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Carlos Lopez

Carlos Lopez

Redactor de Euribor.com.es. Escribo sobre economía, finanzas, bolsa e hipotecas

Hipotecas

¿Son tan buenas las hipotecas mixtas?

por Carlos Lopez 26 enero 2023
por Carlos Lopez

¿Son tan buenas las hipotecas mixtas? 7

Según los datos de iAhorro las hipotecas mixtas suponen ahora más del 35% de las totales, un dato que nos lo tendremos que creer ya que el INE actualmente solo distingue entre fija y variables. Por otro lado la plataforma hipotecaria TRIOTECA ha realizado recientemente su análisis para este año y prevé que será el de la consolidación de este tipo de productos. Según datos del informe trimestral elaborado por el Centro de Estudios de TRIOTECA, las hipotecas a tipo mixto ya suponen en diciembre de 2022 el 26,5% de las hipotecas firmadas, con una parte fija del 2,31% y una parte variable de Euribor + 0,89%, sin duda unos números muy buenos para una hipoteca inexistente en el escaparate de muchas entidades financieras.

A falta de datos oficiales sí parece que existe una tendencia hacia este tipo de productos que para la mayoría son nuevos.

Las hipotecas mixtas  parecen el producto idóneo para el que busque lo mejor (aunque también lo peor) de las hipotecas fijas y variables ya que se trata de una combinación de las características de ambas. Durante los primeros años, concretamente entre cinco y 15 años, el cliente paga siempre la misma cuota. Posteriormente, la cuantía varía en función del Euribor.

El auge de las hipotecas mixtas se debe principalmente a la ofensiva comercial de los bancos : Openbank, ING, Banco Santander, Bankinter, Ibercaja, Laboral Kutxa, EVO e Hipotecas.com, entre otros ya lo tienen en su cartera de productos y actualmente los tipos de interés de las hipotecas mixtas de estas entidades rondan el 2,5% TIN, medio punto por debajo del 3% de las hipotecas fijas.

Debido al sistema francés de amortización, además, la mayor parte de los intereses se pagarán durante el primer tercio del plazo de la hipoteca, que coincidirá en gran parte con el tramo a tipo fijo. Por este motivo, si se contrata una hipoteca mixta, lo aconsejable es realizar amortizaciones anticipadas parciales periódicamente (siempre que el cliente se lo pueda permitir). De este modo, el hipotecado podrá acortar el plazo de amortización, reduciendo así su exposición al euríbor, o reducir el importe de las mensualidades, lo que suavizará las posibles subidas cuando el interés pase a estar referenciado a este índice. 

26 enero 2023 0 comenta
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Articulos

Si no puedes pagar tu hipoteca ¿merece la pena vender la vivienda?

por Carlos Lopez 26 enero 2023
por Carlos Lopez

Si no puedes pagar tu hipoteca ¿merece la pena vender la vivienda? 14

El aumento del Euribor supone un verdadero problema para muchos hipotecados a tipo variable.. En diciembre, el indicador cerró en 3,018% y se espera que siga repuntando durante los próximos meses con lo que las próximas revisiones pondrán en apuros a muchas familias. Según los especialistas de HelpMyCash.com, web dedicada a la comparación financiera e inmobiliaria, el Euribor podría oscilar entre 3,75% y 4% durante 2023.

Así, una persona que haya contratado recientemente una hipoteca de 150.000 euros a 25 años referenciada al Euribor con un diferencia del 1%, que revise anualmente su cuota en diciembre, pagará unos 260 euros más al mes en 2023. En otras palabras, pagará 3.100 euros más este año.

¿Conviene vender la casa para esquivar este repunte del euríbor?

Depende. Según los especialistas de HelpMyCash, conviene revisar cada situación en particular, pero en ningún caso aconsejan entrar en mora en el pago de la hipoteca. 

Cuándo conviene vender la casa para pagar la hipoteca

Si un propietario sabe que no podrá pagar su crédito y necesita conservar su vivienda, los expertos aconsejan que primero intente negociar con el banco. 

“Se puede pedir una moratoria, solicitar que apliquen un periodo de carencia o alargar el plazo de devolución para que la cuota resulte más baja”, aseveran desde HelpMyCash. El banco no está obligado a aceptar ninguna de estas propuestas, pero puede estar dispuesto a colaborar para evitar el impago de la hipoteca.

