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Experto Euribor: de cláusulas de suelo, avales y otros temas hipotecarios

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Una vez más me enfrento a vosotros, internautas de Euribor Blog, cual esclavo ante la muchedumbre sedienta de sangre de las Naumaquias. Ave imperator, morituri te salutant!

De las preguntas que se van haciendo, esta semana me decantaré por las que tratan de temas hipotecarios y sus problemas relacionados.

Pregunta Alex: yo tengo una hipoteca con el BBVA. En marzo pedí que me quitaran el suelo (provisionalmente a espera de sentencia firme), pero lo que han hecho es aplicarme una bonificación del interés (que a efectos económicos es lo mismo). La cuestión es que esa bonificación se acaba ahora en junio que se renueva el tipo, y me dice mi banco que no me la van a seguir aplicando (es decir, otra vez voy a tener suelo), porque “les han autorizado judicialmente a seguirla aplicando hasta que no haya sentencia firme”. ¿Es esto verdad? si no lo es, ¿qué puedo hacer para que me la sigan aplicando?

Un tema recurrente y problemático, el de las cláusulas de suelo y techo. El proceso jurídico se las trae, ya que la banca no acepta las sentencias que le van en contra y las recurre hasta el último momento. En el caso del BBVA, Cajamar y Caixa Galicia el Juzgado número 2 de Sevilla les obligó a retirar las «cláusulas de suelo» de sus contratos hipotecarios a tipo variable, pero esta sentencia ha sido recurrida.

La otra sentencia contra las cláusulas de suelo la dictó el Juzgado de lo Mercantil número 1 de León, en marzo de 2011, obligando a Caja España a eliminar las cláusulas de suelo de sus hipotecas y a no utilizarlas en un futuro

Y los argumentos de la banca para recurrir las sentencias siempre son los mismos: la regulación del sistema hipotecario ha funcionado correctamente y si se cambia, se encarecerá el crédito. Ya suena a chascarrillo.

Evidentemente no es que «se les haya autorizado a seguir aplicándolas», aunque el resultado es el mismo. La sentencia no se ejecuta hasta que acabe el proceso de recursos.

En cuanto a que hacer para que no te apliquen el tope a la baja del euribor, comentarte que para que se quiten estas cláusulas de las escrituras de préstamos hipotecarios de los clientes bancarios se deberá esperar a lo que acabe diciendo el Tribunal Supremo, con toda seguridad.

Es posible que durante el procedimiento judicial esta cláusula acabe siendo calificada de abusiva en general (prohibición de establecer cláusulas de suelo) o que se limite la posible diferencia entre las cláusulas de suelo y techo, para que realmente haya un beneficio probable para el cliente.

Las opciones que tiene el cliente para intentar que no se aplique el «suelo» pasan por:

  1. Presentar una reclamación extrajudicial particular al Banco de España. Esto sirve para que quede constancia, aunque el Banco de España no se puede pronunciar.
  2. Presentar una reclamación judicial particular contra el banco.
  3. Afiliarse a asociaciones como ADICAE, ASUAPEDEFIN y sumarse a una reclamación conjunta.
  4. Contratar un abogado que represente al cliente ante la sucursal y presiones para que no apliquen la cláusula.
  5. Esperar a ver como acaba el proceso judicial.

Por tanto, lo que puedes hacer básicamente es seguir presionando a tu sucursal y tratar de que sigan sin aplicarte el tipo de interés resultante de la cláusula de suelo.

 

Javier Nieto nos formula la siguiente cuestión: En la actualidad tengo una hipoteca de la cual debo unos 22.000 €. La cuota al euribor al 3% es de 275 €. El problema surge cuando por herencia me vino un piso que es ideal. Los 4 herederos que somos decidimos venderlo o que alguien se lo quedara; se tasa el piso en 72.000 € la pregunta es: ¿me lo puedo quedar yo haciendo una ampliación de hipoteca o tengo que liquidar la antigua hipoteca?, y a la vez ¿puedo alquilar mi actual piso (sobre 450€ mes como maximo) y dar el alquiler como garantia de pago e hipotecar el piso de la herencia?

Javier, para comprar el piso heredado a los otros 3 herederos tienes las siguientes opciones:

  1. Hacer una segunda hipoteca sobre tu piso actual y con el dinero adquirir el piso heredado. Esta opción significaría no tocar la primera hipoteca de 22.000 euros y constituir una hipoteca en segundo rango sobre el mismo inmueble. Tienes que preguntarle a tu banco si hace este tipo de operaciones.
  2. Cancelar la hipoteca y constituir una nueva por el capital cancelado más lo que necesitas para comprar el piso heredado. Conlleva más gastos que la operación anterior, pero pagarás sólo una cuota.
  3. No tocar la hipoteca de 22.000 euros e hipotecar el piso heredado para comprar la parte de los otros 3 herederos.
  4. Cancelar la hipoteca de 22.000 euros y solicitar una nueva hipoteca que cubra esta deuda más lo que necesitas para adquirir la casa heredada, poniendo como garantía los dos inmuebles (tu cada y la que compras a los herederos). Lo que se llama un préstamo hipotecario sobre dos garantías. Esta opción es la que más gustará al banco.

Lo de dar el alquiler como garantía de pago no existe. En todo caso si alquilas reforzará la operación al poder acreditar unos ingresos extras.

