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Hipoteca multidivisa

Visita el nuevo foro sobre la hipoteca multidivisa.

Importante: La parte realmente interesante de esta noticia está en los comentarios de los usuarios, tómatelo con calma, ya que son más de 1000 y en ellos hay intervenciones muy buenas.

Es un tipo de hipoteca bastante especial y complejo ya que se realiza en moneda extranjera lo que nos permite aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los países respectivos, así como de la debilidad del tipo de cambio de la divisa en cuestión.

Por contra también, tiene el alto riesgo de que se produzcan cambios de tendencia que revaloricen la moneda y conviertan nuestra deuda, al cambio, mucho más cuantiosa. Normalmente el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos.Por ejemplo: Yen japonés, Franco suizo, dólar USA, dólar australiano, dólar neocelandés, libra esterlina, incluso una parte en euros. De esta forma se reparten los riegos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable, de todas maneras, se puede suscribir un seguro sobre el riesgo del tipo de cambio, aunque el coste de este seguro viene a reducir sustancialmente las ventajas asociadas a los diferenciales en los tipos de interés.

Esta hipoteca requiere de un asesoriamento más profundo ya que son muchas las variables que entran en juego.
Sin duda una apuesta arriesgada a la par que interesante.

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Escrito por Carlos Lopez el 7 de febrero de 2006 con comentarios no permitidos.

1.181 comentarios

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# 1151, JOSE08100
23 de agosto de 2007, a las 22:30

Hola de nuevo,

Barclays me dice que si vuelvo al euro sería con euribor 1 año +0.45 (Libor +0.60) , sin embargo en la minuta que me dieron para estudiar no pone nada de euribor ni de vuelta al euro. Sencillamente se refiere al Libor de la divisa en que este expresado el capital pendiente.
Se lo advierto, pero no me responde. Dice que si, que en el eurp sería así.
Me desconcierta. Muchos realmente no saben lo que venden, en realidad. Alguien ya lo había dicho esto, y es verdad.
¿que debo hacer? Conviene más el Libor del euro que es más bajo, o sea, tratar el euro como una divisa más. Que entiendo que es la filosofia de estas hipotecas. Si firmo tal como el ejemplo que me han dado puedo exigirlo luego en realidad.

Lilian, el cambio oficial diario del Banco Central Europeo esta aqui:
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/index.en.html
En realidad el mercado de divisas no cierrea nunca, lo puedes ver aqui en tiempo real:
http://spanish.fxstreet.com/cotizaciones/monedas-tiempo-real/

saludos

# 1152, JOSE08100
23 de agosto de 2007, a las 22:36

Hola,

tengo muchos problemas para enta al foro desde hace un par de dias. Y cuando lo consigo, iserto un post y me acaba dando error y no conseguo enviarlo, como hace un momento. A ver si ese pasa.
¿os pasa a vosotros tambien? ¿alquien me puede ayudar?
Muchas gracias, chicos

# 1153, Angel_ito
24 de agosto de 2007, a las 0:48

Buenas noches a todos en la semana del 13 al 17 he conseguido la siguiente información de varias entidades bancarias. Fue mis primeras visitas así que entre que no tenía mucha idea del asunto y algunos empleados que estaban peor que yo hay conceptos que encontraréis en blanco; otros con mucha similitud y otros que requerirían de una segunda visita para aclararlos. Aún así ahí van:

BANKINTER: (PARA EL COLECTIVO DE LA ADMINISTRACIÓN LOCAL, RESTO DE PERSONAS COMISIONA DE APERTURA 1% Y NO RECUERDO PERO VARÍA UN PAR DE CONCEPTOS MAS)

IMPORTE A FINANCIAR. 70%
PLAZO DE LA FINANCIACIÓN EN AÑOS: 30
TUTELAJE DE LA OPERACIÓN: LO DENOMINAN ASESORAMIENTO

COMISIÓN DE APERTURA: 400€
COMISIÓN DE CAMBIO MENSUAL: 15€
COMISIÓN DE CANCELACIÓN PARCIAL: 0%
COMISIÓN DE CANCELACIÓN TOTAL: 0%
COMISIÓN POR CAMBIO DE DIVISA: 0%
COMISIÓN POR CAMBIO DE MONEDA:15€ (EL CONCEPTO CAMBIO DE MONEDA Y CAMBIO MENSUAL LO CONSIDERAN LO MISMO, POR LO TANTO ENTIENDO QUE SOLO SON 15€)

