Carlos Lopez

Según los datos de iAhorro las hipotecas mixtas suponen ahora más del 35% de las totales, un dato que nos lo tendremos que creer ya que el INE actualmente solo distingue entre fija y variables. Por otro lado la plataforma hipotecaria TRIOTECA ha realizado recientemente su análisis para este año y prevé que será el de la consolidación de este tipo de productos. Según datos del informe trimestral elaborado por el Centro de Estudios de TRIOTECA, las hipotecas a tipo mixto ya suponen en diciembre de 2022 el 26,5% de las hipotecas firmadas, con una parte fija del 2,31% y una parte variable de Euribor + 0,89%, sin duda unos números muy buenos para una hipoteca inexistente en el escaparate de muchas entidades financieras.

A falta de datos oficiales sí parece que existe una tendencia hacia este tipo de productos que para la mayoría son nuevos.

Las hipotecas mixtas  parecen el producto idóneo para el que busque lo mejor (aunque también lo peor) de las hipotecas fijas y variables ya que se trata de una combinación de las características de ambas. Durante los primeros años, concretamente entre cinco y 15 años, el cliente paga siempre la misma cuota. Posteriormente, la cuantía varía en función del Euribor.

El auge de las hipotecas mixtas se debe principalmente a la ofensiva comercial de los bancos : Openbank, ING, Banco Santander, Bankinter, Ibercaja, Laboral Kutxa, EVO e Hipotecas.com, entre otros ya lo tienen en su cartera de productos y actualmente los tipos de interés de las hipotecas mixtas de estas entidades rondan el 2,5% TIN, medio punto por debajo del 3% de las hipotecas fijas.

Debido al sistema francés de amortización, además, la mayor parte de los intereses se pagarán durante el primer tercio del plazo de la hipoteca, que coincidirá en gran parte con el tramo a tipo fijo. Por este motivo, si se contrata una hipoteca mixta, lo aconsejable es realizar amortizaciones anticipadas parciales periódicamente (siempre que el cliente se lo pueda permitir). De este modo, el hipotecado podrá acortar el plazo de amortización, reduciendo así su exposición al euríbor, o reducir el importe de las mensualidades, lo que suavizará las posibles subidas cuando el interés pase a estar referenciado a este índice. 

¿Qué está pasando exactamente en el mercado inmobiliario?.  Según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 9,3% el pasado mes de noviembre respecto al mismo mes de 2021, hasta sumar 39.304 préstamos, la mayor cifra en un mes de noviembre desde 2010. Las hipotecas a tipo fijo (65,4%) se situaron en mínimos desde junio de 2021 tras el alza de los tipos de interés.

Desde Fotocasa, su directora de Estudios, María Matos, ha recordado que los datos de noviembre “cargan a sus espaldas con tres subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo”.

“Aunque los datos siguen siendo muy abultados, fruto de la premura de la ciudadanía para sortear el endurecimiento de los préstamos, el porcentaje de aumento va ralentizándose poco a poco”, subraya.

Matos ha indicado que se aprecia una moderación en la demanda de compra de vivienda, sobre todo por el cambio de política monetaria y unas condiciones hipotecarias menos atractivas, aunque también hay una “parte muy importante” de compradores que se han apresurado a cerrar acuerdos con las entidades financieras antes de un encarecimiento mayor.

La directora de Estudios de Fotocasa no ve extraño que se sigan firmando más hipotecas a tipo fijo, pues muchas familias la prefieren a tener que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en el futuro.

“Sin embargo, parece que la estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas ya está teniendo resultados. Los de estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado”, asegura la directora de Estudios de Fotocasa.

Matos ha destacado además que, a falta de un mes para cerrar las cifras de 2022, las hipotecas sobre vivienda ya han superado los datos históricos recogidos en 2021 de 418.000 préstamos. “Por lo tanto, este 2022 se convierte en el mejor año hipotecario desde 2010”, ha indicado.

Por su parte, el director general de idealista/hipotecas, Juan Villén, ha afirmado que los datos de hipotecas de noviembre “reflejan la realidad del final del verano y no muestran la desaceleración” que, según han adelantado los notarios, se produjo en los meses de octubre y noviembre.

“Seguramente veamos datos peores en los próximos meses. La tendencia actual es ya de variación negativa respecto al año anterior, fundamentalmente por la ralentización de la demanda y unido a que una parte de la población se ha visto excluida por el encarecimiento de las hipotecas”, ha añadido.

En su opinión, el incremento de las hipotecas variables se fundamenta en la pujanza de las hipotecas mixtas, que en la estadística del INE se encuadran dentro de las variables. Estas hipotecas mixtas son, para Villén, la nueva apuesta de muchos bancos ante el encarecimiento de los costes de financiación de las hipotecas fijas.

Por su lado, el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, ha señalado que los síntomas de desaceleración en los préstamos hipotecarios sobre vivienda “van consolidándose”, pese a registrar valores récord.

“Los poco más de 39.000 créditos concedidos significan el mayor registro en un mes de noviembre desde 2010, si bien es cierto que la comparación interanual vuelve a situarse por debajo del 10%”, ha indicado Font.

