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Las estadísticas sobre el precio de la vivienda

Actualización urgente: El BCE baja tipos al 2%

Este es un artículo escrito por Kiko Llaneras, autor de En Silicio, un blog dedicado a explorar la actualidad usando datos y gráficas.

Recientemente se actualizaban varias estadísticas sobre el precio de la vivienda… con resultados muy dispares: desde caídas del 8% a subidas del 2%. Aunque pueda sorprender, en realidad estas discrepancias son habituales y se deben al menos a dos factores: (1) los titulares se quedan con datos poco informativos, como la variación trimestral o interanual, y (2) aunque todos los estudios llevan la etiqueta de «precio de la vivienda», cada uno tiene sus particularidades.

Ante este panorama, creo que es interesante repasar las estadísticas que se publican. La siguiente tabla se recoge la variación del precio de la vivienda según diferentes estudios, indicándose el tipo de fuente que emplean —tasaciones, escrituras u ofertas— y la fecha del dato más reciente.

comparativa_vivienda

  • La primera columna muestra los datos que suelen difundirse: las variaciones interanuales y trimestrales.
  • Además se incluye un dato más informativo: la devaluación desde el precio máximo (con cifras corregidas por inflación).

Veréis que las variaciones interanuales presentan grandes discrepancias, por lo que surge la pregunta ¿cuál es cierta? En realidad es difícil decirlo, porque sin el contexto de una gráfica estas cifras son poco informativas, sensibles al ruido y difíciles de comparar. La devaluación de la vivienda desde su precio máximo proporciona una mejor perspectiva y reduce esos problemas.

Pero, en cualquier caso, lo mejor es no quedarse en los datos interanuales y buscar gráficas que muestren el precio de la vivienda a lo largo de meses o años, de esa manera, aunque no podemos precisar su valor exacto, podremos capturar su evolución. Eso sí, sin olvidarse de considerar la inflación.

También hay que tener en cuenta qué datos emplea cada estudio para poner valor y precio a la vivienda; obviamente no es lo mismo el precios de un anuncio, que los valores de escrituras o las tasaciones.

Por todo lo anterior, a continuación he recopilado información sobre cada uno de los estudios mencionados en la tabla, incluyendo comentarios sobre sus fuentes —escrituras, tasaciones, etc— y gráficas ilustrativas:

Ministerio de Vivienda — Transacciones Inmobiliarias

Fuente: Escrituras. Utiliza datos proporcionados por el Consejo General del Notariado. Incluye datos de vivienda nueva y usada, estratificada por municipios, CCAA, tipo comprador, etc. Proporciona también datos sobre el número de transacciones (que por cierto, se han desplomado en 2008).

Comentario: Es posible que los datos de vivienda nueva esten retrasados en el tiempo: los pisos nuevos que se han escriturado en 2008 son pisos que mayoritariamente se compraron en 2006 y 2007… obviamente a precios de 2006 y 2007. Pese a eso, es uno de mis estudios preferidos.

Gráficas: Parece que la nota de prensa no incluye gráficas del valor del metro cuadrado, pero podéis encontrar gráficas en esta anotación (corregidas por inflación).

Ministerio de Vivienda — Precios

Fuente: Tasaciones. Suministradas por la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA). Incluye datos de vivienda usada y nueva, valores por provincias y precios del suelo.

Comentario: Hay mucha gente que desconfía de las tasaciones como indicador del precio real de mercado, considerándolas conservadoras. Es previsible que el valor de tasación presente un desfase temporal con respecto al valor de mercado, dado que trata de seguirlo. Los datos disponibles parecen mostrar dicho efecto.

Gráfica: La nota de prensa de Enero aún no esta disponible. Mientras podéis ver gráficas corregidas por IPC aquí (A fecha de octubre).

Sociedad de Tasación — Precio de la Vivienda

Fuente: Tasaciones. Obtenidas de su propia base de datos. Incluye datos estratificados por provincias, número de vivienda iniciadas y terminadas y otros parámetros económicos, Libor, IPC, etc.

Comentario: De las fuentes basadas en tasaciones, esta es mi favorita, especialmente porque ofrece datos desde los años ochenta, permitiendo así ver que pasó en la anterior burbuja y compararla con la actual.

Gráfica: Desde su web se ofrece la opción de representar los datos que quieras, incluso deflactados. Un servicio muy bueno.

Tinsa — Índice de mercados inmobiliarios españoles

Fuente: Tasaciones. Valoraciones realizadas por TINSA (en torno al 20% del mercado español). Datos estratificados por tamaño, tipo de vivienda y localidad.

Comentario: Otro informe basado en tasaciones, con resultados similares al resto.

Gráfica: El informe incluye varias gráficas.

Instituto Nacional de Estadística — Indice de Precios de Vivienda

Fuente: Escrituras. Utiliza datos proporcionados por el Consejo General del Notariado.

Comentario: Aparentemente usa la misma fuente que el estudio del Ministerio de Vivienda, aunque el tratamiento es algo más confuso… y los resultados diferentes.

Gráficas: En la nota de prensa hay varias gráficas.

Idealista.com — Informes de precios de idealista

Fuente: Ofertas. Precios de vivienda usada de las ofertas que se publican en su portal. Incluye datos por provincias y municipios en Madrid, Barcelona y Valencia.

Comentario: En épocas de negociaciones generalizadas como la actual, es razonable pensar que la diferencia entre el precio de oferta y el precio final es mayor que en años anteriores, y que por tanto las caídas reales serán superiores a lo que muestran los datos.

Gráfica: Su informe incluye gráficas, y también podéis ver gráficas corregidas por IPC.

ACTUALIZACIÓN: He actualizado la tabla con los nuevos datos que ha publicado el Ministerio de Vivienda hoy mismo.

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Escrito por kiko llaneras el 15 de enero de 2009 con 285 comentarios.

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