“CONDICIONES VALIDAS PARA
HIPOTECAS NUEVAS Y SUBROGACION”: SI, SOLO FUNCIONARIOS

“DIFERENCIAL QUE MANTIENE EL BANCO
SI VOLVIERAMOS AL EURO”: EURIBOR +0.50%

EURIBOR + DIFERENCIAL (A 3 MESES)- – – –
LIBOR+DIFERENCIAL A 1 MES: 0.90 %

“¿QUE TIPO DE COMISION COBRAN POR
CAMBIO DE DIVISA? O ¿COMBRAN EL TIPO
CAMBIO VENDEDOR /
CAMBIO COMPRADOR”…….SOLO 15€ (IGUAL QUE CAMBIO MENSUAL Y CAMBIO DE MONEDA)

“POR LA COMPRA INICIAL O INICIO DE LA
OPERACIÓN ¿QUE COMISIÓN COBRAN?” 1%. A ESTO LE LLAMAN FIXING
****************************************
BANCO DE VALENCIA:

IMPORTE A FINANCIAR. 60%
PLAZO DE LA FINANCIACIÓN EN AÑOS: 30
TUTELAJE DE LA OPERACIÓN: ¿?

COMISIÓN DE APERTURA: 0.5 AL 1%
COMISIÓN DE CAMBIO MENSUAL: 0.20% MINIMO 1.5 €
COMISIÓN DE CANCELACIÓN PARCIAL: 0%
COMISION DE CANCELACION TOTAL: 1%
COMISION POR CAMBIO DE DIVISA: ¿?
COMISION POR CAMBIO DE MONEDA:

“CONDICIONES VALIDAS PARA
HIPOTECAS NUEVAS Y SUBROGACION”: SI

“DIFERENCIAL QUE MANTIENE EL BANCO
SI VOLVIERAMOS AL EURO”: EURIBOR + DIFERENCIAL DEL EURO

EURIBOR + DIFERENCIAL (A 3 MESES): 4.5+0.75%
LIBOR+DIFERENCIAL A 1 MES: 0.80+DIFERENCIAL

“¿QUE TIPO DE COMISION COBRAN POR
CAMBIO DE DIVISA? O ¿COMBRAN EL TIPO
CAMBIO VENDEDOR /
CAMBIO COMPRADOR”: 0.2 % MINIMO 1.50€ (+ CAMBIO COMPRADOR VENDEDOR)

“POR LA COMPRA INICIAL O INICIO DE LA
OPERACIÓN ¿QUE COMISION COBRAN?” DE 0 A 0.20 %
**************************************************

BANCO POPULAR ( A PESAR DE QUE EN LA WEB CORPORATIVA TIENEN ESPECIFICAMENTE EL TERMINO HIPOTECA MULTIDIVISA Y ESPECIFICADOS POR COLECTIVOS GRANDES, EN AL SUCURSAL QUE YO HE VISITADO, CONFIRMADO POR TELEFONO, DA IGUAL QUE PERTENEZCAS A UN COLECTIVO GRANDE QUE NO)

IMPORTE A FINANCIAR: 70%
PLAZO DE LA FINANCIACIÓN EN AÑOS: 30
TUTELAJE DE LA OPERACIÓN: SI

COMISION DE APERTURA. 0.70%
COMISION DE CAMBIO MENSUAL: 0.20%
COMISION DE CANCELACION PARCIAL:0%
COMISION DE CANCELACION TOTAL1%
COMISION POR CAMBIO DE DIVISA:0%
COMISION POR CAMBIO DE MONEDA: ?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿

“CONDICIONES VALIDAS PARA
HIPOTECAS NUEVAS Y SUBROGACION”: SI

“DIFERENCIAL QUE MANTIENE EL BANCO
SI VOLVIERAMOS AL EURO”: EURIBOR + 0.45%

EURIBOR + DIFERENCIAL (A 3 MESES)- – – – –
LIBOR+DIFERENCIAL A 1 MES: 0.70%

“¿QUE TIPO DE COMISION COBRAN POR
CAMBIO DE DIVISA? O ¿COMBRAN EL TIPO
CAMBIO VENDEDOR /
CAMBIO COMPRADOR”: 0.2% (MINIMO 1.50€ Y PARA EL CAMBIO COMPRADOR VENDEDOR CREO QUE ADEMAS EL 1%

“POR LA COMPRA INICIAL O INICIO DE LA
OPERACIÓN ¿QUE COMISION COBRAN?” ¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿
****************************

