Carlos Lopez

La hipoteca cada vez se lleva más parte del sueldo, en concreto el 25% de los españoles que tienen una hipoteca variable o mixta destinan más del 35% de su salario a pagarla, según se desprende del último estudio realizado por Fotocasa Research a más de 5.000 personas entre los meses de agosto y septiembre de este año.

El estudio detalla que la rápida subida de los tipos de interés en el último año se ha traducido en un incremento de las cuotas para nueve de cada diez hipotecados con hipotecas mixtas o variables.

Por porcentaje destinado al pago de la hipoteca, los que dedicaban menos de un 15% de sus ingresos al pago de la hipoteca en 2022 han visto reducido su peso, pasando a ser en agosto de 2023 únicamente el 20%, once puntos porcentuales menos que un año antes (31%).

Asimismo, el porcentaje de los que dedican entre el 15% y el 25% de sus ingresos a pagar la hipoteca se reducen hasta el 24% entre quienes tienen una hipoteca mixta o variable, seis puntos menos que doce meses antes (30%).

Los “drásticos” descensos porcentuales en los dos primeros grupos se traducen en un gran aumento dentro del segmento de los que dedican más del 25% de sus ingresos al pago de la cuota mensual de su hipoteca, que pasan, en un año, del 28% al 44% en agosto de 2023, explica Fotocasa.

Dentro de este tercer colectivo, el grupo más representativo es el formado por los que destinan entre el 25% y el 35% de sus ingresos al abono de su contrato hipotecario, los cuales suman el 20%. Este último tramo se suma a los que destinan más del 35% de su salario al pago de este préstamo, que pasan del 13% de los hipotecados en agosto de 2022 al 25% este año.

Del total de los encuestados, un 59% afirma que la subida de tipos y cuotas hipotecarias le ha afectado mucho o bastante a su economía personal. De manera desglosada, los que aseguran que el impacto es ‘mucho’ ascienden al 27%, mientras que los que aseguran que es ‘bastante’ son el 32%.

Al otro lado, un 30% dice que el efecto ha sido ‘poco’, y existe un 11% restante que asegura que no les ha afectado nada.

HOMBRE O MUJER DE 47 AÑOS, EL PERFIL MÁS AFECTADO

Según el estudio, el perfil medio de los afectados por el incremento de las hipotecas se corresponde con el de un hombre o una mujer (se reparten al 50% entre ambos sexos) y con una media de edad de 46,8 años (el colectivo de entre los 35 y los 44 años aglutina el 33%, mientras que el de los 45 a los 54 constituye el 27%). Entre ambos segmentos se sitúa el de los que cuentan entre 55 y 75, que suponen un 28%.

Por su parte, la clase social y los ingresos también juegan un papel importante a la hora de discriminar cuánto afecta la subida de las hipotecas, indica Fotocasa.

De este modo, entre los impactados por la subida están sobrerrepresentadas las personas de clase social más baja, así como de bajos ingresos. De la misma manera, entre aquellos que declaran sentirse menos afectados las clases sociales más altas tienen un peso mayor.

En términos porcentuales, los grupos que se declaran más impactados por la situación (16%) son los que cuentan con unos ingresos de entre 1.001 y 1.500 euros, seguidos (con un 13% de afectados) de los que perciben entre 1.501 y 2.000 euros mensuales.

Por su parte, entre aquellos cuyos ingresos se sitúan entre los 5.000 y los 8.000 euros, tan sólo el 3% se reconocen afectados por el incremento hipotecario.

El Euribor de noviembre de 2023 ha cerrado el mes con una media del 4,022% lo que significa una rebaja con respecto a los valores registrados tanto en octubre (4,16%) como en septiembre (4,149%). No obstante, pese a esta rebaja, su cotización  es superior tanto a la de hace un semestre (3,862%) como, sobre todo, a la de hace un año (2,828%). Por consiguiente, el interés de las hipotecas variables que se revisen en las próximas semanas subirá tras la revisión, lo que encarecerá ligeramente el importe de sus cuotas mensuales.

A efectos prácticos esto supone que una persona tiene una hipoteca variable media de 150.000 euros a 25 años y con un interés de euríbor más 1%. Si se revisa semestralmente con el valor de noviembre, sus cuotas subirán de unos 865 euros a unos 879 euros (casi 88 euros más al semestre). Y si la actualización es anual, las mensualidades pasarán de unos 777 euros a unos 879 euros (unos 1.223 euros más al año).

Destacamos de este mes el desplome que ha sufrido en los tres últimos días cuando ha bajado 131 milésimas y ha dejado al valor en su mínimo mensual al cerrar en el 3,926%.

