Euribor hoy: -0,173%
 Media mes: -0,172%

Prima de riesgo: 123,4
IBEX35: 10.185,50 (-0,29%


Hipoteca multidivisa

Visita el nuevo foro sobre la hipoteca multidivisa.

Importante: La parte realmente interesante de esta noticia está en los comentarios de los usuarios, tómatelo con calma, ya que son más de 1000 y en ellos hay intervenciones muy buenas.

Es un tipo de hipoteca bastante especial y complejo ya que se realiza en moneda extranjera lo que nos permite aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los países respectivos, así como de la debilidad del tipo de cambio de la divisa en cuestión.

Por contra también, tiene el alto riesgo de que se produzcan cambios de tendencia que revaloricen la moneda y conviertan nuestra deuda, al cambio, mucho más cuantiosa. Normalmente el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos.Por ejemplo: Yen japonés, Franco suizo, dólar USA, dólar australiano, dólar neocelandés, libra esterlina, incluso una parte en euros. De esta forma se reparten los riegos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable, de todas maneras, se puede suscribir un seguro sobre el riesgo del tipo de cambio, aunque el coste de este seguro viene a reducir sustancialmente las ventajas asociadas a los diferenciales en los tipos de interés.

Esta hipoteca requiere de un asesoriamento más profundo ya que son muchas las variables que entran en juego.
Sin duda una apuesta arriesgada a la par que interesante.

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Escrito por Carlos Lopez el 7 de febrero de 2006 con comentarios no permitidos.

1.958 comentarios

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# 1601, eva
19 de julio de 2007, a las 22:46

Hola a todos!! en primer lugar quiero daros las gracias por adelantado ya que me parece interesantisimo todo lo que he leido en el foro, me he leido todos los comentarios en 2 dias y aunque he aprendido mucho me parace que aun estoy un poco verde y me gustaria saber mas.Yo tengo q escriturar a mediados de septiembre asi que tengo que decirme ya, soy azafata de vuelo y por el sitcpla me dan las siguientes condiciones en el banco popular, sin haber negociado nada:

Revison anual: Libor+0.40
Comision de apertura: 0.50%
” ” por cambio de moneda: 0,15% (min 6 €)
” ” ” ” ” ” divisa: 0.15% sobre el limite pendiente
” ” por cancelacion parcial o total: 0,00%
” ” de subrogacion a otra entidad: 0,50%

en estos dias voy a ir a negociar a la sucursal y a preguntar lo del fixing,lo de la comision inicial de cambio y si se vuelve al euro q diferencial me mantienen y si hay un precio max de conpra de divisa con relacion al banco de España.
creis que se me escapa algo?? en que puntos creeis que les podria apretar mas??.
Otra cosa q no entiendo muy bien es lo del cambio de moneda y el cambio de divisa q escribo arriba.Gracias.

# 1602, eva
19 de julio de 2007, a las 22:56

Hola a todos en primer lugarquiero daros las gracias por adelantado ya que me parece interesantisimo todo lo que habeis escrito en el foro, yo me he leido todos los comentarios en 2 dias y aunque he aprendido mucho me parace que aun estoy un poco verde y me gustaria saber mas.Yo tengo q escriturar a mediados de septiembre asi que tengo que decirme ya, soy azafata de vuelo y por el sitcpla me dan las siguientes condiciones en el banco popular, sin haber negociado nada:

Revison anual: Libor+0.40
Comision de apertura: 0.50%
” ” por cambio de moneda: 0,15% (min 6 €)
” ” ” ” ” ” divisa: 0.15% sobre el limite pendiente
” ” por cancelacion parcial o total: 0,00%
” ” de subrogacion a otra entidad: 0,50%

en estos dias voy a ir a negociar a la sucursal y a preguntar lo del fixing,lo de la comision inicial de cambio y si se vuelve al euro q diferencial me mantienen y si hay un precio max de conpra de divisa con relacion al banco de España.
creeis que se me escapa algo y en que puntos creeis que les podria apretar mas?.
Otra cosa q no entiendo muy bien es lo del cambio de moneda y el cambio de divisa q escribi arriba.Gracias.

# 1603, Miguel Angel
19 de julio de 2007, a las 23:14

Paciencia… En cuanto tenga la mía segura os doy toda la información. Espero que sea pronto….

# 1604, Miguel Angel
19 de julio de 2007, a las 23:16

Perdón por repetir el mensaje. Pensaba que no se había subido.

# 1605, Maizo
20 de julio de 2007, a las 0:17

Para Miguel Ángel.
Estoy con Crulor. A mí en mi oficina de Villanueva de la Cañada en Madrid, me confirman por enésima vez que BBVA no hace HMD. He presionado a la directora hasta el punto de que ya he solicitado la subrogación de mi hipoteca para hacerla en el Popular. Y creo que soy un cliente interesante para BBVA: tengo dos hipotecas de dos viviendas, tengo un nivel de vinculación máximo, con nóminas, seguros de hogar, tarjetas, planes de pensiones y seguro de vida ¡¡¡ y van a perder una hipoteca de 420.000 € !!! Es cierto que la directora no controla estas hipotecas en absoluto, pero dudo que las puedan hacer y no las hagan porque “no les interese”. Fíjate si le habré “dado la vara”, que la he hecho llamar delante de mí a lo que ella llama Centro Hipotecario, con el teléfono en manos libres, y yo he oido la respuesta de un responsable confirmándole que no hacen este tipo de hipoteca. Te aseguro que no le hace ninguna gracia perderme como cliente.
Finalmente, no quiero parecer “impaciente”, pero me estoy jugando en torno a 9.000€ que me ahorraría si en BBVA hicieran HMD.

Mi e-mail es
amaizonada@hotmail.com
por si quisieras compartir información privadamente, para mí valiosísima, sin que sintieras comprometida tu operación, por publicarla en el foro.

Perdón por el ladrillo.

Saludos.

Maizo.

# 1606, Oscar
20 de julio de 2007, a las 0:33

658992 – Additional information for the upgrade to BW 3.50Hola a todos,

he estado mirando las maravillosas HMD en diversas entidades y en BBK y Kutxa que es donde me subrogan la actual que tengo en Euros hasta el momento, por la zona de Barcelona no me bajan del Libor + 0’70%.

Os agradezco cualquier información al respecto para poder lograr en estas entidades el tan preciado Libor + 0’50%, aunque por lo que veo en los ultimos post se estan haciendo al Libor + 0’35%, supongo que Barclays por las demas comisiones que comentan.

Mi email es ovbouso@hotmail.com

Muchas gracias.

Un saludo.

Oscar

# 1607, Jordan
20 de julio de 2007, a las 0:33

Para Eva:

Las condiciones en Popular pueden llegar a ser Libor+0.35%, comisión apertura 0.25% según acuerdo para SEPLA.
Lo de cambio de moneda es para las cuotas mensuales (tendrás que comprar moneda extranjera con tus euros) y lo del cambio de divisa es por si te decides a cambiar la referencia del principal restante a otra divisa.

# 1608, Joaquín
20 de julio de 2007, a las 0:59

Para JOAN -1618-

Esas condiciones son un tanto “especiales” para el colectivo SEPLA en toda la red de agencias Banco Popular. No obstante el momento no parece óptimo para entrar en yenes, está depreciada en valores máximos (aunque la depreciación puede no tener límites…). Se puede entrar en euros y esperar.
slds.

# 1609, Willy
20 de julio de 2007, a las 10:01

Hola Arantxa,
creo que ahora te he entendido.
Lo que parece que estás comentando es tener una cuenta en divisa para pagar las cuotas.
Porque no creo que te dejen comprar el equivalente de 10.000 € en CHF y lo pagues 30 días o 1 año después.
Yo no te aconsejo que hagas eso con el CHF.
Si tienes el suficiente capital disponible para comprar varias cuotas de CHF (único caso en el que puede haber algo de beneficio por una eventual caída del Franco y hacer acopio de CHF), el beneficio que obtendrás de los CHF en esa cuenta siempre será inferior al LIBOR a 12 meses, por tanto, no creo que rente mas de un 2,8% anual y a día de hoy tienes muchos depósitos de 4 – 4,5% en euros. Y subiendo gracias a un tal trinchete.
Por otra parte, el CHF lleva una devaluación del 5,69% en 12 meses, por lo que si hubieses comprado los CHF necesarios para las cuotas de un año, hace 1 año habrías palmado + o – casi un 3% de pasta (diferencia de devaluación y rentabilidad del la cuenta).
Si tu banco te permite tener asociada una cuenta en divisa para pago de cuotas serás tú la encargada de ir llenándola de CHF’s para lo cual tendrás que soltar el día que los quieras comprar los € necesarios y el día en el que se haga efectivo el cargo de la cuota te quitarán de la cuenta en divisa los CHF de tu cuota.
Si resulta que el CHF baja pues pierdes pasta (están mas baratos), si sube entonces ganas (están mas caros), pero creo que la rentabilidad de una cuenta en Francos es ridícula y puedes obtener más beneficio poniendo ese excedente de pasta a trabajar y el día que veas que el CHF está muy bajito hacer una amortización anticipada.
Así será como más beneficio vas a sacar.
Bueno, si no me has comprendido o tienes alguna duda mas ya sabes donde escribir.
¿Es que no sabes lo que es el Carry trade?
resumiendo el tema es pedir una cantidad de dinero al financiero que menos interés te cobre y ponerlo en el depósito que mas interés te da.
La diferencia de intereses es el beneficio que sacas. Eso es + o menos lo mismo que hacen los bancos. Tu les hace un deposito y te dan x% de interés, pero si les pides pasta te los dan a x+diferencial de interés.

# 1610, Judit
20 de julio de 2007, a las 11:59

Hola a todos,

¿como puedo calcular el fixing que me aplica el banco?

Willy, me gustaría que me enviaras las tablas para hacer los cálculos.
Mi email es prm_151@hotmail.com

Muchas gracias.

# 1611, Willy
20 de julio de 2007, a las 12:16

Hay que leer mas Judit!!
:(
Si buscas en mis post encontrarás uno que comienza por…..
Calculo de Cuotas de Amortización CHF-YEN
en el tienes la explicación de las tablas y donde te las puedes descargar

# 1612, Willy
20 de julio de 2007, a las 12:24

¿Cómo puedo calcular el fixing que me aplica el banco?
Fixing para el Cambio Comprador:
((Cambio Comprador*100)/Cambio publicado por el BCE)-100
Fixing para el Cambio Vendedor:
100-((Cambio Vendedor*100)/Cambio publicado por el BCE)

# 1613, Marire para MAIZO
20 de julio de 2007, a las 13:18

Hola a tod@s
He seguido leyendo los mensajes (todos los días entro en el foro) y después de ver el que escribió Maizo el pasado 18, como está relacionado con el mío del día anterior, me gustaría si pudiera indicar la ciudad y oficina del Popular donde por consulta de la gestoría del banco al registrador, éste indicó que SI se puede hacer subrogación y posterior novación a HMD.
Hoy he hablado con el Centro de Asesoramiento Directo de Barclays y en este banco nada de nada.
Hacer una novación en mi caso me supondría un ahorro de más de 3000€, por lo estoy superinteresada.
Gracias y saludos.

# 1614, Agustí
21 de julio de 2007, a las 10:07

Hola a todos

Me comentaba ayer una forista que había “pateado” un buen número de oficinas y que no conseguía las condiciones que se comentan en el foro.

Alegaba que si no sabía negociar ,o es que no sé si lo hago bien, etc, etc…vamos que se mostraba bastante decepcionada y a lo mejor hasta llegó a pensar “que no es oro todo lo que reluce”.

Creo que no estaría de más recordar que las condiciones variarán según nuestra situación personal y que además la zona y la entidad también son puntos a tener en cuenta.

Si a esto le sumamos que hay entidades que “normalmente” no las hacen y que la persona que nos atiende tiene menos conocimientos que nosotros, nos metemos de lleno en una serie de dudas e inquietudes que son para no dormir.

En mi modesta opinión nuestra OBLIGACIÓN es conseguir las mejores condiciones posibles y sobre esto hay que “trabajar” todo lo que podamos pero sin perder la coherencia.

Tener claro que nuestra situación personal va a ser un punto importante. Tener la seguridad que la entidad “domina” la HMD y por tanto no vamos a tener problemas.
Tener la certeza de que cuando sales de la oficina lo tienes todo más que claro.
Tener asumido que no debemos aceptar “cualquier precio” y si unas condiciones “dentro de mercado”.
Tener presente que son nuestros “numeros” los que nos tienen que “cuadrar” y no los del “vecino”.
Tener la tranquilidad de saber “dónde nos metemos” y lo que estamos haciendo.
Y tener clarísimo que en este foro vamos a encontrar a quien nos “tire un cable” cuando lo necesitemos.

Pues eso, que “tengamos” todos una buena HMD.

Un saludo

Agustí

# 1615, Daniel
21 de julio de 2007, a las 17:13

Hola, yo tembién estoy investigando sobre la hipoteca multidivisas. En principio pinta bien, pero después de buscr información por internet, hay cosas que no me quedan del todo claras y que pueden ser decisivas para saber si es interesante la hipoteca multidivisas. En primer lugar, he visto que los bancos te suelen cobrar a la hora de volver la hipoteca a euros, y las condiciones de la nueva hipoteca en euros son peores que una hipoteca normal en euros.
En segundo lugar, creo que al parecer, mensualmente, al pasarte el recibo de la hipoteca, el banco te aplica una serie de comisiones, entre ellas la comisión por cambio de moneda ¿que comisiones son las que hay que tiene un banco?
Por lo que también he leido, creo que a la hora de realizar tu declaración de hacienda, tienes alguna otra desventaja, ya que puede que te salga a pagar, puesto que es como si realizases inversiones.
En definitiva, me gustaría que alguien me pudiese explicar todas las comisiones y factores a tener en cuenta, ya quetodos estos puntos que no están tan claros pueden hacer que no sea tan rentable económicamente. También me gustaría que alguien me informase de cuales suelen ser las condicones normales que un banco te suele dar para este tipo de hipotecas, de esa forma podemos valorar si lo que un banco nos ofrece es bueno o no (ya que el banco, como alguno dice no está muy informado
mi e-mail es dgonzfer@hotmail.com

# 1616, MIGUEL
21 de julio de 2007, a las 21:50

hola a tod@s:
es la primera vez que veo un foro de HMD que es de gran ayuda a mucha gente, mi pegunta es la siguiente:
yo tengo HMD en francos, seria buen momento ahora en pasarla a yenes? creo que no pero me serviria de gran ayuda vuestros comentarios, gracias

# 1617, Agustí
21 de julio de 2007, a las 23:37

Para Daniel

Creo que lo mejor sería que dedicaras un tiempo a leer la gran cantidad de posts (1638) ya que muy posiblemente te ayuden en algunas de las cuestiones que planteas.

Ya sé que son muchos y que requiere paciencia hacerlo, pero yo considero que la gran cantidad de personas que ha expuesto aqui sus opiniones, experiencias, conclusiones, etc, etc…pueden servirte para que tú obtengas no sólo la información que pides sino la posibilidad de crear tu propio criterio que es, bajo mi punto de vista, un aspecto fundamental y básico, y que a mi entender será más objetivo cuando se forma a partir no de una sola fuente de información sino de “unas cuantas bastantes” que afortunadamente vas a encontrar en este foro.

Lo que no creo que encuentres es a alguien que intente convencerte de que contrates una HMD.

Un saludo

Agustí

# 1618, Agustí
22 de julio de 2007, a las 7:40

Para Miguel

Pues vamos juntos de la mano…O dicho de otra manera: yo también me lo estoy planteando puesto que también estoy en CHF como tú.

De momento estoy a la espera de ver cómo evolucionan los cambios puesto que si bien para una persona que está en euribor la diferencia de tipos es más que importante (piensa que el euribor está al 4.57 y a poco que le sumes un 0.50 se va el interés al 5.07) y todo la devaluación del en su cuota al cambio le es muy beneficiosa, en nuestro caso al ser la diferencia de tipos de interés menor, hemos de mirar de entrar con el yen lo más revalorizado posible (nosotros y todos evidentemente).

El dilema está si se producirá esa revalorización del yen y en el caso de que así fuera saber escoger ese momento que podríamos considerar “ideal”…
Mucho me temo que nos podemos esperar sentados hasta ver esa revalorización y al final puede ser que si paso a yenes lo haga por el tipo de interés y no por el cambio.

Como ves hay quien está con tu mismo dilema y no es nada fácil. De momento está claro que estamos pagando menos cuota que en euribor y amortizando mucho más, con lo cual, de momento, yo estoy “contemplando el panorama” con “cierta” tranquilidad.

Así es como lo veo yo. Y tú , cómo lo ves?

Un saludo

Agustí
*Mi correo es mefagus@hotmail.com
Hay que intentar no “monopolizar” el foro. Todo y que esta cuestión que estamos planteando es muy interesante y sería genial que más foristas comentaran sus impresiones.

# 1619, OBB
22 de julio de 2007, a las 14:37

Hola,
me leido que en la CAM también ofrecen HMD. ¿en que oficina?
En la que yo he visitado, me dicen que no las hacen, pero que si les digo en que oficina las hacen, me lo estudian.

Gracias,
OBB.

# 1620, Javier
22 de julio de 2007, a las 18:01

Hola a todos:

Me llama poderosamente la atención que nadie haya hecho referencia al coste de pasar de una hipoteca indice euribor a otra en libor.
Sabe alguien si:
a) ¿Se puede subrogar de euribor a libor?
b) ¿Con qué coste para una hipoteca media de 120.000 euros?

A mí casi todos los bancos me dicen que o no directamente o 3000 euros…

Gracias

# 1621, raul
22 de julio de 2007, a las 18:54

sabría alguien decirme porqué no hacen préstamos personales en divisa extranjera? En mi caso me quedan 50000€ de préstamo de mi casa y si me dieran esta oportunidad me ahorraría una pasta en escrituras. Alguien me podría aconsejar? Gracias.

# 1622, Willy
23 de julio de 2007, a las 10:17

Hola Agustí,
sobre lo que comentas de entrar en yenes os pego una noticia que acaba de salir en bolsamania.
Recuperación del Yen
Lo más destacado de la sesión del viernes fue la brusca recuperación del Yen frente a sus principales cruces. En este caso, el terremoto que se produjo el viernes a las 16:00 en el norte de California fue el elemento catalizador que hizo avanzar con fuerza a la divisa nipona. Otros operadores hablan de la tensión en el carry trade ante la inminente subida de tipos por el Banco de Japón. Los principales cruces, el Dólar/Yen y el Euro/Yen tuvieron una caída del 1,66% y el 0,6% respectivamente. Lo más relevante es que en dicha caída se han perforado con mucha facilidad la media de las 50 sesiones fijada en el caso del Dólar/Yen en los 121,80 y la de las 200 sesiones en el entorno de 122.

Habrá por tanto que seguir con mucho detenimiento la evolución de los cruces del Yen en las próximas semanas en preparación a la subida de tipos del BoJ que previsiblemente se producirá en la próxima reunión de agosto.

Creemos que a partir de entonces se producirá la recuperación del Yen tal como descuentan los tipos a futuro.

# 1623, Juanjo76
23 de julio de 2007, a las 10:28

Comentario de Cárpatos

Recuperación del Yen
Lo más destacado de la sesión del viernes fue la brusca recuperación del Yen frente a sus principales cruces. En este caso, el terremoto que se produjo el viernes a las 16:00 en el norte de California fue el elemento catalizador que hizo avanzar con fuerza a la divisa nipona. Otros operadores hablan de la tensión en el carry trade ante la inminente subida de tipos por el Banco de Japón. Los principales cruces, el Dólar/Yen y el Euro/Yen tuvieron una caída del 1,66% y el 0,6% respectivamente. Lo más relevante es que en dicha caída se han perforado con mucha facilidad la media de las 50 sesiones fijada en el caso del Dólar/Yen en los 121,80 y la de las 200 sesiones en el entorno de 122.

Habrá por tanto que seguir con mucho detenimiento la evolución de los cruces del Yen en las próximas semanas en preparación a la subida de tipos del BoJ que previsiblemente se producirá en la próxima reunión de agosto.

Creemos que a partir de entonces se producirá la recuperación del Yen tal como descuentan los tipos a futuro.

# 1624, gorgijasp
23 de julio de 2007, a las 12:56

HOLA A TODOS! DESPUES DE LEER CASI TODOS LOS MENSAJES DEL FORO OS COMENTO MI OPINION AL RESPECTO DE LA HMD. CREO QUE SERIA UNA CUESTION IMPORTANTE EL QUE SE PONGA EN EL FORO CUAL SERIA LAS CONDICIONES “IDEALES” DE UNA HMD PARA A PARTIR DE AQUI PODER NEGOCIAR CONDICIONES CON LOS BANCOS ( ES DECIR DESPUES DE TODOS LOS QUE HAN PREGUNTADO, ESTABLECER CUAL SERIAN UNAS CONDICIONES MAS O MENOS “ACEPTABLES”). HE PREGUNTADO EN MI BANCO (EL BSCH) Y AL FINAL TUVE QUE INFORMAR A TODOS LOS DEL BANCO SOBRE ESTE “PRODUCTO” ( TIENE GUASA….) EN FIN QUE QUEDARON EN PREGUNTAR Y DECIRME LO QUE SEA SOBRE MITAD DE AGOSTO.
GRACIAS AL FORO SE INFORMA UNO BASTANTE ( Y GRACIAS INFINITAS A WILLY. AGUSTI Y ALGUN OTRO QUE SE ME ESCAPA POR SU MUY VALIOSA INFORMACION Y DEDICACION DE TIEMPO…) POR MI PARTE VOY A ESPERAR A VER COMO SE COMPORTA EL YEN Y PARA NOVIEMBRE INTENTAR FIRMAR LA NUEVA HMD. MI NOTARIO ME DIJO QUE SI ES EL MISMO BANCO SE PODIA “NOVAR” LA HIPOTECA CON LO QUE LOS GASTOS SON MENORES (AHORA YA DEPENDE DE LO QUE DIGA LA OFICINA). AUNQUE SIEMPRE CABE LA POSIBILIDAD DE PEDIR AL NOTARIO LO DE LA NOVACION POR ESCRITO PARA PRESENTARLO AL BANCO (PAGANDOLE LA MINUTA QUE NO ES MUCHO). SEGUIRE PREGUNTANDO EN BANCOS A VER QUE ME OFRECEN. UN SALUDO A TODOS

# 1625, Agustí
23 de julio de 2007, a las 13:47

Muchas gracias Willy y Juanjo 76 por vuestra información.

Realmente el tema de la revalorización del yen yo diría que está “más que interesante” y la evolución de los tipos en Japón es otra historia a seguir que no tiene desperdicio.

Lo que yo me cuestiono es si el euribor ha llegado ya a sus máximos puesto que hoy a retrocedido ligeramente y parece que se ha estancado, sin poder pasar, al menos de momento, del 4.59.

Ahora habrá que tener paciencia para ver si el ciclo de subidas se ha frenado y ver las consecuencias que tiene sobre los cambios aunque de momento la sorpresa la está dando el CHF que en tiempo real está sobre 1.6630. Casi en zona de máximos.

Por cierto gorgijasp, establecer las condiciones “ideales” encuentro que es muy complicado porque depende mucho de cada caso en particular aunque lo que si te diría es que personalmente me sé si firmaría un libor más allá del 1% y me imagino que por lo que a la comisión de cambio se refiere no pagaría un “fijo demasiado elevado” (sabes a qué me refiero).

No obstante te puedes imaginar que lo que a mi me parezca no tiene ninguna validez y vendrá otro forista y dirá la suya y asi sucesivamente…Con lo cual vamos a parar a lo de siempre: mientras que me “cuadren mis números”…

Un saludo

Agustí

# 1626, Juanjo76
23 de julio de 2007, a las 17:05

Hola Agustí, sobre lo que comentas acerca del “estancamiento” del euribor ´mi opinión es otra. Ahora mismo se da por descontada una subida de tipos de 0’25 del BCE en Septiembre y muchos analistas (una gran mayoría ya) ya vaticinan otra a final de año (Noviembre-Diciembre). Esto hará que el euribor a un año se pueda poner cerquita del 5 en Diciembre / Enero.