BBK

IMPORTE A FINANCIAR: 70
PLAZO DE LA FINANCIACIÓN EN AÑOS: 30
TUTELAJE DE LA OPERACIÓN: SI

COMISION DE APERTURA: 0.50%
COMISION DE CAMBIO MENSUAL: ¿?¿?¿?¿?¿?¿
COMISION DE CANCELACION PARCIAL: 0%
COMISION DE CANCELACION TOTAL: 1%
COMISION POR CAMBIO DE DIVISA: 0.2 % capital pendiente
COMISION POR CAMBIO DE MONEDA:¿?¿?¿?¿

“CONDICIONES VALIDAS PARA
HIPOTECAS NUEVAS Y SUBROGACION”: SI

“DIFERENCIAL QUE MANTIENE EL BANCO
SI VOLVIERAMOS AL EURO”: EURIBOR + 0.90% (SI HAY VINCULACIÓN HASTA EL 0.35%)

EURIBOR + DIFERENCIAL (A 3 MESES): DEPENDIENDO DE LA VINCULACION
LIBOR+DIFERENCIAL A 1 MES: DEPENDE DE LA VINCULACION

“¿QUE TIPO DE COMISION COBRAN POR
CAMBIO DE DIVISA? O ¿COMBRAN EL TIPO
CAMBIO VENDEDOR /
CAMBIO COMPRADOR”: SOLO APLICAN CAMBIO COMPRADOR VENDEDOR. NO APLICAN COMISION

“POR LA COMPRA INICIAL O INICIO DE LA
OPERACIÓN ¿QUE COMISION COBRAN?”: SOLO APLICAN CAMBIO COMPRADOR VENDEDOR. NO APLICAN COMISION

Se admiten comentario sobre las ofertas. Si alguno estuviera interesado en pasarse por la entidad e intentar mejorarla decírmelo o enviarme un correo al aj.segura@gmail.com.

Salu2 a todos

# 1154, Angel_ito
24 de agosto de 2007, a las 0:51

Disculpad las mayúsculas.
Salu2
aj.segura@gmail.com

# 1155, Angel_ito
24 de agosto de 2007, a las 0:54

Bueno no se si otro mensaje corto que he enviado ha salido publicado puesto que no lo he visto. Decía:

“Disculpar por las mayúsculas”.
Salu2
aj.segura@gmail.com

# 1156, cartols
24 de agosto de 2007, a las 9:40

PAra DOPASS.

Como verías, la semana pasada, puse un post en el foro, solicitando información sobre las condiciones que la KUTXA ha hecho a algunos foreros.
He visto tu diferencial y me parecen unas condiciones muy buenas ¿en que oficina lo has firmado?

Te paso mi email, para que si no te importa, me puedas enviar esas escrituras, me gustaría conocer, que es lo que me voy a encontrar.

amperaje2@hotmail.com

Muchas gracias

# 1157, José Francisco Martínez Cordero
24 de agosto de 2007, a las 13:08

Yo estoy interesado en cambiar mi actual hipoteca, donde las condiciones son: EURIBOR+0,40 a una hipoteca multidivisa en yenes japoneses. Para ello además de las condiciones ventajosas de los intereses del capital hipotecado (mucho mejores que las del EURIBOR), hay que encontrar el mejor momento para el cambio de la divisa, que entiendo sería cuanto más apreciado esté el euro frente al yen. No obstante, me gustaría saber de alguien que pueda informame no solo del indice más ventajoso para el cambio y su valor aproximado, sino también entidades financieras físicas o a través de la red para iniciar los trámites del mencionado cambio de Hipoteca. Bankinter me ha ofrecido un interés para el yen japonés de 0,67 + 0,9 (un diferencial alto y que creo puede obtenerse algo más reducido). Gracias por la ayuda prestada.

# 1158, JoSGo
24 de agosto de 2007, a las 13:10

Hola a todos,

Creo que ya somos muchos los que tenemos problemas para acceder al “foro”. Cada vez es más complicado cargar la página e inevitablemente en breve comenzaremos a notar esta falta de acceso en el número de posts diarios.

En mi opinión deberíamos redirigir los nuevos posts a un foro como tal, es decir, que esté paginado, permita búsquedas y sobre todo, que el acceso a los últimos mensajes sea casi instantáneo (no como ahora, que en la mayoría de los casos nos podemos ir a preparar un café mientras se carga la página).

¿Qué os parece la idea? ¿Alguien tiene alguna sugerencia?

Un saludo!