Veamos todos los valores del Euribor de noviembre de 2023

Vaya final de noviembre más bueno hemos tenido en el Euribor a 12 meses, en concreto en los últimos 3 días se ha desplomado 131 milésimas y hemos terminado el mes en niveles de junio y con tendencia bajista lo cual nos da bastantes esperanzas de cara a los próximos días.

El que iba a ser un mes de transición, ya que no teníamos reunión de los grandes Bancos Centrales, ha sido toda una montaña rusa para el interbancario, con fuertes movimientos tanto al alza como a la baja aunque afortunadamente han ganado estos últimos y nos dejan el terreno muy bien para Diciembre.

Veamos que ha hecho hoy el Euribor en los plazos más populares de Europa

Comenzamos con el que más nos interesa, el Euribor a 12 meses, que es el más utilizado en las hipotecas variables de España y Portugal y que continúa la semana con fuertes recortes, en concreto se hunde 57 milésimas en su tasa diaria hasta el 3,926% y bajamos a valores no vistos desde antes del verano,  de esta manera, deja la media definitiva de noviembre de 2023 en el 4,022%, ligeramente por debajo de la de octubre cuando cerró en el 4,16% con lo que podríamos tener el segundo descenso mensual en lo que llevamos de año.

Respecto al Euribor a tres meses, el más utilizado en las hipotecas variables de Italia e Irlanda también da buenas noticias y lo hace bajando 11 milésimas hasta el 3,964%. Y finalmente tenemos el Euribor de seis meses se une al pleno bajista aunque incrementa su diferencial con el Euribor a 12 meses ya que hoy baja 21  milésimas hasta el 4,029%.

La tendencia alcista del Euribor se agudizó el pasado 4 de febrero de 2022, después de que el Banco Central Europeo (BCE) admitió  que podría subir los tipos de interés oficiales debido al aumento de la inflación en la eurozona, y la tendencia se reforzó con el inicio de la invasión rusa de Ucrania el 24 de febrero de 2022.

La última reunión del pasado 26 de octubre parece haber puesto fin a esta tendencia ya que el BCE finalmente decidió pausar las subidas de tipos realizadas el 14 de septiembre, el  21 de julio, el 15 de junio y el 4 de mayo en 25 puntos básicos y en 50 puntos el 16 de marzo, el 02 de febrero y el 15 de diciembre, cuando comenzó a desacelerar el ritmo de las subidas. Anteriormente, el 27 de octubre y el 08 de septiembre, las tasas directrices subieron en 75 puntos base. La próxima reunión del BCE se celebrará el próximo 14 de diciembre en Frankfurt.

Los tipos Euribor a tres, seis y doce meses alcanzaron mínimos históricos del -0,605% el 14 de diciembre de 2021, del -0,554% y del -0,518% el 20 de diciembre de 2021, respectivamente.

Lo peor ya ha pasado para los hipotecados y el Euribor ha tocado techo pero ¿Cuándo comenzarán las bajadas?. Los analistas de Barclays Research han señalado hoy en un encuentro con medios españoles que prevén que el Banco Central Europeo (BCE) inicie el próximo julio de 2024 la senda de las bajadas de los tipos de interés -con la tasa de depósito como referencia, que ahora se sitúa en el 4%- a un ritmo de cuarto de punto por reunión, hasta situarse en el 2,25%.

En concreto, de acuerdo al economista europeo sénior de la entidad, Mariano Cena, el guardián del euro bajará los tipos en 100 puntos en 2024 y en 75 en 2025 hasta alcanzar esa tasa final del 2,25%; de su lado, la Reserva Federal (Fed) de Estados Unidos no vería su primer recorte de tipos hasta diciembre de 2024 y terminarían por situarse en torno al 4%.

Esa diferencia se debe, de acuerdo a Cena, a la diferente coyuntura y las razones dispares que han motivado las altas tasas de inflación en ambas geografías: Europa ha tenido que hacer frente a ‘shocks’ en forma de crisis de la cadena de suministros y por las consecuencias de la guerra de Ucrania.

Por su parte, Estados Unidos proviene de una mayor fortaleza económica (en el tercer trimestre de 2023 su economía creció un 5,2%), por lo que se requerirá de más tiempo para ver esos efectos del ajuste monetario y, en consecuencia, las primeras bajadas de unos tipos que ahora se sitúan por encima del 5%.

En ese contexto, desde Barclays, que realiza sus proyecciones a dos años vista, apuesta por un aterrizaje suave de las economías desarrolladas, lo que no impide que en cualquier caso se pueda dar una recesión -que a su vez, según han matizado, no sería en el sentido de grandes caídas del empleo y de la actividad económica-.

