Una vez más me enfrento a vosotros, internautas de Euribor Blog, cual esclavo ante la muchedumbre sedienta de sangre de las Naumaquias. Ave imperator, morituri te salutant!
De las preguntas que se van haciendo, esta semana me decantaré por las que tratan de temas hipotecarios y sus problemas relacionados.
Pregunta Alex: yo tengo una hipoteca con el BBVA. En marzo pedí que me quitaran el suelo (provisionalmente a espera de sentencia firme), pero lo que han hecho es aplicarme una bonificación del interés (que a efectos económicos es lo mismo). La cuestión es que esa bonificación se acaba ahora en junio que se renueva el tipo, y me dice mi banco que no me la van a seguir aplicando (es decir, otra vez voy a tener suelo), porque “les han autorizado judicialmente a seguirla aplicando hasta que no haya sentencia firme”. ¿Es esto verdad? si no lo es, ¿qué puedo hacer para que me la sigan aplicando?
Un tema recurrente y problemático, el de las cláusulas de suelo y techo. El proceso jurídico se las trae, ya que la banca no acepta las sentencias que le van en contra y las recurre hasta el último momento. En el caso del BBVA, Cajamar y Caixa Galicia el Juzgado número 2 de Sevilla les obligó a retirar las “cláusulas de suelo” de sus contratos hipotecarios a tipo variable, pero esta sentencia ha sido recurrida.
La otra sentencia contra las cláusulas de suelo la dictó el Juzgado de lo Mercantil número 1 de León, en marzo de 2011, obligando a Caja España a eliminar las cláusulas de suelo de sus hipotecas y a no utilizarlas en un futuro
Y los argumentos de la banca para recurrir las sentencias siempre son los mismos: la regulación del sistema hipotecario ha funcionado correctamente y si se cambia, se encarecerá el crédito. Ya suena a chascarrillo.
Evidentemente no es que “se les haya autorizado a seguir aplicándolas”, aunque el resultado es el mismo. La sentencia no se ejecuta hasta que acabe el proceso de recursos.
En cuanto a que hacer para que no te apliquen el tope a la baja del euribor, comentarte que para que se quiten estas cláusulas de las escrituras de préstamos hipotecarios de los clientes bancarios se deberá esperar a lo que acabe diciendo el Tribunal Supremo, con toda seguridad.
Es posible que durante el procedimiento judicial esta cláusula acabe siendo calificada de abusiva en general (prohibición de establecer cláusulas de suelo) o que se limite la posible diferencia entre las cláusulas de suelo y techo, para que realmente haya un beneficio probable para el cliente.
Las opciones que tiene el cliente para intentar que no se aplique el “suelo” pasan por:
- Presentar una reclamación extrajudicial particular al Banco de España. Esto sirve para que quede constancia, aunque el Banco de España no se puede pronunciar.
- Presentar una reclamación judicial particular contra el banco.
- Afiliarse a asociaciones como ADICAE, ASUAPEDEFIN y sumarse a una reclamación conjunta.
- Contratar un abogado que represente al cliente ante la sucursal y presiones para que no apliquen la cláusula.
- Esperar a ver como acaba el proceso judicial.
Por tanto, lo que puedes hacer básicamente es seguir presionando a tu sucursal y tratar de que sigan sin aplicarte el tipo de interés resultante de la cláusula de suelo.
Javier Nieto nos formula la siguiente cuestión: En la actualidad tengo una hipoteca de la cual debo unos 22.000 €. La cuota al euribor al 3% es de 275 €. El problema surge cuando por herencia me vino un piso que es ideal. Los 4 herederos que somos decidimos venderlo o que alguien se lo quedara; se tasa el piso en 72.000 € la pregunta es: ¿me lo puedo quedar yo haciendo una ampliación de hipoteca o tengo que liquidar la antigua hipoteca?, y a la vez ¿puedo alquilar mi actual piso (sobre 450€ mes como maximo) y dar el alquiler como garantia de pago e hipotecar el piso de la herencia?
