es que yo tengo una hipoteca multidivisa en yenes desde octubre 2006 y estoy muy satisfecha. El cambio de hipoteca me ha supuesto un ahorro de mas de 300 euros.

Saludos,

# 224, brokerhipotecario
21 de febrero de 2007, a las 2:11

os informo de las condiciones que hay en multidivisas
Plazo 30 años
Tasacion hasta el 80 o 100 % con aval
cancelacion parcial 0 sin limite de cantidad
Libor +0.75 y euribor +0.50 al pasar a euros
sin comision de cambio mensual
gestion gratuita, envio de estudio detallado incluyendo gastos.
te visitan a domicilio.
En fin alguien da mas? en hipotecalia

# 225, Pedro
21 de febrero de 2007, a las 10:59

Sí, os confirmo que en Bankinter me han ofrecido un diferencial LIBOR de 1,7%, que de entrada era 2%. Comparándolo con los vuestros me parece muy alto, pero me sorprende porque estoy negociando la hipoteca con una conocida, y me ha dado un divferencial Euribor bastante bueno (+0,4%). En teoría, sigue compensando con el yen, ya que el tipo de interés yen sería 2,4% (1,7 más 0,7) frente a 4,5% en euros (4,1+0,4).
Me cuesta creer que me estén tomando el pelo, pero por si acaso voy a preguntar en Barclays y otros sitios

# 226, susana
21 de febrero de 2007, a las 11:33

Hola Pedro

Yo tengo la hipoteca con banco popular y el diferencial es de un 0,65, con comision de cancelacion parcial y total 0% y de subrogacion un 0,5%.
Creo que es una buena hipoteca.Como ya dije me ahorro mas de 300 euros mes.

Saludos,

# 227, Pedro
21 de febrero de 2007, a las 14:09

Muchas gracias a todos, especialmente a Agustí.

Creo que en el Banco (Bankinter) me han confundido, y que estaba comparando peras con manzanas. Al parecer, me habían calculado una cuota mensual con un tipo de interés que correspondería a una cuota trimestral. Es decir, mi diferencial LIBOR real sería del 0,56% mensual (1,7%/3 meses), en lugar del 1,7% trimestral. Al final me he decidido por Bankinter, ya que el Euribor+0.4 y Libor +0.56 me parece más que razonable, y he pedido cuota mensual, para tener mayor margen de maniobra con las variaciones de tipos de cambio (aunque tendré que pagar algo más de comisiones, al hacer un mayor número de cambios)

Un saludo

# 228, Agustí
21 de febrero de 2007, a las 14:11

Hola a todos
El BOJ ha subido un 0.25% los tipos.
MIrar la evolución del libor mensual :
22/01/2007 0,405
23/01/2007 0,41375
24/01/2007 0,4165
25/01/2007 0,41875
26/01/2007 0,41188
29/01/2007 0,41125
30/01/2007 0,41188
31/01/2007 0,41188
01/02/2007 0,425
02/02/2007 0,4225
05/02/2007 0,4225
06/02/2007 0,425
07/02/2007 0,4275
08//02/2007 0,42275
09/02/2007 0,425
12/02/2007 0,4275
13/02/2007 0,43313
14/02/2007 0,43813
15/02/2007 0,49438
16//02/2007 0,51125
19/02/2007 0,52375
20/02/2007 0,53125
21/02/2007 0,625
Y qué ha hecho el yen? Devaluarse. En dos días de 157.17 se ha puesto en 158.84.
Ahora a ver si el cierre fiscal en Japón (marzo) hace que se revalorice o bien nos hemos de ir acostumbrando a ver un yen en zona de 150 – 160.
Un saludo
Agustí