Las siempre traidas y nombradas “tensiones inflacionistas” tienen la culpa (además de que los datos económicos que se publican en la zona euro avalan la recuperación de Alemania).

Atento al dólar a largo plazo. Lo de las subprimes puede traer cola. De momento el dólar hoy aguanta pero hay que ver qué pasa cuando se publiquen los datos concretos. La FED podría empezar a bajar tipos y a devaluarse el dólar…

Mi pregunta es ¿por qué quieres salir ahora del franco? ¿Tienes alguna noticia nueva? Escuché que estaban pensando en subir los tipos pero hace tiempo…

Ah por cierto, no vi que Willy ya había puesto el enlace, disculpad.

# 1627, Gabricula
23 de julio de 2007, a las 18:30

Jao. Hoy me he pasado por un popular y por fin me han dado unas condiciooes porque por donde he pasado lo unico que hacen es intentar hacerte cambiar de opinion.

libor+0.75
c. apertu 1% ajustable a 0.75%
cambio moneda prestamo 0.15%
cuota mensual 0.15% min 6 euros
no hay fixing
hacen revisiones de libor de año en año y te aplican libor a un año que es 1,016 para yenes y 3,1 para chf

un saludo

# 1628, RUFO
23 de julio de 2007, a las 18:39

A LOS QUE TENEIS HMD EN BARCLAYS ¿SABEIS SI EN LA ESCRITURA OS HACEN FIRMAR LO DE LA AMORTIZACION EXTRAORDINARIA CUANDO LA MONEDA SE APRECIA Y SUPERAS EL 10% SOBRE TU CAPITAL?

# 1629, rufo
23 de julio de 2007, a las 18:42

alguien sabe algo de la amortizacion extraordinaria que te hacen en estas hipotecas cuando superas el 10% respecto al capital inicial porque la moneda se aprecie?

# 1630, fly
23 de julio de 2007, a las 18:59

sabe alguirn algo de la amortizacion extraordinaria que aveces te obligan a hacer?

# 1631, Pedro
23 de julio de 2007, a las 19:08

Quisiera saber si hay la posibilidad de contratar algun tipo de asesoramiento o tutoria con respecto a la HMD, pienso q al principio especialmente puede ser interesante q alguna opinión profesional te asesore en cual es el mejor momento de entrar y en q divisa y cuando cambiar si es q es necesario, si no lo es mejor.

Gracias a todos.

# 1632, doc
23 de julio de 2007, a las 19:08

sabeis algo de la amortizacion extraordinaria que algunos bancos te hacen firmar en la escritura cuando al apreciarse la moneda te endeudas un 10% más? sabeis si barclays la aplica?

# 1633, Miguel Angel
23 de julio de 2007, a las 22:19

Hola a todos. Mi negocición con el BBVA ha llegado a su fin. Mi problema es que no me quieren novar la hipoteca. Por lo que tendría que gastarme unos 5000 euros entre cancelación y constitución de nueva hipoteca. Tengo mucha inseguridad dado el estado de las monedas. Así que creo que por prudencia me debo quedar como estoy hasta ver como transcurren los acontecimientos.

Sus condiciones son
Apertura 0.5%
Libor 1 o 6 meses + 0.70%
comisión de cambio de divisa: 0
comisión de cambio de toda la hipoteca a otra modena 0.2%
comisión de cancelación parcial: 0
comisión de cancelación total: 0

Si alguien está interesado en hacerla en el BBVA os digo que si el director quiere, se hace. Ahora bien, yo por mi parte me iba a Barclays. Muy simpáticos, con buenas condiciones y con experiencia en MHD.

Otro asunto importante es que ya se empieza a hablar de suprimir los impuestos de actos jurídicos documentados. Rajoy tiene como promesa quitarlos si gana. Y Zapatero no lo ha hecho ahora por que se quejaron las comunidades autónomas. A ver si para el año que viene hay suerte…

# 1634, Agustí
24 de julio de 2007, a las 8:08

Para Juanjo 76

Pues creo que tienes toda la razón y es más que probabble que vuelva a subir el euribor, lo único es que a mi me da la impresión de que ya no sube “tan alegremente”…y esto podría ser , y sólo podría, señal de que estamos llegando a un tope (ojalá que sea cierto).

Por lo que respecta a si voy a salir del CHF y si tengo alguna notícia, pues ni una cosa ni la otra.

De momento el CHF está en niveles máximos de devaluación con lo cual mi cuota mensual es menor y además los tipos parece que después de una subida importante (piensa que el mensual a principios de Mayo estaba en el 2.20 y en estos momentos se encuentra sobre el 2.58) se están estabilizando y estos niveles me parecen correctos.

Es cierto que si entré en CHF a 1.5362 podría salir y quedarme en euros pero lo poco que amortizaría me da “yuyu” y los números no me acaban de convencer, con lo cual como aún me queden bastantes años prefiero seguir amortizando a “buen ritmo”.

Y de notícias no tengo ninguna si bien la devaluación en la que se encuentra me hace pensar que los tipos en Suiza podrían mantenerse en estos niveles. Aunque ya sabemos que esto no es más que una mera especulación.

Un saludo
Agustí

# 1635, ricard
24 de julio de 2007, a las 8:14

Buenos dias a todos!!!

A ver, sobre los posts que hablan de la revalorización de la moneda en un 10%, yo firme en Barclays y me pusieron un 20%. Esto es una clausula para salvaguardar posibles desastres, pero que sepais que un banco lo que quiere es cobrar cada mes y mientras le pagues no os habeis de preocupar, segun mi punto de vista!

Yo tenia mi hipoteca convencional en el Santander y cuando les dije que me iba me quisieron hacer una contraoferta. Cuando pregunte no hacian HMD, cuando me iba ya decian que si, les pase mis condiciones con Barclays y ya ni me contestaron.

Sobre las condiciones aceptables en una HMD como bien dice el amigo Willy cada cual ha de ver que le cuadren los numeros, eso si, segun mi modesta opinion yo no pagaria un Libor mas alla de un diferencial de +0,7, tal y como estan hoy las condiciones en los bancos se puede rebajar mas o menos bien por debajo de ese limite. En caso del Libor tambien prefiero mensual o maximo trimestral!

Son mis ideas que no han de ser las de todos!!!!

Salu2!!!!

# 1636, Willy
24 de julio de 2007, a las 8:43

Hola Gabricula,
yo tengo la HMD en el popular y te puedo asegurar que si hay FIXING.
Es del 2%, entre el cambio vendedor y comprador y varia cada día.
Para que te hagas una idea mira estos datos de Julio:
DIA FIXING COMPRADOR FIXING VENDEDOR
2 0,933% 1,065%
3 0,970% 1,030%
4 0,958% 1,042%
5 1,036% 0,964%
6 0,976% 1,024%
9 0,982% 1,018%
10 0,964% 1,035%
11 0,946% 1,053%
12 0,982% 1,018%
13 0,952% 1,047%
16 0,970% 1,029%
17 0,988% 1,012%
18 0,970% 1,029%

# 1637, Angelet
24 de julio de 2007, a las 10:54

Buenos Dias a todos,
Me h eleido la gran mayoria de los comentarios y la verdad creo que es interesante el plantearse hacer una hipoteca de estas caracteristicas y observar que digo “plantearse”. Antes de daros mi opinion os dire que no trabajo en ningun sitio de finazas ni nada pareciso pero si que hice mi carrera en ese mundo y aunque eso no es indicio de nada, al menos si que se de que se habla en este aspecto, por eso planteo una posibilidad a los que tiene mas tablas que yo a ver que opinan:
AL hacer una HMD las dos variables importantes son: El tipo de interes, que de momente en Japon es brutalmente mas bajo a todos los efectos y el tipo de cambio, el cual es varibale y no controlable por neofitos, lo cula como ya se ha dicho puede encarecer la deuda si vienen mal dadas, por lo que si esta variable se pudiese controlar de alguna manera, aunqueno fuera sol al 80% tendriamos un esceneria muy positivo en un prestamo a largo plazo. Ese control, actualmente, los exportadore e importadors lo hacen mayoritariamente contratando seguros de cambio que para una HMD no valdria la pena pues su coste(ahor no es interesante explicar su funcionamiento)nos dejaria sin un margen interesante en la Hipoteca. Por otro lado hay un producto como el Futuro Euro/JPY cambio cruzado, que se negocia en el mercado americano CME y que permite jugar a favor o encontre del cambio de estas dos monedas, es decir si tenemos una hipoteca contratada a 1€=168Y, pues vendemos un futuro de € y todo lo que se va perdiendo si el Yen se revaloriza lo vas ganando en ese futuro con lo que cuando decidas cancelar el Futuro tendras los beneficios en Ywenes que podras aplicar para amortizar la deuda que te ha aumentado. Esto no es para especular y ganar dinero sino que solo lo utilizas para mantener el cambio mas o menos fijo y asi solo preocuparte por el tipo de interes. Que os parece?

# 1638, Rocca
24 de julio de 2007, a las 11:15

Hola,

Se espera un subida de tipos en japon de 0,25 para Agosto.( aunque hay medio que lo desmienten ya que su economía no tiene realmente inflación) . Se debe más bien a los niveles de carry trade, situado en estos momentos muy altos, cosa que parece que les preocupa a los Japonesitos…..

Por otro lado la tendencia del yen es alza y podría alcanzar los 164.

Un saludo.

# 1639, Willy
24 de julio de 2007, a las 11:46

Hola Angelet,
del tema de futuros no es que tenga mucha idea pero sino me equivoco hay que fijar la fecha de vencimiento del mismo por adelantado, es decir, según tu planteamiento la idea seria algo como:
Dentro de 10 meses, yo voy a pagar por 168 yenes un € y el montante total es de por ejemplo 1.000 €, es decir, voy a comprar 168.000 yenes por 1000 €.
¿Estoy equivocado con el planteamiento?

# 1640, Willy
24 de julio de 2007, a las 12:05

Hola Rocca,
si a los japones “les importase de verdad” la devaluación de su moneda, te aseguro que pueden hacer y mucho para que suba sin tener que subir los tipos.
Sólo tienen que comprar YENES y vender la divisa que quieran que baje,
estas cosas las hacen de cuando en cuando los Bancos Centrales precisamente para que se entere la gente que no quieren que hagan negocio con su moneda y el que “quiera jugar” ya sabe cual va a ser el riesgo.
Otra prueba más de lo que te comento, es que cuando los carry trades europeos comienzan a hacer que el Franco Suizo caiga, al momento sale alguien del Banco Suizo diciendo que como siga cayendo van a tener que intervenir.
¿Has oido alguna vez algo parecido a esto en Japón?

# 1641, Anónimo
24 de julio de 2007, a las 12:25

Hola a todos.

Agustí, nuevo comentario en bolsamanía que puede contradecir lo que te dije ayer del euribor… En fin, es lo que tiene especular: al día siguiente viene otro comentario especulando lo contrario y “tan panchos”. Este es el comentario:

Análisis de la balanza por cuenta corriente de mayo en la Zona Euro.
Según los datos del Banco Central Europeo, la balanza por cuenta corriente ha arrojado un saldo deficitario de 8.600 millones de euros en el mes de mayo. Dicho dato está estacionalmente ajustado y es muy superior a las previsiones que esperaban una lectura de 200 millones de euros.

A pesar del superávit en la balanza comercial (+3.500 millones de euros) y de la balanza de servicios (+2.200 millones de euros) no se ha logrado compensar el déficit en la balanza de rentas (-9.600 millones de euros) y en la balanza de transferencias corrientes (-4.600 millones de euros).

La apreciación del Euro parece que está empezando a pesar en las cuentas externas de la Unión.

Por otro lado, la financiación de dicho déficit se complica en la medida en que se registra una salida neta de inversión directa en la Zona Euro que es ligeramente compensada con unos flujos netos de inversión en cartera.

Se trata sin paliativos de un mal dato que va a poner de uñas a muchos políticos europeos. Esta mañana ya hemos visto las declaraciones del presidente francés, Nicolas Sarkozy que ahora ataca al BCE por tener unos tipos de interés excesivamente elevados por lo que existe margen para bajarlos y favorecer la inversión y el crecimiento del empleo.

A ver que dice Trichet (“La independencia del BCE es sagrada…” o algo parecido)

Un saludo

# 1642, celia
24 de julio de 2007, a las 12:28

Hola:
Hace unos días que he regresado de unas cortas vacaciones pero había tantos post en el foro que llevo varios días leyendo y hasta hoy no los he terminado.

Contaros que nada más regresar me he encontrado con la sorpresa de que Barclays me había cobrado 1.450 yenes por comisiones de mantenimiento trimestrales, y unos 70 mas por los movimientos hechos en la cuenta de yenes, inmediatamente me he puesto en contacto con ellos y les he dicho que o retrocedían todas las comisiones o les quitaba las nóminas y todos los recibos que tengo en el banco domiciliados. Hoy ya he visto que las han retrocedido.

Con esto solo quiero deciros que hay que estar muy pendiente de todo y que reclameis cualquier cosa con la que no esteis de acuerdo, porque los bancos aplican comisiones donde no las hay y si no se las inventan. Vamos que si hecho números en euros resulta que me van a cobrar por mantenimiento de la cuenta unos 60 euros anuales, vamos que no se lo creen ni ellos, no tienen bastante con el fixing, con el cambio de moneda y con la cuenta de euros que aún intentan sacar de otros sitios. Cada vez estoy mas convencida que con los bancos hay que ser duros o nos comerán los pocos intereses que nos ahorramos y el riesgo que implican las hipotecas multidivisas.

Un saludo.

# 1643, Angelet
24 de julio de 2007, a las 13:02

Hola Willy,
En referencia a tu pregunta, el tema no es bien bien asi. Te explico:

El Futuros que te he comentado se negocia en el mercado americano CME y su funcionamiento es como sigue:
Los Futuros funcionan con vencimientos trimestrales, es decir los meses de marzo, junio, septiembre y diciembre(en la web del mercado, buscas la fechas exactas de vencimiento del producto, las horas ,etc…)y funciona por liquidacion por diferencias lo que significa que hoy 24 julio si tu quieres negociar ese producto, lo que haces es comprar o vender 1 Futuro del Euro/Yen que cotiza a 166.25(es un ejemplo) y si dentro de unos dias, semenas o cuando tu quieras antes del vencimiento(que puede ser el 17 de septiembre) la cotizacion esta a 160 Eur/yen, tu has ganado 625 pipos(asi se les llama a los puntos ctmos,etc…) que en ese producto se paga a 1250Yenes. Este ejemplño es una exageracion pero lo he puesto para que se vea la idea.) A ver, todo esto te lo explico muy rapido para que se tenga la idea general, pero con estos prodeuctos hay que ir con cuidado y recpilar la informacion, del mercado que os he comentado, con detalle para que no haya sorpresas. La question, en si, es que si el tipo de cambio va a nuestro favor pues no hacemos nada y a esperar y si en algun momento esta cambia en nuestra contra, siempre podemos tomar la posicion contraria en futuros para compensar. Es decir nosotros en la deuda hipotecaria siempre estaremos esperando una devalucion del Yen pero si este se aprecia pues se adquiere un Futuro a favor de su apreciacion y compensamos la diferencia de la deuda.
Este producto, como todos, tiene unos costes, pero son minimos, por ejemplo comprar o vender un Fut de este tipo puede costar unos 4000 o 5000 Yenes depende de la entidad,etcc pero creo que compensa completamente.Por otro lado, repiteo lo que dije anteriormente, la idea es “fijar” el tipo de cambio no especular y hacer dinero porque si no conoces este mundo las “clatelladas”como decimos en catalan pueden ser espectaculares.

# 1644, Willy
24 de julio de 2007, a las 13:53

Hola Angelet,
entonces si piensas que va a subir el yen lo que hay que hacer es vender Futuro €/¥ pero si lo que crees es que va a subir lo que hay que hacer es comprar futuro €/¥.
¿Es así el tema?
De todos modos no veo el negocio aplicado a una HMD en ¥. Primero porque para operar como comentas te hacen falta $’s, y ya estamos metiendo otra variable en el pastel, porque evidentemente tendrás que operar desde una cuenta en $, como pasa con el FOREX. Y el beneficio real, es decir, la pasta contante y sonante te la van a pagar en $’s, ¿Que pasa si baja el $?

# 1645, Elvira
24 de julio de 2007, a las 14:04

Para Angelet, y también para Willy.
Voy a firmar MHD en yenes, por el tipo de interés, una vez salvado el escollo de mi registrador, que casualmente estaba de baja.
Después de leerme el foro, creo saber un poco donde me meto, pero si de algo sive es para informarse, por tanto si alguien puede contestar a mis dos últimas dudas:

1- CÓMO SE DESGRAVA UNA HMD en hacienda, ed, si me puedo desgravar los gastos de escrituración y también cómo se declara a Hacienda mis aportaciones mensuales (me ha parecido entender en un post leído muy deprisa) que no se desgravaba. ????

2- ESTOY INTERESADA EN SABER CÓMO FUNCIONA EL MERCADO DE FUTUROS porque tal y como está ahora el yen, creo que es una buena manera de salvar la actual depreciación.

Muchas gracias, por adelantado, y especialmente a Willy que me respondio rápidamente en un momento dificil.

# 1646, Willy
24 de julio de 2007, a las 15:04

Hola Elvira,
La HMD se desgrava igual que una convencional, es decir, referenciada al euribor.
+ o – en Marzo, te darán el papelito con todos los EUROS que has pagado en letras y ese total es el que mira hacienda. Ya que hacienda no sabe de yenes, sólo de €.
Los gastos de escrituración tienen las mismas desgravaciones, SOBRE TODO PORQUE LAS PAGASTES EN €.

Respecto a lo del mercado de futuros, te aconsejo que leas mucho, estudies, y cuando creas que lo entiendes todo abras una cuenta demo y juegues durante un año en FOREX.
Después, decide si sabes lo bastante y tienes en un lado el coco y en otro el corazón, no es lo mismo jugar con dinero de mentira que con el de verdad.

# 1647, Angelet
24 de julio de 2007, a las 16:44

Para willy y Elvira,
Willy en respuesta a tu pregunta de vender o comprar, si crees que el tipo de cambio del Yen va a bajar, es decir que cada vez te van a dar menos yenes por tus €, lo que tienes que hacer es vender un futuro porque lo que estas haciendo en realidad, en la relacion € Y, que es de lo que trata este producto, es vender €. y asi com he dicho antes compensas con las ganancias lo que en deuda (ojo en deuda,no en cuota por que las variaciones de esta son poco acentuadas)pierdes. Por otro lado, repito lo que antes dije, solamente has de mirar de actuar con futuros cuando el Yen se revalorice ya que si se va devaluando para que quieres negociar.Recuerdo que este producto es para que la variabel del tipo de cambio en contra no nos afecte, pero si lo que queremos es especular con divisas eso es otra cosa. Asimismo este producto no esta en Forex si no en CME porque es un Futuro i forex solo trabaja con contado y por eso mismo aqui lo que ganes te lo dan en yenes por lo que no incide otra moneda como el Dolar.
Elvira, como bien dice Willy estos productos si no especulas con ellos puedes ser interesantes pero antes de ni siquïera pensar en ellos informate bien, En la red hay un monton de informacion asi como en muchas webs de brokers..no son peligrosos si solo los utilizas para cubrirte pero si no los conoces puedes tener sorpresas desagradables

# 1648, Chusin
24 de julio de 2007, a las 17:35

Hola a todos,
Llevo una temporada leyendo este foro tratando de enterarme de todos los condicionantes que llevan las HMD y la verdad es que me ha servido de mucha ayuda.
Tengo ofertadas las siguientes condiciones de Barclays en Madrid para un préstamo de 200.000 euros:
Libor mensual + 0,65%
Euribor + 0,45%
Comisión de apertura 2%
Comisión cancelacion parcial 0%
Comisión cancelación total 1%
Comisión cambio 0,20%

El banco me dice que estas condiciones son estandar y que no las pueden mejorar, qué opinaís??

Conoceis de algún banco/sucursal por la zona noroeste de madrid que gestione este tipo de hipotecas, me gustaría disponer de otras ofertas.

Muchisimas gracias

# 1649, Agustí
24 de julio de 2007, a las 17:50

Para Juanjo 76

Vaya por Dios… Juanjo. Ahora resulta que a lo mejor tenia yo razón (esto no se lo cree ni el Papa de Roma).

Para todos

Bromas a parte lo que si se constata es que el nivel de los tipos de interés está afectando a la economia y en este sentido a quien le apezca leer un rato que mire las notas de prensa de la A.H.E. de los últimos dias.

Respecto al tema de futuros estoy de acuerdo en que primero hay que informarse bien y luego tomar la decisión de “entrar” o no, porque como bien dice Willy “ya estamos metiendo otra variable en el pastel” y no creo yo que sea coherente hacerlo sin pleno “conocimiento de causa”.

Por cierto, alguien se ha fijado en la bajada del Euro/Yen?. Está a 166.62 en tiempo real.

Un saludo

Agustí
*Celia, sabes aquella canción de Julio Iglesias “unos que vienen y otros que se van…” pues el jueves empiezo las mias. Un abrazo.

# 1650, RUFO
24 de julio de 2007, a las 18:50

ME GUSTARIA PREGUNTAR, A LOS QUE TENEIS HMD EN BARCLAYS (CELIA Y OTROS) SI EN LA ESCRITURA HABEIS FIRMADO LA CLAUSULA DE LA AMORTIZACIÓN EXTRAORDINARIA CUANDO LA DEUDA SUPERE EL 10% (NO SE SI ES EL 20%), AL APRECIARSE LA MONEDA. TAMBIÉN QUISIERA SABER SI OS COBRAN FIXING Y QUE CANTIDAD

GRACIAS

# 1651, RUFO
24 de julio de 2007, a las 18:52

SI LA MONEDA YEN COMIENZA A A PRECIARSE ¿QUE RECOMENDAIS CAMBIAR A EUROS O A FRANCOS SUIZOS?

# 1652, RUFO
24 de julio de 2007, a las 19:05

SABEIS QUE PREVISIONES HAY EN EL YEN HASTA DONDE PUEDE DEVALUARDE ALGUNOS DICEN QUE HASTA 180

# 1653, Juanjo76
24 de julio de 2007, a las 21:09

Agustí, y aquí llega la respuesta del BCE para quitarte la razón…jajaja (es broma).

El economista jefe del Banco Central Europeo (BCE), Juergen Stark, ha dejado claro en una entrevista que el BCE seguirá subiendo tipos en los próximos meses, haciendo hincapié en que el discurso del banco central apenas ha cambiado en julio después de la subida de tipos del mes anterior, y también en que Trichet no ha hecho ningún comentario sobre el hecho de que los mercados estén descontando una nueva subida para septiembre-octubre. Siguiendo la corriente de opinión predominante sobre el euro, Stark no se ha mostrado especialmente preocupado por su apreciación, que por ahora no ha hecho mella en los exportadores europeos, y no se muestra partidario de que el banco tenga entre sus objetivos mantener la estabilidad de la divisa.

Lo dicho, que si el BCE sigue anunciando subidas quién soy yo para contradecirle ¿no?.

Rufo, sobre lo que comentas del yen, nadie te va a saber decir hasta donde va a llegar (ni el mejor de los “expertos” ya que estaría retirado en la playa jeje). Según mi opinión debes ser tú mismo el que se ha de formar una opinión y fijar un objetivo sobre el valor del yen “empapandote” de toda la información que puedas.

Ahora mismo, la tendencia del yen ha cambiado desde el viernes pero nadie puede saber a ciencia cierta si rebotará o seguirá la nueva tendencia de revalorización. Si el dólar continúa débil (por la crisis inmobiliaria, subprimes,…) puede afectar a la revalorización del yen y pasado un cierto punto se pueden deshacer posiciones de carry trade y “a correr”… TODO ESTO SON ESPECULACIONES

¿Puede ocurrir que esto sea pasajero y llegar a 180? Sí, pero lo importante en tu caso es ¿tú que crees?