# 1159, Anónimo
24 de agosto de 2007, a las 13:47

Sabeis si en Barclays se puede cambiar de divisa cualquier día del mes o debe coincidir con el vencimiento de la quota.

Muchas gracias

# 1160, Manuavila
24 de agosto de 2007, a las 14:27

Hola a todos:

JoSGO tiene razón. Para paliar algo el problema, yo hago lo siguiente:

En el navegador aparecen en la parte superior izquierda dos estrellas amarillas, una de las cuales tiene un signo “+” verde sobre ella. Ya sabréis que se trata de “Centro de favoritos” y “Agregar a Favoritos”. Pues bien, si estando con la página del foro cargada “clickamos” en “Centro de favoritos” y después en “Fuentes”, aparece la posibilidad de agregar esta fuente (el foro). Si lo hacemos, a partir de ese momento al volver a “Fuentes” se cargan rápidamente los comentarios nuevos (los que aun no has leido desde la última vez que te conectaste). Con esto podemos ver inmediatamente los comentarios nuevos, pero no podemos escribir uno nosotros. Para añadir un comentario nuevo no hay más remedio que cargar como siempre todos los comentarios (o al menos yo no lo se hacer).

Así ganamos algo de velocidad, por lo menos para leer las novedades.

Espero que os sirva.

Saludos

Manuel

# 1161, JoSGo
24 de agosto de 2007, a las 15:17

Ok Manuavila, thanks. ;-)

# 1162, lucas
24 de agosto de 2007, a las 20:06

hola a todos, un nuevo hipotecado con vosotos…. llevo desde mayo con un HMD..Tenía un prestamo de 240 mil€ con barclays…y despues de dos años con ellos ,mi hermano que tiene unaHMD, me dijo que lo mirara… en barclays no me han querido hacer la HMD.. dicen qeu solo a los ldel sepla…. jajaa.. en fin.. os comento desde vitoria…me marché al bankinter y la verdad es que estoy contento aunque .. al loro de estas fluctuaciones de todo…lo referente al yen….
con el euribr pagaba ahora 1200€…encambio con la multidivisa ando pagando…749€…creo que es una diferencia mas que razonable.
por cancelar mi hipoteca con barclays y abrirla con bankinter me supuso unos 4500€… ..gracias por tan sabosa página

# 1163, Román
25 de agosto de 2007, a las 9:58

perdonad mi ignorancia, hace poco que he oido hablar de este producto y os he leido y me gustaria saber si estoy entendiendo.
En yenes, sería interesante para entrar (pedir hipoteca) que este por ejemplo en 150, si luego va hacia 170 mi deuda se vera reducida en euros, y si vuelve despues hacia 140 será malo para mi?
Es esto correcto.
Muchas gracias y perdonad de nuevo

# 1164, Román
25 de agosto de 2007, a las 10:22

Perdonad ignorancia, tras leer me gustaría saber si he entendido.
Sería interesante entrar en este mercado (pedir hipoteca) cuando yen vale por ejemplo 150 y que despues suba a 170 con lo que asi nuestra deuda en euros es menor? y si vuelve hacia 140 peor para nostros?
Es así?
Muchas gracias y disculpad

# 1165, lilian
25 de agosto de 2007, a las 13:00

Hola a todos, que tal el fin de semana?
yo firme ayer mi HMD, al final el cambio me salio a 158,37.
Que pensais del mismo, es bueno relativamente ?
Que pensais acerca de los tipos en Japon, este mes no los han subido, creeis que lo haran en un futuro no muy lejano?
Gracias