A su juicio, la política de aumento de tipos del BCE se refleja “claramente” en los datos del INE, pues muestran un aumento del tipo de interés medio al inicio de la hipoteca del 2,55%, “valor no visto desde hace un año”.

“Como consecuencia, cada vez se conceden menos hipotecas a tipo fijo, que llegaron a representar un 75% en julio de este año, y a día de hoy son un 65%”, ha explicado Font.

En su opinión, “todo indica” que dentro de poco se empezarán a registrar descensos interanuales en la concesión de hipotecas sobre viviendas. “Deberemos seguir muy de cerca las próximas publicaciones para verificar esa ralentización, la consolidación del cambio en el equilibrio fijo-variable y, sobre todo, cómo las subidas previstas del Euribor para el 2023 impactan en el mercado hipotecario español”, ha concluido.

El mercado hipotecario está loco y apenas se ha visto afectado por las subidas de tipos del BCE.

La actividad hipotecaria española cerró los 11 primeros meses de 2022 con la originación de nuevos créditos por valor de 60.025 millones de euros para adquirir vivienda, lo que supone un incremento del 12% respecto a mismo periodo de 2021, según datos del Banco de España difundidos este miércoles por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Con estos datos, y a falta de conocer el mes de diciembre, la actividad de originación de hipotecas ya ha superado el total de 2021, cuando se concedieron nuevos préstamos hipotecarios por valor de 59.426 millones de euros.

Únicamente en el mes de noviembre, las nuevas hipotecas tuvieron un valor conjunto de 5.633 millones de euros, lo que supone un incremento interanual del 7,7%. En comparación con octubre, el alza fue del 16,8% más.

La AHE ha destacado que el mercado de concesión de este tipo de préstamos “ha mantenido una evolución extraordinariamente positiva”, a pesar de la crisis energética derivada de la guerra en Ucrania o el inicio de la normalización de los tipos de interés como medida para contener la inflación.

Por plazo de vencimiento, el 61,5% (36.932 millones de euros) del total fueron créditos hipotecarios con un plazo de amortización de más de 10 años. Los 23.093 millones de euros restantes concedidos entre enero y noviembre correspondieron a plazos inferiores, concentrándose la mayoría en plazos de hasta un año.

“Esperamos que la financiación en vivienda cierre el año 2022 con un volumen en torno a los 65.000 millones de euros, lo que revelaría unos meses algo más flojos en el tramo final del ejercicio, aunque en promedio positivos, combinados con unos meses iniciales de gran avance”, ha explicado la AHE.

En todo caso, la Asociación ha destacado que los saldos dudosos “mantienen una evolución a la baja”. En concreto, en el crédito a la vivienda se registró un volumen de préstamos dudosos de 12.623 millones de euros al cierre del tercer trimestre, lo que equivale a una ratio del 2,5%.

“Hay que recordar que el mercado hipotecario se nutre en gran medida de perfiles de rentas medias, a los cuales el deterioro de la situación macroeconómica derivado de la alta inflación y la subida abrupta de los tipos de interés les afecta en alguna medida, si bien su incidencia no debe ser muy alta, siempre y cuando la evolución del mercado laboral les acompañe”, ha apostillado el organismo.

El Euribor sigue dispuesto a amargar la vida a los hipotecados europeos y hoy ha alcanzado un nuevo máximo desde enero de 2009 para su plazo de seis meses, el más utilizado en algunos países europeos (principalmente en Portugal).  En concreto, el Euribor a seis meses ha subido hoy 6 milésimas hasta el 2,928%.

Respecto al plazo  de 12 meses, el más utilizado en las hipotecas de España,  también avanzó hoy 10 milésimas al fijarse en el 3,363% y se queda a solo 7 milésimas del máximo anual alcanzado el 11 de enero y que supuso un máximo no visto desde diciembre de 2008.

Y por último tenemos al Euribor a tres meses, el más utilizado en las hipotecas de Irlanda e Italia que hoy les ha dado un pequeño respiro ya que ha bajado 43 milésimas hasta el  2,458%. De esta manera la media de enero se queda momentáneamente en el 3,329%

El Euribor empezó a subir de forma más significativa desde el 4 de febrero, después de que el Banco Central Europeo (BCE) admitiera que podría subir los tipos de interés oficiales este año debido al aumento de la inflación en la zona euro, y la tendencia se reforzó con el inicio de la invasión rusa de Ucrania el 24 de febrero.

En su última reunión de política monetaria, celebrada el 15 de diciembre, el BCE subió sus tipos de interés oficiales 50 puntos básicos, ralentizando así el ritmo de subidas respecto a las dos anteriores, de 75 puntos básicos, el 27 de octubre y el 8 de septiembre, respectivamente.

El 21 de julio, el BCE subió los tres tipos de interés oficiales 50 puntos básicos por primera vez en 11 años.

Los tipos Euribor a tres, seis y doce meses alcanzaron mínimos históricos, respectivamente del -0,605% el 14 de diciembre de 2021, del -0,554% y del -0,518% el 20 de diciembre de 2021.

El Euribor se fija por la media de los tipos a los que un grupo de 57 bancos de la zona euro están dispuestos a prestarse dinero entre sí en el mercado interbancario.