# 229, VANESSA
21 de febrero de 2007, a las 16:02

ESTA MAÑANA ME HAN OFRECIDO LA HIP. DIVISA LEYENO COMENTARIOS VEO QUE LA MEJOR ES LA MULTIDIVISA, YO NO TENGO NI IDEA DE FLUCTUACIONES DE MONEDAS NI NADA DE ESO TENGO MIEDO A QUE ME TOMEN EL PELO O ES PEOR EMPEZAR CON UN PRESTAMO DE 100.000 Y TERMINAR CON UNO DE MAS, ALGUIEN PODRIA ACONSEJARME UN POCO, LO AGRADECERIA. ME URGE MI CORREO ES vviguin@hotmail.com

# 230, Agustí
22 de febrero de 2007, a las 7:48

Hola a todos
Mirar este comentario sobre la subida de tipos en Japón:

http://spanish.fxstreet.com/nou/noticies/afx/singleNew.asp?menu=latestnews&pv_noticia=1172066218-68aa0f08-27346

Un saludo

Agustí

# 231, juan
22 de febrero de 2007, a las 11:01

Hola,

Yo he hecho unos cálculos en un simulador (ibanesto.com) con las siguientes condiciones:

– 150.000€, 20 años a Euribor +0,5 = 4.5 y Libor + 0,75 = En Japón 1.35. Como veis el diferencial de interés es del 3.15%.

Con Euribor + 0,5 – Cuota 949 Euros = 11388 E al año (4734 de capital + 6653.3 de intereses)
Con Libor+ 0,75 – Cuota 713.15 Euros = 8562E al año (6578de capital + 1985 de intereses)
Es decir me he ahorrado 4668.9 E en intereses y encima he amortizado más capital.
Teniendo en cuenta que 1E = 157 Yenes. Imaginemos que el yen se deprecia un 20%. Algo poco probable pasando a 125.6 tendríamos que pagar un 20% en Euros más, es decir, nuestra hipoteca subiria a 150000*1,2=180000 Euros. Si realizamos la simulación anterior con 180000 Euros a Libor+0,75 a 20 años obtenemos obtenemos una cuota de 856.2 Euros = 10274 E (7893.4 capital + 2381.4 intereses). Es decir pese a la devaluación de un 20% seguimos pagando casi 100 Euros menos de cuota, eso si el capital pendiente es mayor.
Para los incredulos incluiré otra simulación.
La inicial de 150000 a Euribor +0,5 20 años (a)(suponiendo el euribor en 4% constante durante 20 años) y la de 180000 a Libor Japonés + 0,75 (suponiendo libor constante a 0,6) (b). Resultados:
a.- Cuota 949 pagando un total a la finalización del prestamo de 227700 Euros.
b.- Cuota constante de 856.2 pagando un total a la finalización del prestamo de 205488 Euros.

Es decir, aunque el yen se depreci un 20% pasando de deber 150000 Euros a un equivalente de 180000 Euros… a lo largo de la vida del prestamo pagaríamos 22000 Euros menos.

Con lo cual, mi opinión, no de experto, pero si de alguien que sabe realizar algunos calculillos es que si la diferencia en el tipo de interés es tan abismal como ahora mismo el tipo de cambio afecta pero seguiria siendo ventajoso el hacer la hipoteca multidivisa. Recordad que en todo caso se puede volver al Euribor.

Espero que los expertos de este foro aporten opiniones pues me gustaria saber si existen errores o algo que me olvidado en todos estos calculos.

Saludos

# 232, juan
22 de febrero de 2007, a las 11:11

Los beneficios de la multidivisa teniendo en cuenta estos calculos realizados aumentan en mayor medida al aumentar el importe del credito y el plazo:

E+0,5 – 200000 E / 25 AÑOS (c)
Simulación depreciación yen 20% –> al cambio debemos 240000 Euros Libor+0,75 (d)

c – 1111.7 de cuota pagando un total de prestamo de 333510
d – 943 de cuota pagando un total de prestamo de 282900 Euros

50000 Euros menos con la multidivisa
No se han tenido en cuenta comisiones de cambio. Las desgravaciones fiscales son las mismas 15%. Habría que reducir el beneficio en un 15% pues es dinero que nos devolverían. Beneficio real 42500 – 2500 en comisiones de cambio aproximadamente = 40000 Euros de menos.