# 1166, donald trump
26 de agosto de 2007, a las 6:54

SUERTE
Os quiero desear suerte, porque la vais a necesitar.
No me gustan la HMD por los siguientes motivos:
• El mercado de divisas no lo entiende NADIE. Bueno quizás George Soros o también tuvo mucha suerte. Es mucho más difícil que el bursátil y está lleno de hedge funds ágiles y con colmillos afilados. Hasta Warren Buffett palmó dinero en 2005 cubriéndose contra la caída del dólar.
• La idea está basada en el “carry trade”, una estrategia bastante peligrosa, utilizada por especuladores que se mueven a cortísimo plazo.
• En realidad nadie que se ha comprado su vivienda en euros necesita endeudarse en otra moneda. De hecho, las multinacionales se suelen endeudar en la misma moneda en la que han hecho la inversión, para que esté matcheado.
• Cito una información de Dresdner (si ya sé que siempre son bastante pesimista, empezando por James Montier):
“Si el yen empieza a apreciarse, entonces el carry trade se desinflará muy rápidamente. Todo el mundo se precipitará hacia la salida, pero sólo algunos podrán llegar a ella’, añade John Shepperd, economista de Dresdner Kleinwort, según el cual el yen podría perfectamente ganar un 5% en algunas horas el día en que estalle el pánico.
Según Markus Krygier, otro economista de Dresdner Kleinwort, la actual situación se parece a la de 1998. Entonces, un yen muy débil se apreció bruscamente en un 20% en tres días, ya que la crisis financiera rusa y la perspectiva de alzas de tipos en Japón provocó un desenfrenado desmantelamiento de los ‘carry trades’”
Los que estais atentos a la prensa, ya sabeis como ha subido la volatilidad estos días y sus efectos sobre el “carry trade”. Vale, igual dura hasta el verano que viene, pero no creo que dure 10 años, hasta que hayas amortizado una parte importante del principal.
• Detrás de todo está la necesidad de correr un riesgo adicional porque no se puede pagar la cuota en euros, ya que los pisos están sobrevalorados (cuánto es otra discusión). Es decir, sobre el riesgo de comprar un piso a crédito, que podría perder valor, ponemos otro de riesgo de moneda. Es de locos. Es jugársela a rojo o negro.
• Por lo menos espero que podáis tener asesoramiento lo más profesionalizado posible sobre la evolución de las divisas (JPY o CHF), porque intentar hacerlo individualmente en plan autodidáctico es casi imposible.
SUERTE.

# 1167, donald trump
26 de agosto de 2007, a las 7:02

Se me olvidaba, mi enhorabuena al blog por el éxito de este hilo.
Casi 2000 mensajes en 15 meses!
Espero que sirvan para que muchos no vayan al banco
como ovejitas al matadero.

# 1168, JB
26 de agosto de 2007, a las 9:31

Hola Donald,

Aunque evidentemente respeto tu opinión, no estoy deacuerdo con ella.
Efectivamente una HMD es un producto financiero con riesgo, pero en general la vida, y concretamente, los temas financieras están más o menos sujetos a riesgos.
Puedes perder el puesto de trabajo (tu,tu pareja o los dos), el euribor puede ponerse cerca del 6% (hay gente que hizo hipotecas cuando estaba al 2%), la casa puede perder valor (de hecho esto es muy posible), etc, etc…

En el caso de la multidivisa, hay un riesgo adicional a todos los anteriores, y es la fluctuación de la divisa, pero como ya he mencionado ateriormente creo que este producto es es para alguien que pueda pagar las cuotas en euros.
En mi caso concreto, en euros pagaría unos 1000 €/mes, que es una cuota que puedo asumir (de hecho empiezo mi hipoteca en €) y actualmente en yenes pagaria unos 650 €. Para tener que pagar la misma cuota el yen tendría que ponerse entorno a 110, lo cual veo bastante improbable, aún así, pagaría lo mismo que en euros (si para entonces el euribor no estuviese sobre el 6, porque en este caso seguiría pagando menos), y como en la vida todo lo que sube baja, esta situación duraría unos meses o tal vez 1 o 2 años, finalmente el yen volvería a bajar consiguiendo la esperada rentabilidad de la operación.

Para jugar, lo importante es estar cubierto, si no lo puedes perder todo. En bolsa si no tienes prisa es muy dificil perder, ya que históricamente y a largo plazo la bolsa siempre sube (exceptuando casos muy concretos p.ej el de Terra Networks). Lo mismo pasa en HMD, lo importante es entrar en un buen momento, a ser posible en una moneda estable p.ej. CHF y tener colchón para los malos momentos.

Saludos,

J.B.