Cabe recordar también que existe el Código de Buenas Prácticas Bancarias, que fue actualizado en noviembre de 2022 y consiste en un mecanismo al que los propietarios pueden acudir si su situación económica les impide pagar el préstamo. Para acogerse, se han de cumplir una serie de requisitos específicos, como que la vivienda en cuestión sea la habitual o que los ingresos brutos anuales de la unidad familiar no superen un límite determinado (25.200 euros para familias vulnerables y 29.400 para familias de clase media). 

Ahora bien, si ninguno de estos mecanismos funciona, “es mejor vender la casa antes que retrasarse en el pago”, afirman los expertos.

Cómo vender la casa con hipoteca

El procedimiento habitual es cancelar la hipoteca con el dinero de la venta. Para llevarlo a cabo, basta con contactar con un agente inmobiliario e iniciar la venta de la propiedad como si se tratase de un inmueble libre de cargas, aunque con algunas diferencias.

“Es muy importante comunicar al profesional inmobiliario los plazos. Si, por ejemplo, la hipoteca se revisa dentro de seis meses y el propietario sabe que no podrá asumir la nueva cuota, aconsejamos establecer un plazo máximo de dos o tres meses para encontrar un comprador; puesto que este último necesitará tiempo para encontrar su hipoteca”, explican desde HelpMyCash. Y hacen hincapié en la importancia de tasar correctamente la vivienda y desarrollar una estrategia de precio adecuada. “El tiempo de venta depende directamente del precio al que salga la propiedad al mercado”, aseveran. 

Y eso no es todo. Una vez que se encuentra un comprador y unas semanas antes de la firma de la escritura, el propietario debe contactar con su banco para avisar que venderá la propiedad y pedir un certificado de deuda pendiente a la fecha de firma prevista. Luego, el comprador llevará dos cheques al día de la firma: uno para el banco con el saldo pendiente de la hipoteca y otro para el vendedor con el sobrante. 

Posteriormente, el propietario debe hacer la cancelación registral de la hipoteca, es decir, levantar la carga que pesa sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.

“Aconsejamos a los vendedores que inicien los trámites de cancelación registral de la hipoteca con un gestor independiente y unas semanas antes de la firma”, aseveran los especialistas de HelpMyCash. “De lo contrario, será el banco del comprador quien se encargue de los trámites y sus honorarios son bastante más altos, por lo que encarecen los costes de la venta, que oscilan entre el 5% y el 15% del precio de venta, incluyendo la comision inmobiliaria y los impuestos”, concluyen.  

26 enero 2023 8 comentarios
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Hipotecas

¿Se está acercando el fin del boom inmobiliario?

por Carlos Lopez 25 enero 2023
por Carlos Lopez


¿Se está acercando el fin del boom inmobiliario? 21

¿Qué está pasando exactamente en el mercado inmobiliario?.  Según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 9,3% el pasado mes de noviembre respecto al mismo mes de 2021, hasta sumar 39.304 préstamos, la mayor cifra en un mes de noviembre desde 2010. Las hipotecas a tipo fijo (65,4%) se situaron en mínimos desde junio de 2021 tras el alza de los tipos de interés.

Desde Fotocasa, su directora de Estudios, María Matos, ha recordado que los datos de noviembre “cargan a sus espaldas con tres subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo”.

“Aunque los datos siguen siendo muy abultados, fruto de la premura de la ciudadanía para sortear el endurecimiento de los préstamos, el porcentaje de aumento va ralentizándose poco a poco”, subraya.

Matos ha indicado que se aprecia una moderación en la demanda de compra de vivienda, sobre todo por el cambio de política monetaria y unas condiciones hipotecarias menos atractivas, aunque también hay una “parte muy importante” de compradores que se han apresurado a cerrar acuerdos con las entidades financieras antes de un encarecimiento mayor.

La directora de Estudios de Fotocasa no ve extraño que se sigan firmando más hipotecas a tipo fijo, pues muchas familias la prefieren a tener que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en el futuro.

“Sin embargo, parece que la estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas ya está teniendo resultados. Los de estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado”, asegura la directora de Estudios de Fotocasa.

Matos ha destacado además que, a falta de un mes para cerrar las cifras de 2022, las hipotecas sobre vivienda ya han superado los datos históricos recogidos en 2021 de 418.000 préstamos. “Por lo tanto, este 2022 se convierte en el mejor año hipotecario desde 2010”, ha indicado.

Por su parte, el director general de idealista/hipotecas, Juan Villén, ha afirmado que los datos de hipotecas de noviembre “reflejan la realidad del final del verano y no muestran la desaceleración” que, según han adelantado los notarios, se produjo en los meses de octubre y noviembre.