Saludos

# 233, Agustí
22 de febrero de 2007, a las 13:53

Hola a todos
Muy buenos cálculos Juan.
Has contado la hipoteca en euros al 4.50, piensa que ya está tocando el 4.10 que más un 0,60 que es lo más normal estamos hablando de un 4.70 con lo cual la diferencia aún seria mayor.
Está claro que el “tema” está en la diferencia entre tipos por el elevado nivel de amortización que se produce en la multidivisa.
Cómo bien dices mientras siga esa diferencia entre los tipos siempre sale mejor.
Un saludo
Agustí

# 234, alex
22 de febrero de 2007, a las 14:41

Buenas tardes a todos!
Yo también estoy valorando la posibilidad de ir hacia una hipoteca multidivisa. Para ello, pensaba en subrogar la que tengo ahora en Caixa Penedés. Pero esta mañana me han dicho en una oficina de Bankinter que No Se Puede Subrogar! una hipoteca típica referenciada al euribor, hacia una hipoteca multidivisa: Hay que cancelar la actual y abrir la nueva; con los gastos adicionales que eso conlleva!! Alguien tiene información al respecto. Gracias. Alex.

# 235, Patricia
22 de febrero de 2007, a las 14:52

Hola Juan, tienes razón en tus cálculos pero piensa también que uno de los factores es el tipo de cambio y otro el interés, si se aprecia el Yen y además
el Banco Central Japones aumenta progresivamente los tipos de cambio, Vaya negocio.
En mi opinión sería mejor en Francos Suizos por el momento y cuando el Yen se estabilice un poco entonces pasarlo a Yen.
¿Alguien sabe alguna divisa que se esté devaluando y los pronosticos sean que sigua así??
Gracias.

# 236, jordi
22 de febrero de 2007, a las 16:23

en el caso que comenta Juan tengo una duda, Juan comenta que con la apreciacion del yen nuestra deuda subiria un 20% y la pregunta es, siempre y cuando te pases a euros? si te quedas en el yen seguiras debiendo lo mismo no? yo la ventaja de la multidivisa la veo en la mayor amortizacion de cada mes y en la cuota que te queda mas baja.

# 237, Raúl
22 de febrero de 2007, a las 17:33

Patricia, normalmente sólo te dejan jugar con 4 divisas: francos, yenes, dólares USA y libras esterlinas, por lo menos este es mi caso, no sé el resto…

El problema es que el tipo de interés de los dólares y las libras, es incluso más alto que el euribor, por lo tanto, sólo te queda el yen y el franco.

Yo tengo la hipoteca en francos suizos desde hace 2 años y medio, y me arrepiento de no haberla hecho en yenes, en este momento hubiera ganado dos millones al cambio, y encima tendría una cuota 200 euros menor por mes que la actual.

Ahora me surgía la duda de cambiarme a yenes, ya que unos amigos míos lo han hecho, pero según he leído todo apunta a que los 160 yenes es el tope al que llegará el cambio, y por lo visto, tendría que empezar a bajar algo, aunque claro, nunca se sabe.

Aparte el franco suizo también está devaluado, yo lo cogí a 1.52 y ahora está a 1.62, así que imagino que también se apreciará tarde o temprano, aunque la devaluación de esta moneda no es tan llamativa como el yen.