# 1169, maria
26 de agosto de 2007, a las 12:59

Hola Donald,

Al igual que JB estoy en desacuerdo con tu opinion y la de mucha gente de bancos que directamente sin conocer los pros y los contras ya dictaminan que es un suicidio. Yo opino que cada uno tiene un punto de vista diferente de las cosas y en el supuesto riesgo de estas hipotecas sucede lo mismo. Evidentemente este producto a un amigo no se lo aconsejo pero tampoco le digo que no se lo haga. Lo que tiene que hacer es estudiar bien como es y en funcion de ello realizarla o no.
Yo me la estudie, vi un posible escenario negativo e hice cuentas, y me salian de sobras. Y contrate una. Eso si, entre sabiendo que salvo que no haya forma humana de pagar una mensualidad de 1500€ no me cambio de yenes ni de coña (salvo que el cambio se ponga en 250 €/yen). Para esos 1500 tendria que ponerse en 80€/yenes el cambio. Inviable este escenario salvo una hecatombe a nivel mundial y que no afectara a Japon. Es como pensar que tienes la hipoteca en € al 3% como hace un par de años y decir que es muy arriesgada porque se pondra a un 10% o mas como hace años. Yo ahora pago 730€ por los 1175€ con la hipoteca normal. Anda que no tengo colchon ahi para regular si pasara algo malo. Ojala hubiera contratado la HMD a 120€/yenes pero en este momento eso es soñar.
Y ojo que los 1175€ tambien los puedo pagar. Y algo que nadie plantea (los reacios), los cambios en las divisas son mas peligrosos durante estos 6 o7 años (principio de hipoteca), posteriormente con la subida (lenta) de los sueldos no afectara tanto.

saludos,

Oscar

# 1170, JOSE08100
26 de agosto de 2007, a las 19:13

Yo sigo diciendo que si entras cuando el yen este lo más valorado posible, poco tienes que temer. Desde que el euro salió a la calle no ha hecho más que devaluarse. No veo que baje a los 90 yenes/euro del año 2000. Cuando entro el euro estaba en 117, y desde entonces solo ha hecho que bajar.
Desde 2002 la mayor pasrte del tiempo ha estado entre 130 y 140.
¿será ese su nivel “natural” una vez nosotros con el euro?
Recuerdo que cuando era niño un franco valía 14 pesetas y estuvo así mucho tiempo, mucho, ¡hasta lo ponía en los libros de texto!
Se que no son razones muy “economicas” lo que digo, pero “economicamente hablando” se habla de tendencia, bueno la tendencia del cambio euro/yen en 3 años largos sobre apenas 7 ha sido esa que digo entre 130 y 140.
En fin.

# 1171, JOSE08100
26 de agosto de 2007, a las 19:15

Yo sigo diciendo que si entras cuando el yen este lo más valorado posible, poco tienes que temer. Desde que el euro salió a la calle no ha hecho más que devaluarse. No veo que baje a los 90 yenes/euro del año 2000. Cuando entro el euro estaba en 117, y desde entonces solo ha hecho que bajar.
Desde 2002 la mayor pasrte del tiempo ha estado entre 130 y 140.
¿será ese su nivel “natural” una vez nosotros con el euro?
Recuerdo que cuando era niño un franco valía 14 pesetas y estuvo así mucho tiempo, mucho, ¡hasta lo ponía en los libros de texto!
Se que no son razones muy “economicas” lo que digo, pero “economicamente hablando” se habla de tendencia, bueno la tendencia del cambio euro/yen en 3 años largos sobre apenas 6 ha sido esa que digo entre 130 y 140.
En fin.

# 1172, JOSE08100
26 de agosto de 2007, a las 19:22

queria decir sobre apenas 6 años, en realidad, desde enero 2002 a nuestros días, agosto 2007: 5 años y 8 meses.
Y olvidé insertar el link de los tipos de cambio del la entrada del euro a que me referia:
http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_cambios-cen.php

# 1173, JOSE08100
26 de agosto de 2007, a las 19:29

Perdón queira decir en apenas 6 años desde enreo 2002 a agosto 2007: 5 años y 8 meses, en realidad.
y olvidé añadir el para ver eltipo de cambio de eso años que decía:
http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_cambios-cen.php
saludos

# 1174, DrLecter
26 de agosto de 2007, a las 21:25

Tengo aprobada una hipoteca como dije antes de EURIBOR + 0,49 con vinculacion de nomina y seguro del hogar en CAJAMAR. Aun no he firmado y me saldría por 870 euros mas menos a 40 años.
Con el simulador de ABANFIN de HMD pongo como interes del LIBOR el 1,15% y como interes a aplicar sobre la moneda 0,90% tb, para simular el YEN, incluso lo hago al 2% y como moneda he puesto que compro el YEN a 160. Luego tb pongo para la simulacion que el YEN puede fluctuar entre 90 (que me baje a 90 casi imposible) y 180 (buen escenario). Pues bien me sale que si se pone a 90 se me pone la hipoteca a 950 euros mas o menos. Es decir que en un escenario muy jodido aun asi tampoco seria una catastrofe.
Creo que o el simulador no simula bien o no veo riesgo por ningun lado. El riesgo seria que el LIBOR se pusiera al 5% y el yen a 90 pero no se yo , si pasara eso aun tendria tiempo de cambiar. ME EQUIVOCO?????? UN SALUDO Y GRACIAS

