Como negociar bien una hipoteca

por Carlos Lopez

Como negociar bien una hipoteca 4

La subida meteórica del euríbor en los últimos meses ha provocado un histórico encarecimiento de las hipotecas —tanto fijas, mixtas como variables— ya que su precio se define en relación a este índice, y desde que se disparó muchos bolsillos ya no pueden acceder a ellas.  En resumen, el indicador ha subido más de 3,30 puntos porcentuales en los últimos 12 meses y la media de noviembre ha superado el 2,8% (calculamos que cerrará el mes con una media cercana al 2,827%) y, según los expertos de HelpMyCash podría terminar el año por encima del 3%, así que hoy más que nunca es importante aprender a negociar la contratación de una hipoteca para conseguir la mejor del mercado.

Sin embargo, ¿de verdad es tan fácil negociar una hipoteca?, ¿cualquiera está en posición de regatear con una entidad? “Lo cierto es que la capacidad de negociación depende directamente del perfil financiero de cada persona, de la posibilidad de explotar sus puntos fuertes y del conocimiento mínimo que tenga del mercado”, indican desde el comparador financiero HelpMyCash.com

Antes de pisar las sucursales de un banco y preguntar por la oferta hipotecaria, los expertos recomiendan hacer un estudio detallado de su perfil financiero. “Teniendo en cuenta que la regla básica para que el banco conceda una hipoteca es que el futuro propietario demuestre que será capaz de devolver el préstamo, se debe tener claro el escenario sobre el que se está de pie. Evaluar las finanzas permite que el cliente sepa si su perfil es atractivo y seguro y entonces, tenga la capacidad de negociar”, subraya Olivia Feldman, co-fundadora de HelpMyCash.com

Perfila tu situación económica

Hay que llegar al banco con los deberes hechos. Para los especialistas del comparador financiero es elemental tener preparada la siguiente documentación:  las nóminas —al menos de los últimos tres meses—, el informe de vida laboral que facilita la seguridad social, así como los extractos bancarios de las cuentas que posea de los 3 o 6 últimos meses y el IRPF del año anterior. “Estos requisitos son los básicos, pero cambiarán si tienes otras hipotecas, propiedades, inversiones, o si eres autónomo. En este último caso te conviene, entre otras cosas, tener a mano los modelos en los que reportas el IVA”, añaden.

“Quien pide una hipoteca debe generar unos ingresos que le permitan asumir una cuota que idealmente no supere el 30% de su sueldo mensual. Además, el tipo de contrato y la antigüedad en la empresa en el momento de solicitar la hipoteca también influyen en la decisión. Un profesional con contrato indefinido ofrece al banco mayores garantías que uno con contrato temporal”, explica Feldman.

En este sentido, la experta destaca que igual de crucial es no tener demasiadas deudas. Mientras más limpio esté el historial crediticio mejor. “La entidad bancaria tomará en cuenta si el futuro propietario está pagando otros préstamos y que el nivel de endeudamiento personal previo no supere el 15% de los ingresos anuales que genera”, señala Feldman. 

Tomando todo esto en cuenta, el interesado en una hipoteca podrá hacer una radiografía de su situación económica. “Si el perfil es bueno y cumple con los requisitos mínimos que exigen los bancos, entonces se podrá empezar la estrategia de negociación. Negociar es conquistar, es venderse como un cliente perfecto. Se tiene que ser capaz de destacar todo lo bueno de tu perfil y demostrar que no solo se podrán pagar las cuotas, sino que además se puede aportar rentabilidad a la entidad. Allí está el secreto. Si, además de tener un trabajo estable y con ingresos buenos se tienen ahorros, tienes un as bajo la manga, porque el banco no solo te verá como un prestatario, también te verá como un posible inversor de sus fondos de inversión, de sus planes de pensión, o seguros…”, añade Feldman.

Ahora bien, si después de revisar el perfil económico el cliente se da cuenta de que su situación no es tan óptima o no tiene mucho más que ofrecer a un banco, entonces el margen de negociación se reduce. Y, en un panorama como el actual, en el que los departamentos de riesgo de los bancos están cada vez más puntillosos será complicado que un perfil medio atractivo pueda mejorar las condiciones de una hipoteca.

Para los que tienen dudas acerca de su perfil y no saben si su perfil es o no, desde HelpMyCash recomiendan buscar un intermediario, conocidos como brókers hipotecarios, que ayuden y guíen al cliente. “Ellos tienen acceso a toda la oferta hipotecaria y seguramente podrán encontrar hipotecas atractivas y que se ajusten al perfil de cada cliente”, sugieren los expertos.

Define qué buscas 

Hay que tomarse el tiempo de entender el panorama actual para definir qué tipo de hipoteca se puede permitir. “No es lo mismo negociar una hipoteca fija, que una variable o una mixta. Las características son distintas. Nuestro consejo es que los clientes hagan un listado con las especificaciones que buscan. No está de más perfilar cómo sería su hipoteca perfecta. Para esto, los clientes pueden revisar las ofertas de comparadores, como HelpMyCash, y enterarse de la oferta media que tienen las entidades. De esta forma cuando acudan a los bancos sabrán qué pedir exactamente o bien qué preguntas hacerle. Como por ejemplo, ¿por qué me recomiendas la hipoteca variable y no la mixta que sé que tenéis?”, explican desde HelpMyCash.com

Una vez se tenga el perfil financiero claro y se haya establecido qué tipo de hipoteca se busca, entonces será el momento de acudir a por lo menos tres entidades y buscar quién tiene la mejor oferta. Negociar será más sencillo si se conocen desde el comienzo los puntos fuertes del solicitante. “Nosotros recomendamos, siempre que sea posible, pedir una cita con el o la directora de la agencia. Suele ser la persona qué más conoce los productos y quién tiene más poder —argumentos—  para convencer al departamento de riesgos que un cliente tiene un perfil confiable, bueno y rentable y así mejorar las condiciones de la hipoteca”, sugieren desde HelpMyCash.com

En tiempos como los que corren, encontrar una hipoteca es una tarea minuciosa y detallista. Así que tener lo básico a mano y establecido es crucial para empezar el proceso de negociación. Sin esta información a mano y clara, será aún más complicado negociar la mejora de condiciones.