Javier, para comprar el piso heredado a los otros 3 herederos tienes las siguientes opciones:
- Hacer una segunda hipoteca sobre tu piso actual y con el dinero adquirir el piso heredado. Esta opción significaría no tocar la primera hipoteca de 22.000 euros y constituir una hipoteca en segundo rango sobre el mismo inmueble. Tienes que preguntarle a tu banco si hace este tipo de operaciones.
- Cancelar la hipoteca y constituir una nueva por el capital cancelado más lo que necesitas para comprar el piso heredado. Conlleva más gastos que la operación anterior, pero pagarás sólo una cuota.
- No tocar la hipoteca de 22.000 euros e hipotecar el piso heredado para comprar la parte de los otros 3 herederos.
- Cancelar la hipoteca de 22.000 euros y solicitar una nueva hipoteca que cubra esta deuda más lo que necesitas para adquirir la casa heredada, poniendo como garantía los dos inmuebles (tu cada y la que compras a los herederos). Lo que se llama un préstamo hipotecario sobre dos garantías. Esta opción es la que más gustará al banco.
Lo de dar el alquiler como garantía de pago no existe. En todo caso si alquilas reforzará la operación al poder acreditar unos ingresos extras.
Laura nos pregunta: Hola. Yo tengo una hipoteca en la que pusimos un aval pero Bancaja me dijo que el aval se liberará cuando hayamos pagado el 20% de la hipoteca. Mi pregunta es si, amortizo tiempo en lugar de capital ¿se libera el aval? ¿cuándo? ¿se libera automáticamente o hay que ir a un notario? Por otro lado si amortizo tiempo, ¿cómo afecta a la cuota cuando revisen la hipoteca?
Tendría que leer la escritura de préstamo hipotecario, pero en principio entiendo que para liberar a los avalistas (que imagino figuran como hipotecantes no deudores) se debería ir a firmar ante notario.
Que decidas amortizar capital o reducir tiempo a efectos de quitar el avalista es lo mismo. A fin de cuentas amortizas deuda pendiente.
Para calcular cómo quedaría la cuota en caso de reducir tiempo deberías utilizar una calculadora financiera con cuadro de amortización y hacer los cálculos.
Espero haber resuelto algunas de vuestras dudas. El próximo jueves seguiré con ellas. En cuanto a rcalber, que quiere: “desarrollar una estrategia basada en retrocesos del fibonacci, el movimiento de Wiener y el movimiento estocastico browniano geométrico” decirle que si el no sabe lo que es, yo menos.
15 comentarios
En cuanto a rcalber, que quiere: “desarrollar una estrategia basada en retrocesos del fibonacci, el movimiento de Wiener y el movimiento estocastico browniano geométrico” decirle que si el no sabe lo que es, yo menos
JAJAJAJA Rcalber que cachondo….
Dijo un inversor: – Esta crisis es peor que el divorcio…
– Por qué? –le preguntó un amigo
– Porque ya perdí el 50% de mi patrimonio y mi esposa todavía está en casa…
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Comunista: el que busca distribuir la riqueza de unos pocos entre todos
Neoliberal: el que DISTRIBUYE las PÉRDIDAS de unos pocos entre la mayoría (o sea: todos menos él).
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En una conferencia de prensa, un periodista pregunta:
– Señor presidente, ¿es verdad que la crisis económica nos afectará a todos?
El presidente le contesta:
– Pues la verdad, mi gobierno ha hecho un estudio, y déjenme decirles, que realmente sólo hay 6 personas que se verán afectados por crisis económica.
Entonces le pregunta otro periodista:
-¿Y dígame quienes son esas seis personas?
El presidente contesta:
– Yo, tú, él, nosotros, ellos y ellas.