# 1175, donald trump
26 de agosto de 2007, a las 22:36

En referencia a los comentarios anteriores:

• para tener un techo la gente se mete en unas operaciones que no entiende.
• En otros países, la gente alquila (porque no tiene estabilidad o piensa que están sobrevalorados) o compra endeudándose a un plazo medio (15-20 años), a tipo fijo.
• Aquí somos más chulos que nadie y compramos pisos sobrevalorados (pánico comprador, que se acaban!), a tipo variable y en una moneda distinta a la del activo, como si tuviésemos idea. No creo que sea consciente de lo que está haciendo ni el 5% de los que tienen HMD.
• Sólo si vas bastante sobrado puedes asumir los riesgo que conlleva, como si te lo juegas a rojo o negro. La diferencia con la inversión en bolsa es que en bolsa, en general, la gente no va apalancada (con dinero de otro).
• Después de alguna reunión del G-7 alguno se va a llevar una sorpresa de que suben los tipos del yen y se aprecia la moneda rápidamente. “Double whammy” para tu hipoteca.

# 1176, DrLecter
26 de agosto de 2007, a las 23:59

Hola, actualmente tengo concedida una hipoteca con Cajamar por EURIBOR+0,49 con vinculacion de nomina y seguro del hogar, por 175000 euros siendo una cuota de 860 euros mas o menos a dia de hoy a 40 tacos.
Con el simulador de ABANFIN veo q poniendo como moneda el YEN, de interes el LIBOR actual + 0,90 y poniendo q compro a 160, ademas de una simulacion para una variación de q se ponga a 90 (caso muy extraño pero se podria dar) y que se ponga a 180 (tb puede llegar el caso). Pues en el caso de que se me pusiera a 90 pagaria 950 euros algo que no es catastrofico. O EL SIMULADOR ESTA MAL o no encuentro las contras de la HMD Ya que para palmar de verdad tendria q subir mucho el libor y la moneda en 90 pero cuando se daria eso? es decir que en un plazo largo y pudiendo cambiarme antes. Sin contar que la simulacion es a 30 años. ME EQUIVOCO EN ALGO=???????

# 1177, rentrée
27 de agosto de 2007, a las 4:33

Japanese could take time to give up on yen shorting
AFP, TOKYO
Monday, Aug 27, 2007, Page 10
“Mrs Watanabe,” the metaphorical Japanese housewife and new queen of global currency markets, may have suffered big losses in the recent credit turmoil, but she hasn’t stopped selling the yen just yet.
The sharp appreciation of the yen earlier this month prompted many observers to herald the demise of carry trades, which have exploded in popularity among Japanese betting billions on their own currency falling.
“I think the yen carry trade is pretty much over,” Mark Cutis, chief investment officer at Japan’s Shinsei Bank, told reporters.
“These are trades that everybody knew in our business were going to come unstuck at some point. And they just did,” he said.
The yen carry trade has paid off handsomely in recent years for many Japanese — from housewives to businessmen and even grey-haired pensioners — resulting in a boom in foreign exchange margin trading.
By selling low-yielding currencies such as the yen and buying high-return currencies such as the Australian and New Zealand dollars, they were able to make hefty profits to supplement their meagre bank account returns.
However, they can also be left with much bigger losses than their deposits, which appears to have been the case for many this month.
But so far reports of the death of carry trade appear to be premature, said James Gow, managing director of margin trading firm FXOnline Japan.
“Our Japanese customers are still shorting [selling] the yen,” he said.
More than two-thirds of them in fact.
“We find that customers tend to stick to their guns. Particularly because the yen had such a long period of weakening over 18 months or two years,” he said.
High-yielding currencies such as the British pound and the Australian and New Zealand dollars rebounded against the yen last week as investors regained some of their appetite for risk.
The renewed selling of the yen came despite the fact that many Japanese engaged in this high-risk pursuit appear to have been badly hit in the recent market turmoil caused by fears of a credit crunch.
“There must be people who made huge losses and it wouldn’t be a surprise if their loss was larger than the amount they had invested,” said Masaaki Saito, deputy general manager of online forex trading firm Gaitame.com.
The problem is that amid high volatility, “carry trade doesn’t work,” JP Morgan currency strategist Tohru Sasaki said.
“Profit from the carry trade is actually really small if markets are very volatile,” he said.
Yen short, or sell, positions through margin trading stood at ¥7 trillion [US$60.2 billion] just before “the collapse of the yen carry trade,” he said.
Then, as global share prices tumbled and the dollar fell from ¥118 to below ¥112, Japanese retail investors bought back ¥3.8 trillion in just one week — more than the value of Japan’s second-quarter trade surplus, he said.