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Admin
Saludos
2 meses hace
Reply to  Droblo

Curioso lo de los imperios:
Google me dice que nuestro imperio tuvo 20,4 millones de km2
Wikipedia en español me da varias medidas, siendo la mayor 23 millones de km2…
Pero, pero, si miro la Wikipedia en inglés me lo “encojen” hasta los 13,7 millones de km2…

leopoldo
2 meses hace
Reply to  Saludos

La clave podria ser el tema de Alaska. En un momento dado España tuvo un pequeño y breve asentamiento en la actual Columbia Britanica (el asentamiento de Nutca) y por eso y achacandolo a alguna bula papal del siglo 15, dijo tener derecho a todos los territorios en la costa del noroeste Pacifico (incluyendo la actual Alaska y la parte oeste de Canadá, que juntos pueden sumar unos 4-5 millones de km2 o sea, una barbaridad de territorio), a pesar de los españoles no haber pisado (ni visto la mayoria) de estos territorios, teniendo solo un asentamiento en una pequeña isla y que no duró mas de un par de años.

Si preguntas a cualquier anglo-sajon si Alaska alguna vez fue parte del Imperio Español pensarían que estás loco. Pero sobre papel, en algun momento dado, los españoles pensban que si

milofo
2 meses hace

Muy acertado el artículo, Carlos, dedicado a los que, como yo, tenemos que sudar sangre para conseguir una hipoteca. Sobre todo acertado lo que dices de “demostrar que no solo se podrán pagar las cuotas, sino que además se puede aportar rentabilidad a la entidad. Allí está el secreto”. A veces pensamos en un banco como un interlocutor único e inamovible, cuando cada oficina es diferente y tiene que creer en la operación para luego pelear por ella hacia arriba. También acertado lo que dices del director de oficina: casi todas las hipotecas que he negociado y me han aprobado (han sido muchas, aunque no todas firmadas finalmente) he tenido que desatascarlas en algún momento vía director de oficina. Yo también recomendaría escribir algo tipo carta de presentación a modo de resumen para que cualquiera que lo lea tenga claro que la operación es segura y buena para el banco, porque casi siempre hay alguien por encima del director que tiene que dar el ok, y mejor si está todo bien explicado de primera mano.

oreidubic
2 meses hace
Reply to  milofo

Lamentablemente el papel del director de la oficina ya es de puro pasapapeles …. está estructurado de tal manera que el que decide no tiene relación alguna con el cliente…. demasiadas malas experiencias hay en el sector de amistades y papeles con el “B” que se cobra cada mes,

Si no tienes un nivel resultante de endeudamiento por debajo del 30% de los ingresos netos (contando préstamos varios), no negocias… sobrevives…

En estos casos un renting del vehículo puede ser un negocio desastroso pero te libera sueldo para préstamos….

Pero si os dan la hipoteca es porque el banco quiere y no están por la labor de ganar cuota de mercado vía oficinas….

Sí que ser cliente de tiempo entras en otras dimensiones de tarifas… pero aquel que entra en un banco que no es cliente para “qué tenéis de hipotecas”, mal andará… es más, se lo van a sacar de encima rápido.

oreidubic
2 meses hace
Reply to  oreidubic

Y en operaciones “gordas” de empresas, ya es una tradición diferente y es otro nivel… he participado en un leasing inmobiliario de 7 cifras y sí, aquí sí que hay margen pero detrás hay algún milloncete de operativa comercial y temas de estos…..

Pero es mal tiempo para pedir préstamos por parte de los pobres….

Que ahora salen las hipotecas progresivas que se firmaron alegremente hace unos años…… todas tienen el mismo perfil… 250-300.000€….. y volvemos al génesis… la constitución dice que tenemos derecho a la vivienda pero no dice dónde queramos y con los vecinos que nos caigan bien…

milofo
2 meses hace
Reply to  oreidubic

oreidubic, te podría citar varios casos de experiencia personal, 5 de ellos este mismo año, donde convencer al director resultó clave. En el primero de de ellos, entrando en parámetros de atribuciones de oficina, elevar la operación era casi un simple trámite una vez planteada con el director convencido, pero la habría frenado él si no lo hubiera visto claro (y había motivos para no verlo claro, ya que yo colecciono calabazas en mis solicitudes de hipoteca). Y en los siguientes, la clasificación como cliente de alto valor también fue clave para que se aceptara más arriba con tarifas anteriores a las subidas de tipos que se estaban produciendo. Eso sí, si la oficina no ve rentabilidad al cliente, no esperes que se mojen para pelearlo. Por otro lado, siempre fue más fácil pedir dinero en oficinas nuevas que en otras viejas, aunque ahora es más difícil porque raro es el banco que abre oficinas nuevas en ningún sitio

Bajoca
2 meses hace

Lo que pasa es que esto aunque cierto, no está en manos del cliente ya que que te den lag buenas condiciones de la hipoteca depende al final de su aprovación desde su oficina de riesgos en Madrid, no de lo bien que te vendas en la oficina de turno.

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