 

Laura nos pregunta: Hola. Yo tengo una hipoteca en la que pusimos un aval pero Bancaja me dijo que el aval se liberará cuando hayamos pagado el 20% de la hipoteca. Mi pregunta es si, amortizo tiempo en lugar de capital ¿se libera el aval? ¿cuándo? ¿se libera automáticamente o hay que ir a un notario? Por otro lado si amortizo tiempo, ¿cómo afecta a la cuota cuando revisen la hipoteca?

Tendría que leer la escritura de préstamo hipotecario, pero en principio entiendo que para liberar a los avalistas (que imagino figuran como hipotecantes no deudores) se debería ir a firmar ante notario.

Que decidas amortizar capital o reducir tiempo a efectos de quitar el avalista es lo mismo. A fin de cuentas amortizas deuda pendiente.

Para calcular cómo quedaría la cuota en caso de reducir tiempo deberías utilizar una calculadora financiera con cuadro de amortización y hacer los cálculos.

Espero haber resuelto algunas de vuestras dudas. El próximo jueves seguiré con ellas. En cuanto a rcalber, que quiere: «desarrollar una estrategia basada en retrocesos del fibonacci, el movimiento de Wiener y el movimiento estocastico browniano geométrico» decirle que si el no sabe lo que es, yo menos.

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15 Comentarios on "Experto Euribor: de cláusulas de suelo, avales y otros temas hipotecarios"

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En cuanto a rcalber, que quiere: “desarrollar una estrategia basada en retrocesos del fibonacci, el movimiento de Wiener y el movimiento estocastico browniano geométrico” decirle que si el no sabe lo que es, yo menos JAJAJAJA Rcalber que cachondo…. Dijo un inversor: – Esta crisis es peor que el divorcio… – Por qué? –le preguntó un amigo  – Porque ya perdí el 50% de mi patrimonio y mi esposa todavía está en casa… ————————————–____________————————- Comunista: el que busca distribuir la riqueza de unos pocos entre todos Neoliberal: el que DISTRIBUYE las PÉRDIDAS de unos pocos entre la mayoría (o sea:… Leer más »

Permítame que le corrija en una mínima parte, Sr. Monserrat: «La sentencia no se ejecuta hasta que acabe el proceso de recursos.» es solo una verdad a medias. La sentencia se puede ejecutar desde que se obtiene la sentencia de la primera instancia -ejecución provisional- y se lleva a efecto plenamente, si bien sujeta a una posible rescisión.
Es en cierta forma como los swap, que ganados en primera instancia, se pide la devolución de las cantidades aunque haya recursos pendientes.

Disculpe la intromisión, pero creo que aclara su exposición.

Yo quité la cláusula de suelo de mi hipoteca haciendo una novación. Si has amortizado lo suficiente puedes buscar otra entidad que esté dispuesta a surrogar tu hipoteca. Si enctuentras una y tu banco está interesado en mantenerte como cliente seguro que os poneis de acuerdo para quitarla.

Yo quité la cláusula de suelo de mi hipoteca haciendo una novación. Si has amortizado lo suficiente puedes buscar otra entidad que esté dispuesta a surrogar tu hipoteca. Si enctuentras una y tu banco está interesado en mantenerte como cliente seguro que os poneis de acuerdo para quitarla.

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Bueno mañana son las fiestas de mi pueblo asi que tengo fiesta y aquí estoy, me da vergüenza escribir porque que mi triste realidad es que compre un piso y vale un montón menos, mi hipoteca tiene suelo pero ni dios me haría una renovación, invertí en bolsa y perdí un 20, 40, 50 por ciento ¡yo que se¡, perdí mi trabajo en el cual cobraba poco y al paro asi que monte una empresa que me fue mal, volví a buscar un trabajo y si en el que tenia cobraba poco en este cobro un sueldo ridículo, pero bueno tengo una… Leer más »

plas plas plas… APLAUSOS
Excelente artículo, excelentes respuestas. Quiero MÁS!!!

Gracias!

HOLA,
*HIPOTECADO. YO ESTOY PENDIENTE DE UNA NOVACIÓN DE HIPOTECA, PERO ESO REQUIERE TAMBIEN DE UNOS GASTOS: CANCELACIÓN DE HIPOTECA (600€) Y NOTARIO (UNOS 700); ESO SI NO TENDRÉ SUELO NUNCA MAS!!! (3.5 TENGO DE SUELO EN UNICAJA). TODO ESTO GRACIAS A QUE EN LA CAIXA ME SOLICITARON UNA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA (QUE SON 300€ DE GASTOS MAS POR TASACION DE LA VIVIENDA Y NOTARIA).
TOTAL 1600€ DE GASTO EN MI CASO QUE SON 12000€ DE HIPOTECA, EL TIEMPO DIRA SI ME COMPENSA….
UN SALUDO A TODOS.

PERDON, 120000€ DE HIPO

Para RBK y compañía:

Al hacer nuevas escrituras sabéis si perderéis las desgravaciones que se aplican en la renta? Recordad que ahora ya no desgravan igual que antes las viviendas… Saludos!!

hola a todos. existe algun programita que permita recalcular las cuotas de la hipoteca parra saber cuanto han sido los intereses que se han pagado de diferencia entre la clausula suelo y el importe de la cuota si esta clausula no se hubiera aplicado

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