# 1178, JOSE08100
27 de agosto de 2007, a las 9:48

Hola rentrée,
mi inglés no es tan bueno. No estoy seguro de entender bien todo ese texto, más con toda la terminogía económica propia.
Por qué no nos haces a little resume in more simple words pa que lo podamos entender todos mejor, please.

Seguro no re lleva demasiado trabajo. Gracias, compañero

# 1179, RosaNa
27 de agosto de 2007, a las 11:51

Para Willy, o quien pueda resolverme esta duda,

Me han ofrecido en el B.Popular unas condiciones parecidas a las de Alfonso “el espía”, así que he releído todo lo que habéis comentado sobre este banco.
Me queda claro que tengo que estar “al loro” con el cálculo de la cuota mensual, que el fixing es variable pero que siempre cuadra al 2%, pero como aun no me han mandado copia de la minuta, quería saber si, en la tuya aparecen las cláusulas abusivas de la cesión y el art. 149, del aumento de la deuda y del apoderamiento, que cité en #1916 (y que por cierto son de Caixa Catalunya, así que ojito los que estéis en negociaciones con ellos).
Mi correo es nohay_manera@hotmail.com
Mil gracias y saludos a todos
Rosa

# 1180, JoSGo
27 de agosto de 2007, a las 12:21

Buenos días a todos,

Román, estás en lo cierto, a la hora de firmar una hipoteca multidivisa lo que te interesa es que el par EUR/JPY esté lo más bajo posible porque de esta forma tu deuda incial en yenes será menor (por cada euro te darán menos yenes y eso provocará una deuda inicial menor en el primer cambio EUR-divisa).

Por otra parte, si el par EUR/JPY baja en relación a cuando firmaste la hipoteca “virtualmente” estarás perdiendo dinero porque tu deuda en euros (ojo, ¡sólo si cambiases a euros!) sería mayor. Además, en este caso tu mensualidad también sería mayor ya que para pagar la misma cuota en yenes necesitarías aportar más euros. Lógicamente, si el par EUR/JPY subiese con respecto al valor que tenía en la fecha de firma de la hipoteca estarías “virtualmente” ganando dinero, pues tu deuda en euros (siempre si hicieses el cambio) sería menor y, además, tendrías una cuota mensual menor al tener que pagar menos euros para cubrir los yenes de la mensualidad.

De todas formas, y a la vista de la duda que planteas, mi humilde consejo es que si realmente estás interesado en este tipo de hipotecas te leas todos los mensajes del foro. De esta forma afianzarás conocimientos y aprenderás todos los riesgos que conlleva el producto y los cambios de divisa (muy peligrosos si no se hacen en el momento y la moneda apropiada). Creo que esta es la mejor forma para que puedas evaluar si en tu situación económico-familiar te compensa el riesgo. De todas formas no olvides que también existen otras monedas que aunque sean menos “golosas” que el Yen, también suponen un ahorro con respecto al euro y son menos peligrosas (por ejemplo el franco suizo).

Espero haberte ayudado a aclararte un poco.

Un saludo.

P.D: Tiempo real EUR/JPY a 158.91 (y subiendo…)

# 1181, Willy
27 de agosto de 2007, a las 13:58

Hola RosaNa,
lo del art.149 no se si lo pone pero vamos da lo mismo.
Este artículo viene a decir que tu les debes la pasta a ellos pero que ellos pueden vender tu deuda a quien quieran (eso es lo que han hecho los yankis con las hipotecas supreme).
Que más te da deber a pepe o a juan. Este caso siempre se contempla cuando un banco quiebra, todos los deudores del banco que quiebra pasan a ser deudores de la entidad que lo compra.
¿O pensabas que si debías pasta a un banco y este quebraba quedabas libre de la deuda?
Sobre el tema de que la moneda se aprecie, en el popular es del 10% del importe solicitado, no tiene nada que ver el inmueble.
Tu puede comprar una casa de 200.000 € y pedir sólo 50.000 €, es sobre los 50.000 € sobre los se aplica el tema.
El periodo que tienes para subsanarlo, si ellos lo reclaman es de 30 días, por tanto con que un sólo día el yen se devalúe lo justo para que tu deuda sea 1 céntimo de € menos del 10%, tendría automáticamente otros 30 días.