Permítame que le corrija en una mínima parte, Sr. Monserrat: “La sentencia no se ejecuta hasta que acabe el proceso de recursos.” es solo una verdad a medias. La sentencia se puede ejecutar desde que se obtiene la sentencia de la primera instancia -ejecución provisional- y se lleva a efecto plenamente, si bien sujeta a una posible rescisión.
Es en cierta forma como los swap, que ganados en primera instancia, se pide la devolución de las cantidades aunque haya recursos pendientes.
Disculpe la intromisión, pero creo que aclara su exposición.
Yo quité la cláusula de suelo de mi hipoteca haciendo una novación. Si has amortizado lo suficiente puedes buscar otra entidad que esté dispuesta a surrogar tu hipoteca. Si enctuentras una y tu banco está interesado en mantenerte como cliente seguro que os poneis de acuerdo para quitarla.
Yo quité la cláusula de suelo de mi hipoteca haciendo una novación. Si has amortizado lo suficiente puedes buscar otra entidad que esté dispuesta a surrogar tu hipoteca. Si enctuentras una y tu banco está interesado en mantenerte como cliente seguro que os poneis de acuerdo para quitarla.
No tengo nombre,
Gracias por la puntualización. Omití que la Audiencia Provincial no había confirmado la ejecución provisional de la sentencia que el Juzgado de Sevilla decretaba por tema de espacio.
Gracias por la aclaración!
Puestos a chistes…
Un experimentado economista y otro economista novato caminan por la carretera y se encuentran una mierda en el asfalto.El economista experimentado: “¡Si la comes te doy 20,000$!”El economista menos experimentado piensa en su problema de optimización y resuelve que estaría mejor si la comiese así que se la come y recoge el dinero.Siguen andando por la misma carretera y se tropiezan con otra mierda.El economista novato dice: “Ahora, si TÚ comes esta mierda te daré 20,000.$”Después de evaluar la propuesta el economista experimentado come la mierda y recoge el dinero.Siguen caminando y el economista novato piensa en alto: “Escucha tenemos la misma cantidad de dinero que al principio pero los dos comimos mierda. No veo en qué hemos salido ganando.El economista experimentado: “Bien, eso es verdad pero pasas por alto el hecho de que hemos estado implicados en un negocio de 40,000 $.”
VICENÇ NAVARRO
Los ricos son muy pocos en cualquier país, pero tienen un enorme poder. Y un indicador de este poder es lo que está pasando con la deuda pública tanto en EEUU como en la Unión Europea, incluyendo España. Su influencia sobre el Estado de tales países implica que sus impuestos han ido descendiendo durante los últimos 30 años (en España durante los últimos 15) de una manera muy notable, haciéndose cada vez más ricos. Esta gran reducción de ingresos a los estados ha significado que estos han tenido que endeudarse, pidiendo préstamos a los bancos donde los ricos depositan e invierten su dinero. O sea que los ricos, en lugar de pagar al Estado (en impuestos), le prestan el dinero que han ahorrado al evitar pagar impuestos al Estado, el cual les tiene que pagar unos intereses. El sistema es perfecto para los ricos (y para los bancos donde los ricos depositan su dinero), transfiriendo así una gran cantidad de fondos del sector público a los ricos y a sus bancos.
Veamos los datos, comenzando por EEUU. Según Robert Reich, que fue ministro de Trabajo y Asuntos Sociales del Gobierno de Clinton, el tipo máximo de gravamen de los ricos (el 1% de la población con mayor renta) de EEUU era, desde el fin de la Segunda Guerra Mundial, hasta 1980, casi un 70%. O sea, por cada dólar que ingresaba la gente más rica, tenía que pagar 70 centavos al Estado en impuestos. En aquellos tiempos incluso presidentes republicanos como Dwight Eisenhower creían que no era bueno para la sociedad que hubiera desigualdades extremas. Esta creencia respondía a la fuerza que tenían las izquierdas que configuraban la cultura política dominante durante el período 1950-1980. Ni que decir tiene que los ricos intentaban escabullirse de pagar ese 70%. De ahí que, a base de deducciones y otras medidas, este 70% bajaba al 50%. Por otra parte, el impuesto sobre el rendimiento del capital era del 35%.