Además, la transmisión de la política monetaria ha sido “muy ordenada” y lo que marcará el devenir de Europa, en esencia, es la desaceleración del sector servicios, la progresiva caída de la inflación y el aumento nominal de los salarios.

Esa suma de factores daría una lugar al paso de una situación de estancamiento a una breve recuperación, en tanto que también hay que poner la mira en países como Alemania -en esta desaceleración europea, la periferia representada por España e Italia no se ha llevado la peor parte-, que debería aprovecharse del crecimiento económico de China por las relaciones comerciales que los unen.

Por su parte, el responsable de estrategia de renta variable europea, Emmanuel Cau, ha comentado que, desde el punto de vista del mercado de acciones, “hemos estado en un lado más positivo del consenso este año, así que creo que nuestra visión para el próximo año es todavía constructiva […] Para el año que viene, creemos que las ganancias seguirán creciendo, pero no demasiado”.

Asimismo, ha incidido que, en un contexto en el que “el crecimiento está disminuyendo, pero no se está colapsando” (la inflación va en buen camino y descartan accidentes graves en los mercados laborales, ha señalado), en las carteras “la diversificación está de vuelta”.

Ligado a esto, Cau también ha recordado que “hay un grado de incertidumbre, que creo que no se va a escapar rápidamente, y que puede mantener al mercado en sus nervios”, en referencia a conflictos como el ucranio o el palestino-israelí, además del ciclo de elecciones en numerosos países que pueden cambiar el mapa geopolítico.

En esa línea de que la desaceleración será suave y los bancos centrales llevarán a cabo recortes de los tipos de más de 100 puntos, el responsable global de divisas y estrategia macro de mercados emergentes, Themos Fiotakis, ha apuntado que es un buen escenario para atreverse con activos riesgos, en tanto que el mercado también está posicionado muy defensivamente.

Respecto a los mercados emergentes (regiones como América Latina o India, ha mencionado Fiotakis), ha apuntado al atractivo de las tasas reales de interés por el ciclo de política monetaria en estos segmentos, y ha puesto en valor el enlace que puede ejercer España con el mercado de latinoamericano.

De su lado, ha comentado sobre el dólar, la principal divisa del mundo, que “vino de un lugar donde era caro y ahora va a un lugar donde está empezando a parecer barato”, en tanto que prevén que la relación entre el euro y el “billete verde”, se coloque entre el 1,05 y el 1,1 dólares.

El mercado hipotecario en España ha experimentado cambios significativos desde comienzos del año pasado. Con la subida del Euríbor a positivo por primera vez en seis años, y el incremento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo en julio, el coste de las hipotecas ha aumentado. Sin embargo las hipotecas variables siguen siendo más económicas que las fijas.

Según los últimos datos Instituto Nacional de Estadística (INE), las hipotecas variables son un 10% más baratas que las fijas en el momento de su constitución. La tasa de interés promedio inicial para las hipotecas fijas era del 3,40%, comparada con el 3,09% para las variables.

A pesar de esta diferencia, el 56,2% de las hipotecas sobre viviendas se firmaron a tipo fijo en septiembre, el porcentaje más bajo desde marzo de 2021, mientras que el 43,8% se constituyeron a tipo variable. No obstante, esta brecha se ha ido reduciendo en los últimos meses y probablemente siga esa tendencia a medida que el Euribor baja (hoy mismo ha perforado el 4%)

Tradicionalmente, los hipotecados a tipo fijo han pagado más, pero con la certeza de cuánto abonarán cada mes. Por otro lado, quienes tienen hipotecas a tipo variable deben revisar su préstamo anualmente, ajustando sus cuotas según la variación del Euríbor. Con el 70% del saldo hipotecario vivo siendo variable, muchos han experimentado aumentos significativos en sus cuotas.

CaixaBank estima que la cuota promedio de sus clientes hipotecados ha aumentado unos 90 euros mensuales, sumando más de 1.000 euros al año. Aunque se ha mencionado un aumento de hasta 200 euros mensuales, esto no es lo común para la mayoría de sus clientes.

Con un Euríbor en constante cambio aunque ya por debajo del 4%, y una segunda caída en menos de dos años prevista para noviembre, la situación sigue siendo incierta. A pesar de la previsión de una disminución a 3,5% en 2024, el índice aún se mantiene alto. Desde que el Euríbor se volvió positivo, el precio de las hipotecas ha aumentado un 85%. En septiembre, el interés medio alcanzó el 3,26%, el más alto desde febrero de 2016, con un plazo medio de 24 años.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas cayó un 29,6% en septiembre en comparación con el mismo mes del año anterior, sumando 31.054 préstamos. Este descenso es el más pronunciado desde enero de 2021 y se suma a ocho meses consecutivos de tasas negativas.