El mercado de la vivienda en España sigue dando señales de fortaleza, al menos en términos de precios. Según el Índice Inmobiliario Fotocasa, el coste medio del metro cuadrado de vivienda de segunda mano en enero de 2025 alcanzó los 2.405 euros, lo que supone un incremento del 8,6% respecto al mismo mes de 2024. Sin embargo, si ampliamos la perspectiva a los últimos 20 años, el aumento es casi imperceptible: apenas un 0,2% desde los 2.400 euros registrados en 2005.
Dos décadas de montaña rusa en el mercado inmobiliario
El estudio de Fotocasa, que lleva 20 años analizando la evolución de los precios de la vivienda usada en España, refleja una evolución marcada por grandes oscilaciones.
En 2005, en plena expansión del sector inmobiliario y con la burbuja inflándose, el precio del metro cuadrado ya se situaba en los 2.405 euros. Tras el estallido de la crisis en 2010, el valor descendió levemente hasta los 2.366 euros, pero el auténtico desplome llegó con la crisis económica que golpeó España entre 2012 y 2015, cuando el precio cayó hasta 1.629 euros por metro cuadrado.
Desde ese punto, el mercado inició una recuperación gradual. En 2020, justo antes de la pandemia, los precios habían subido hasta 1.841 euros. Con la reactivación posterior y la creciente demanda de vivienda, el coste ha seguido una senda ascendente hasta alcanzar nuevamente el valor de 2005 en enero de 2025.
Diferencias regionales: Baleares y Canarias lideran las subidas, Aragón y La Rioja, las caídas
No todas las regiones han seguido la misma tendencia. Mientras algunas comunidades han experimentado un fuerte crecimiento, otras siguen por debajo de los valores de 2005.
- Baleares es la comunidad con el mayor incremento en estos 20 años: 124,1%. Le siguen Canarias (59,4%), Madrid (23,1%), Comunidad Valenciana (15,5%), Galicia (11,3%), Navarra (5,7%) y Andalucía (4,9%).
- En el otro extremo, algunas regiones han registrado una fuerte depreciación. Destacan Aragón (-31,4%), La Rioja (-29,7%), Castilla-La Mancha (-28,5%), Región de Murcia (-22,7%) y País Vasco (-16,1%). Otras comunidades con caídas acumuladas son Extremadura (-14%), Asturias (-14,6%), Castilla y León (-11,8%), Cataluña (-0,7%) y Cantabria (-4,5%).
¿Qué factores explican esta evolución?
El comportamiento de los precios de la vivienda en estas dos décadas responde a una combinación de factores:
- Burbuja y crisis inmobiliaria (2005-2015): El estallido de la burbuja en 2008 y la crisis económica posterior provocaron una brusca caída de precios.
- Recuperación (2016-2019): Con la mejora del empleo y el acceso a financiación, el mercado se reactivó gradualmente.
- Impacto de la pandemia (2020-2021): La crisis sanitaria generó incertidumbre, pero también impulsó la compra de viviendas más grandes o con espacios exteriores.
- Boom post-pandemia (2022-2025): La inflación, el teletrabajo y la inversión en inmuebles como refugio de valor han mantenido la tendencia alcista.
A pesar de los últimos incrementos, el hecho de que el precio del metro cuadrado sea prácticamente el mismo que en 2005sugiere que el sector aún no ha recuperado del todo el impacto de la crisis financiera y los cambios estructurales del mercado.
2 comentarios
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