# 238, Agustí
22 de febrero de 2007, a las 22:29

Hola a todos
Fijaros en el comentario de Jordi:
“…en el caso que comenta Juan tengo una duda, Juan comenta que con la apreciacion del yen nuestra deuda subiria un 20% y la pregunta es, siempre y cuando te pases a euros? si te quedas en el yen seguiras debiendo lo mismo no? yo la ventaja de la multidivisa la veo en la mayor amortizacion de cada mes y en la cuota que te queda mas baja…”.
Pues yo pienso igual que Jordi. El tema está en que siempre pensamos “en pasar a euros”. Por qué si he contratado una divisa que tiene el interés mucho más bajo y que me permite además de tener una cuota más baja amortizar mucho más?.
Por otro lado estoy en la misma situación que Raúl, yo también contraté mi hipoteca hace casi tres años en CHF. Os comento que en el último momento la cambié de yenes a CHF porque el director de la oficina me dijo que era muy arriesgado (entonces lo hubiera comprado a 133.50 y hoy está 159.50) yo le hice caso porque era “nuevo en el tema” pero esto no es más que un ejemplo para tener claro que cada uno finalmente haga sus propios números y actue según su propio criterio.
Sin embargo yo en estos momentos yo no cambiaré a yenes porque la cuota y la amortización que tengo son mejores que con euribor y porque ese”colchón” de la diferencia entre los tipos de Suiza y Japón no me resulta tan importante con la devaluación del yen. Otra cosa es quien la tenga en euribor al 4.70 y pasara al 1.37 por ejemplo.
Y de paso mi felicitación a todos los que estais participando en el foro porque con las experiencias y las diferentes aportaciones que se están haciendo todos vamos aprendiendo cada día y así de paso ayudamos a aquellos que buscan información. Sin olvidar que mal aquel que considere que tiene la verdad absoluta.

Un saludo
Agustí

# 239, Fredy Cruguer
23 de febrero de 2007, a las 7:44

Pues yo estoy a punto de firmar con Bankinter, las condiciones son:
Libor CHF + 0,80%
C. apertura 0,30%
C. cancelacion total 0%
C. cancelacion parcial 0%
C. cambio divisa: 0,2%
al pasar a Euribor: Euribor +0,40%

Me parecen buenas condiciones, pero he leido que ha raúl se la han dejado en libor + 0,65% y a mi me aseguran que 0,80 es lo mínimo.

Por otra parte, y como es necesario tener una cuenta corriente para ir pagando las cuotas, me dicen que la comisión de esta cuenta corriente es de 30 euros, que me parece demasiado caro, y más teniendo en cuenta que domicilio nómina,recibos,seguro vida…
Me han dicho que van a intentar dejarlo en 15 euros, pero sigue pareciéndome caro, soy capaz de mandar al carajo la operación sólo por esto. ¿qué me aconsejais?

# 240, Agustí
23 de febrero de 2007, a las 7:50

Hola Freddy
Lo que puedes hacer es mirar más opciones. No te “cases con el primero”.Según la zona dónde vivas yo conozco diferentes entidades con diferentes ofertas.
Igual te puedo “echar un cable”.
Un saludo
Agustí

Mi email:
mefagus@hotmail,com

# 241, Fredy Cruguer
23 de febrero de 2007, a las 8:03

te he enviado un correo, encantado, si puedes echarme un cable.
gracias!

# 242, patricia
23 de febrero de 2007, a las 8:33

Hola a todos, vivo en Andaluciá y me gustaría saber si conoceís alguna sucursal que trabajen con multidivisas, me da igual Málaga, Sevilla, Gracias

# 243, Marcos
23 de febrero de 2007, a las 12:44

Hola, me gustaría pediros consejo respecto al cambio de mi actual hipoteca multidivisa de francos suizos a yenes.

Me gustaría saber como puedo valorar si me conviene o no este cambio y como medir el valor al que como límite debería llegar el yen respecto al euro para volverme a cambiar sin incrementar mi deuda total.

En definitiva me gustaría tener una herramienta que me permita analizar claramente por donde moverme respecto a los tipos de cambio siempre enfocado a no aumentar mi deuda total.

Gracias.