Willy está muy metido con el yen y tiene una teoría “interesante” sobre la devaluación del yen. Hazte tú la tuya…

Para que no digas que no me mojo yo te doy la mía. Yo veo el gráfico y lo veo tan arriba que al mirar para abajo me dan mareos… pero puede que sea demasiado conservador y pierda una gran oportunidad (pero será mi decisión).
Francos o Euros (idem, eadem. idem). Lo importante es como lo vea cada uno.

PERDÓN POR EL ROLLAZO Y FELICES VACACIONES A LOS QUE SE VAYAN PRONTO.

# 1654, dani
25 de julio de 2007, a las 0:29

Gracias a todos por vuestra ayuda!!!!

Una duda que tengo…no sé mucho de este tema, pero sería posible lo siguiente:

En vez de pedir, como tenía previsto, el 60% aproximado del valor de mi piso pedir el 80%, y con ese 20% de diferencia(unos 50.000€) cambiarlos a Yenes hoy en día, para tenerlo en la cuenta y que “tiren de ellos” cada mes. Así me aseguro tener durante unos meses-años el mismo cambio de hoy(167 aprox), y aunque se revalorice el Yen a 130 no sería tan doloroso…

No sé si es posible lo que digo, ni si me habéis entendido, ya que me hago mucho lío sólo con intentar explicarlo.

Muchas gracias a todos y felices vacaciones

# 1655, Agustí
25 de julio de 2007, a las 7:48

Para Dani

Para la cuestión que planteas en mi humilde opinión este seria el planteamiento:

Lo primero hacer números:
Imaginate que son 180.000 euros y les sumas 50.000: 230.000
Ahora aplicas un cambio de 167.57(por ejemplo) y te da 38.541.100 yenes
Si lo pones a 30 años y a un interés del 1.28 (libor mensual + 0.65)
Te daria una cuota mensual de 128.982. Que a un cambio de 165.72 sería una cuota mensual en euros de 778.3.

Ahora haces lo mismo pero sobre los 180.000 x 167.57: 30.162.600 yen
a 30 años, al 1.28 te sale una cuota mensaul de 100.942 yenes que al mismo cambio de 165.72 son 609 euros.

Ahora vemos la diferencia entre una cuota y la otra 778.3 – 609: 169.3
Esta diferencia de 169.3 x 12: 2.031 euros año x 30: 60.948 euros.

Lo segundo:
Decidir si te va a compensar pagar esos 60.948 de más por asegurarte el cambio.

Y lo tercero:
Decidir si te va a compensar más amortizar anualmente lo que ya te estás ahorrando sobre los 180.000 respecto a la hipoteca normal.

Yo siempre he pensado que el hecho de coger el yen a estos niveles de devaluación debería comportar el tener un principal lo más reducido posible y amortizar lo máximo posible al menos durante los 3 – 4 primeros años.

No obstante creo que has de ser tu quien tome la decisión porque humildemente considero que nadie debería hacerlo por ti aunque no es necesario decir que sería con la mejor de las intenciones.

Pues eso.

Un saludo
Agustí

# 1656, Agustí
25 de julio de 2007, a las 8:13

Para Juanjo 76

Muchas gracias Juanjo por la información aunque en el ánimo de todos estaría el que yo la tuviera (puestos a “querer” ya podrían bajar todos los tipos…) porque significaría un gran alivio para las cuotas mensuales de “unos cuantos bastantes”, que es de lo que se trata.

Ya veremos como va todo.

Un abrazo
Agustí

*Mañana por la tarde me voy de vacaciones con lo cual me doy por aludido y te doy las gracias. Faltaría más!.
Y además ya te digo que se me va a hacer dificil estar tres semanas sin vosotros porque sin duda es un placer ver la gran participación y disposición que hay en este foro.

# 1657, Jaume
25 de julio de 2007, a las 10:13

Queridos amigos,

Hace un par de días que tengo conocimiento de esta página y no voy a decir que me he leído los 1600 comentarios pero si una parte muy importante y me surgen algunas dudas.

1. Por qué en general la gente da tanta importancia al tipo de cambio y a la apreciación/devaluación del yen ? A no ser que haya un cataclismo, cosa que veo q no se ha producido en los últimos años, lo realmente interesante de esta hipoteca es el tipo de interés que no resiste comparación, no ? Y es aquí donde está el “chollo” más que en si el yen vale 166 o 163…

2. Quién me va a asesorar cuándo es mejor cambiar de divisa la hipoteca? No podríamos establecer un sistema de alertas a través de esta página con la colaboración de todos? Si la mayoria de los que aquí escriben tienen esa hipoteca, a todos por igual les debe interesar el cambio cuando el yen esté mal, no ?

3. Suponiendo una devaluación importante del yen lo realmente interesante entonces seria cambiar a otra divisa y amortizar un pastón del capital, no? eso cómo se hace? es complicado?

Bueno amigos… espero algunas respuestas de los más duchos en la materia. Yo estoy en fase de estudio de condiciones pero ya tengo dedicido que contrataré una HMD por una cantidad que me da vértigo
solo de pensarla…

Saludos cordiales.

# 1658, Willy
25 de julio de 2007, a las 10:20

Hola Angelet,
Eso que has explicado de “si crees que el tipo de cambio del Yen va a bajar, es decir que cada vez te van a dar menos yenes por tus €, lo que tienes que hacer es vender un futuro”, era lo que quería decir en el post 1666 “si piensas que va a subir el yen lo que hay que hacer es vender Futuro €/¥”. Lo que pasa es que es un tema un poco complicado de explicar a mi modo de ver.;)
por cierto, ¿cómo se puede operar en CME utilizando yenes?, es decir, ¿Se puede operar desde una cuenta en divisa (yenes)?
te lo digo porque si se opera desde una en €, al final los yenes nos los van a convertir a los € menos el FIXING del banco:(

# 1659, Willy
25 de julio de 2007, a las 10:26

Datos de Japón:
Balanza comercial de junio en Japón. Dato: 1.227 trillones de yenes. Dato anterior: 389 billones de yenes. Previsión: 953 billones de yenes.
Durante nuestra madrugada hemos conocido un buen dato que ha sorprendido al alza a los analistas del mercado. El superávit alcanza los 1.227 trillones de yenes, un avance del 53,4% en tasa anual.

La mejora del excedente comercial se produce por la mejora en las exportaciones de automóviles, barcos y acero, favorecidas por la debilidad del Yen.

Por destino de las exportaciones, debemos destacar el buen ritmo de las ventas hacia Asía y Europa y una recuperación progresiva hacia EE.UU.

En consecuencia, el Yen sigue recuperando posiciones frente a sus principales cruces y mantiene la espiral alcista que se inició el viernes pasado.

# 1660, Agustí
25 de julio de 2007, a las 12:11

Para Willy

Fijate en la bajada del yen está a 155.20 cuando hace dos día estaba a 168.50.

Está claro que nunca llueve a gusto de todos puesto que estas son benas notícias para quienes vayan a comenzar su hipoteca en yenes y no tanto para quienes ya estén.

Un saludo

Agustí

# 1661, Maizo
25 de julio de 2007, a las 13:00

Hola a tod@s.
Para Miguel Ángel. me interesaría conocer la localidad y la sucursal del BBVA donde te han ofrecido la HMD, no tanto las condiciones. La directora de mi sucursal no me cree cuando le digo que las hacen en el BBVA.
Para Marire. La oficina del Popular donde hicieron la consulta al Registro de Navalcarnero es la de la calle Doctor Toledo, 8, de Las Rozas de Madrid.
Para Dani y Agustí. Si bien el planteamiento de Agustí es correcto, yo enfocaría el tema de otra forma, a ver que os parece:

Creo que es opinión generalizada que este tipo de hipoteca es util para quien puede pagarla en €. El ahorro real estriba en los intereses y en la reducción del tiempo de amortización.

La cuota mensual de la hipoteca de 230.000€, en €, a 30 años, al 5% es de 1.235€. En Yenes, con el cambio actual, pagas 778€.
Puedes “ahorrar” mensualmente: 1.235 – 778 = 457€, que yo utilizaría para comprar Yenes.
457 x 12 = 5.484€ al año.
5.484 x 15 = 82.260€ en 15 años.

Además, tenemos los 50.000€ que pedimos de más:
50.000 + 82.260 = 132.260 €.

El siguiente paso es mirar en nuestra tabla de amortización cuál es el pendiente que nos quedaría dentro de 15 años, con estas condiciones, y ¡qué grata sorpresa! 128.508 €, por lo que puedo cancelar la totalidad del pendiente.

Esto es una situación idílica que cualquiera firmaría ya. Pero se pueden dar situaciones adversas:

1. Si se produjera una apreciación “catastrófica” del Yen durante los primeros años, como tengo 50.000 € en Yenes comprados baratos, podría realizar una cancelación parcial de hasta el 20 %. Evito la temida cláusula del 10%, pero sigo disfrutando del tipo de la HMD.

2. Si se producen apreciaciones del Yen “no catastróficas”, tengo suficientes Yenes baratos para pagar las mensualidades de la hipoteca durante el tiempo en el que los Yenes estén caros, al mismo tiempo que ahorro € sin cambiar a Yenes, esperando a que vuelvan a estar baratos.

Esto es válido, si el Yen está en mínimos. Creo que no tendría mucho sentido “ahorrar Yenes caros”.

Saludos.

Maizo.

# 1662, Willy
25 de julio de 2007, a las 13:06

Hola Agustí,
creo que se te fue un “dedo”
;)
¿no será 165,20 en vez de 155,20?

Ya se sabe que en divisas el carry trade manda.
;)
Hay rumores que comentan que la bajada de las bolsas ha provocado que se estén deshaciendo préstamos en yenes que se habían pedido para invertir en bolsas. Con esta oleada de aversión al riesgo igualmente hay muchas cancelaciones de deudas en yenes que se habían pedido para las típicas operaciones de carry trade.

Mucho nerviosismo hoy en el FOREX con el ¥.

Por cierto, el €/¥ ha estado a 165,01 hace un ratito, ahora está a 165,46.
Habrá que esperar un poco para ver si es el comienzo de la tan anunciada correción del ¥, o sólo son nervios.

Como diría Bruce Lee.
Be ¥ my friend.
;)

# 1663, krakof
25 de julio de 2007, a las 13:07

Agusti, querrás decir a 165.20 el yen, verdad? y no a 155.20

# 1664, Miki
25 de julio de 2007, a las 17:54

Hola Buenas tardes,

He recibido la propuesta de Barclays y que refleja a continuacion:

Libor mensual + o,65
C apertura: 0,5%
C. Cancelacion parcial 0%
C. Cancelacion total 1%
Cambio Divisa: 0,2%
Sobre el famoso Fixing, su manera de operar es hacer una media del cambio comprador y vendedor el dia que se compra la moneda por lo que por ejemplo en el dia de hoy me comentaban que el cambio comprador estaba a 164 y el cambio vendedor a 168 por el BCE , la media, 166 .. me parece un poco abusivo, aun quedandote un promedio de fixing para este caso de un 1.2% la cuestion es adivinar si las diferencias entre cambios comprador y vendedor del BCE suelen tener la misma diferencia o no… os agradeceria vuestra sincera opinion .. que os parece?
Gracias a todos!

# 1665, crulor
25 de julio de 2007, a las 19:08

Para M.Angel spot 1591
Si tu negociación con el BBVA ha llegado a su fin, no entiendo porque no nos dices la localidad y la calle donde te habian ofrecido esas condiciones, puesto que ya has roto con ellos no tienes porque ocultarlo, no te liga nada a ellos. A mi el director de la sucursal me dice de nuevo que no las hacen , lo cual coincide con lo que dice Maizo spot1683 por lo si no nos informas me convenceré de que no era cierto lo del HMD del BBVA.

# 1666, Agustí
25 de julio de 2007, a las 19:31

Pues si se me habrá ido el dedo pero ahora me aseguro y lo pongo en tiempo real: 164.84 !!!

Gracias por la correción.

Por cierto Maizo tu planteamiento me parece muy correcto y estoy de acuerdo en que puede ser un opción muy válida. El tema está en el precio de compre de los yene sque como bien dices si están “caros” no vale la pena comprarlos, con lo cual la otra opción podria ser la amortización.

Un saludo
Agustí

*Os imaginais que realmente se hubiera puesto a 155.20?

# 1667, Jam
26 de julio de 2007, a las 8:27

Hola,
Estoy estudiando condicones de HMD’s y todavía me surgen algunas dudas. Me gustaría que alguien me respondiera a la siguiente pregunta: si suscribo una HMD de 600.000 euros y el euro está a 166 yenes tendré una deuda de 99.600.000 yenes, ok? . Si el yen se devaluara en relación al euro hasta 168 seria bueno para mi porque ni deuda pasaria a ser de 592.857 euros pero lo mismo a sensu contrario, es decir, si el yen de revalorizara a 164 mi deuda aumenaria a 607.317 euros. Y ahí va la pregunta múltiple: cuál es el momento de cambiar de divisa? cuando el yen esté muy devaluado y así amortizo mucho capital? o cuando el yen empiece a revalorizarse para que no me crezca más la deuda? y qué hago para “pasar por caja” en caso de devaluación del yen? vuelvo al euro? a otra divisa?

Espero que os parezcan lógicas estas dudas y que alguien me pueda responder. Gracias a todos por vuestros comentarios que siempre son útiles.

# 1668, Jaume
26 de julio de 2007, a las 8:37

Hola a todos,
Me gustaría haceros una consulta. Estoy estudiando contratar una HMD pero me surgen algunas dudas todavía.
Es verdad que si el yen se devalua para mi es un chollo porque el capital inicial trasladado a euros se me reduce sustacialmente pero lo mismo a sensu contrario, es decir, una deuda en yenes de 600.000 euros puede pasar a ser de 610.000 euros con el yen revalorizado de 166 a 168 por ej. Mi pregunta es: cuando es el momento de cambiar de divisa? cuando estoy en un ciclo de devaluación del yen y así paso por caja y amortizo capital? o cuando estoy en ciclo de apreciación del yen para que no me crezca más la deuda? y a qué moneda hago el cambio? a euros otra vez? a otra divisa? . También me gustaría que alguien me apuntara qué causas pueden apreciar o devaluar el yen frente al euro. Muchas gracias a todos.

# 1669, Willy
26 de julio de 2007, a las 9:33

Después de estar buscando por la red tipos de cambio a futuro os pego los que he encontrado:
Para Euro/Yen.
1 mes: 164,7140
3 meses: 163,7268
6 meses: 162,2858
1 año: 159,4693

Para Euro/Franco Suizo.
1 mes: 1,6645
3 meses: 1,6602
6 meses: 1,6542
1 año: 1,6434

Si las predicciones de los analistas se cumplen esta vez, hay que recordar que a largo plazo en los tipos de cambio fallan mas que una escopeta de feria.
El JPY va a apreciarse un 3,67% en un año.
El CHF casi la mitad, un 1,36% en un año.
Por otra parte, si se tiene en cuanta que estas son las monedas más utilizadas para endeudarse e invertir en renta variable se puede deducir que las bolsas van a estar bajando durante un añito.
Recordar el miedo al riesgo, si las bolsas suben el JPY y el CHF bajan (se invierte en renta variable) pero si las bolsas bajan el JPY y el CHF suben (hay que devolver la pasta porque ya no hay negocio).
¿Estamos en recesión a nivel mundial?

Cambios actuales:
€/¥ ->165,03 -> Baja un 0,32% respecto al cierre del BCE de ayer
€/CHF ->1,6640 -> Baja un 0,12% respecto al cierre del BCE de ayer
Parece que de momento el mercado sigue los dictados de los analistas.
:(

# 1670, Angelet
26 de julio de 2007, a las 9:54

Bon Dia Willy,

En respuesta a tu pregunta de como se negocia en CME.
Lo primero es abrir cuenta en un broker que negocie ese mercado y ese producto aunque tambien puedes preguntarlo en tu banco, seria ideal porque lo tendrias todo en el mismo sitio, aunque acostumbran a ser mas caros en las comisiones, y a traves de ellos vas dando las ordenes. El tema del cambio no es importante porque para negociar futuros el sistema es sencillo:
Em principio como funcionan con aplancamiento y no con contado lo unico que has de disponer es un poco mas de la garantia que el broker te pida por cada futuro que negocies, me explico: Si quieres comprar/vender un Fut del €/Y normalmente exigen una garantia de entre 1300/1800€, por lo tanto tu al abrir la cuenta con quien sea depositas p.e 2000€ i entonces vnedes el FUt cuando creas que el Y se devaluara y cuando esta se produce entoces compras un futuro y la posicion queda cerrada y ellos te liquidan. Si la posicion ha ido a tu favor ellos te pagan la cntidad ganada y te la ingresan en la cuenta abierta con los 2000€ y si la hubieras perdido te lo retiran de la garantia que tienes. Asi siempre. Si quieres mas informacion puedes entrar en la pagina ww.renta4.com i busca el producto qeu alli te explican el funcionamiento. No es necesaria que jueges con ellos solo es informacion hay otros broker e incluso bancos que lo permitiran solo es buscar el mas idoneo economicamente y en servicios.

SAludos

# 1671, kmk
26 de julio de 2007, a las 11:34

Hola a todos,

este es mi primer mensaje en el foro después de estar días “oculta” leyendo todas la opiniones. Veo que estáis todos muy puestos; vuestros mensajes están ayudando mucho y ya estaba decidida a firmar mi hipoteca en yenes. Firmo el lunes y hoy tengo que hacer el cambio de divisa, pero viendo la evolución de los últimos días estoy un poco asustada. He llamado al banco para retrasar lo máximo posible la compra y tener más tiempo para pensar (una tontería, pero la psicología humana tiene esas cosas), pero sólo lo han podido retrasar hasta la una. Estoy pensando en empezar con euros y el mes que viene decidir: entrar a saco con el yen o meterme en francos, dependiendo de como haya evolucionado la cosa. Con el euro no me quedo, como mucho sólo un mes como parche, porque soy de las que opinan que la filosofía de la multidivisa no es compatible con el euro.
No voy a preguntar que haríais en mi situación porque sé que es algo personal y nadie va a responderme (aunque se admiten opiniones), sólo escribo el mensaje para saludaros y agradeceros la ayuda que estáis prestando de forma desinteresada. También porque después de tantos días leyendo, os veo como unos amigos y a los amigos hay que hacerles partícipes de tus dudas existenciales.

Besos para todos

# 1672, Agustí
26 de julio de 2007, a las 13:20

Para Kmk

“El yu – yu”
Realmente pasar a multidivisa no es un paso fácil. Primero encontrar oficinas donde las hagan. Después tener las condiciones. Luego hacer números. Y por fin tomar la decisión de hacer el cambio a MD.

Lo malo es que nos queda lo peor: escoger la moneda.

Cuando vemos que ya “la cosa es de verdad” viene cuando a más de uno nos coge el “yu – yu” que para mi es como subirse al Dragon Khan.

Todo son dudas y soñamos con que la moneda en cuestión la podamos coger en el momento más propicio.

Este es un “mal momento” que hemos de pasar y que una de las cuestiones que nos podríamos plantear para que no sea tan duro ese “mal trago” posiblemente sería el tener una visión “global” de la HMD.

Un saludo
Agustí

# 1673, Miguel Angel
26 de julio de 2007, a las 13:51

La oficina que me está gestionando mi HMD es la 1599 en Cáceres en la Av. Isabel de Moctezuma.Preguntad por la directora de la oficina. Una persona muy agradable. Todavía no he tomado la decisión en firme de no hacerla pero tal y como pintan las cosas cancelar la hipoteca ahora y volver a constituirla es muy arriesgado. De todas formas reitero que la mejor oferta es Barclays.

Suerte a todos.

# 1674, Jlup
26 de julio de 2007, a las 14:04

Hola!

Para kmk

Yo estoy casi en la misma situación (voy a firmar el jueves que viene) y he elegido Francos suizos: está claro (para mí) que lo más interesante es entrar en yenes, pero mi reflexión viendo cómo se está moviendo la divisa es que existe una probabilidad de que remonte en “poco tiempo”, que no sé si será unos meses o un par de años, pero lo que pienso es que si me meto ahora y varía de, supongamos, 165 a 150, por ejemplo, en unos dos años, mi capital se vería incrementado en unos 30.000 euros (si parto de unos 300.000), así que pienso que me merece la pena esperar en una moneda más estable (se supone) como el franco suizo y cuando se ponga el yen en esos números, que yo considero más “reales”, me paso al yen.
¿Qué os parece el planteamiento?
Saludos

# 1675, enrique miguel
26 de julio de 2007, a las 15:34

Primero saludaros,llevo ya un tiempo leyendo el foro y lo poco que he aprendido,de HMD,OS LO TENGO QUE AGRADECER A VOSOTROS,yo tengo que formalizar una hipoteca HMV,en octubre y como ahora estoy de vacaciones ,me he dedicado a patear bancos por Madrid,(bARCLAYS,BANKINTER,POPULAR,BBK,BANCO DE VALENCIA,CAIXA).
La mayorìa o no la quieren ofrecer o no tienen mucha idea de este producto,con lo aprendido en este foro,somos nosotros los que les ponemos en el disparadero,porque casi siempre sabemos m s que ellos.Los que m s saben son en Barcleys,Bankinter y Bbk,segùn mi experiencia.

# 1676, enrique
26 de julio de 2007, a las 15:42

Primero saludaros,llevo ya un tiempo leyendo el foro y lo poco que he aprendido,de HMD,OS LO TENGO QUE AGRADECER A VOSOTROS,yo tengo que formalizar una hipoteca HMV,en octubre y como ahora estoy de vacaciones ,me he dedicado a patear bancos por Madrid,(bARCLAYS,BANKINTER,POPULAR,BBK,BANCO DE VALENCIA,CAIXA).
La mayorìa o no la quieren ofrecer o no tienen mucha idea de este producto,con lo aprendido en este foro,somos nosotros los que les ponemos en el disparadero,porque casi siempre sabemos m s que ellos.Los que m s saben son en Barcleys,Bankinter y Bbk,segùn mi experiencia.

# 1677, enrique
26 de julio de 2007, a las 15:56

Sigo por que se ha cortado el resto,despues de mucho patear os recomiendo dos ofinas en Madrid.
1-Barclays,calle Suecia 45,preguntar por Selva,conoce perfectamente el tema ,tiene un trato muy bueno .
2-BBK,calle avda Vinateros en Moratalaz,nº30,Preguntar por Milagros,igual maneja el tema que da gusto,ademas de un trato exquisito buenas condiciones segùn la situaciòn de cada uno,si vais decirle que vais de parte de Enrique.

# 1678, Juanjo76
26 de julio de 2007, a las 16:29

Divisas frente al Euro
Divisa Último* Hora
Dólar USA 1,3727 16:16

Franco suizo 1,6594 16:16

Libra esterlina 0,6705 16:16

Yen japonés 163,9400 16:16

Ojo que la cosa se puede poner seria. Los datos de vivienda en EEUU han sido peores de lo esperado.

# 1679, baldrogs
26 de julio de 2007, a las 19:06

Hola,

Me voy a embarcar en el mundo de la HMD, ¿me podría indicar alguien una página en la que vinieran claritos los datos necesarios? me refiero a el cambio actual, al tipo de interés actual, al histórico y si vienen previsiones de gurús pues mejor que mejor.

Gracias

# 1680, LUIS
26 de julio de 2007, a las 20:15

He recibido el primer cobro de la HMD, en principio me figura como una retención en la cuenta desde el 26,osea hoy, hasta el 14 de agosto que pone vencimiento, lo normal para mi era que me pasaran el recibo el 28 de julio que es cuando firme el mes pasado ( 28 de junio), a lo que voy, ayer cuando miré dicha retención el importe era de 684,56 euros y hoy he mirado de nuevo y me figura 689,80, a alguien más le ha pasado esto?, es normal el cobro así de las HMD??, mañana iré por el banco a que me expliquen el tema (Bankinter), ya os diré…ah! y yo firmé a 167,60 y que putada!!!, bueno lo mejor es no desesperar, espero que cambie, por que sino poco duré con los malditos yenes…un saludo a todos.

# 1681, Fredy cruguer
26 de julio de 2007, a las 21:44

A mi me ocurrió lo mismo con Bankinter.

