Hipotecas

En mayo, las hipotecas a tipo fijo constituyeron el 70% de las firmas intermediadas por Idealista, alcanzando su mayor nivel desde octubre de 2022. Las hipotecas mixtas representaron el 27% y las variables solo el 3%, según datos de Idealista. Este crecimiento en la popularidad de las hipotecas fijas se debe a la estabilidad del Euríbor y a una oferta mejorada por parte de los bancos, con tipos de interés por debajo del 3% para plazos de 30 años.

Idealista prevé que esta tendencia continúe y que a finales de año se ofrezcan hipotecas fijas aún más atractivas, con tipos entre el 2% y el 2,5%. Según Juan Villén, director general de Idealista Hipotecas, “en el escenario actual, las hipotecas fijas y mixtas tienen mejores condiciones que las variables, por lo que es probable que sigamos viendo un flujo constante de cambios de hipotecas variables a fijas o mixtas, aunque en menor volumen que el año pasado”.

Cambios de Hipotecas en Mínimos Históricos

En mayo, solo el 5,8% de las hipotecas intermediadas por Idealista se destinaron a la mejora de condiciones, a través de subrogaciones o la cancelación y apertura de nuevas hipotecas. Esta es la cifra más baja desde marzo de 2022, y contrasta con los picos del 20% alcanzados en el segundo semestre del año pasado. Además, la demanda de cambios de hipotecas también ha disminuido, situándose en el 7% en mayo, frente al 20-21% de julio a octubre de 2023, cuando el Banco Central Europeo (BCE) anunció las últimas subidas de los tipos de interés, situándolos en un 4,5%.

Estabilidad del Euríbor y sus Consecuencias

La principal razón detrás de este cambio en el mercado hipotecario es la estabilidad del Euríbor, que se ha mantenido en torno al 3,6% y 3,7% en los últimos meses. Esta estabilidad ha permitido un ahorro en las cuotas mensuales de las hipotecas variables revisadas recientemente. Además, las previsiones indican una disminución progresiva del Euríbor en los próximos meses, aunque se espera que se mantenga por encima del 3%.

Este panorama hace que las hipotecas fijas y mixtas sean una opción más atractiva para muchos, comparado con las variables. Las ofertas de hipotecas a tipo fijo con intereses competitivos han aumentado, brindando a los consumidores más opciones para asegurar pagos mensuales estables y previsibles.

El mercado hipotecario se está moviendo claramente hacia las hipotecas fijas, motivada por la estabilidad del Euríbor y la mejora de las condiciones ofrecidas por los bancos. Aunque la demanda de cambios hipotecarios ha disminuido, la tendencia hacia hipotecas a tipo fijo y mixto parece consolidarse como la opción preferida para aquellos que buscan estabilidad financiera a largo plazo.

Esta vez parece que están siendo muy rápidos los bancos en reaccionar ante la primera bajada de tipos del Banco Central Europeo y ya ha comenzado a rebajar los intereses de sus hipotecas.

Hace poco más de una semana que  el Banco Central Europeo (BCE) anunció su primer recorte de tipos de interés, situándolos en el 4,25% el pasado 6 de junio. En respuesta, Unicaja ha sido el primer banco en ajustar los intereses de sus hipotecas a lo que se espera que el resto de los bancos reaccionen en breve para entrar de lleno en la guerra hipotecaria.

Ahora, las hipotecas a tipo fijo de Unicaja tienen un interés del 3,15% (3,25% durante los primeros seis meses). En cuanto a las hipotecas variables, el primer año tienen un interés del 1,99%, seguido de un euríbor más 0,5%. Para aquellos clientes que cumplan con ciertas condiciones, como domiciliar una nómina de más de 2.500 euros al mes, contratar seguros de hogar y vida, y abrir un plan de pensiones con una aportación mínima anual del 1,2% del capital pendiente, estos intereses están bonificados. Además, se aplica una comisión de apertura del 0,15%.

Aunque la mayoría del mercado hipotecario no ha cambiado aún, algunas entidades ya ajustaron sus tipos antes del anuncio del BCE. Por ejemplo, BBVA ofreció un descuento de hasta el 1% en los intereses de hipotecas a clientes que instalen placas solares en sus viviendas, una oferta válida hasta el 31 de julio para hipotecas contratadas antes del 30 de abril de 2023. Por su parte, ING ha actualizado sus hipotecas: las fijas tienen ahora un interés del 3,5% a 25 años, las variables de euríbor más 0,65%, con un 2,4% el primer año, y las mixtas hasta el 3,3% a 20 años con euríbor más 0,79% después.

