En noviembre de 2022, el Gobierno implementó cambios significativos en el Código de Buenas Prácticas bancarias. Una de estas medidas incluyó la eliminación de comisiones por subrogaciones de hipoteca, especialmente en casos donde se cambiaba el tipo de interés de variable a fijo o mixto. Esta decisión se tomó en respuesta al aumento del euríbor y de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), con el objetivo de aliviar la carga financiera de más de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad.
Esta normativa, de carácter obligatorio para todas las entidades bancarias, impulsó las subrogaciones de acreedor en España. Más de la mitad de las operaciones realizadas en los primeros meses de 2023 fueron de este tipo. Sin embargo, este beneficio tenía un plazo limitado, desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre de 2023.
A partir del 1 de enero de 2024, las comisiones por cambiar de banco una hipoteca volverán a aplicarse. Estas comisiones suelen ser del 2% del capital pendiente durante los primeros diez años del préstamo y se reducen al 1,5% después. Sin embargo, cada banco puede ofrecer comisiones diferentes, y una buena negociación podría incluso resultar en una comisión del 0%.
El impacto de estas comisiones puede ser considerable. Por ejemplo, una persona con una hipoteca variable de 150.000 euros contratada en octubre de 2019 podría haber visto un aumento en su cuota mensual de 461,13 euros a 774,96 euros. Si decide cambiar a una hipoteca fija ahora, el proceso sería casi gratuito, salvo por el coste de la tasación de la vivienda. Pero si espera hasta 2024, con un 2% de comisión, el coste sería mucho mayor.
La decisión de subrogar una hipoteca depende del capital pendiente. Cuanto menor sea el capital restante, menor será el costo de la comisión. Sin embargo, realizar la subrogación al final del préstamo podría no ser tan rentable, ya que en los últimos años de la hipoteca se pagan menos intereses. Por lo tanto, aunque pueda ser más costoso al principio, subrogar al inicio del préstamo podría resultar en un mayor ahorro en intereses a largo plazo.