Además actualmente me ocurren dos irregularidades más:
La primera es que llevo dos cuotas pagadas, casulamente las mismas con el mismo tipo de cambio, cuando el ultimo recibo daba por hecho q me beneficiaria…pues no!…..creo que los de Bankinter nos tangan, compran al precio q sea, pero a nosotros nos pasan el recibo con la cotizacion mas baja del dia en cuestion

La segunda es que para el proximo recibo ya me ponen q mi tipo de interes será de: 3,4150 y no me cuadra, yo firme a LIBOR CHF(a un mes) + 0,80. En su web ellos ponen que el libor a 1 mes esta en 2,59167 q mas 0,80 = 3,39167. aunq en otra paginas veo q el libor esta mas bajo de lo q ellos ponen en le web. ¿alguien puede darme una página donde venga el dato correcto?

Por ahora mi experiencia con Bankinter no es buena, pocos transparentes, creo q nos roban…..a ver si alguien arroja luz

# 1682, LUIS
26 de julio de 2007, a las 23:50

Mañana te digo, voy a pasar por la oficina a ver que me dicen, y otra cosa agragate la pagina de http://WWW.BSMARKETS.COM, y busca el reuters ahí está el libor al día…ojo!!!, esta caida a nivel mundial es sin precedentes según veo, tanto Yenes como Francos se están saliendo, a ver que pasa al cierre de las bolsas mañana

# 1683, Ramón
27 de julio de 2007, a las 0:17

Hola compañeros,

Llevo un tiempo parando por aquí y, empapándome de vuestras experiencias y comentarios. Ahora estoy a punto de solicitar fecha para la firma de una HMD en yenes. Pero con los movimientos de la moneda en esta semana, me surgen algunas dudas, que os voy a plantear por si tenéis a bien contestarme alguna:

– esta apreciaciación ¿se debe sólo a posiciones deshechas de carry trade, y por tanto volverá a niveles de los 168 en breve, y hasta los 180 para finales de año como algunos vaticinan?
– o por el contrario, y por los malos datos de vivienda en US ¿puede estar dándose un cambio de tendencia y estar entrando en un ciclo de revalorización frente al euro? ¿hasta donde?
– alguien puede darme alguna previsión de cambio para finales de agosto. Estoy pensando en contratar un seguro de cambio para la firma.
– y puestos a pedir: previsiones a corto, medio y largo de la evolución del yen frente al euro. ¿hay algún recurso en la red donde pueda recabar este tipo de información?

Gracias a todos por vuestra colaboración y feliz ahorro!!!

PD Dejo mi e: ramongadea@yahoo.es por si queréis contestarme directamente.

# 1684, Willy
27 de julio de 2007, a las 9:19

Hola Ramón,
menudas cositas estás preguntando.
Ya me gustaría poder darte una respuesta, pero desgraciadamente no existe y no creo que haya alguien con las respuestas, porque o bien tiene una máquina del tiempo o bien está currando para algún “gurú” de las finanzas.
Lo único que puedo decirte es que el YEN es una moneda que está íntimamente relacionada con la reta variable, es decir, las bolsas.
Todo lo que hace subir las bolsas, hace que se devalúe el YEN y todo lo que hace que las bolsas bajen hacen que se aprecie el YEN.
Por tanto, tu verdadera pregunta seria.
¿A cuanto van a estar los principales índices bursátiles del mundo (IBEX, EUROSTOXX, DAX, CAC, DOW JONES, NASDAQ, NIKKEI) a corto, medio y largo plazo?
Me imagino que comprenderás que a esto nadie te responda, si lo sabe se lo guardará para él.
;)
La única respuesta que te puedo dar es una noticia publicada en Cárpatos ayer 26/07/2007 a las 21:16.
http://www.bolsamania.com/derivados/imprimir.php?origen=bolsamania_com.carpatos&id=111496
Te la pego a continuación:
Entre los hedges funds se maneja una estadística curiosa. Es la cuarta vez desde 1980 en que se ha visto un volumen de ventas comparado con las compras tan grande como el de anteayer y hoy en Wall Street en un plazo tan corto de tiempo.

1- La primera vez justo el día antes del crash de 1987.

2- La segunda el 27 y 31 de agosto de 1998.

En esta ocasión el mercado ya no pasó de ahí y a continuación subió con violencia.

3- La tercera el 27 de febrero y 5 de marzo de 2007.

Igual que la anterior el mercado se paró ahí, y al cabo de una semana empezó a subir y subió muchísimo.

Es decir que una de dos o en las próximas 5 a 10 sesiones de trading nos caemos a Dios sabe donde o iniciamos un rally alcista definitivo, parece que no van a existir medias tintas.

Para que veas como de relacionado está el YEN con las fluctuaciones de las bolsas mira la tercera fecha de la que habla Cárpatos (27/2/2007 – 5/3/2007) En esta fecha el €/¥ pasó de 157,68 a 150,93 es decir el YEN se aprecio un + o – 4,44%. Y después de esto el €/¥ comenzó a subir como un misil hasta los 168,68 del 13/7/2007. Es decir, el YEN se devaluó un 17,76%.
Ayer el €/¥ cerró a 164,52 por tanto a día de ayer el YEN lleva una apreciación del 2,47% desde el máximo histórico del 13/7/2007.
¿cuanto creo que puede bajar o subir?
El final de la noticia de Cárpatos te da la respuesta a esto.

Sobre la pregunta. – y puestos a pedir: previsiones a corto, medio y largo de la evolución del yen frente al euro. ¿hay algún recurso en la red donde pueda recabar este tipo de información?
Respuesta: hay que leerse todo el foro antes de preguntar algo que ya se respondió hace tiempo.
:(
La Respuesta a tu pregunta está en -> #985, Willy

# 1685, Willy
27 de julio de 2007, a las 11:11

Extracción de Bolsamania
10:42:00
¿Hasta dónde puede irse el Yen?
Observando los gráficos históricos del Euro/Yen vemos como existe una tendencia alcista desde la concepción de la moneda única. Sin embargo, se han producido recurrentes capítulos correctivos. El más importante se produjo entre junio y noviembre de 2003. Partiendo de unos niveles de 140,20 se fue en seis meses hasta 124,10. La más reciente corrección de talla fue la producida entre febrero y marzo de este año en la que partiendo de unos niveles de 159,50 se fue en un mes hasta 150,74. Si vemos el gráfico de velas mensual se observa como el recorrido del reciente recorte es muy parecido al de febrero-marzo. Desde el máximo alcanzado el día 16 de julio en 168,87 se ha pasado a día de hoy a niveles de 162,60.

Los siguientes dos soportes cercanos a vigilar son 161,50 y 159,00 y si las cosas van mucho peor entonces habría que fijarse en valores en el entorno e 151,00.
:(
Nunca llueve a gusto de todos
Malo para los que entraron hace poco en 168 y bueno para los que quieren entrar

# 1686, Vero
27 de julio de 2007, a las 11:12

Me gustaria que alguien me informara sobre la hipoteca multidivisa. Yo tengo una hipoteca de 200000 € en Caixa Catalunya.

# 1687, Arantxa
27 de julio de 2007, a las 11:39

Buenos días a todos!!
Os comentto algo intreresante respecto al fixing del Barclays
Este se marca a las 14:00 horas pero unicamente es aplicable para transacciones de valor o contravalor superior a 30.000 eur. Este fixing solo sirve para estas operaciones , no sirve para compras y ventas inferiores, unicamente es una obligacion que el BCE impuso a todas las entidades finacieras de los paises integrantes en la comunidad europea como forma de dar contravalor a todos sus activos de forma diaria.
De cualquier forma, como el mercado de divisas no es un mercado organizado ni tiene un ente regulador, el tipo lo implantan las entidades en base a la oferta y demanda del mercado, no existiendo un cambio oficial como tal, sino simples cambios meramente orientativos.
Con respecto a estar informados acerca del cambio diario que aplica Barclays, me comentan que para Tesoreria es operativamente imposible,..
Bueno, hoy me aplican mi primera cuota, ya os contaré,…
La verdad es que aplican comisiones por todo, por apunte 0.4, por mantenimiento de cuenta en disvisas, 10 E/trimestre, … bueno y a mí tb por no se que descubiertos error de ellos.
En fin, soportaremos lo soportable y nos quejaremos de lo que consideremos.
Un saludo a todos

# 1688, enrique
27 de julio de 2007, a las 11:56

Gracias Willy por tus comentarios que nos estan sirviendo de mucho para hacernos una idea de este mundo de tiburones financieros,te vas haciendo una idea de como juegan con el dinero de toda la gente,cuando entran los pequeños los grandes se van recogen beneficios y te dejan con el culo al aire,en fin esto es lo que hay y los dem s matandonos para poder pagar una hipoteca para tener una casa m s o menos digna.
Vero molestate en leer el foro y te enterar s a fondo de lo que es una HMV,espero que no te molestes te lo digo con cariño.

# 1689, celia
27 de julio de 2007, a las 11:57

Para Rufo
El fixing que cobra Barclays es mas o menos de 1,10 yo he encontrado una forma de que no me lo cobren: Cuando hice la hipoteca compre más yenes y los tengo en una cuenta en reserva por si se aprecia mucho el yen ir tirando de ellos. Los primeros meses compraba moneda y por supuesto me cobraban el tan temido fixing, hasta que me harté y decidí no comprar mes a mes y que me fueran cogiendo la letra de la cuenta de yenes y cada tres o cuatro meses ese dinero que hubiera invertido en comprar la moneda lo utilizo para amortizar y ahí al ser más alta la cantidad no me cobran fixing.

Lo de la escritura te lo tengo que mirar porque no sé si firmé con esas condiciones.

Un saludo

# 1690, richardj
27 de julio de 2007, a las 13:08

Para #1702, LUIS

Como verás si calculas, la diferencia es de 15€, es decir, la comisión mínima de cambio que aplica bankinter. A mi en la BBK, esa comisión me la cobran cada 3 meses y encima es de 6€ solo, así que solo en ese tipo de comisiones, me ahorro unos 150€ al año con respecto a los que tienen la HMD en Bankinter.

Saludos

# 1691, LUIS
27 de julio de 2007, a las 16:18

No la comisión que me cobran a mi es de 9 euros, las cantidades que dí era con ella incluida, hoy estuve en el banco y no me pudieron atender, mucha gente, ya pasaré el lunes, ánimo para los que, como yo , vemos día a día con recelo el gráfico, como me dijo un entendido, tómatelo con filosofía y hacciendo siempre muchos números, y en eso estoy, pero que dificil es que no te entre el pánico, gracias a willy y otros que más o menos nos dan algo de luz, habrá que esperar a ver como abren los mercados el lunes, espero que al alza, saludos y buen finde.

# 1692, RUFO
27 de julio de 2007, a las 18:37

PARA CELIA
gracias celia por lo del fixing de barclays. A partir de que cantidad no te lo cobran?
En cuanto a las comisiones de barclays dice ARANTXA ( #1709 )que te cobran por todo (mantenimiento de cuenta……) ¿cuales son y cuanto te cobran?

# 1693, isma77
28 de julio de 2007, a las 6:54

Hola a tod@s
anda con el YEN!!!
nos tiene en vilo, eh?

menos mal que compre yenes de mas y los tengo en una cuenta, asi me amortiguo un poco frente al cambio y me ahorro los 9€ mensuales que son 108€ anuales que a 30 años son 3240€….
bueno no quiero hacer mas cuentas, que si no….
Lo mejor de todo es cuando os empiecen a cobrar la comision de mantenimiento de la cuenta en yenes, esto lo teneis que negociar, asi como el 0,4 por cada apunte de la cuenta nomina. Manda narices, a pesar de todo (nomina, recibos, cuenta 10, plan pensiones, seguro hogar), se atreven a cobrarme 0,4 por apunte ?!?!?!
eso si, en cuanto lo reclamas te lo devuelven, pero me da rabia tener que estar pendiente de estas cosas, ya les vale.

Este verano no se si vamos a tener mas sobresaltos del yen o del tour. jejeje

Menos mal que no tengo red donde veraneo. Intentare no comprar prensa para no estar enganchado al cambio EUR/JPY a diario, hasta el finales de agosto no tengo la 2ª letra.

un saludo a todos y feliz verano.

PD. los que esten buscando una HMD, que se tomen vacaciones hasta septiembre, asi veran que sucede con la monedas

# 1694, rufo
28 de julio de 2007, a las 9:17

A ISMAEL

a que te refieres con el 0,4 por cada apunte en la cuenta nómina?
cuanto te cobran de comision por el mantenimiento de la cuenta en yenes? en qué banco?

gracias
un saludo

# 1695, JB
28 de julio de 2007, a las 11:17

Hola,

Estoy a punto de firmar una HMD con Banco de Valencia.

¿alquien que la tenga con ellos puede informarme que tal le va?

Muchas gracias,

JB

# 1696, enrique
28 de julio de 2007, a las 14:05

JB que condiciones te han ofrecido

# 1697, Nin
31 de julio de 2007, a las 18:17

Hola a todos después de 1 mes ya tengo de nuevo conexión a internet y he venido corriendo a leer vuestra opinión sobre la apreciación del yen, que he seguido básicamente por el teletexto. Me hipotequé a 165 y en 3 semanas debía virtualmente 5.000 euros menos, pero una semana después debía virtualmente 7.000 euros más. Estoy bastante acojonada a pesar del rebote de hoy.

Se aceptan consejos, qué mejor puedo hacer con los ahorros mensuales de diferencial de pagar en yenes a pagar referenciado a euribor. Lo de los futuros y los warrants lo veo como de película de marcianos, pero acepto todo tipo de opiniones.

Gracias a todos, Willy no olvido tu excepcional ayuda.
P.D.: Mi cuenta de correo creo que no acaba de terminar de funcionar aún.

# 1698, isma77
31 de julio de 2007, a las 18:38

hola
pues en cuanto al 0,4 ahora no me acuerdo si era 0,4 % o 0,4 €, el caso es que negocie no tener esas comisiones. pero hay que estar al loro de todo. todo esto es con el barclays. aunque de momento las sorpresas que me he llevado se han solucionado al momento. Y eso que yo estaba muy convencido de que tenia todo atado. jeje, que ingenuo.

por cierto, parece que el foro vuelve a funcionar, tenia que regresar NIN y poner orden.

menos mal que el yen rebota, esoty convencido de que pasara lo mismo que en marzo. http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-jpy.en.html

un saludo

# 1699, Juanjo76
1 de agosto de 2007, a las 12:04

Buf como está el patio…

Comentario de Cárpatos
La noticia en el mercado de divisas en el día de hoy es que el miedo a una crisis del crédito está provocando un fuerte cierre de posiciones de carry trade y por tanto las divisas tradicionales de endeudamiento como el yen y el franco están considerablemente al alza mientras que las monedas típicas receptoras de dinero del carry trade considerablemente a la baja.

Todas las crónicas destacan, como factor demostrativo de que empieza a crecer el nerviosismo, la fuerte subida de la volatilidad. Por ejemplo Reuters comenta que la volatilidad implícita a 1 mes en el cruce del euro frente al yen sube por encima del 10%s por primera vez en 3 años, mientras que la volatilidad implícita del cruce del dólar frente al yen se va al más alto nivel en dos años.

La subida del yen es muy fuerte tanto frente al dólar como frente al euro y además según comentan los especialistas con volumen por encima de lo normal.

Si nos fijamos en el gráfico diario del euro/yen ojo como soporte a la media de 200 que aparece en 158,90, desde el año 2005 cada vez que ha llegado a ese nivel, y han sido unas cuantas veces, en total cinco, sin excepción ha rebotado, el día que pierda puede bajar como un meteorito. Desde luego en el primer toque no parece fácil que eso suceda, y podría haber rebote.

Alta tensión igualmente en el cruce del franco suizo frente al euro. El franco sube menos pero ataca el peligroso soporte 1,64, lo que está preocupando mucho a los operadores en bolsa pues significa un corte de liquidez y además el franco tiene una alta correlación inversa con lo que hacen luego las bolsas.

El siguiente soporte estaría en 1,6260 a la altura de la media de 200.

Expertos Barclays
Según los analistas de este banco de inversiones, tras el mal cierre de los mercados americanos y los asiáticos que indica que el ajuste bursátil continúa, las divisas vuelven a las tendencias del final de la semana pasada. Las divisas refugio históricamente importantes, el Dólar, el Yen y el Franco suizo van a volver a retomar fuerza. En momentos de incertidumbre se produce el “flight to quality” que favorece a estas divisas.

Lo importante aquí no es el ajuste de los mercados bursátiles sino la causa última de dicha corrección que es básicamente la reasignación de los riesgos provocada por la crisis del subprime. Este fenómeno va a afectar a las compras corporativas apalancadas por parte de las equity firms como Blackstone, KKR, CVC, etc. Si se frena la financiación de estas operaciones esto va a quitarle la pimienta a los mercados bursátiles.

Según los analistas de este banco de inversiones, la próxima reunión de la APEC, el foro de discusión Asia-Pacífico, puede afectar a los cruces del mercado de divisas. Una anterior reunión en 2003 produjo una apreciación importante del Yen frente al Dólar. El comunicado final indicó que era necesaria una mayor flexibilidad en los tipos de cambio. Por lo tanto, debemos seguir muy de cerca esta importante reunión que cada vez tiene más relevancia internacional. Desde finales de los años ochenta la cuenca del Pacífico superó al Atlántico como la primera zona de comercio internacional. La llegada de países como China, India o Rusia a la economía de mercado ha influido mucho en el cambio del centro de gravedad de la economía mundial.

Ojo al que vaya a entrar en breve (yo esperaría). A los que ya están, tranquilidad y que sigan haciendo números, vendrán tiempos mejores seguro. Esto es así.

# 1700, Pablo
1 de agosto de 2007, a las 15:34

Las entidades más “nuevas” no se aprovechan tanto en los tipos de cambio, en Asturias la Kutxa tiene unos margenes entre compra y venta de divisa del 0,3% (fixing 0,15%) y no te piden asociar NADA al la hipoteca. Las mejores condiciones las conseguí allí, los más ladrones: Bankinter.

Tengo una multidivisa libor+0.5 con 0.25Ap 0CP 0CT
0,2 (min 3€) comision de cambio. Y la hice en Gijon con Nathanael

Si abren una oficina en tu barrio habla con ellos porque siempre pueden ofrecer mejores productos al principio.

# 1701, Victor leganes
1 de agosto de 2007, a las 20:02

Buenas tardes a todos, tenía pensado meterme en la HMD para finales de año viendo algunas previsiones de que bajaría para esa época, pero ahora viendo la bajada de la semana pasada creo que tal vez sería buen momento meterse a finales de agosto tras la presumible subida de tipos del yen, ya que se revalorizará un tiempo breve mucho y luego volverá a perder valor.

¿Qué os parece?

Saludos a todos,especialmente a Agustí y a Willy.

Victor.

# 1702, soca
3 de agosto de 2007, a las 3:41

Muy buenas a todos los del foro.

FIRMÉ UNA HIPOTECA MULTIDIVISA EL 27 DE JULIO

Empezaré diciendo que hace 10 días que controlé este foro, y me los he pasado leyendo todos los comentarios. Algunos son realmente buenos. Ayudan mucho, aunque en mi caso he llegado un poco tarde, pero por suerte pienso que no conseguí al final malas condiciones, también es cierto, que pido el préstamo para una segunda vivienda, y me he presentado en las entidades con la tasación de la que vivo libre de cargas, y para poder hipotecar, y sin tener prisa.
Intentaré aportar mi granito de arena siendo breve, utilizaré un ejemplo sobre un préstamo de 300.000 € que es mi caso.

1º Considero imprescindible para la HMD, no ir justo sobre tasación ni en los ingresos, nos permitirá negociar mucho mejor; hay que intentar dar la imagen de sobrados para conseguir buenas condiciones, luego cuando nos las den, ya peleará el director del banco por la operación, que a nadie le gusta que se le escape una hipoteca, y menos de este tipo, ya veréis al final porqué.
2º Varios:
– El pelear una comisión de apertura nos puede desgastar, y un 0,2% = 600 €, y un 1%=3000 €.
– El pelear un 0,10% de diferencial en una HMD en yenes, nos supone 14€ aprox.
– Un 0% de comisión de cambio de divisa al mes, nos supone 0 €, si fuese un 1%, nos supondría 10€
– El hacer el seguro de tu casa con uno u otro, creo que no es representativo, si planteas al banco lo que te cobran en otra entidad, posiblemente te lo igualen.
3º Que es lo que me transmitieron y así lo peleé? La comisión de cambio a otra divisa, que no me costó mucho conseguir el 0% y sobre todo “EL FIXING”, “EL FIXING”, “EL FIXING”, “EL FIXING”, “EL FIXING”, “EL FIXING”, “EL FIXING”, en esta vida todo se negocia, aunque se empeñasen en más de 10 entidades en decirme que no podían, que era pequeño, que lo que les aparecía en pantalla, que el dato que les daban en tesorería, etc..
4º Un fixing de un 2% que es lo habitual de todos los bancos, supone 3300€ la primera compra, porque te la hacen al 1,1 aprox.%, (algunos comentáis esta cifra) ese día curiosamente el banco tiene el cambio comprador a cambio de referencia + 1,1% y el cambio vendedor al 0,9%, (para que sume el 2%), pero el día que te venden los yenes o la moneda que sea, para pagar tu letra, curiosamente, se invierte el tema y el cambio comprador está a 0,9% y el vendedor al 1,1%. Yo pienso que por eso en casi todos los casos, te aplican el cambio de dos días antes, porque estos c……, deben comprar divisas los días pares y vender los impares o algo así, eso no lo he descubierto, tampoco me preocupé mucho porque conseguí que no me aplicasen fixing. Pero esto te supone cada mes 11€. Sería importante que os enteraseis de esto.
Pero lo más grave del fixing, son los cambios de divisa. Si bien es cierto que la operación creo yo, nos la debemos plantear a largo plazo, y no como si fuese un casino, cuando el yen según está empiece de verdad a apreciarse, quizá no muy tarde,¿A ver quién se queda? Pasas a CHF, y un 1,1% de vendedor, + 1,1% de comprador, porque según opera la mayoría te pasan por el €, pero no porque no se pueda hacer directamente, sino porque es el doble de fixing con 1 día de diferencia, es decir 6.600 € el primer cambio de divisa, + si tienes comisión pues suma y sigue. En resumen, si cambias una vez al año de divisa de media, porque en 30 años pasará de todo, habrá años de cambiar 4 o 5 veces porque nos tiemblen las piernas a la primera que veamos que se aprecia la moneda, y alo mejor luego nos pasamos 5 años sin cambiar, o terminemos en dólares.
Haciendo una media así un poco rápida, en el año 15 deberás 150.000 €, x 2,2% de fixing=3.300€ x 30 cambios= 99.000 € para el banco, más los 11€ mensuales x 360 meses=3960, en total 102.960 €
¿CUANTO PENSABAIS AHORRAR CON LA HMD? PENSADLO BIEN EL QUE DE VERDAD GANA ES EL BANCO. Porque la otra opción es apretar el trasero y aguantar para evitar el fixing del banco, para al final tener que cambiar de moneda, que te cobren igualmente el fixing y haber palmado una pasta.
Después de todo esto, y de tener negociado el fixing, como había que firmar el papelito ese dos días antes, al ver el cambio, me la quisieron colar, y me tuve que ir a la oficina y plantear que o me lo abonaban y lo ponían por escrito en escritura o no firmaba. Conseguí una carta del banco para abonarme siempre las diferencias del cierre del BCE con lo que me cargasen en cambios de divisa durante la vida del préstamo, lo que no me podían firmar era el mes a mes después de tenerlo todo el mundo claro, pero que me compensarían esos 10 u 11€ de alguna forma. Ya veremos, pero el fixing del cambio de moneda que es el que te hunde está ok.
5º Hay más cosillas de las que no he visto que comentéis, como la responsabilidad hipotecaria, que en esa me la han metido un poco, etc, etc, otro día que me sienta inspirado os las comento para que las tengáis en cuenta. Para la primera vez que escribo a un foro, ya está bien, es más creo que me he pasado, perdonad, pero pienso que algo puede ayudar.