Todo esto cambió con el presidente Reagan, que inició la revolución reaccionaria neoliberal. Tal presidente bajó los impuestos de los ricos de una manera muy notable (aunque subió los impuestos de todos los demás; en realidad fue el presidente que más subió los impuestos en tiempos de paz en EEUU). Se inició así toda una serie de políticas que han llevado a una situación en la que los ricos pagan ahora sólo un 36% al Estado. Del 50% al 36% durante el periodo 1980-2011. Y los impuestos sobre el rendimiento del capital bajaron del 35% al 15%. Tales ventajas fiscales alcanzaron tal nivel que, en 2010, 18.000 familias ricas no pagaron ningún impuesto. En realidad, las 400 familias más ricas de EEUU han pagado únicamente el 18% de sus ingresos en impuestos al Estado federal. Como consecuencia de estas políticas, el 1% de renta superior que en los años setenta ingresaba el 9% de toda la renta nacional, en 2010, ingresó nada menos que un 20% de la renta nacional.
Tal concentración de las rentas crea un enorme problema económico: la falta de demanda que estimule la economía y cree empleo. Los ricos tienen tanto dinero que, cuando consiguen más dinero, en lugar de aumentar su consumo, lo invierten, a fin de acumular más y más dinero, creando un problema grave. En momentos de recesión, se necesita que la gente consuma para que crezca la demanda. Pero si el 20% de la renta nacional la tiene el 1% de la población que (en términos proporcionales) consume menos, se crea un gran vacío en la demanda.
Y esto es lo que está ocurriendo en EEUU, en la UE y también en España. Es más, como no hay mucha demanda en la llamada economía productiva, donde se producen bienes y servicios (resultado del descenso de las rentas del trabajo como porcentaje de la renta nacional) los ricos no invierten en actividades y áreas productivas sino en actividades más rentables, que son las especulativas, creando las burbujas que nos conducen a los desastres que conocemos. La burbuja inmobiliaria es un ejemplo. Pero, ahora que la burbuja ha explotado, los ricos, a través de los bancos, compran deuda pública, es decir, bonos del Estado. Y, a través de las agencias evaluadoras de los bonos, como Moody’s, Standard & Poors y otros (que son instrumentos de la banca), crean una percepción de alto riesgo, a fin de que los estados tengan que pagarles elevados intereses.
Los bancos españoles poseen el 52% de la deuda española. Reciben préstamos de dinero del Banco Central Europeo a intereses muy bajos (1%), y con este dinero compran bonos públicos del Estado español que les dan una rentabilidad de un 6%. Es difícil diseñar un sistema que sea más favorable para los ricos y para sus bancos. Y mientras se hacen superricos, piden a la ciudadanía que se apriete el cinturón bajo la excusa de que “no hay alternativa”. Y los mayores medios le dicen a la población que la “presión de los mercados financieros” (la frase más utilizada en la cultura dominante del país) obliga al Estado español a seguir políticas públicas enormemente impopulares, presentándolas como necesarias e inevitables. Pero esta presión, en el caso español, deriva primordialmente de los bancos y de los ricos españoles, que causaron la crisis (sus especulaciones en el mercado inmobiliarios), y ahora se están beneficiando de tales políticas, exigiendo dinero al Estado (con intereses elevados de los bonos) para prestarles su dinero, el mismo dinero que consiguieron pagando menos impuestos.
Es obvio que hay alternativas. De este análisis se deduce que la mejor manera de evitar el endeudamiento del Estado no es bajando el gasto público (muy bajo en el caso español), sino subiendo los impuestos de los ricos y superricos a los niveles del periodo anterior (y en el caso español a niveles homologables a los países nórdicos). Un trabajador de la manufactura paga ya el 78% de lo que paga su homólogo en Suecia. Un rico (el 1% de renta superior) paga en impuestos un 20% de lo que paga su homólogo en Suecia. Y así nos va.