Por tanto se espera unos meses muy movidos en el sector en el que podremos encontrar muy buenas hipotecas, basta con tener un poco de paciencia y buscar muy bien.

Tras el muy descontado recorte de tipos de 25 puntos básicos en la Eurozona (también el banco central canadiense recortó este pasado miércoles un cuarto de punto), esta semana es el turno de la FED y, en su caso, la posibilidad que siga la misma estela es prácticamente nula de acuerdo con las expectativas de los mercados a día de hoy. No obstante, sí se descuenta que ello pueda ocurrir en reuniones próximas (julio o septiembre) por lo que el discurso del jueves de su presidente en su habitual comparecencia tras las reuniones, tendrá especial relevancia e huella en los mercados.

Antes de ello se conocerá el IPC americano de mayo (miércoles) que, si bien no se esperan cambios ni en la tasa anual ni en la subyacente, una sorpresa positiva que no descartamos, podría aumentar las posibilidades que la primera bajada de tipos en USA ocurra ya en la siguiente reunión de julio.

Es probable que durante los próximos días se romperá la tendencia lateral de los principales índices bursátiles mantenida desde marzo, volviéndose a conquistar nuevos máximos. La razón de este optimismo hay que encontrarla en que el crudo cotiza actualmente por debajo de 80 $, con tendencia a la baja, y el bono a 10 años americano está por debajo del 4,50% de rentabilidad.

Respecto al Euríbor no esperamos fuertes movimientos aunque creemos que debería continuar con la ligera tendencia bajista iniciada el miércoles de la semana pasada tras las subidas que provocó el discurso de Chirstine Lagarde que lo aupó cerca de máximos anuales, algo que en absoluto estaba justificado.

Cuando tras mucho buscar por fin encuentras una casa que se adapta a tu presupuesto y a tus necesidades llega otra búsqueda aún más difícil y complicada, la de la hipoteca. Si bien el mercado hipotecario goza de una salud excelente en nuestro país y los bancos te pondrán una alfombra roja para que firmes con ellos muchos son los factores que marcan la diferencia entre una buena decisión y una horrorosa, veamos las claves para elegir la mejor (o al menos una buena) hipoteca.

• Ahorro previos. Esto es importante, prácticamente ningún banco te ofrece una hipoteca por el 100% del valor de la vivienda (solo podrás conseguirla a través de un bróker hipotecario y con unos intereses más elevados) así que deberías tener ahorrado al menos un 30% del valor de la vivienda. Un 10% para los gastos de compra-venta y un 20% que te pedirán los bancos ya que suelen conceder solo el 80% de la vivienda. Si no tienes esos ahorros, más te vales esperar a comprar…
• ¿Fija, variable o mixta?. Aquí no podemos darte una respuesta ya que depende del perfil y el riesgo que se quiere asumir. El riesgo y la tranquilidad tiene un precio y ese le pones tu.
• ¿Con o sin vinculaciones?. Los bancos te ofrecerán dos tipos de interés distintos, uno (el más bajo) es el que llaman “bonificado” y con el que tendrás que contratar varios productos con él. En general son productos que tendrás que contratar con algún banco ya que son obligatorios (como el seguro de vida) o necesarios (como la cuenta corriente) así que en la mayoría de los casos merece la pena casarse con el banco para conseguir una hipoteca barata. No obstante hay que tener en cuenta que no te la “claven” con estos productos ya que lo que ahorras por un lado se te puede ir por el otro.
• Plazo. En un entorno de tipos altos el plazo castiga mucho el importe que pagues de hipoteca así que cuanto menor sea menos interés pagarás. Eso si mira con detenimiento las comisiones de amortización anticipada ya que dentro de unos años probablemente puedas permitirte pagar más y de esa manera reducir cuota o plazo.
• Busca, compara… y elige la más barata. Una hipoteca es una hipoteca, no le des más vueltas y elige la más barata. Afortunadamente hay cientos de simuladores por Internet que te permitirán conocer lo que pagarás en cada banco así que elige simplemente el que te salga más barata, está a un click de distancia y generalmente los bancos online ofrecen las mejores.

Finalmente haz números y ponte en el peor de los casos ya que una hipoteca te acompañará durante gran parte de tu vida.

La presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde, ha expresado su confianza en que la institución está en el camino correcto para devolver la inflación al 2%, a pesar de que los próximos meses presentarán algunos altibajos. Un proceso que será largo y que significará que el Euríbor seguirá en el entorno actual durante los próximos meses.