Recordad, según mi opinión, lo verdaderamente importante en la negociación es el fixing.

¿Os imagináis el yen en 250? ¿Soñáis con eso como yo? Es una broma, pero os recomiendo que no os paséis todos los días mirando 4 pantallas distintas en el ordenador del cambio de divisas, porque entonces es cuando nos sale caro hacer este tipo de hipotecas. Yo hace algún tiempo compraba aluminio en bruto y me despertaba alguna noche para ver como iba la cotización, aunque no comprase, menos mal que conseguí cambiar el chip. Creo que debemos estar tranquilos, a la cárcel no vamos a ir, lo más que nos puede pasar es que nos quiten la casa, entonces vendrá superZP y nos dará una, que no están nada mal.

Un abrazo a todos los del foro.

Soca

Y por cierto, se pueden subrogar. Debe aparecer en la escritura. En la mía aparece previo pago de un 0,5%

# 1703, soca
3 de agosto de 2007, a las 3:50

por cierto JUANJO, de sacas toda esa información, parece coherente. a mi traducido a idioma de más andar por casa, me transmiten que la debilidad del yen es en un 95% por el tipo de producto que se exporta desde Japón, y que tiene que competir en precios con similares que exporta China, Thailandia, India, etc. Japón invierte mucho en I+D, y los demás lo copian generalmente, por lo que tiene mayores costes de productividad y tiene que abaratar la moneda para poder exportar, ya que el consumo interno es de risa, parece que no compran ni pipas para pasear por el parque, ¿si es que hay parques allí?

comentame por favor eso en idioma de andar por casa como digo yo.

un abrazo.

soca

# 1704, Mike
3 de agosto de 2007, a las 9:16

Hola de nuevo

Al final decidí por HMD en Yenes. El otro dia me puso a mirar http://www.ac-markets.com/es/forex_news.forex_charts.asp y me puso un poco malo. ¿Que pasa con el Yen? Nada más firmar yo, y empiece a apreciarse!! Primero pensé, ya debo más, tengo que cambiar de moneda, y ya he perdido 12.000 Euros (o más). Luego pensé, tranquilo Mike, tu hipoteca es de treinta años, y tu deuda no ha subido, sigues debiendo 39.000.000 de Yenes. Solo ha subido un poco más la quota, pero como pagas muchos menos intereses, no hay problema.
Creo que esto es la unica manera de convivir con la HMD, si no queremos volvernos locos.

Un saludo

Mike

# 1705, Willy
3 de agosto de 2007, a las 9:30

Hola Soca,
bienvenido al foro.
Estoy totalmente de acuerdo contigo en la importancia que tiene el FIXING en este tipo de hipos, en lo que discrepo es en el tema del cambio de divisa una o x veces al año.
Yo creo que lo importante en este tipo de hipos es el total de la cuota mensual. Si las sumas de todas la cuotas mensuales me salen mas bajas que con otra moneda (aunque deba más de capital pendiente de amortizar).
¿Que mas da?, el resultado es que aún debiendo mas capital, al final el importe total de toda la hipo es menor.
Yo sólo veo útil el cambio de divisa si la moneda en la que la tienes se devalúa un por ejemplo 20%.
En ese momento es cuando hay que volver al €. No a otra moneda, porque evidentemente el resto de monedas disponibles también se habrán devaluado un barbaridad ya que eso es porque el € estará muy fuerte.
Si tienes la hipo de 300.000 €. Unos años mas tarde serán unos 200.000 € y un 20% de 200.000 € son 40.000 €.
¿sabes cuantas letras puedes pagar con eso en €?, muchos meses o años. Es decir, letras gratis.
Si durante ese tiempo, que estás en €. Hay alguna moneda que baja mucho. Es el momento de volver a entrar.
Para mi lo importante no es plantearse estas hipos para ganar dinero, sino para pagar lo menos posible.

El planteamiento que tienes de la economía japonesa es + o – el mismo que tengo yo, pero hay que añadir algo que se te ha escapado. Japón es el país del mundo mas viejo y con menos natalidad. Si eso sigue así dentro de unos años van a tener unos gastos gigantescos para cuidar a todos sus viejitos, y por tanto, su economía no va a ir tan bien como hasta ahora. Habrá que quitar parte de I+D y pasarlo a sanidad, pensiones….

# 1706, Willy
3 de agosto de 2007, a las 10:28

Sobre el tema de los Futuros en Divisa, a modo de seguro de cambio. Bueno, Bonito y Barato.
Después de lo que comento el forero Angelet y anteriormente Ivan e estado buscando información sobre el tema y os comento mis conclusiones.
Resulta que donde más se habla de esto en el foros de inversión en bolsa. Os comento el caso de un “inversor” que opera a través de bankinter, según sus cuentas había ganado 400$ después de descontar comisiones, cánones y demás invirtiendo en USA, lo que se le olvido (cosa que a nosotros no nos pasaría) era el tema de la cotización €/$ y cuando miró sus ganancias en € en su cuenta vio que eran de -20 €.
En estos foros se habla de hacerse una cobertura contra las fluctuaciones de las monedas a la hora de invertir en bolsas fuera de la zona euro, utilizando como productos los warrants y los futuros.
Os pego los comentarios:
———-INICIO COMENTARIOS—————————–
En principio, por las divisas pueden “clavar” por dos frentes: por la horquilla, y por la comisión.

* La horquilla es la diferencia que hay entre el precio de compra y el precio de venta de la divisa que nos aplican. Por ejemplo, si el euro/dolar está alrededor del 1.38, un banco malo nos puede aplicar un cambio de 1.37 para comprar y un cambio de 1.39 para vender, lo que supone una “clavada” de un 1.5% que nos estropea bastante la inversión… esto está justificado cuando hay que entregar billetes de dicha divisa, pues ahí sí que hay un coste de distribución para el banco que es justo que nos lo repercuta; pero cuando hablamos de una transacción electrónica, una horquilla del 0,1% es más que razonable, lo que supondría un cambio de de compra de 1,3793 y un cambio de venta de 1.3807.

* Y luego está la comisión de cambio, que es lo único que conocen algunos. Aquí es aplicable todo lo anterior, pero hay además otro detalle: ojo con el mínimo, porque los dividendos son cantidades pequeñas que vamos a tener que cambiar a euros cuatro veces al año, con lo que si el mínimo es alto, cuatro veces que nos clavarán…

Aunque el principal problema de la inversión en divisas no es tanto los gastos que genera, sino la propia fluctuación de las divisas: Si compras la acción con el cambio a 1.24, y luego lo encuentras a 1.38, resulta que has palmado más de un 10%!! obviamente, si la cotización ha subido un 40%, pues aun te sale a cuenta… pero en todo caso, es un importante descalabro para la inversión. Así que uno puede pensar en hacer algunas coberturas del cambio de divisa, con idea de no perder por ahí lo ganado en revalorización.

El problema es que lo de la cobertura del cambio de divisas no es tan sencillo como pudiera parecer. Con acciones españolas, tenemos un montón de opciones para cubrirnos: futuros, CFDs, opciones, warrants… pero para las divisas, sólo tenemos dos opciones: futuros y warrants. Y ninguna de ellas es buena.

* Los futuros serían la herramienta idónea para hacer una cobertura, pues lo que se pierde con el cambio de divisa se gana con el futuro sobre el cambio (o viceversa), resultando una suma cero, que es lo que se pretende con la cobertura. El problema es el tamaño: los futuros euro/dolar son demasiado grandes para la mayoría de la gente. Un futuro €/$ equivale a 125.000€, e incluso el mini es demasiado grande, pues son 62.500€. Si mi cartera llegara a esa cantidad, sería la cobertura perfecta; pero cubrir una cartera de 15.000€ con un futuro de 62.500€ no sería ni cobertura ni inversión, sino una arriesgada especulación en contra del dólar…

* Y respecto a los warrants, no son como los futuros una “suma cero”. Si yo compro unos warrants para cubrirme de caídas del dólar, y efectivamente el dólar cae, yo no me quedo igual: habré perdido lo que me han costado los warrants (la prima). Incluso si el cambio no varía, yo acabaré perdiendo la prima. Y si por el contrario, el dólar se revaloriza, tampoco será suma cero: puedo ganar con la revalorización menos de lo pagado por la prima… o puedo ganar mucho más y hacer negocio!! En resumen, que es una operativa que me limita las pérdidas, pero con un coste… y un coste excesivo, pues como ya comenté al explicar las diferencias entre warrants y opciones, los warrants son mucho más caros que las opciones… es el precio que cobran los emisores a cambio de garantizar la liquidez, y no es malo si se va a operar a muy corto plazo, pero como cobertura de una inversión a largo plazo supone pagar un seguro demasiado caro.

—————FIN COMENTARIOS————————–

Me puse en contacto con la gente de renta 4 (muy majos por cierto) y los datos que me han dado sobre futuros en divisas son:
Para el YEN:
Importe minimo –> 1.300 € más el 35% de garantías adicionales = 1755 euros. Comisión 4.000 YENES

Para el DOLAR:
MINI EURO-DÓLAR : Importe mínimo –> 700 euros más el 35% de garantías adicionales = 945 euros. Comisión 25 $

EURO-DÓLAR : Importe mínimo –> 1.400 euros más el 35% de garantías adicionales = 1.890 euros. Comisión 35 $

Como veis son bastante mejores que las de los futuros que comentan arriba, pero….. NO OPERAN CON CUENTAS EN DIVISAS POR TANTO FIXING AL CANTO.
Eso sí su fixing no es tan elevado como el que nos clavan a nosotros sólo el 0,20% sobre el valor del cierre, es decir, que palmamos un 0,20% y los 4.000 yenes, suponiendo que nuestra letra sea de 1755€.
El valor de cierre es el que tenga el marcado aprox. a la 00:00 y sus clientes tienen acceso a unas tablas en las que rigen los valores de cambio comprador y vendedor vigentes para todas las operaciones del dÍa.

Mi conclusión, es que no veo la utilidad de estos productos para nosotros, pero cada uno que saque sus propias conclusiones.

# 1707, soca
3 de agosto de 2007, a las 11:43

Hola Willy, llevas razón, una HMD no es para plantearse estar cambiando, y valorarla a lo largo de la vida del prestamo. Creo que también hacía referencia a esto. Pero ¿quién se queda quieto ante una apreciación importante? ¿y cuando lo combinemos con subidas de tipos? yo creo que al final nos moveremos todos de divisa varias veces intentando no perder lo ya ganado. ¿No crees? Porque yo sinceramente firmaba ahora mismo por un € a 150 yenes y libor mensual 1%.

Por otro lado también pienso que llevas razón en lo de que Japón es el país más anciano, y que nacen pocos niños, y que eso les puede llevar a invertir menos en I+D y más en fines sociales, pero 2 cosas: en i+d invierten normalmente las empresas y el gasto social para el estado. Si sube el gasto social, implicará más impuestos, efectivamente esto ´podría hacer bajar la inversión en i+d, por lo que la calidad de los productos japoneses bajaría, por lo que los tendrían que vender más baratos, entonces, ¿no les seguiría interesando una moneda depreciada para facilitar sus exportaciones?

Venga gracias por tu respuesta. Al final me engancha esto del foro.

Un abrazo a todos.

# 1708, Willy
3 de agosto de 2007, a las 12:11

Ese es el tema soca, para que su moneda siga por los suelos se tienen que dar dos premisas a mi modo de ver.
a) tipos bajos
b) bolsas en subidas.
Si una de estas dos premisas no se cumple el yen se fortalece, porque nadie se va a financiar a japón. Si un país pone sus tipos mas bajos que japón se convertirá automáticamente en el BANCO DEL MUNDO, todo el mundo se financiará al menor tipo de interés posible.
Por otra parte, desde que el yen a comenzado a apreciarse los tipos del mercado a 12 meses (LIBOR a 12 meses) han comenzado a bajar, por lo que no veo yo mucho margen para muchas subidas de tipos en Japón.
Incluso tengo dudas que el próximo mes los suban algo, porque el consumo interno no existe y lo único que tienen para tirar de la economía son las exportaciones pero con un yen fuerte y subidas de tipos…
las cuentas me salen IPC negativo. Y eso por allí ya saben lo que significa.
Por otra parte, la Crisis de crédito es un hecho real.
Según informa hoy el Wall Street Jounal se han aplazado por este motivo 46 operaciones de fusiones y adquisiciones desde el 22 de junio, por importe de 60.000 millones en demanda de financiación, así que como vemos con razón o sin ella, la crisis de crédito es una realidad.

Mucho nerviosismo es lo que se ve últimamente ….

# 1709, Nin
3 de agosto de 2007, a las 21:52

Desde luego que hay nerviosismo, Willy. Aparte de en los mercados, también por parte de algunos foreros, y me incluyo. Comprendo a Mike porque dice lo mismo que yo dije, y le ha pasado lo que a mí. Está claro que la HMD es una hipoteca dinámica y en la que influyen tantas variables, que cada uno lo verá según esté su guerra particular.

El mayor riesgo creo que está al principio, porque es cuando más capital debes y una fuerte apreciación puede ser una gran pesadilla. Espero que los movimientos laterales de esta semana duren mucho tiempo, me conformo con eso. Puestos a pedir, pues que se depreciase el yen en 3 años hasta los 180 ( así tendría la TRANQUILIDAD que tienen los que contrataron hace 3 años sobre los 140…, jopete es que no es lo mismo)

Yo lo del fixing lo veo muy importante, y por eso lo hice con BBK, que me aplicó en el inicio un 0,2% y espero que en las cuotas se cumpla el 0,3% ( 0,15% + 0,15%). Pero no perdáis de vista otras muchas cosas: Cálculo de cuotas ( a mí me salen más yenes de hipoteca que con la fórmula de cálculo francés de amortización en base a año bancario de 360 días, y aún no entiendo porqué), ojo con los Seguros obligatorios ( normalmente un 20 ó 30% más caros que los seguros de “ventanilla”), comisiones de mantenimiento, etc. Es un suma y sigue, y si no te lo quitan por un lado te lo quitan por otro, o por la suma de varios… El fixing, importante, sí. La comisión de apertura quizá es lo de menos. Pero ojo al resto.

Salu2

# 1710, Jose
5 de agosto de 2007, a las 0:54

Hola Agustí,

se que son varios quienes te han pedido tus herramientas. Yo tambien, si tienes un momento y no te molesto mucho.

Gracias y un saludo

# 1711, Jose
5 de agosto de 2007, a las 1:10

Perdona Agustí, olvidé dejarte mi mail: jr.leo@terra.es

# 1712, simon mas
6 de agosto de 2007, a las 12:03

Soca, estoy de acuerdo contigo en que lo mejor es negociar el Fixing, e igualmente, en procurar realizar la subrogación, pero realmente resulta difícil de conseguir que el banco pase por el aro. ¿Tú donde has conseguido convencerles? Porque yo tanto en Bankinter como en B. de Valencia no he podido con ellos (de momento, pero sigo insistiendo). Y sólo pido el 50% de la tasación.

# 1713, carlos
6 de agosto de 2007, a las 12:27

hola a todos y como siempre gracias por vuestrea ayuda.
Al final firme con Barclays con las siguientes condiciones:

Libor mensual + o,55
C apertura: 0,45%
C. Cancelacion parcial 0%
C. Cancelacion total 1%
Cambio Divisa: 0,2%
minimo 9 euros
lo hize con la oficina de Arroyomolinos (Madrid), con un trato super agradable y muy rápido, incluso me valio la tasación que tenian de Bankinter con quien lo pensaba hacer primero, si le interesa a alguien de la zona sur de Madrid que lo mire.(9168998.87)

Mi pregunta es que como estaba un poco liado con tantos números entre en euros a la espera de tipos de cambio más favorables en Yenes o francos, veo que los tipos estan mejor para entrar, pero no se seguir esperando o pasarlo ya alguna de estas monedas,
muchas gracias

# 1714, Sergi
6 de agosto de 2007, a las 12:27

Perdonad por la pregunta, pero es que tengo un lio ya que en según que paginas Web pone una cosa u otra.
¿Me gustaría saber si alguien lo sabe si el BBV ofrece hipotecas multidivisas?, ya que en algunos post pone que no y en algunos que si.
Siento la pregunta, pero es que tengo un lio como ya os he dicho.
Saludos y buen verano

# 1715, Olga
6 de agosto de 2007, a las 13:47

Para Soca ,

Cuando en el post 1724 comentas que se pueden subrogar , te refieres a que desde una hipoteca normal nos podemos subrogar a una multidisa , yo he estado mirando y en las entidades que he mirado me dicen que no y en alguna página web que leído buscando esa información también dicen que no.

Muchas gracias

# 1716, soca
6 de agosto de 2007, a las 14:56

Para Olga.

Yo no lo sé si te puedes subrogar desde una hipoteca normal. Entiendo que el banco te dirá que no para ponerteló difícil, pero estamos en lo de siempre, pienso que todo será negociable y habrá que hacer números. No obstante, mira las condiciones en la escritura de hipoteca que tienes a ver si te lo niega.

Yo a lo que me refería con subrogarse, es a deudor y/o acreedor. Si vendo mi casa hipotecada con HMD se pueden subrogar los compradores y si me cambio de hipoteca, a la que sea no tengo problema, por supuesto como dije previo pago de 0,5%. Así figura en escrituras.

Un abrazo.

# 1717, soca
6 de agosto de 2007, a las 15:25

Para Simon mas.

Pregunta en BSCH. Pero aseguraté de que el director de la oficina sepa algo de HMD, que yo casi se la tuve que explicar; a los dos días me llamó con las condiciones, luego negociarlas. Con ese porcentaje no tendrás problemas.

Un saludo.

# 1718, victor leganes
6 de agosto de 2007, a las 19:26

Buenas tardes a todos, acabo de ver en la página de Bankinter que de aqui a diciembre de 2008 el yen puede llegar a 180, ¿qué veracidad suelen tener estas previsiones? ¿suelen acertar?

Como lo veis?

Saludos a todos, en especial a Agustí y a Willy y Richard

# 1719, Nin
6 de agosto de 2007, a las 23:21

Hola Victor, a ver si puedes poner el enlace de la página de bankinter.

Yo creo que en general la credibilidad de esas predicciones son bastante bajas o bajas-medias, porque nadie conoce a ciencia qué va a ocurrir ni siquiera en el corto plazo…La previsión de BS Markets a 1 año es el yen en 159, y por lo que he leído se viene diciendo desde hace más de 2 años que no es natural un yen tan depreciado, y siempre hay riesgo, y más riesgo que con el franco suizo, ya que éste nunca se ha apreciado de forma contínua más de un 10%, y en cambio el yen lo ha hecho en más de un 25% en algún momento de su historia.

Pero con el yen pagas menos y amortizas más. Es una elección personal. El que acierte o se equivoque, que lo haga por sí mismo. Yo eso lo tengo claro.

# 1720, gorgijasp
6 de agosto de 2007, a las 23:57

UNA CUESTION QUE PLANTEO AL FORO. PARECE SER QUE EL BOOM INMOBILIARIO LLEGA AL FINAL Y SEGUN MUCHOS EXPERTOS LA COSA SE VA A PONER FEA. LOS QUE PENSAMOS METERNOS EN UN HMD Y TENEMOS QUE TASAR LA VIVIENDA, IMAGINO, QUE TODA ESTA INCERTIDUMBRE PESARA A LO HORA DE TASAR ¿NO? LUEGO MI CUESTION QUE PLANTEO ES: CUANTO ANTES CONTRATAR LA HMD MEJOR ¿NO? SABEIS ALGUIEN COMO SE ESTAN MOVIENDO EL TEMA DE LAS TASACIONES? A PROPOSITO EL YEN SE DEPRECIA CON RESPECTO AL EURO: MALO PARA LOS QUE NOS PENSAMOS METER EN HMD Y BUENO PARA LOS QUE CONTRATARON HACE TIEMPO. ESTO ES ASI…

# 1721, Juanjo76
7 de agosto de 2007, a las 9:36

Las predicciones…. ah … bonito tema. TODAS ACIERTAN Y TODAS FALLAN. Sólo es cuestión del plazo de tiempo. Ahora mismo está depreciandose el yen (tiempo real) y sin embargo sale el FMI y suelta:

Japón: El FMI prevé una apreciación progresiva del yen

El Fondo Monetario Internacional(FMI) estimó probable una apreciación progresiva del yen, en su informe anual publicado este lunes sobre la economía japonesa

‘Los administradores estimaron que una apreciación del yen es previsible en perspectiva, sostenida por reformas destinadas a impulsar la demanda interna’, afirma el documento.

Sin embargo, el proceso de ajuste podría ser desacelerado por el flujo de capitales hacia el exterior, advierte el Fondo.

Altos funcionarios del FMI consideran sin embargo que ‘las bajas tasas de interés de Japón contribuyen al flujo de capitales hacia el exterior, incluidas las prácticas especulativas de ‘carry trade’, que complican la puesta en práctica de la política (monetaria) en ciertos países’ que reciben ese flujo de capitales.

Por otro lado sale bankinter y dice lo contrario según leo… Y BSMARKETS lo contrario de este contrario (por cierto estas estimaciones varían casi cada día). Queda claro ¿no?

Si alguien supiera de verdad como se va a comportar una divisa de aquí a un año o dos estaría en la playa tomando mojitos sin preocuparse por los datos. Con la volatilidad que hay ahora mismo en el mercado me parece “pelín” arriesgado plantearse yenes ahora ¿no?

¿Qué ocurre si el 23 de agosto (creo que ese día es la fecha) el BoJ sube un cuartito los tipos? ¿Cómo se va a comportar el yen? ¿Y la economía japonesa?

Lo mismo ocurre con el franco. Ya he leido en varios sitios que se da por descontado que los suizos subirán tipos en breve. ¿Qué pasará?

Y sin embargo el dólar y la economía de EEUU sufren y ya se oyen ecos de bajadas de tipos (parece que las hipotecas subprimes los van a machacar)… Veremos como evoluciona el tema.

Pues eso… sólo ofrezco preguntas, lo siento.

# 1722, Willy
7 de agosto de 2007, a las 9:46

Para Nin -> el enlace de la página de bankinter

Otra cosa Nin, lo que tu comentas como “La previsión de BS Markets” realmente es el famoso producto “Futuros en Divisa”, los datos que da bankinter si que son previsiones de cambio futuras pero como ya has comentado la fiabilidad de las mismas es muy discutible tanto para el YEN como para el Franco Suizo, porque son monedas que están muy ligadas a las fluctuaciones de las bolsas, es decir, sus cotizaciones se basan más en el estado de las bolsas que en el llamado “Análisis de los datos Fundamentales”, lease IPC, creación de empleo, pedidos a fábrica …

# 1723, richardj
7 de agosto de 2007, a las 9:55

Hola a todos, estoy de acuerdo con el último comentario de Juanjo76. Todas las previsiones aciertan tarde o temprano :-) El caso es que yo me centraría mas en los tipos de interes de una HMD que en la cotización del par que se elija (siempre vigilando claro). Aunque suba el BoJ un cuarto de punto los tipos, para mi seguirá siendo mucho mas rentable (900€ menos cada trimestre respecto mi antigua hipoteca) que estar con el Euribor.

Además, estamos todos hablando de prestamos de 15, 20, 30 años, en los que estad seguros que las cosas serán favorables unas veces y otras desfaborables….

Saludos y animo a todos los que estais a puntito..

# 1724, tensionarterial
7 de agosto de 2007, a las 12:21

tengo una hipoteca desde hace dos años, con revision semestral y en este tiempo se a dupilcado el tipo de interes, por lo que casi ni puedo pagarla, estoy pensando en pasar a multidivisa, pero veo que esta un poco feo, podriais orientarme un poco, la tengo a 30 años y me quedan 262000, una tela, tambien me podrias aconsejar algun banco.
gracias

# 1725, alimaring
7 de agosto de 2007, a las 12:38

Hola a todos
Me acaban de pasar las condiciones para una HMD en la compañia “Multihipoteca.com”. Alguien conoce a esta empresa de tutelaje de HMD???
Las condiciones que me han pasado son:

Apertura 2
Cancelación total 0
Cancelación parcial 0
Comisión por cambio de divisa 0,1 % capital pendiente
Máximo valor de tasación 70 %
Revisión mensual
Libor + 0,75
en caso de cambio a euros, euribor + 0,45

Qué os parece???
Son fiables este tipo de empresas???