“Seguramente veamos datos peores en los próximos meses. La tendencia actual es ya de variación negativa respecto al año anterior, fundamentalmente por la ralentización de la demanda y unido a que una parte de la población se ha visto excluida por el encarecimiento de las hipotecas”, ha añadido.

En su opinión, el incremento de las hipotecas variables se fundamenta en la pujanza de las hipotecas mixtas, que en la estadística del INE se encuadran dentro de las variables. Estas hipotecas mixtas son, para Villén, la nueva apuesta de muchos bancos ante el encarecimiento de los costes de financiación de las hipotecas fijas.

Por su lado, el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, ha señalado que los síntomas de desaceleración en los préstamos hipotecarios sobre vivienda “van consolidándose”, pese a registrar valores récord.

“Los poco más de 39.000 créditos concedidos significan el mayor registro en un mes de noviembre desde 2010, si bien es cierto que la comparación interanual vuelve a situarse por debajo del 10%”, ha indicado Font.

A su juicio, la política de aumento de tipos del BCE se refleja “claramente” en los datos del INE, pues muestran un aumento del tipo de interés medio al inicio de la hipoteca del 2,55%, “valor no visto desde hace un año”.

“Como consecuencia, cada vez se conceden menos hipotecas a tipo fijo, que llegaron a representar un 75% en julio de este año, y a día de hoy son un 65%”, ha explicado Font.

En su opinión, “todo indica” que dentro de poco se empezarán a registrar descensos interanuales en la concesión de hipotecas sobre viviendas. “Deberemos seguir muy de cerca las próximas publicaciones para verificar esa ralentización, la consolidación del cambio en el equilibrio fijo-variable y, sobre todo, cómo las subidas previstas del Euribor para el 2023 impactan en el mercado hipotecario español”, ha concluido.

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Hipotecas

Cada vez se firman más hipotecas y por mayor importe

por Carlos Lopez 25 enero 2023
por Carlos Lopez

Cada vez se firman más hipotecas y por mayor importe 28

El mercado hipotecario está loco y apenas se ha visto afectado por las subidas de tipos del BCE.

La actividad hipotecaria española cerró los 11 primeros meses de 2022 con la originación de nuevos créditos por valor de 60.025 millones de euros para adquirir vivienda, lo que supone un incremento del 12% respecto a mismo periodo de 2021, según datos del Banco de España difundidos este miércoles por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Con estos datos, y a falta de conocer el mes de diciembre, la actividad de originación de hipotecas ya ha superado el total de 2021, cuando se concedieron nuevos préstamos hipotecarios por valor de 59.426 millones de euros.

Únicamente en el mes de noviembre, las nuevas hipotecas tuvieron un valor conjunto de 5.633 millones de euros, lo que supone un incremento interanual del 7,7%. En comparación con octubre, el alza fue del 16,8% más.

La AHE ha destacado que el mercado de concesión de este tipo de préstamos “ha mantenido una evolución extraordinariamente positiva”, a pesar de la crisis energética derivada de la guerra en Ucrania o el inicio de la normalización de los tipos de interés como medida para contener la inflación.

Por plazo de vencimiento, el 61,5% (36.932 millones de euros) del total fueron créditos hipotecarios con un plazo de amortización de más de 10 años. Los 23.093 millones de euros restantes concedidos entre enero y noviembre correspondieron a plazos inferiores, concentrándose la mayoría en plazos de hasta un año.

“Esperamos que la financiación en vivienda cierre el año 2022 con un volumen en torno a los 65.000 millones de euros, lo que revelaría unos meses algo más flojos en el tramo final del ejercicio, aunque en promedio positivos, combinados con unos meses iniciales de gran avance”, ha explicado la AHE.

En todo caso, la Asociación ha destacado que los saldos dudosos “mantienen una evolución a la baja”. En concreto, en el crédito a la vivienda se registró un volumen de préstamos dudosos de 12.623 millones de euros al cierre del tercer trimestre, lo que equivale a una ratio del 2,5%.

“Hay que recordar que el mercado hipotecario se nutre en gran medida de perfiles de rentas medias, a los cuales el deterioro de la situación macroeconómica derivado de la alta inflación y la subida abrupta de los tipos de interés les afecta en alguna medida, si bien su incidencia no debe ser muy alta, siempre y cuando la evolución del mercado laboral les acompañe”, ha apostillado el organismo.