Esta confianza en que la inflación se está controlando permitió a los responsables de política monetaria reducir las tasas de interés la semana pasada, según declaró Lagarde a los periodistas en Dubrovnik, Croacia.

“Tenemos muchos desafíos, pero realmente creo que estamos avanzando hacia una senda desinflacionaria que tendrá sus pequeños inconvenientes, lo que llamamos baches en el camino”, dijo Lagarde el viernes. “Pero definitivamente estamos en una trayectoria descendente”.

A pesar de esta confianza, los funcionarios son cautelosos al trazar un curso para las tasas de interés después del recorte inicial de la semana pasada. La incertidumbre sobre la inflación debido al crecimiento salarial, las tensiones geopolíticas y los planes de otros bancos centrales importantes sigue siendo alta, y los precios al consumidor, así como las mediciones recientes de los salarios de los trabajadores, han superado las expectativas.

El BCE proyecta que la inflación volverá al 2% en el último trimestre del próximo año, y Lagarde señaló que “a menos que tengamos un shock mayor, o que se materialicen riesgos a la baja en los próximos meses, esta es la dirección hacia la que nos dirigimos”.

Mirando más allá, Lagarde mencionó que la inflación también estará impulsada por factores ajenos al ciclo económico.

“También estará influenciada por un par de fuerzas estructurales importantes de las que tenemos poca experiencia: la fragmentación geopolítica y el cambio climático”, dijo más tarde el viernes en un discurso. “La evidencia que tenemos hasta ahora sugiere que los nuevos tipos de shocks a los que nos enfrentamos probablemente ejercerán una presión al alza sobre los precios, al menos inicialmente”.

Más temprano en Dubrovnik, el portugués Mario Centeno, generalmente una de las voces más dovish del Consejo de Gobierno del BCE, pidió prudencia al reducir aún más los costos de endeudamiento. Su homólogo esloveno, Bostjan Vasle, dijo que las tasas no se reducirán al mismo ritmo rápido al que se aumentaron.

Los mercados han tomado nota. Las apuestas por un alivio monetario se han reducido, con solo un recorte más plenamente previsto para este año. El jefe del banco central de Letonia, Martins Kazaks, ha descrito las apuestas de los inversores como “razonables”.

Al ser preguntada sobre las preocupaciones en los mercados financieros de que las elecciones anticipadas en Francia podrían producir un gobierno que favorezca una política fiscal más laxa, Lagarde dijo que no quería comentar sobre situaciones políticas internas.

“Simplemente diré que es deber del Banco Central Europeo cumplir con su mandato y mantener la inflación bajo control y de vuelta al objetivo, y eso es lo que estaremos haciendo”, dijo.

Los funcionarios del BCE no ven motivo de alarma en la turbulencia del mercado que ha envuelto a Francia en los últimos días, según personas conocedoras del asunto.

Hipotecarse siempre ha sido un reto, pero estos últimos años se ha vuelto especialmente difícil. Sin embargo, vivir de alquiler es aún más complicado. Según datos de la red inmobiliaria donpiso, el pago de un alquiler es un 23,5% más caro que la  mensualidad de una hipoteca.

Para una vivienda de 70 metros cuadrados, la cuota hipotecaria media se sitúa en 650 euros al mes, mientras que alquilar ese mismo espacio cuesta unos 850 euros mensuales.

Si consideramos que el salario medio neto mensual por habitante en España ronda los 1.700 euros (en 12 pagas), los españoles que viven de alquiler destinan el 50% de su salario a pagar la renta. En contraste, los propietarios de viviendas dedican el 38% de sus ingresos a pagar sus cuotas hipotecarias.

Datos de iAhorro revelan que, de media, los españoles invierten un 38,38% de su sueldo en pagar el alquiler. Este porcentaje ha bajado 4,29 puntos desde junio de 2023. Por otro lado, los hipotecados ahora dedican un 34,25% de sus ingresos a pagar el préstamo al banco, lo que supone un esfuerzo 8,31 puntos mayor que antes. Es importante tener en cuenta que para obtener una hipoteca, normalmente se necesita aportar un 20% del precio de la vivienda en ahorros, además de otro 10% para cubrir los gastos, lo que representa un esfuerzo inicial considerablemente mayor.

En resumen, la presión financiera del alquiler sigue siendo más alta para las familias españolas en comparación con las hipotecas, especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona y las Islas Baleares, donde la demanda de viviendas en alquiler es elevada. Estos cambios en las cuotas medias también afectan el esfuerzo financiero de los ciudadanos al pagarlas