Muchas gracias por anticipado a todos

# 1726, Willy
7 de agosto de 2007, a las 12:50

Hola tensionarterial,
por lo que comentas “casi ni puedo pagarla” y “la tengo a 30 años” he de decirte que la HMD no te conviene.
Este tipo de hipotecas tienen como perfil el de alguien que si puede pagar sus cuotas referenciadas al EURIBOR pero prefiere, “INTENTAR” pagar menos con un HMD a unos 20 años.
Cuanto mayor es el número de años, las posibilidades de que salga mas cara también se incrementan, porque la economía es cíclica, es decir, baja y sube.
Por ejemplo, Japón lleva desde 10 años con tipos muy bajos, pero a lo mejor dentro de 15 años los tipos en Japón están mas altos que aquí.
Si te lo juegas a 20 años, puede que tengas 15 años de tipos bajos y 5 años de tipos altos, pero a 30 años…
:(

# 1727, Willy
7 de agosto de 2007, a las 12:59

Hola alimaring,
la compañia “Multihipoteca.com” realmente es sólo un intermediario, es decir, encarecedor de un producto.
Las condiciones que te ofrecen te las puede dar cualquier entidad, con la diferencia de que la comisión de apertura suele ir del 0,35% al 1% y ellos te clavan el 2%.
¿Ya sabes porque su comisión de apertura es un 2%?
pues eso, por “Gestionarte la HMD” te cobran un 1,x % de comisión,.

# 1728, alimaring
7 de agosto de 2007, a las 13:04

Muchas gracias Willy.
Estoy concertando citas con algunos bancos.
Ya os iré informando de lo que me cuenta.
Sldos

# 1729, tensionarterial
7 de agosto de 2007, a las 13:23

Gracias Willy por tu aclaracion.
ahora mi pregunta es ¿segun me comentaron es que puedes cambiar al euro si no te combiene por subir los tipos de interes cada 3 meses? es cierto?

# 1730, Willy
7 de agosto de 2007, a las 13:45

tensionarterial sólo te han contado la letra del ANUNCIO, pero la letra pequeña no. Es decir, los costos de volver al euro.
Lo que has de tener en cuanta, es que en 3 meses los tipos no se van a disparar pero el cambio de la moneda en la que te endeudes si puede.
Es decir, si la moneda en la que te endeudas se aprecia en 3 meses un 5%, lo que significa es que DEBERÁS un 5% mas que hace 3 meses.
Por lo que comentas, la entidad sólo te deja cambiar de divisa cada 3 meses, por lo que habrás pagado una cuota trimestral.
Piensa, debes 262.000 € y al cabo de 3 meses (después de pagar 1 letra trimestral) tu deuda final en € es 275.100 €, es decir, unos kilitos de las antiguas pesetas más.
Ese es el riesgo de la HMD.

# 1731, estradalf
7 de agosto de 2007, a las 15:57

Hola,
he ido al bankinter:
Libor mensual + 0,9%
0% de comsiones de cancelacion y apertura
0,1% de cambio de divisa
seguro de cambio sin coste
euribor +0,4% para la vuelta al euro
No me supieron explicar lo del fixing….
He visto muchas ofertas en el foro del Libor +0,35% creeis que el bankinter puede bajar ? que otra entidad me recomendais (vivo en madrid, Aravaca)?
gracias

# 1732, Benito
7 de agosto de 2007, a las 16:34

Hola a todos. Me he pasado la mañana de bancos intentando conseguir condiciones buenas para mi HMD y la verdad es que vuelvo un poco decepcionado.

En la Kutxa me han dado el susto del día, me han dicho que no me aconsejaban para nada la HMD ya que si mi moneda se apreciaba y mi deuda aumentaba, tenía que hacer frente en el momento al aumento de esa deuda. Imaginaros si se aprecia el yen y en vez de deber 270000 euros, debo 275000, tendría que hacer frente a esa cantidad (5000 euritos de nada). Esto en el BBK me lo han confirmado, pero aqui ponen un tanto por cierto de aumento de la deuda. Por ejemplo si palmo mas de un 10% de la deuda inicial tengo que hacer frente a toda la deuda. Aqui puede que me den buenas condiciones (L+0.45, Aper 0.20) pero tengo que vincularme un montón, casi me ha pedido que me case con él.

Tambien he estado en el Banco de Valencia y las condiciones no son tan buenas como comentaban (L+0.75, aper 0.75) Aqui me ha dicho la comercial que esta mañana han dado un toque a Japón para que aprecie su moneda ya que está demasiado devaluada, si sabeis algo de esto confirmarlo porque yo pensaba entrar en yenes , pero si se va a apreciar…..

Las mejores condiciones las tengo en Barclays L+0.50 Aper 0.50 cambio 0.10, pero creo que aqui el fixing es muy elevado.

Bueno de todas formas no he desistido y voy a ir a otras oficinas de la Kutxa para ver si me cambian las condiciones y sobre todo lo de el exceso de deuda… que miedo.

Saludos para todos

# 1733, krylin
7 de agosto de 2007, a las 17:06

Hola de nuevo,
he visto que hablabais de la pagina bsmarkets y en concreto de “futuros en divisas”. Bueno, en realidad creo que el mercado de futuros es otro muy distinto y lo que aparece allí es un “seguro de divisas” o divisas a plazo.
Evidentemente el yen a plazo está más bajo que la cotización actual y eso es debido al diferencial de tipos de interés. Si hoy hacemos una HMD y matemáticamente hacemos un seguro de divisa, pues perdemos todo ese diferencial de tipos, ya que el seguro de divisa es en lo único que se basa.
Si miráis los seguro de divisas de USD pues a plazo son superiores que el spot y eso es porque el tipo de interés del USD está por encima del EUR.
Los seguros de divisa se utilizan si eres importador/exportador para asegurarte un tipo de cambio y no tener sorpresas a la hora de pagar (si tienes un plazo de pago). Ah, los seguros de divisa también se pueden utilizar si quieres especular (si no tienes ninguna posición abierta).
Por lo tanto, no creo que a nadie que tenga una HMD le interese hacer un seguro que divisa. Vamos a hacer un supuesto, hoy comprar yenes al contado está en 163,48 y a un año a 157,67, pues ellos te están dando la misma “cotización” tan solo aplicándole el diferencial de tipos de interés, es lo mismo comprarlos hoy a 163,48 y no beneficiarte de tipos de interés, que comprarlos dentro de un año a 157,67 y beneficiarte del diferencial de tipos.
Ah, los mercados de futuros creo que tienen más que ver con las expectativas de futuro y aquí supongo que podemos encontrar tanto futuros de divisa, ibex, trigo, acero…por decir algunos.

Un saludo,

# 1734, Nin
7 de agosto de 2007, a las 17:19

Gracias Willy por la aclaración en 1744.

Benito, lo del exceso de deuda es así. Yo lo hice hace mes y pico con BBK, estuve a punto de comprar yenes cuando estaban altos ( a casi 169) y mientras me lo pensaba, en menos de 1 semana a partir del 19 de julio, cayeron a 161, unos 4 yenes por euro menos que cuando constituí la HMD. Ahora estoy sin yenes de más, esperando que se devalúe un poco para comprarlos, y como ya dije creo que el mayor riesgo está al principio, los primeros años, porque tu deuda se puede agrandar porcentualmente desde la deuda inicial o casi inicial. Si puedes, compra yenes de sobra según constituyas la hipoteca. Esta es una opción que puedes barajar, consulta con algún especialista.

# 1735, Willy
8 de agosto de 2007, a las 10:57

Parece que los datos sobre Japón que se han conocido esta madrugada no afectan por suerte o por desgracia (según en el lado en el que esté cada uno) al €/¥ que cotiza a 164,00.
¿será que las bolsas están subiendo?
;)
Os pego los datos y el comentario final
Los pedidos de maquinaria de julio progresan a un 18,2% en tasa anual frente al 3% de junio y un 5,7% de mayo. Se trata del séptimo mes de subidas consecutivas de los pedidos. Estos datos están dopados por el espectacular avance de los pedidos procedentes del extranjero que progresan en un 37% en tasa anual.(¿será porque estaba muy devaluado el yen?)

En cuanto al crecimiento del agregado M2 este crece al 2% anual frente al 1,9% que esperaba el consenso del mercado.

Todos estos datos son un argumento más para que el Banco de Japón suba tipos en su próxima reunión del 22-23 de agosto. Medida que daría fuerza al Yen.

# 1736, tensionarterial
8 de agosto de 2007, a las 11:39

Otra vez gracias, y otra vez mi pregunta es? y en francos suizos? me podria pasar los mismo
un saludo

# 1737, Willy
8 de agosto de 2007, a las 12:58

tensionarterial me imagino que me preguntas a mi y la respuesta es sí.
El 5 de Marzo el €/CHF estaba a 1.6000 y el 29 de Junio a 1,6553
Es decir, en algo más de 3 meses el CHF de devaluó un 3,34%.
¿quién te dice que esto no pueda ser al contrario?, es decir, que en unos 3 meses el CHF se revalúe un 3,34%.
Los riesgos de cambio del CHF son mucho menores que con el yen pero evidentemente la diferencia de tipos también es muy importante. Un 2% de diferencia de tipos.
¿Te acuerdas cuando tu hipo era al 2,5% y ahora al 4,5%?

# 1738, simon mas
8 de agosto de 2007, a las 13:50

Para SOCA

¿En qué sucursal del BSCH conseguiste hacerla?

# 1739, olga
8 de agosto de 2007, a las 17:30

hola, willy…como sabes tanto? eres humano? una persona normal no puede saber tanto…jeje una pregunta que tengo para ti: yo tengo una hipoteca en EUR con BBVA a quiero cambiarme a la HMD..es un buen momento? para yen…me estoy divorciando, y como sabeis, no es posible pagar 1100 eur cobrando 1220…como no me vaya a la rotonda..(broma!) asi que en yen si puedo pagar..pero los bancos dicen que tengo que cancelar la que tengo (EUR con la comision de 1% sobre 200.000 eur) y volver a contratar otra…jolines…todo el mundo quere cobrar por na…lo que pasa que no tengo para todos…para pagar a todo el cocodrilo…me refiero a los bancos.no hay ninguna formula de subrogacion a otro banco con la novacion de contrato con HMD?

# 1740, olga
8 de agosto de 2007, a las 17:52

otra cosa, como dices que yen va a subir…o lo que sea…no entiendo bien…no se…como mejor contratar? esperar hasta septiembre? por otro lado BBVA me dice que ya tiene este producto, pero a Libor+1%, ó eur +0.65% (es lo que tengo ahora), pero no me cobra por cambio de divisa…el famoso 0.2%..ahora desconozco como va el tema de fixing…si entra en 0.2%, o va aparte…bueno, BBVA me ha dicho que solo hace falta hacer una novacion con ellos, firmando un contrato privado entre ellos y yo, y ya está…pero otros bancos dicen que hay que cancelar obligatoriamente hipoteca en EUR y volver a abrir HMD….bueno, no se ..ya me han liado..quen dice la verdad? o como va el tema? hay que volver a pagar a hacienda? el año pasado, cuendo compré la casa, ya que pagado sobre 24.000 eur…ya no puedo mas…gracias!

# 1741, Miguel Angel
8 de agosto de 2007, a las 22:48

Hola olga, estoy más o menos como tú. Me interesaría saber más sobre la novación con el BBVA, ya que en mi oficina me han dicho que tengo que cancelar y hacer nueva hipoteca. Al principio me digeron que sí podía novar, pero al final era que no. Si eso es así (lo del contrato privado), ¿me podrías decir el nº de oficina? a ver si en la mía se animan también.

Por cierto. Puedes conseguir mejores condiciones, porque a mí me las han ofrecido. Si buscas un post anterior ahí las publico.

¡Un saludo!

# 1742, Rul
9 de agosto de 2007, a las 0:05

Alguien conoce una URL más secilla que esta para manejar este foro?

http://www.euribor.com.es/hipoteca-multidivisa

Gracias.

# 1743, olga
9 de agosto de 2007, a las 9:49

hola, Miguel Angel. es la oficina de Jose del Herro de Madrid, ladirectora se llama Elisa pero ahora esta de vacaciones…no me acuerdo ahora del telefono pero lo puedes mirar por internet…ahora, no estoy segura si ellos mismos saben como va el tema.saludos

# 1744, Benito
9 de agosto de 2007, a las 10:08

Hola a todos de nuevo.

En la KUtxa me han dicho que ya no comercializan la HMD, que están preparando un nuevo producto que saldrá después del verano.

En el Banco de Galicia he conseguido buenas condiciones (L+0.50 Apert 0.25 Comis 0.15% min 12€, esto hay que negociarlo)

Ando un poco liadillo, a ver si los expertos, que en este foro hay unos cuantos, pueden aclararnos algo, por un lado dicen que Japón subirá tipos lo que provocará (siempre según reglas macro) que el Yen se aprecie. Por otro, que no es nada probable q esto ocurra ya que la subida de tipos es lo que ha provocado la derrota en las elecciones y otra subida no haría otra cosa que agrvasr la situación.

No se para donde tirar, cualquier aclaración se agradece.

De momento hoy voy al Banco de Galicia a ver si podemos mejorar esas condiciones, ya os contaré.

Saludos

# 1745, Willy
9 de agosto de 2007, a las 10:08

Hola Olga,
la verdad es que soy tan humano como tú, lo que pasa es que cuando hay algún tema que me interesa me busco la vida para intentar enterarme de todo dedicándome al 100% al mismo. Esto puede ser una virtud o un defecto.
Cuando entré en el mundo de la HMD, no tenia ni idea de lo que se trataba. De echo me metí por mi mujer, porque en su curro había mucha gente que la tenia y le contaron principalmente las ventajas que tenia y lo que se ahorraba.
Desde entonces me dedique a enterarme de todo lo que podía hacer subir o bajar los tipos en Japón, temas de bolsa y todo lo que pueda estar relacionado con la economía.
Casi todo lo que posteo en el foro son copy-paste de otros sitios pero que creo que pueden ser interesantes para la gente que está empezando en el tema de la HMD y no tienen tiempo (o ganas) de formarse en temas económicos.

Volviendo a tus preguntas, he de decirte que siento que estés en esa situación pero no creo que la HMD en yenes se ajuste a tu perfil por el riesgo de cambio que conlleva.
Creo que los yenes sólo es una buena opción (según los números de cada uno) si puedes pagar bien una hipoteca referenciada al euribor, es decir, que la cuota en euros no supere el 30% de los ingresos netos de la unidad familiar.

Creo que el tema de la novación mas que depender de la entidad depende del registrador.Por lo que tengo entendido, siempre se puede novar si no se toca el tipo, es decir, tu pagas el EURIBOR + un diferencial, lo que puedes renegociar es el diferencial que se lleva el banco, pero el tipo (EURIBOR) debe ser el mismo.
Cuanto haces una HMD, se cambia el tipo (LIBOR) y esto puede ser interpretado por un registrador como cambio de tipo o no.

Sobre las fluctuaciones del yen, no te puedo decir nada nuevo de lo que ya he dicho.
Si las bolsas suben el yen baja y viceversa.

# 1746, Miguel Angel
9 de agosto de 2007, a las 11:42

Hola Willy, solamenque quería comentarte que me acerqué a la notaría con las escrituras de mi hipoteca EURIBOR+50 y pregunté el asunto de la novación. Me digeron que ellos jurídicamente sí podían hacerlo. Que lo que quisiera hacer era cuestión de porneme de acuerdo con el banco, que por ellos nungún problema. Es más, estaban tan seguros que nisiquiera se molestaron en mirar las condiciones particulares de mi hipoteca.

¡Un saludo!

# 1747, tensionarterial
9 de agosto de 2007, a las 11:42

gracias willy otra vez por tu respuesta, y efectivamente con el franco seria la mitad de ahorro que con el yen, pero aun asi me estaria suponiendo un ahorro de unos 300€ mensuales con relacion a lo que pago en euros y cada subida me supone 100 ya que en estos dos años que llevo de hipoteca de pagar 1100€ ya estoy pagando 1485€, 385 mas en tan solo dos años? ¿Tu que sugieres?
gracias6

# 1748, olga
9 de agosto de 2007, a las 11:54

gracias, Willy por tus comentarios…lo que he visto que comentas que va a subir…o lo que sea…en Septiembre.no entiendo bien lo de bolsa….soy mas de otras cosas..de transporte maritimo, por ejemplo..por eso pregunto.. por otro lado tu conoces a alquien con la cuota que no supera 30% de ingresos?? hoy el dia????? no se…por eso es muy caro hoy en día pagar la hipoteca en eur…que hago? si puedo pagar en yenes..pero no en eur. por cierto sabe alguen que significa lo de IBEX 35? que si sube, que si baja…15.000 puntos..y cuand va a bajar euroibor? gracias!!

# 1749, JOSE
9 de agosto de 2007, a las 12:06

Hola a todos,
soy nuevo por aquí. También estoy mirando el tema HMD para cambiarme. Despues de averiguar qué es e informarme creo que bien (en este foro he encontrado mucha información, gracias) he llegado a la siguiente conclusión:

Me queda claro que no es el mejor momento para entrar en multidivisa si miramos el tipo de cambio.

Explicación:
El yen está actualmente muy bajo, con lo que lo previsible es que de aprecie. La cuota resultante ahora sería la más baja que tendrías nunca puesto que si el Yen solo tiene la posibilidad de subir y sube, tu cuota aumenta. Y si vuelve a bajar la cuota baja al nivel actual.

Conclusión:
Lo mejor es entrar con el yen lo más alto posible, con lo que solo le quedaría la posibilidad de bajar. De esa manera la cuota de entrada sería la más alta posible y si el yen baja, baja la cuota. ¿y si vuelve a subir?, volverías hacia la cuota de entrada. Es decir, entrarías con la cuota más alta que tendrías nunca. Claro, es lo mismo para cualquier divisa.

Todo esto en términos relativos, quiero decir que quizás el Yen puede subir o bajar un poco más de lo que lo ha hecho nunca. Lo que arrastraría a la cuota más baja y la más alta. Esto mirando solo el tipo de cambio, sin tener en cuenta el Tipo del Libor.
¿Lo he pensado bien o me equivoco?

Siendo así mejor esperar a que el yen suba (o sea, se aprecie). La pregunta es cuando o cuán de rápido va a ocurrir eso.

En otro post os diré las condiciones que tengo hasta ahora
Saludos

# 1750, Willy
9 de agosto de 2007, a las 12:09

tensionarterial la decisión sólo la puedes tomar tu con tus números.
Has de tener en cuenta que te juegas mucho (mucha pasta), si tus cálculos te dicen ok pues adelante sino STOP!

Miguel Angel gracias por la aclaración de la novación.

# 1751, Willy
9 de agosto de 2007, a las 12:38

Olga la fluctuación del yen está muy relacionada con la liquidez de los mercados internacionales.
Para que comprendas un poco el tema te lo explico a modo coloquial.
si suben las bolsas es porque la gente se intercambia sus cromos (acciones), todo el mundo quiere que su dinero rente más y más.
Para que la gente pueda comprar cromos hace falta dinero, es decir, los mercados tienen que tener liquidez (credito) y el dinero más barato a día de hoy es el yen (por los tipos).
Si se cierra el grifo del credito, la gente ya no tiene mas dinero y los que tienen los cromos, sólo tienen eso, ven que nadie se los quiere recomprar porque a la gente ya no le dan crédito o porque las comisiones de garantias (seguros de pago) son muy elevados y no se asegura la posible rentabilidad, entonces hay que venderlos porque ya no rentan más (las bolsas bajan) con los resultados se compran los yenes que se han pedido prestados (el yen sube).
El cierre del grifo crediticio mundial está marcado por un indice que es el “iTRAXX Crossover” cuanto más alto está este valor es que hay mas miedo a impagos y las garantias crediticias se disparan, por tanto, deja de entrar liquidez al mercado.
Hoy en día todo el revuleo que hay en las bolsas está relacionada con la crisis de las famosas hipotecas subprimes de USA en la que ya hay unos cuantos bancos alemanes pringados y el BNP (Banco Nacional de Paris).
de echo los fondos del BNP Paribas que acaban de suspender de valoración no son ninguna broma. Resulta que estamos hablando de ¡1.680 millones de euros entre los tres! y eso es muchísimo dinero. Vamos, que no eran unos fondos marginales sin importancia. El banco alega que la desaparición de la liquidez en muchos productos financieros impide hacer cálculos correctos y que no tienen más remedio que suspender el valor de los fondos hasta que esto se aclare. Claro, lo que habrá que saber es si se va a perder y cuánto, cuando se vuelvan a valorar.

Como ves, es un poco complejo de entender todo a la primera.

# 1752, tensionarterial
9 de agosto de 2007, a las 13:22

ya se Willy que la decision final en mia pero en estos momentos estoy un poco acoj….., pues la diferencia de una hipoteca a otra es de unos 500€ menos con el yen y de unos 300€ con el franco, por lo que me ahorro un monton todos los meses, y cuando no se tiene es muy goloso. tambien estoy mirando cambiarme a otro banco ya que con el que estoy La Caixa, me hace las revisiones cada 6 meses y euribor + 0,75, me podrias recomendar otro en madrid que de mejores condiciones? pues yo estoy pez tanto en una como en otra hipoteca
gracias y un saludo

# 1753, JANDRO
9 de agosto de 2007, a las 13:23

Hola, buenos dias a todos y enhorabuena por el foro. Soy nuevo y estoy a punto de hacer un HMD, creo que en CHF, aunque todavía fase de negociación con los bancos. En mi opinión lo mejor es hacer la hmd con una CAja antes q un banco ya que el fixing es mucho menor 0.3 maximo frente al 3% max. de los bancos.
Por cierto, Agusti si eres tan amable me gustaria q me enviaras tus herramientas pues firmo en septiembre. Creo q haces una gran labor en el foro al igual que otros foristas a los cuales tambien quiero agradecer sus colaboraciones.
Mi email es aantcul@hotmail.com
Muchas gracias por adelantdo.

# 1754, Sergio
9 de agosto de 2007, a las 13:24

enlace economico interesante.

http://www.univision.com/contentroot/wirefeeds/50noticias/7196011.html

Gracias willy por tus comentarios.

Un saludo.

# 1755, olga
9 de agosto de 2007, a las 13:26

vaya..toalla…no consigo entender…de todas formas…:) sorry…la pregunta es: que hago? contrato HMD o no?

# 1756, Sergio
9 de agosto de 2007, a las 13:34

otro enlace de los mismo.

http://lta.today.reuters.com/news/newsArticle.aspx?type=businessNews&storyID=2007-08-09T111033Z_01_N09406225_RTRIDST_0_NEGOCIOS-MERCADOS-GLOBALES-SOL.XML

A mi me gustan estas noticias creo que nos ayudan a estar al dia con nuestras HMD.

si teneis algun enlace interesante mas ruego lo pongais.

Muchas gracias.

# 1757, Willy
9 de agosto de 2007, a las 13:43

Olga la decisión sólo la puedes tomar tu sola.
Es lo mismo que le he comentado antes a tensionarterial.
Yo nunca voy a decir, sí sí entra.
Lo único que pienso hacer es darte toda la información que pueda sobre el tema y que tu elijas.
Ten en cuenta que es como si preguntases:
¿meto mis futuros ingresos de x años en la bolsa?.
Porque la bolsa va bien.
Otra cosa que has de tener en cuanta es el estado de tus nervios.
Hoy el yen se ha revalorizado, es decir, ha subido un 1,50% en lo que va de sesión.
Resumiendo, si a las 8:00 de la mañana hubieses hecho la HMD en yenes.
Ahora mismo deberías un 1,50% más de capital, eso sólo en 6 horas.