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Hipotecas

El Euribor marca su máximo en 14 años en su plazo de seis meses

por Carlos Lopez 25 enero 2023
por Carlos Lopez

El Euribor marca su máximo en 14 años en su plazo de seis meses 35

El Euribor sigue dispuesto a amargar la vida a los hipotecados europeos y hoy ha alcanzado un nuevo máximo desde enero de 2009 para su plazo de seis meses, el más utilizado en algunos países europeos (principalmente en Portugal).  En concreto, el Euribor a seis meses ha subido hoy 6 milésimas hasta el 2,928%.

Respecto al plazo  de 12 meses, el más utilizado en las hipotecas de España,  también avanzó hoy 10 milésimas al fijarse en el 3,363% y se queda a solo 7 milésimas del máximo anual alcanzado el 11 de enero y que supuso un máximo no visto desde diciembre de 2008.

Y por último tenemos al Euribor a tres meses, el más utilizado en las hipotecas de Irlanda e Italia que hoy les ha dado un pequeño respiro ya que ha bajado 43 milésimas hasta el  2,458%. De esta manera la media de enero se queda momentáneamente en el 3,329%

El Euribor empezó a subir de forma más significativa desde el 4 de febrero, después de que el Banco Central Europeo (BCE) admitiera que podría subir los tipos de interés oficiales este año debido al aumento de la inflación en la zona euro, y la tendencia se reforzó con el inicio de la invasión rusa de Ucrania el 24 de febrero.

En su última reunión de política monetaria, celebrada el 15 de diciembre, el BCE subió sus tipos de interés oficiales 50 puntos básicos, ralentizando así el ritmo de subidas respecto a las dos anteriores, de 75 puntos básicos, el 27 de octubre y el 8 de septiembre, respectivamente.

El 21 de julio, el BCE subió los tres tipos de interés oficiales 50 puntos básicos por primera vez en 11 años.

Los tipos Euribor a tres, seis y doce meses alcanzaron mínimos históricos, respectivamente del -0,605% el 14 de diciembre de 2021, del -0,554% y del -0,518% el 20 de diciembre de 2021.

El Euribor se fija por la media de los tipos a los que un grupo de 57 bancos de la zona euro están dispuestos a prestarse dinero entre sí en el mercado interbancario.

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AhorroNoticias

La poca vergüenza de los bancos españoles con los ahorradores

por Carlos Lopez 25 enero 2023
por Carlos Lopez

La poca vergüenza de los bancos españoles con los ahorradores 42

Llevamos bastante tiempo denunciando desde aquí la vergonzosa política comercial de los bancos frente a los ahorradores y como un mismo banco ofrece por el mismo depósito un interés del 1% en España y un 3% en Países Bajos. Definitivamente nos han tomado por tontos y probablemente lo seamos mientras sigamos aceptando estas condiciones.

Si pedimos una mayor rentabilidad en los depósitos y cuentas corrientes no es por vicio es porque se vea reflejada en los ahorradores la subida de tipos del BCE que tan rápido se ha visto reflejada en las hipotecas. No pedimos un 5% como ellos lo hacen para una hipoteca fija, nos conformaríamos con una cifra similar al precio del dinero en la zona euro, que actualmente están en el 2.5%.

Para hacernos una idea de todo el dinero que los bancos se están quedando con los ahorradores españoles, el interés medio de las imposiciones a plazo fijo hasta dos años es del 0,69% en España frente al 1,20% en la zona euro, según los últimos datos disponibles en Eurostat correspondientes al pasado mes de noviembre. La diferencia es aún mayor (del 86%) en periodos más largos, con un 0,97% frente al 1,81%. Nos dan prácticamente la mitad.

Por países, Italia y Holanda son  donde más rentan los depósitos bancarios hasta 24 meses, por encima del 1,8% de media. En los plazos a más de dos años, Estonia ocupa la primera posición con casi un 3% (2,94%). Luxemburgo, Lituania, Italia, Francia y Austria también ofrecen más del 2%.

De momento si queremos encontrar alguna rentabilidad decente en nuestro país tendríamos que ir a bancos pequeños como Renault Bank, Wizink, EBN o BFF, por tanto si tienes dinero ya te puedes por olvidando de dejarlo en el Santander, CaixaBank o BBVA porque ellos no te quieren.

Con estas rentabilidades es normal que los ahorradores miren hacia otro lado como es la deuda pública que en su última subasta ha alcanzado una rentabilidad cercana al 3%.

25 enero 2023 2 comentarios
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