Vicenç Navarro es catedrático de Políticas Públicas. Universidad Pompeu Fabra
Bueno mañana son las fiestas de mi pueblo asi que tengo fiesta y aquí estoy, me da vergüenza escribir porque que mi triste realidad es que compre un piso y vale un montón menos, mi hipoteca tiene suelo pero ni dios me haría una renovación, invertí en bolsa y perdí un 20, 40, 50 por ciento ¡yo que se¡, perdí mi trabajo en el cual cobraba poco y al paro asi que monte una empresa que me fue mal, volví a buscar un trabajo y si en el que tenia cobraba poco en este cobro un sueldo ridículo, pero bueno tengo una familia que me apoya y al menos tengo una hija que me ayuda a tirar adelante, el otro día vi un documental que decía que no se podía morir por falta de sueño y espero que sea cierto porque llevo meses que no puedo dormir hasta las tres de la mañana y a las 8 al curro (afortunado por tenerlo).
Creo sinceramente que los políticos nos han engañado y nos engañan descaradamente y que ellos son los únicos culpables de todo, los demás se apuntaron al carro pero los culpables son sin lugar a dudas los políticos de este pais, ni el sistema, ni los bancos, ni los ninis, ni ostias, son los políticos los responsables porque pagamos una burrada y botamos para depositar nuestra confianza en ellos y ellos no solo hacen mal su trabajo que eso es disculpable sino que pasan de todo y solo buscan el poder sin pensar en quien les paga el sueldo y porque se lo pagan.
santi27,
No dormir no mata, pero a la larga conlleva enfermedades. Me solidarizo contigo; que sepas que tu situación, más o menos, la hemos vivido y la viven muchas personas. Lo principal es que no te culpabilices; busca soluciones sin cesar, se lo más creativo posible y ten en cuenta que cada mañana sale el Sol.
Si el insomnio se hace muy persistente ves a tu médico de cabecera; te recetará medicamentos para poder dormir mejor. Si no se duerme bien, no se trabaja ni se encuentran soluciones igual.
Y piensa que si aguantas el mal momento, al final todo acaba arreglándose de una manera u otra.
Suerte!
plas plas plas… APLAUSOS
Excelente artículo, excelentes respuestas. Quiero MÁS!!!
Gracias!
HOLA,
*HIPOTECADO. YO ESTOY PENDIENTE DE UNA NOVACIÓN DE HIPOTECA, PERO ESO REQUIERE TAMBIEN DE UNOS GASTOS: CANCELACIÓN DE HIPOTECA (600€) Y NOTARIO (UNOS 700); ESO SI NO TENDRÉ SUELO NUNCA MAS!!! (3.5 TENGO DE SUELO EN UNICAJA). TODO ESTO GRACIAS A QUE EN LA CAIXA ME SOLICITARON UNA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA (QUE SON 300€ DE GASTOS MAS POR TASACION DE LA VIVIENDA Y NOTARIA).
TOTAL 1600€ DE GASTO EN MI CASO QUE SON 12000€ DE HIPOTECA, EL TIEMPO DIRA SI ME COMPENSA….
UN SALUDO A TODOS.
PERDON, 120000€ DE HIPO
Para RBK y compañía:
Al hacer nuevas escrituras sabéis si perderéis las desgravaciones que se aplican en la renta? Recordad que ahora ya no desgravan igual que antes las viviendas… Saludos!!
La deducción por adquisición de vivienda habitual para las compras antes de 2011 se mantiene en los mismo términos que antes, independientemente de que se haga una novación o una subrogación.
hola a todos. existe algun programita que permita recalcular las cuotas de la hipoteca parra saber cuanto han sido los intereses que se han pagado de diferencia entre la clausula suelo y el importe de la cuota si esta clausula no se hubiera aplicado