# 1758, olga
9 de agosto de 2007, a las 13:59

jope….la verdad, mis nervios no estan a la altura….mas no puedo deber….ya estoy hasta las orejas…Willy, sabes si ba a bajar el euroibor????? y cuando????? no se que hacer…pero en eur no puedo pagarlo, es seguro….tengo que dar de comer a los 2 hijos …

# 1759, Willy
9 de agosto de 2007, a las 14:20

Siento decirte Olga que el euribor no va a bajar, otra cosa que no veo tan clara es si van a seguir subiendo los tipos. Me imagino que si hay muchos bancos europeos pringados en el tema de las famosas hipotecas subprimes de USA, el trinchete no va subir los tipos, pero creo que hasta septiembre no van a salir a luz todos los bancos pillados.
De momento ya van 3 bancos.
y lo curioso es que el euribor hoy a batido record, pero a eso de las 13:00 los bomberos del BCE (Banco Central Europeo) iban con la sirena en marcha, convocando subasta extraordinaria de liquidez a tipo fijo del 4 % ante las tensiones de liquidez en el muy corto plazo en las que se encontraba el mercado.
Es decir, NO HABÍA EFECTIVO!!!

Sólo te puedo decir que si estás totalmente convencida de entrar en la HMD espera hasta septiembre, porque como sigan saliendo bancos pillados el yen se va a disparar.

Otra cosa que puede pasar, es que no haya muchos bancos pillados entonces, el yen se volverá a devaluar y los tipos en europa volverán a subir, porque inflación real no hay, sólo “posibilidad”.

# 1760, cartols
9 de agosto de 2007, a las 14:47

Hola a todos:

Soy nuevo en el foro, y he de decir que es impresionante la cantidad de información que aquí se vierte.

Tengo una duda y no se si me podréis informar sobre esta posibilidad:
Actualmente tengo firmada una HMD con Bankinter y quiero hacer una subrogación a otro banco también en Multidivisas, pues considero que las condiciones que tengo con Bankinter son bastante malas. (Tuve con firmar la compraventa de mi vivienda con prisas, y el banco se aprovechó de ello).

He estado viendo algunos comentarios en los que se indica que pasar de una hipoteca en Euros convencional a una en multidivisas hay problemas, pero ¿sabéis si también los hay de hacer una subrogación de HMD a HMD?

Es que he estado en Barclays de Boadilla, para que me estudiasen esta posibilidad y me dicen que no, que debería cancelar la HMD actual con Bankinter y abrir una nueva HMD con ellos.

El caso es, que en las escrituras de mi HMD tengo la posibilidad de hacer una subrogación previo pago de 0,5%.

¿Sabéis con que entidades lo podría hacer?

Gracias de antemano.

# 1761, Jose Manuel
9 de agosto de 2007, a las 16:04

Para cartols.

Hola, yo he estado hablando hoy mismo con una sucursal de Barclays, y efectivamente ellos por política del banco no dejan hacer subrogaciones de hipotecas multidivisas, pero hacer se puede hacer, solo tienes que preguntar en otras entidades. Yo he estado mirandolo y aunque estoy con Bankinter actualmente, con un libor+0,90 y euribor+0,50 actualmente no me interesa cambiar, pues firme en marzo con el yen a 157,19 y además no me cobran comisión por la compra de divisa. En un futuro habría que mirar si se pueden mejorar las condiciones, pero en mi caso actualmente como te digo, no me merece la pena por ahorrarme unos 30 euros al mes. Un saludo.

# 1762, cartols
9 de agosto de 2007, a las 16:56

Jose Manuel, pero si yo me subrogo, perdería el cambio del Franco suizo (1,59 ) que era el que había cuando yo firmé?

No se supone, que en la nueva entidad “heredan el préstamo” que yo tenga firmado con Bankinter?.

La verdad es que no sé como va el tema.

Espero los comentarios de cualquier forero que haya realizado alguna subrogación.

Un saludo

# 1763, Jose Manuel
9 de agosto de 2007, a las 17:15

Para cartols.

Efectivamente tu mantienes tu tipo de cambio, y tu deuda, creo que es asi, pero me refería más bien a calcular si compesa hacer la subrogación por los gastos que conlleva. En mi caso como te decia, estuve calculando y para ahorrarme apenas 25 o 30 euros al mes, tenia que desembolsar entre 2000 y 3000 euros, aunque me mejoren las condiciones respecto al diferencial del libor. Ahora bien, cada caso es distinto, por ejemplo yo no pago comisión de compra de divisa, lo cual es otro factor a tener en cuenta. El día de mañana, cuando haya amortizado más capital, o se den otras circunstancias, a lo mejor interesa realizar el cambio, ya te digo, cada caso es distinto y hay que hacer cuentas. Por cierto, y por curiosidad, que condiciones tienes tú con Bankinter?. Un saludo.

# 1764, JOSE (bcn)
9 de agosto de 2007, a las 18:07

Hola de nuevo,

he visto que antes que yo había otro Jose así que cambié ni nombre.
Estoy espernado que Barclays me confirme, de momento me da:

apertura 0.5
Revisión mensual
Diferencial +0.60
Canc. total 1%
Canc. parcial 0%
Com. compra divisa 0.2%
Com. cambio divisa 0.2%
Vuelta al euro con Euribor 1 año
Diferencial +0.45

Por arriba creo he a algunos con mejores condiciones de Barclays. Yo les he empujado a ver si las mejoran, veremos que me dicen.

# 1765, cartols
9 de agosto de 2007, a las 19:21

Jose Manuel, mis condiciones como comentaba son bastante malas:

Libor mensual + 1%
Comisión de apertura 1%
Comisión de cancelación total y paracial 0%
Subrogación : 0,5%
Cambio de divisa: 0,2%
Y un fixing de un 1,2 – 1,3 %, “depende del mes”, nunca se ajusta a una cantidad fija.

En resumen, ahora viendo las cosas desde la distancia, me torearon, debido a que el vendedor de mi vivienda necesitaba firmar en un breve espacio de tiempo.

Por cierto, con que entidad estuviste tratando el realizar la subrogación? ¿qué condiciones te daban?

Un saludo

# 1766, victor leganes
9 de agosto de 2007, a las 20:24

Willy, entonces crees que de aqui a septiembre no se recupera el yen por lo de los bancos y demás, puede ocurrir (y es lo que esperas) que puede volver la senda alcista del euro de nuevo hasta nuevos máximos?

Un saludo.

Victor.

# 1767, gorgijasp
10 de agosto de 2007, a las 0:09

MOVIDITO ESTA EL TEMA DEL YEN. LAS BOLSAS HAN PERDIDO EN TORNO AL 1.5% Y ESTO HA INFLUIDO EN LA EVOLUCION DEL EUR/Y. VEREMOS COMO VA EL TEMA MAÑANA. CREO, SIN EMBARGO, QUE COMO MAS ENTIDADES EUROPEAS TENGAN PROBLEMAS CON EL BNP (Y LO QUE SEA LO VEREMOS EN SEPTIEMBRE-OCTUBRE) VEREMOS EN QUE ACABA EL TEMA…

# 1768, Nin
10 de agosto de 2007, a las 1:11

Willy, me asusta lo que cuentas. Creo que todos agradecemos tus comentarios, porque sabes mucho del tema. Por 2ª vez me ha vuelto a pillar una apreciación del yen cuando pensaba en comprar yenes. Pero lo de las subprimes parece algo más serio, al medio plazo, no? Por favor, Willy o el que sepa del tema que cuente cuanto antes. Gracias!!!

# 1769, Josema
10 de agosto de 2007, a las 3:40

Hola a todos, acabo de firmar una hipoteca de 108.000 € a 25 años al 4,80% de interés fijo los 10 primeros años y el resto a negociar, partiendo del euribor más 0,50, para dicho pago empleo menos del 30% de los ingresos de la unidad familiar. Teniendo en cuenta que tengo una comisión de cancelación total del 1%, mi pregunta es si me interesaría cambiarme a una hipoteca multidivisa o no. Gracias por vuestras opiniones y si es posible, argumentarlas por favor.

# 1770, JB
10 de agosto de 2007, a las 7:06

Hola Josema,

¿que banco te ha ofrecido estas condiciones?

J.B.

# 1771, Jose Manuel
10 de agosto de 2007, a las 8:07

Para cartols
Estuve preguntando las condiciones en la BBK de Coslada, que alguien de aqui me dió el teléfono, y pregunté por una chica que lleva el tema que se llama Izaro, y las condiciones en lo único que mejoraban respecto a las que tengo, si mal no recuerdo era de Libor+0,65%, vamos que si hecho cuentas, como te he repetido anteriormente, no me merecía la pena. Ahora bien, si el día de mañana (cosa poco probable a corto plazo, creo) los tipos de interés suben bastante en Japón, será cuestión de volver a buscar mejores condiciones. Por cierto, a mi en Bankinter solo me cobraron 400 euros de comisión de apertura, sin tantos por ciento, y me ahorro otros casi 100 euros o más al año por la compra de la divisa. Eso sí el fixing como tu dices, oscila sobre el 1%. Un saludo.

# 1772, Willy
10 de agosto de 2007, a las 8:49

Hola Nin,
El tema de las hipos basura de USA es muy, pero que muy fuerte, sobre todos si tienes en cuanta que representan sólo el 14% del total de hipotecas en usa.
Este 14%, está ACOJONANDO al mundo y si no ver los que ha pasado a lo largo del día de ayer.
Os pego noticias y comentarios al respecto:
BCE abre una subasta extraordinaria
La autoridad monetaria europea ha actuado con muchos reflejos y ha venido a dar el bálsamo de fierabrás necesario para el momento actual.

Sin andarse por las ramas ha realizado una subasta abierta a todas las peticiones y con cantidades abiertas al 4%.

Los datos que ha ofrecido tras la subasta son contundentes ha colocado bonos por valor de 94.841 millones de euros.

La FED sigue los pasos del BCE inyectando liquidez
Como decíamos anteriormente le iba a ser muy difícil a la FED escapar a la presión de la decisión del BCE.

No han dejado pasar mucho tiempo para hacer pública una emisión de bonos de 24 millones de dólares en fondos temporales y 12 millones en repos overnight.

La menor intervención cuantitativa en EE.UU. creemos que es algo más cultural. En Europa estamos más curados de espanto ante las intervenciones del sector público para reflotar empresas o sectores enteros de actividad.

El presidente Bush indica que los mercados van a contar con la liquidez suficiente para hacer frente a las turbulencias. ¿Significa esto que va a forzar a Bernanke a bajar tipos?

La FED señala que va a proceder a otra subasta para inyectar liquidez el próximo día 13 de agosto.
Se va a proceder a una subasta de 17.000 millones de dólares para bonos con vencimiento de 26 semanas y de 21.000 millones de dólares para bonos con vencimiento de 13 semanas.

No se trata de una bajada de tipos pero los montantes adjudicados junto con la colocación sorpresiva de hoy empiezan a asemejarse.

Lo más significativo en la primera hora de la mañana es la nueva inyección de liquidez por el Banco de Japón y por el Reserve Bank of Australia.

En el caso del BoJ la inyección alcanza los 8.500 millones de yenes y en cuanto al RBA la intervención alcanza los 4.200 millones de aussie dólares.

Estas acciones siguen a las del BCE y de la Reserva Fedral de ayer que inyectaron 94.800 millones de euros y 24.000 millones de dólares.

El objetivo de estas medidas es otorgar liquidez en un momento en el que existe una enorme preferencia por la liquidez tras los fuertes bandazos que se están produciendo en los mercados financieros internacionales.

En los próximos días otros bancos centrales del mundo podrían seguir realizando intervenciones. El siguiente movimiento si la crisis persiste sería la bajada de tipos.

# 1773, Willy
10 de agosto de 2007, a las 10:11

Retraso de la subida de tipos en Japón
Muchos analistas indican que la subida de tipos que tenía prevista realizar el Banco de Japón podría retrasarse al mes de septiembre hasta que las aguas vuelvan a su cauce y se disipe un poco la actual crisis de confianza y de liquidez.

Esta madrugada el Banco de Japón a seguido los pasos del Banco Central Europeo y de la Reserva Federal para inyectar liquidez en un momento de pánico como el vivido ayer.

Un posible retraso creemos que no tendría demasiado efecto sobre los principales cruces del Yen.

# 1774, Juanjo76
10 de agosto de 2007, a las 10:36

Retraso de la subida de tipos en Japón
Muchos analistas indican que la subida de tipos que tenía prevista realizar el Banco de Japón podría retrasarse al mes de septiembre hasta que las aguas vuelvan a su cauce y se disipe un poco la actual crisis de confianza y de liquidez.

# 1775, Juanjo76
10 de agosto de 2007, a las 10:40

joer siempre estoy igual contigo Willy, jeje

Disculpad pero no se me había cargado el último comentario y por eso lo he repetido

# 1776, Manuavila
10 de agosto de 2007, a las 11:28

Hola a todos:

¿Os habéis fijado cómo está el libor?

SESION 09/08/2007 19:00

Tipo Medio
Libor 1 Mes 0,75000
Libor 3 Meses 0,88375
Libor 6 Meses 0,95250
Libor 12 Meses 1,04750

Esperemos que este terremoto pase pronto. No perdamos la calma. Por lo que voy leyendo no hay razones para que esto se alargue mucho en el tiempo. No es tanto el dinero que representan las subprimes (14%) aunque lo que sí influye es la credibilidad del sistema. Parece que los bancos han corrido más riesgos de los que reconocen y esto genera inseguridad. Espero que con las intervenciones de los bancos centrales la situación se vaya calmando. Este panorama no le interesa a nadie.

Saludos y calma.

Manuel

# 1777, tensionarterial
10 de agosto de 2007, a las 12:06

buenos dias a todos.
Willy podrias decirme si esta bien lo que he encontrado en la pagina Brokerhipotecario que ofrece esta HMD
que te parece? es aceptable
Las características generales de la hipoteca Multidivisa son las siguientes:

Importes: Podrá solicitar desde 18.030€ en adelante, expresado como contravalor en la divisa elegida.
Financiación: Hasta el 80 %* del valor de tasación de la vivienda hipotecada.
Plazo: Hasta 30 años.
Las mejores Divisas seleccionadas: Yen japonés, Franco suizo, Dólar estadounidense , Libra inglesa, dólar canadiense, dólar neocelandés, y por supuesto el Euro (todas las incluidas en Libor).
Opción de cambio de divisa: trimestral, pudiendo cambiar la denominación de su préstamo a cualquiera de las divisas seleccionadas.
Tipo de Interés: Variable, referenciado al Libor a 3 meses para divisas fuera de la Unión Monetaria Europea y referenciado al Euribor a 3 meses para el Euro.
Periodicidad de la revisión del tipo de interés: trimestral.
Diferencial: Constante, e independiente de la divisa elegida. Lo puede consultar en el apartado de tipos y condiciones.
CONDICIONES VÁLIDAS PARA HIPOTECA NUEVA Y SUBROGACIÓN
TIPOS Y CONDICIONES DE LA HIPOTECA MULTIDIVISAS
Comisión de apertura Referencial Diferencial Destino Financiación Comisión de cancelación Parcial Comisión de cancelación total Importe a conceder de la tasación
Negociable Libor de la Divisa Seleccionada 0.75% (*)
0.75%(*) Compra vivienda
Cancelación
Refinanciación 0% (*) 1 (*)% 80% y Hasta 100% con doble garantía (*)

Indice de referencia:
Euribor o Libor a 3 meses. revisión trimestral en caso de Libor y anual en caso de Euribor, dependiendo de que la divisa vigente pertenezca o no, a la Unión Monetaria Europea

Comisión de cancelación parcial 0% (**)
Comisión de cancelación total 1.00%
Comisión de Cambio mensual 0,20%

Tipo de interés inicial: El correspondiente a la suma del valor del índice de referencia vigente para la divisa elegida a la fecha de la firma del contrato , más el diferencial del préstamo.
Por ejemplo, si la divisa inicial elegida es el Yen japonés, el tipo de interés del LIBOR del Yen a 3 meses el día de la firma es el 0,4 % y el diferencial del préstamo el 1,3 puntos , el tipo de interés inicial del préstamo será 0,4 + 1,3 =1,75 %. la divisa de la cuenta auxiliar para generar el adeudo correspondiente.
os agradecería me echaseis una mano
gracias
un saludo

# 1778, JOSE08100
10 de agosto de 2007, a las 12:27

Es cierto lo que dice Manuavila,

de todas maneras para llegar los 5,6 del euribor aún queda muy lejos.

Creo que es mucho más importante lo que ocurra con el cambio tanto con el yen como con el franco suizo, eso es lo importante para mi.
Yo estoy a punto de meterme en HMD pero me frena la debilidad del yen. Por otro lado esperar a que baje a los 110 ó 130 creo que es ser demasiado optimista o tendría que esperar demasiado me temo.

Willy sabe mucho de esto. Con las ultimas noticias de arrimar líquido al mercado, ¿qué podemos esperar respecto a las divisa, Willy?
Bueno la pregunta es para todos, que nadie se me enfade.

Yo en temas de macroeconomia no estoy muy puesto. Justo desde que empecé a mirar el tema HMD estoy empoyando, pero aún me cuesta entender el tema.

Saludos

# 1779, Willy
10 de agosto de 2007, a las 14:07

tensionarterial tu respuesta está en todos los post que la gente ha enviado con las ofertas que les han hecho.
Compáralas y obtendrás la respuesta que buscas.

JOSE08100 nace nade sabiendo, yo también era un analfabeto-economico cuando entre en el tema de la HMD pero con la pasta de uno no se juega y lo mejor es no dejarse influenciar por gurús y demás sino que cada uno se haga una idea propia de las cosas aunque lamentablemente nos podamos equivocar.

Lo que veo es que las hipos de USA está salpicando a todo el mundo y hay mucho miedo.
El último en salir del armario a sido el nada mas y nada menos que el Deustche Bank.
Si estos gurús no han visto los riesgos de las inversiones imagina lo que podemos hacer nosotros.
;)
Lo dicho hasta Septiembre TERROR. Cuando se sepa de verdad todas las entidades pilladas los mercados se tranquilizarán pero lo que está pasando es muy, muy serio.

# 1780, Juanjo76
10 de agosto de 2007, a las 14:58

Hoy están todos mirandose entre sí (los Bancos) y sospechando de quién está metido en el hoyo subprime.

Las subprime ya no salpican… se sopecha que hay más de un banco metido hasta el cuello. Como empiecen a salir “bichos” ya veremos donde nos vamos.

De momento la FED mete otros 19000 millones de dólares para aportar líquido. Hoy los grandes quieren dinero en vez de cromos…

# 1781, Nin
10 de agosto de 2007, a las 17:41

Bueno, con todos mis respetos le diría a tensionarterial que deje de proponer le ayudemos respecto a condiciones usureras, se leyera los 1800 mensajes de este foro, se recorra unos cuantos bancos de los que aquí se hablan, que tenga en cuenta las turbulencias actuales, que no se crea que si no puede pagar una hipo convencional de x euros mes va a poder con una hmd de x-(x*(1/3) ) euros mes, porque ningún banco serio le va a conceder ni a él ni a nadie la hipo.

Y dicho esto, vamos con lo importante en estos momentos, que es serio pero que muy serio ( ya me gustaría a mí que no lo fuese, y estuviésemos hablando tranquilamente de si las condicicones de Troney son mejores que las de Milpey).

Willy, estoy pensando en si debo cambiar mi hipo a euros por unos meses o un par de trimestres, hasta que las aguas vuelvan a su cauce. Te ruego me asesores, y creo que lo que sugieras, puede ser extrapolable a bastantes foreros, al menos para que los que hayamos entrado en yenes entre 162-168, y nos pensemos seriamente qué hacer con las hipos.

En mi caso entré en 165,03 a finales de Junio, aún no he amortizado nada ( pago trimestral) con una hipo de 310.000 euros que son algo más de 51.159.000 yenes. Si cambio ahora al euro evidentemente palmo pasta, pues esos 51.159.000 yenes se convertirían aprox. ahora mismo en tiempo real en unos 318.000 euros, más pagar el 0,2% de la conversión, más el fixing de la Caja ( supuestamente aprox. un 0,3%).

Ahora bien, si por las subprimes USA, las implicaciones de los bancos europeos, y todo lo que ello conlleva, el yen se va a apreciar considerablemente en las próximas semanas y de aquí a un mes y medio o dos meses, a lo mejor me compensa, y ya volveré a yenes o CHFs cuando éstos valgan más que ahora y mi hipo pueda verse incluso reducida. Evidentemente, si se llega a apreciar hasta 145 y me quedo en yenes, habría superado la cláusula del 10% desde los 150, y en cambio si me voy ahora sobre los 160, volviendo a entrar a yenes p.ej. en 148 mi hipo sería más baja que la que dejé al volver al euro.

Pero claro, si todo esto no ocurre…igual me veo palmando las comisiones de la conversión, y pagando durante largo tiempo una HMD en más euros de los iniciales con un diferencial de E+0,55% trimestral que, evidentemente, a día de hoy no es ninguna ganga ( superaría el 43% de mis ingresos medios).

Willy o cualquier otro con información, visión, y experiencia, os ruego me ayudéis ( mejor dicho, nos ayudéis, como decía al principio puede haber varios foreros en esta situación). ¿ Qué numeros debo hacer, qué posibilidades véis de que esta crisis sea tan tan gorda, cuánto de importante es el yen como refugio para pegar un subidón mayor al que ya ha hecho en los próximos días/semanas/meses?

¿¿¿Es mejor estar tranquila y esperar acontecimientos, o pasar al euro en mi caso, y el lunes mismo a ser posible???

Disculpas por el tostón, pero creo que todas estas reflexiones sirven para todos aquellos que hemos hecho la hmd en yenes al menos en los 2 últimos meses, y para que se aprieten los machos de lo que se puede llegar a sufrir los que se están pensando entrar en una hmd. Como para venga alguien preguntando si un diferencial del 1,30 está bien o mal. Por favor, un poco de seriedad.

Salu2

# 1782, gorgijasp
10 de agosto de 2007, a las 17:57

TAL COMO SE PENSABA LA COSA ESTA MUY REVUELTA (EN TIEMPO REAL NUESTRO IBEX CAE UN 2.59% Y LO MISMO HACEN TODAS LAS DEMAS BOLSAS). A ESTO HAY QUE UNIR LA INYECCION DEL LIQUIDEZ AL SISTEMA DEL FED, EL BCE EL BOJ Y EL CENTRAL DE AUSTRALIA. EL “CREDIT CRUNCH” ESTA AFECTANDO SERIAMENTE AL SISTEMA ( Y COMO DICE WILLY NO LLEGA AL 14% DEL TOTAL HIPOTECAS EN LOS EEUU). EN UN PAIS COMO LOS EEUU QUE SALGA EL PRESIDENTE PARA INTENTAR DAR TRANQUILIDAD AL SISTEMA DA MUCHO QUE PENSAR. LOS EXPERTOS DICEN QUE HAY POR LO MENOS DOS GRANDES BANCOS EN EUROPA PRINGADOS CON LAS “SUBPRIMES” (SE RUMOREA QUE DEUTCHE BANK Y ABN AMRO) ESTO ULTIMO PODRIA INFLUIR EN LOS INTENTOS DE COMPRA QUE EXISTEN SOBRE ESTE BANCO, CON LO QUE PODRIAN PRODUCIRSE NUEVAS CAIDAS, ETC,ETC. SIGAMOS A LA ESPERA….