# 244, celia
23 de febrero de 2007, a las 12:49

Hola
Por si puede servir de algo os diré varias cosas que me he encontrado al pagar la primera cuota y que desconocía, ya que cuantas más cosas sepamos mejor para todos, así luego evitamos sorpresas:

– Paralela a la hipoteca me abrí una cuenta en yenes para ir comprando éstos cuando estén a buen precio, pues bien de la cuenta en yenes me cobran 188 yenes que es algo más de un euro (Tengo que ver si esa cifra va a ser mensual o de otra forma).

– El fixing que me aplican es algo así como el 1,10 %, es decir cuando mensualmente te compra el banco la moneda, además del 0,2% de comisión te aplica este tanto por ciento, de manera que si tu ves que la moneda está 1 euro=159,34 yenes (a día de hoy) pues a ti te la compran a 1 euro=157,54 yenes.Tengo que ver si en la hipoteca menciona algo de esto porque si no pone nada voy a reclamarlo.

– En un principio el banco además del 0,2% de cambio mensual te cobra un mínimo por ejemplo de 3, 6 o 12 euros. Yo ví que en mi hipoteca no está registrado ese mínimo por lo cual lo he reclamado y me lo han devuelto. Parece poca cosa pero si uno hecha cuentas de todos los meses y todos los años a pagar supone una buena pasta.

– El banco suele comprar la moneda dos días antes de pasarte la cuota mensual, al tipo que esté ese día. Para evitar sorpresas yo le he dado orden de que en lugar de hacerlo así yo les llamaré el día que me parezca que el cambio me favorece para que me compren los yenes (puede ser por el importe de la cuota o si me interesa y puedo por lo que quiera) y si no le digo nada cargue la cuota a la cuenta abierta en yenes .
Con esto siempre me aseguro el cambio al precio que me interese y no al que me toque según los dos días antes.

# 245, Fredy Cruguer
23 de febrero de 2007, a las 13:37

Celia, la comision por fixing creo haber leido que el Banco de España establece un máxino de 2%, es decir un 1% por arriba para comprar y un 1% por debajo para vender ….que en una operacion por ejemplo de pasar de CHF a yenes sería:
de CHF a euros: venta de CHF –> 1%
de euros a yenes: compra de yenes –> 1%
En total un 2% (es lo que aplica Bankinte)
A ti te están cobrando más, un 1,10% en cada operacion: 2,20%

granujas!

# 246, JULIO
23 de febrero de 2007, a las 14:58

Celia,esa es una pequeña trampa q hacen los bancos. Te ponen q el tipo de cambio es”el publicado por el banco” y no el pubicado por el BDE , con lo cual dentro de los margenes permitidos legalmente te puede aplicar el cambio q ellos quieren. Yo tenia mi hipoteca practicamente cerrada con Bankinter, y al darme cuenta de esto busque otras entidades. Si al final me aprueban la operacion en esta otra entidad, en la apertura de la operacion por esa tonteria del tipo de cambio me ahorrare unos 1800 euros.

# 247, Fredy cruguer
23 de febrero de 2007, a las 22:38

Puedes decirme cual es esa otra entidad y como opera en ese aspecto?
es decir, ¿te aplica el cambio publicado por el BDE?

Es que tb estoy a punto de firmar con Bankinter, pero pensaba que todos los bancos lo hacen

carlios_luque@hotmail.com

# 248, macadi
24 de febrero de 2007, a las 12:41

Para Pedro.
Podrías decirnos en que sucursal de bankinter te han dado esas condiciones.
gracias

# 249, macadi
24 de febrero de 2007, a las 12:54

Julio, Fredy

En que sucursales os dan esas condiciones.
gracias

# 250, Fredy cruguer
24 de febrero de 2007, a las 19:45

pon tu correo y te cuento….
aunque yo no estoy seguro de hacerlo, por el tema de la comision de mantenimiento de la cuenta corriente…me parece un timo, y aunque se trate de poco dinero al año, no me gusta que me engañen….