# 1783, gorgijasp
10 de agosto de 2007, a las 18:25

PARA NIN
BUENO NIN TODOS ESTAMOS UN POCO NERVIOSOS…COMO SE HA POSTEADO EN ESTE FORO HAY QUE PENSAR QUE LA HMD ES UNA OPERACION A PLAZO LARGO Y QUE A LO LARGO DE LA VIDA DE LA HIPOTECA MUCHOS SON LOS VAIVENES QUE TENDREMOS QUE SUFRIR. EN MI MODESTA OPINION, NO ME PLANTEARIA A LAS “PRIMERAS DE CAMBIO” UN CAMBIO (PERDON POR LA REDUNDANCIA…) DE DIVISA (Y MAS CUANDO TODAVIA NO TIENES QUE PAGAR LA PRIMERA CUOTA SEGUN HE ENTENDIDO) SI CADA VEZ QUE LA COSA SE ENRARECE PENSAMOS EN CAMBIAR DE DIVISA LA VENTAJA QUE TIENE LA HMD CASI LA PERDEMOS. YO ESPERARIA A VER QUE PASA (SI VES TAMBIEN TODO ESTO ESTA PRESIONANDO AL EURIBOR AL ALZA ASI QUE TAMPOCO ES UNA BUENA OPCION).ES MI MODESTA OPINION A VER QUE DICEN EL RESTO DE FOREROS. UN ABRAZO Y EN LA MEDIDA DE LO POSIBLE “TRANQUILO”

# 1784, felipe
10 de agosto de 2007, a las 23:05

Hola……
tal y como ya habeis comentado la pagina de Bankinter anuncia esperanzas para el Euro/Yen a diciembre, lo situa a 180…….

este correo lo he recibido de una persona de confianza esta misma mañana….. ¿q os parece?:

como quiera que nos hemos “emileado” o hablado largo y tendido sobre las multidivisa os mando una información reciente sobre el yen dado que supone una previsión de cambio de tendencia importante y favorable para estar endeudados en Yenes
Alguno de vosotros recientemente me consultó sobre la posibilidad de pasar de CHF a YEN ( Cada caso es un mundo y hay que evaluar costes, niveles de riesgo etc etc …. pero las perspectivas son bastante buenas )

En resumen : una tendencia apreciatoria del Euro frente al Yen ( o depreciatoria del Yen )

Los tipos en Japón ( libor yen 30 dias ) al 0,75%, muy lejos del Euribor 30 dias al 4,12% o del Euribor año que se aplica a las tradicionales hipotecas en eur : 4,56%
Y con un anuncio por parte del BCE anticipando una nueva subida de tipos del 0,25% en la próxima reunión de Septiembre

Si deseais más información podeis pasar por vuestra oficina , yo os mando esta info para que podais echarle un vistazo y vigilar vuestras operaciones

Saludos y felices vacaciones

Muchas gracis por estar ahí, seguro que no hay un foro como este en Europa……

# 1785, Nin
11 de agosto de 2007, a las 0:31

Gracias, gorgijasp. Sé que lo dices con todo tu conocimiento y buena intención, Sí, me he puesto bastante nerviosa ( una inyección en euros a los mercados 2,5 veces superior a la del 11-M y con posibles e importantes “coletazos” en las próximas semanas incluso meses, creo que no son moco de pavo).

Lo cierto es que el yen a corto plazo no parece vaya a revitalizarse, ya con la sesión americana ( vespertina para nosotros) ha pasado de los 160 a los 162. Espero que esto sea un buen augurio.

Veremos a ver el Lunes en Europa, los europeos damos más importancia a todo esto. A Bush y gran parte del pueblo norteamericano parece que se la trae floja que se vayan al garete entidades financieras, con todos sus trabajadores y sus familias, y que los que pidieron créditos de alto riesgo se queden sin casa, y que los pequeños invesores pierdan pasta a raudales de la noche a la mañana… Evidentemente la cultura europea es otra, ya vermeos el Lunes.

Aceptamos mas opiniones, aparte de la inestimable opinión de gorgijasp. Gracias,

# 1786, Rul
11 de agosto de 2007, a las 1:20

Hola a todos y muchas gracias por vuestros comentarios :-).

Lo que veo por aquí es casi todos sois valientes y habéis apostado por yenes, yo que soy bastante más cagado me apunté al carro de los CHF.

Actualmente estoy jodido por dos razones:
1.- Los tipos: el LIBOR en Suiza no para de subir, ya voy por un 1% en 9 meses y esto no tiene pinta de parar. ¿Alguién puede dar más luz al tema?.
2.- El cambio: ¿Hasta cuanto puede apreciarse el CHF?, cada vez que miro datos comparativos de cotizaciones históricas de EUR/CHF y EUR/JPY, son bastante paralelas, si bien las flutuaciones de YEN son más drásticas… Lo dicho, alguien tiene algún dato macroeconómico al respecto.

Por otra parte comentaros que a mi también me ha llegado la noticia desde dentro de Bankinter que el YEN tiene previsto caer hasta 180 a fin de año, lo que supondría una depreciación que te pasas en un breve espacio de tiempo, lo que a mi me hace dudar…

Os dejo una lista de enlaces que yo uso y que me parecen relevantes, aunque supongo que vosotros tendréis más y mejores :-):

http://www.bba.org.uk/bba/jsp/polopoly.jsp?d=141&a=627
http://finance.yahoo.com/charts#chart10:symbol=eurchf=x;range=1d;compare=eurusd=x+eurjpy=x;indicator=volume;charttype=line;crosshair=on;logscale=on;source=undefined
http://finance.yahoo.com/charts#chart7:symbol=eurchf=x;range=20061117,20070329;compare=eurusd=x+eurjpy=x;indicator=volume;charttype=line;crosshair=on;logscale=on;source=undefined
https://entry4.credit-suisse.ch/csfs/market/p/d/en/fs/fim?action=getinterestratelist&interesttype0=LIBOR&title=libor
http://spanish.fxstreet.com/cotizaciones/monedas-tiempo-real/
https://empresas.bankinter.com/www/es-es/cgi/empresas+exterior+dataforex?page=31
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-chf.en.html
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-jpy.en.html
http://finance.yahoo.com/charts#chart1:symbol=eurchf=x;range=1d;indicator=volume;charttype=line;crosshair=on;logscale=on;source
http://finance.yahoo.com/charts#chart1:symbol=eurjpy=x;range=1d;indicator=volume;charttype=line;crosshair=on;logscale=on;source=undefined
http://finance.yahoo.com/charts#chart2:symbol=eurusd=x;range=1d;indicator=volume;charttype=line;crosshair=on;logscale=on;source=undefined
http://simplenorisk.typepad.com/simplenorisk/hipotecas_multidivsa/index.html

# 1787, JOSE08100
11 de agosto de 2007, a las 1:45

Hola de nuevo

Mi reflexiones en voz alta.
Vale. La HMD tiene un riesgo añadido: el tipo de cambio. Por que la variación del tipo de interés también la tenemos con el euribor. Pero ya está, ya no hay más riesgos. Lo digo por esa voces que se oyen de que es muy arriesgada, que para el ciudadano digamos normal no es aconsejable, que si te va justo para pagar una normal en euros no te metas… No estoy de acuerdo. Vamos a ver, a quién más beneficio le produce es precisamente a quién va más justo. (yo desde que cambié el coche me cuento en ellos. Pero tuve que hacerlo, ya no pasaba la ITV)

Otra cosa es si vienen mal dadas, ese es el peligro. Por eso lo que dije en otro post más arriba: se trata de entrar en divisa cuando el cambio este lo mas favorable posible. Y no es precisamente ahora cuando eso ocurre, ni con el yen ni con el franco suizo. (ver en este link los históricos de los últimos 10 años: http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_cambios-cen.php). Seguramente el mejor momento fue entre 2000 y 2001.

Si entras cuando la divisa esta muy fuerte sobre el euro lo único posible es que se devalúe, con lo cual tu cuota baja al necesitar menos euros para comprar la divisa. Luego esta la subida de tipos, que también la tienes con el Euribor, con lo que eso no tiene que preocupar más de lo que te preocupa ahora.

Quiero decir que no podemos tener ningún control sobre el tipo de interés, sea del Euribor o del Libor en cuestión. Únicamente estar informado y si sube sube y si baja baja, ah! chico. Pero tampoco podemos tenerlo sobre el tipo de cambio, solo que en este caso estar bien informado se sirve para cambiar a otra divisa si en la que estas se dispara.

Solo que, y es muy importante creo yo, si has entrado en el momento más favorable o el más cercano, el cambio ( es decir su devaluación) solo te favorece.

Hablo siempre desde el punto de vista del que como yo quiere entrar en HMD. Para los que ya la tienen, bueno depende como digo si entraron en mejor o pero momento. Para el que entro en mal momento que se aprecie el yen le mata, claro.

Claro que si entras en mal momento o en un punto medio, están esas soluciones que ya se han comentado aquí de comprar yenes ahora que están baratos, de pedir un poco más y dejar listos un par de años para cuando se ponga feo, seguros de cambio, etc. Ahí si que se complica la cosa y aumenta el riesgo.

Realmente me veo con ese problema en la frente, porque no es el mejor momento, pero necesito entrar lo antes posible. Mi objetivo es intentar averiguar qué va a pasar con el yen y el franco en la medida de lo posible. Aunque, y teniendo en cuenta que es a largo plazo, esta la posibilidad que se apunta por ahí arriba de entrar y quedarte en euros en espera de mejor momento. Claro que si el yen sigue bajando de aquí tres o cuatro meses igual me tiro de los pelos.

A lo mejor es muy obvio todo lo que digo, pero hace poco que me enteré de esto (no recuerdo quién porahí arriba dice que lleva nueve meses mirando, joder!) y necesito hablar en voz alta para digerir bien el tema. Gracias por toda la ayuda que he encontrado en este foro.

Espero con mis refleciones poder ayudar tambien.
Y también me gustaría escuchar vuestros comentarios. Saludos

# 1788, Elvira
11 de agosto de 2007, a las 11:00

Hola, buenos días.
Para NIN.
Si te sirve de consuelo tu caso y el mío es el mismo, entre en la misma cotización y también lo que ahora me preocupa es la cláusula del 10% en mi escritura.
Creo que es así porque estamos empezando y al princio el principal riesgo de la HMD nos afecta de forma directa.
Bueno, hay que vivir con ello, también sería mala suerte, por no decir otra cosa, que nos pasara eso.
Yo quería que saber, poniéndome en el peor de los casos, que tiene que pasar en las circunstacias actuales para que el euro/yen se aprecie un 10% y también saber cuándo ha pasado, y si ocurrió da tiempo a salirse de la divisa en un mes.
No sé si Willy ó algún forero sabría reponderme pq no es cuestión de ponerse nervioso a las primeras de cambio, no interesa estar moviéndote de divisa constantemente, pero creo que si de algo sirve este foro es para saber a qué atenerse.
Muchas gracias a todos los que estamos participando.

# 1789, efaistos
12 de agosto de 2007, a las 12:50

Hola a todos,
Estoy planteandome seriamente el tema de las multidivisas, creo que los historicos de los ultimos 15 años podrian ser importantes para sacar medias… en mi caso necesito unos 290000€ y tenemos unos ingresos mensuales de 3200€ soy funcionario interino y mi esposa fija (10 años antiguedad) bankinter me ofrece unas condiciones libor + 0’90 en el caso de cambiar a euribor no sabian si el diferencial se quedaba en 0,90 también…
En la hipo convencional me dan el € + 0,18 con lo que me queda una hipo de +/- 1325€ con lo que pienso que para llegar a ese importe en multidivisa deberiamos tener un cataclismo… (que no lo descarto )

Pues bien… aqui surgen mis dudas:

0- El libor demasiado alto, no?

1- Alguno conoce una web donde cosultar el hostorico del LIBOR de los últimos 10/15 años?

2- Y el histórico de las divisas Yenes y Francos?

3- Es un buen momento para entrar en Yenes (hoy a 164 y el libor a 0,65) o mejor en francos?

4- Bankinter ofrece el cambio a 0,20% min 15€

5- también un diferencial de ¿cambio?… al 1% que no ha sabido concretarme demasiado bien a que se referia…

6- Comisión de apertura al 1% (¿¿creeis que negociable??)

7- seguros obligatorios de vida, hogar…

Bueno un saludo a todos y gracias por las respuestas!!!! Shocked

# 1790, LUIS
12 de agosto de 2007, a las 13:46

Para Elvira y demás…yo creo que hay que tener paciencia con la multidivisa, el hecho es que ,vale, entramos en cifras que ahora mismo nos perjudican, pero estamos empezando, con el tiempo y según vayamos amortizando deuda el panorama será mejor, mi opinión es que manteniéndonos en yenes y aún con la apreciación de éste, seguimos ganando, y la famosa claúsula del 10 por ciento, bueno, está ahí, pero creo que ningún banco la ha llegado a aplicar a nadie de este foro que tenga una hipo de estas características, también porque el euro se ha mantenido hacia arriba durante años, y creo que así seguirá, es mi modesta opinión… yo la contraté en junio a 167 y mi deuda era de 202000e, ahora ya con mi primera cuota pagada a 698 euros, imaginaros lo contento!!!, de pagar 1100 con euribor…no sé si cambiaría.

# 1791, Juanjo76
12 de agosto de 2007, a las 15:08

Hola a todos,

para Efaistos: las condiciones que te ofrece Bankinter son francamente mejorables. Mira Barclays, BBK , Popular o Kutxa.
El margen sobre el tipo de cambio es el famoso fixing (el margen que te aplica el banco sobre el tipo de cambio de compra y de venta “oficial” publicado por el BCE.

Sobre los históricos de tipo de cambio y de interés hay varias páginas. Una de ellas es http://www.brokerhipotecario.com (tiene una sección de históricos de los dos).

Un saludo

# 1792, Nin
12 de agosto de 2007, a las 16:55

Para efaistos: Yo también dudé entre Bankinter E+0,18% y la HMD, y al final me metí en ésta, pero no con Bankinter.

En hipo convencional Bankinter E+0,18 e ING+0,33 son los 2 mejores productos que yo conozco. No te lleves a engaño con el diferencial superior de ING, porque debes tener en cuenta todo ( 0% comisiones, devolución del 2% de todos los seguros, etc.) , y finalmente el TAE incluidos los seguros obligatorios.

Respecto a HMD, que es lo que aquí se habla, Bankinter es caro. Intentan venderte que son los que tienen más experiencia, pero dime de qué sirve la experiencia si luego el que tiene que controlar la hipo, la evolución de las divisas, y la evolción del libor, eres tú. Ellos no te van a ayudar en eso, y además te lo dicen: “Tienes que estar tú pendiente”.

El más barato en condiciones es Barclays, pero yo lo hice con BBK porque el fixing ( comisión por margen de cambio) es muy inferior. Barclays te da más flexibilidad ( pago mensual en lugar de trimestral, cláusula de 20% en lugar de 10%, normalmente referecian a libor mensual en lugar de trimestral -el mensual a día de hoy es aprox. un 0,08% inferior-, posibilidad de cancelaciones parciales en cualquier momento y no coincidiendo con el pago trimestral como te impone BBK). En cambio, las Cajas que hacen ésto ( BBK es Bilbao Bizkaia Kutxa, Caja de Bilbao-Vizcaya) tienen el fixing menor. Y el fixing es mucha pasta.

Para que te hagas idea, calcula 290.000€, con n tipo de cambio a yenes de 162 por euro. Barclays no te los vende a 162, te aplica una comisión por margen ( fixing) de aprox. el 2%. A mí BBK me aplicó el 0,2%. De esto tú no te enteras si no lo sabes, porque es precio de compra y venta respecto al cambio oficial. Luego, en el pago de las cuotas es igual, pero a la inversa: Con uno pagas más euros por yen que con otro, cuando el cambio oficial del BCE es el mismo.

Una comparación a modo de ejemplo: Vas a viajar a Japón y vas a cambiar moneda ( ojo, que es distinto a divisa). El cambio oficial puede estar a 160, y el Banco X te los cambia a 157 y la Caja Z a 159. Es decir, en este caso, recibes 2 yenes por euro menos con el Banco. Pues imagina eso con los pagos de una hipoteca a 30 años, y con cada cambio de divisa que tengas que hacer en la hipoteca, además del inicial.

Haz tus cuentas y decide primero si te interesa la HMD, que tiene el riesgo añadido del tipo de cambio de divisa. Es muy goloso pagar 500 euros menos al mes, pero no es oro todo lo que reluce. Lee en el foro, infórmate de cómo una crisis bursátil como la actual o de otra índole puede apreciar al yen.

Finalmente: Con tus condiciones ( similares a las mías familiares, aunque ninguno somos funcionario) yo no aceptaría condiciones peores que las siguientes:

Libor +0,55% ( y nunca referenciado al anual)
Comisión de apertura 0,2%, al menos si te obligan a seguro de hogar.
Comisión de cambio: 0,2% y Máximo 9€, aunque lo ideal es que el máx. no sean más de 6€.
Cancelación parcial 0%, al menos hasta un % importante anual.

Bankinter a día de hoy nunca te va a dar estas condiciones. Sí Barclays o BBK ( negociando, eso sí, incluso si lo haces muy bien, más bajas), y ahí ya está que te interese más las ventajas de Barklays o las de BBK en cuanto a flexibilidad o menor fixing.

# 1793, Nin
12 de agosto de 2007, a las 17:37

para efaistos:

Evolución de divisas: http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/index.en.html

Historicos de libor:
http://www.economagic.com/em-cgi/data.exe/libor/day-jp3m

Calcular préstamos:
http://www.basefinanciera.com/finanzas/publico/tudinero/calculadoras/calrentafija.php

Ver ejemplo de cómo puede afectar el fixing:
https://www.sabadellatlantico.com/es/ y luego entras en BS Markets / Divisas / Fixing

Y sobre todo, infórmate mucho, y haz muchos números. Contratar una multidivisas tiene sus riesgos y hay que asimilarlos. La parte bonita es muy bonita, pero la fea…es muy fea.

——————

Ojo al Lunes negro en los mercados ( mañana) que vaticinan en EL PAIS entre otros medios. ¿ Afectará mucho al mercado de divisas, especialmente al yen? Y ojo al medio plazo, como decía Willy. Veremos qué pasa cuando salgan a la luz todos los Bancos europeos involucrados en fondos de inversión que sustentan hipotecas subprimes de USA. Esperemos que los Bancos Centrales sepan contener el efectó dominó en las Bolsas. Miedo me dá. Yo no quiero cambiar a Euribor, y menos ahora tan`pronto, pero…los resultados de esta crisis son imprevisibles.

# 1794, Nin
12 de agosto de 2007, a las 17:49

efaistos, olvidé lo siguiente:

Para ver los tipos de interés actuales ( tiempo real):
https://empresas.bankinter.com/www/es-es/cgi/empresas+exterior+dataforex?page=31

Erratas: en el primer mensaje te decía que ING devuelve 2% de los “seguros”, quería decir RECIBOS.
La página del histórico del LIBOR del yen es el Libor Trimestral ( que a mí me afecta). En esa misma web tienes el histórico mensual, anual, etc. del yen, franco suizo, y otras divisas.

Si algo no entiendes pregúntalo, quizá te he podido liar con la explicación sobre el fixing. Para mí está muy claro, pero… Tú ten en cuenta que si entras en yenes te interesa que la deuda inicial en yenes sea lo menor posible. Que si algún día vienen mal dadas y tienes que cambiar la hipoteca a euros, que sean el menor número posible de euros por todos esos yenes. Luego en cambio al pagar las cuotas en yenes lo que te interesa es que te den el mayor número posible de yenes por euro. El fixing afecta en las tres cosas.

# 1795, Nin
12 de agosto de 2007, a las 20:26

Por último, Efaistos: Otra errata, cuando decía 0,2% por comisión de cambio, máximo 6 ó 9 €, quería decir MÍNIMO 6 ó 9 €.

Quede claro que esa comisión nada tiene que ver con el fixing. Volviendo al ejemplo de cuando cambias moneda para viajar a otro país, cuando compras moneda te aplican una comisión por la operación de cambio. Esto sería “parecido” a la comisión del 0,2% con un mínimo de 6, 9, 15 € de las hipotecas al cambiar divisa.

Pero otra cosa es el precio comprador o vendedor que te aplican ( ya sea cuando compras yenes para viajar o vendes al Banco los que te han sobrado de tu viaje), que siempre es más caro para tí que el cambio oficial. Dependiendo de entidades, será más o menos caro. En una HMD es similar, y eso sería el fixing: El cambio oficial puede estar a 160, pero hay un precio comprador que pueden ser 162 ó 161 dependiendo de entidades, y un precio vendedor que puede ser 158 ó 159 dependiendo de entidades. Para tí, siempre es el peor caso, pero no es lo mismo que a la hora de cambiar para pagar la hipo te den 159 por euro que 158 por euro. Mucho menos es lo mismo que al constituir la hipoteca cada euro que según el BCE vale p.ej. 160 yenes te lo conviertan en 161, que te lo conviertan en 162!!!! La cuenta es fácil: Si te cambian 290.000 euros, tu deuda inicial será de unos 290.000 yenes más!!!

# 1796, juanky
13 de agosto de 2007, a las 17:49

CUANTO MAS LEO MAS ME LIO Y LO QUE EMPEZO SIENDO UNA CONVERSACION EN EL TRABAJO AHORA PARECE UNA TESIS DOCTORAL.
A LA HORA DE NEGOCIAR CON EL BANCO POR LO VISTO HAY QUE ANDAR CON PIES DE PLOMO Y LLEVARLO TODO ATADO Y BIEN ATADO.

DUDA: ¿ES CIERTO QUE CUANTO MAS BAJO ESTE EL CAMBIO CON CUALQUIER MONEDA MAS POSIBILIDADES TENEMOS DE QUE HAYA MAYOR MARGEN PARA QUE SE DEPRECIE LA MONEDA EXTRANJERA?

# 1797, Juanjo76
13 de agosto de 2007, a las 18:37

Hola juanky, no te desesperes jeje. aquía cada uno soltamos lo que nos parece la cosa y listo pero doctores de esto hay pocos…

La moneda: Hombre si esto fuera sólo una cuestión de probabilidad y matemáticas pues sería así claro…

Un ejemplo fácil: Si el yen ha estado a 90 (1€=90 JPY) y en los últimos años se ha ido depreciando hasta ponerse a 168 en máximo histórico ¿qué te dice el sentido común? Y la probabilidad? que hay más probabilidades de que se aprecie ¿no?

PUES ES MENTIRA
JEJE

Depende de múltiples factores (situación económica del país, región en cuestión), lo que llaman “fundamentales” vamos, del carry trade, de que EEUU no se vaya al garete, de que no se produzca un crack en la bolsa, del nivel de riesgo que es tolerable en ese momento en los mercados,… y asi hasta …

Vamos que si se juntan los astros en determinada forma que gusta al mercado, los datos económicos acompañan y a los “grandes” les da por seguir con el riesgo se puede ir a 180 como he leído. ¿Por qué no?

¿Y comenzar a apreciarse hasta X? Claro. Si los astros se alinean de otra forma, la bolsa se desploma, etc…

Naturalmente lo recomendable es entrar cuando la moneda está fuerte respecto al Euro, porque así para empezar deberás menos capital…y si se deprecia pues FIESTA y si se aprecia PACIENCIA.

Como ya he dicho, yo creo que ambos escenarios se producirán en 10, 20 o 30 años. Sólo es cuestión de tiempo no de probabilidades ¿no os parece?

¡Ánimo a todos que la inestabilidad pasará! (ESPERO) Vigilad la clausula del 10% eso sí…

# 1798, yolanda
14 de agosto de 2007, a las 14:08

para wili

que es mejor libor mensual o anual.muchas gracias

# 1799, yolanda
14 de agosto de 2007, a las 14:25

alguien me podria decir si el fixing es lo mismo que la comision por cambio de divisa. muchas gracias,no se que haria sin este foro,

# 1800, ernst
14 de agosto de 2007, a las 15:06

Para Efaístos:

Supongo que serás profesor, al ser interino. Vete al Popular a informarte, ya que tienen unos acuerdos con algunas empresas y entre los productos ofertados está la multidivisa.

Estos acuerdos se pueden ver en

http://www.bancopopular.es/Corporativo/ESP/Particulares/Colectivos/Acuerdos/default.htm#dv_gbp_2

Creo recordar que alguien consiguió siendo funcionario menos de un 0,5% de diferencial, y el resto de condiciones “bastante buenas”.

También te recomiendo BBK y Barclays, creo que los que mejores condiciones nos ofrecen a casi todos.

UNA PREGUNTA A TODOS:¿SEGUIREMOS EN ESTE GENIAL FORO DENTRO DE 20-30 AÑOS HABLANDO, RIENDO, LLORANDO, PENSANDO, ACOJONANDONOS, …?
Mi opinión es que deberíamos hacer todos como Agustí, Celia, Willy, etc. Seguir siempre aquí, ya que nos sirve de ayuda a todos, incluidos ellos mismo.

SALUDOS Y GRACIAS A TODOS DE NUEVO.