Esto puede ir para largo
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Esto puede ir para largo

Al menos es lo que piensan las cajas de ahorro ya que auguran que el efecto de la tormenta financiera se extenderá a 2008, y aquí las cuestiones son dos, la primera es conocer cual es el alcance de la crisis y la segunda intentar conocer cuánto durará. Por otro lado, en la industria financiera se vive el mismo pulso que vivimos aquí en el blog ¿Deben intervenir los bancos centrales o no? ¿Bajar o subir tipos?.

La CECA se mostró a favor de la intervención de los bancos centrales en el actual contexto de crisis, incluso con más contundencia, y explicó que gracias a ellos y su apoyo constante es posible que el próximo mes se pueda dar por acabado el problema de liquidez en el mercado interbancario.


Bajo esta incertidumbre, parece que nadie quiere arriesgar y sin llegar al “Credit crunch” (restricción del crédito) sí parece que las cajas encarecerán los créditos.

“Los tiempos de las vacas gordas se han acabado. Definitivamente. Han durado 15 años, pero el riesgo ha vuelto y la situación ha cambiado”. Éste es el pensamiento que predomina en la Confederación Española de Cajas (CECA). Fuentes de esta patronal explicaron ayer que el mayor control del riesgo para evitar fallidos, la falta de liquidez y el consiguiente encarecimiento del dinero para las cajas, son los tres factores que van a provocar una subida importante de los tipos de interés de los créditos. “Los depósitos se remunerarán mejor, pero los préstamos tienen que subir, con seguridad”, comentan en la CECA.

Todavía nos queda mucho por ver de esta crisis, pero si la superamos sin demasiados probleas, sin duda habrá sido una crisis sana que nos haya servido para curar los excesos del pasado.

Y como es Viernes toca “El homenaje al lector” que es la publicación del comentario con más votaciones de la semana, esta vez le toca a Juan Carlos que se debió dejar las huellas dactilares escribiendo este interesante y extenso comentario (enlace original):

El cepo.
Los mas beneficiados de todo esto son los bancos como siempre.
He trabajado diez años en juzgados de primera instancia y creo necesario avisar a aquellos que estén barajando dejar de pagar su recibo de hipoteca sobre las consecuencias que esto puede tener.

La gente cuando compra una casa, cree que solo compra una casa y que el dinero “lo pide” al banco. Pero el Banco no es un mecenas, que “da dinero” sino que lo vende.

Algunos, no obstante se dan cuenta y creen que solo compran una casa al vendedor y unos cientos de miles de euros al Banco.

Se equivocan. En la letra pequeña del contrato de constitución de hipoteca dice otra cosa, dice que también compran un hermoso cepo, con unos dientes de acero capaces de partirte una pierna a nada que se cierre.

De esta manera todos los hipotecados de España, cuando salimos de casa, tenemos que andar con mucho ojo y no meter el pie en el cepo que tenemos a la puerta esperando. El que no paga el recibo de hipoteca, mete el pie dentro y esta perdido.

Porque en realidad el verdadero negocio de los bancos no son los que pagan religiosamente su hipoteca, sino los que no pagan, y de hecho, los juzgados de primera instancia mas parecen unidades de recaudación de los bancos que cualquier otra cosa.

En la practica el banco actúa así. Cuando no pagas un recibo, empieza, tranquilamente a cobrarte unos intereses que llama “moratorios”, y que suelen ser relativamente “módicos” del 10-13% o así, y se pone a observar como el pez se debate en el anzuelo, te va enviando cartas, con tranquilidad, habla contigo, y espera a que la cosa se pone interesante. En un periodo que oscila entre 6 y 18 meses, según la voracidad del respectivo banco, cuando estos intereses moratorios por los recibos impagados ya han crecido bastante, el banco declara vencida la deuda (porque lo firmado en la hipoteca se lo permite) y le comunica al cliente que ahora ejecuta todo lo que se le debe, incluidos estos nuevos intereses moratorios, y que sobre ese conjunto (deuda + moratorios) va a aplicar un interés de demora, este ya a cara descubierta, que oscila entre un 20 y un 31%. (Un 31% duplica la deuda en tres años).

El cliente acude desesperado a la entidad y se le vuelven a dar largas durante unos meses, engordando la cosa, y finalmente hay un día en que se le dice al cliente que no se preocupe, que a ver si hace un esfuerzo pero que no le van a subastar la casa, y según sale por la puerta, el mismo que le ha dicho eso, cumpliendo las directrices escritas que tienen, se vuelve al del departamento jurídico y le dice, dispara. Y esto sucede aunque el cliente sea amigo del director de la oficina.

En este momento el banco, hace lo siguiente, se presenta en el juzgado y como lo firmado en la hipoteca se lo permite (porque la gente no sabe lo que firma) le pide al juez lo siguiente: que se inicie procedimiento judicial contra el deudor, por todo lo que debía, mas los intereses moratorios de los primeros 12 meses (por ejemplo), mas los intereses de demora de todo eso al 25% (por ejemplo) durante otros seis meses (desde que se declaro vencida la deuda hasta que se interpone la demanda) y además, por los gastos del procedimiento y pasmaos: Por los intereses que genere toda esa cantidad, hasta su completo pago y también al tipo de demora, o sea al 25% en el ejemplo.

Y el Juzgado se tiene que comer esto así, porque nuestras maravillosas leyes civiles están hechas por los Bancos y no por los clientes y tiene que fusilar al cliente y este aun puede sentirse contento, porque la mayoría de los bancos, son generosos, no todos, que hay un articulo del Código Civil, que permite al Banco que las cantidades que vaya cobrando del deudor, se apliquen primero a intereses, y que hasta que no se abone la ultima peseta de intereses no se empiece a pagar capital, con lo que algunos están pagando toda la vida con su nomina y cada vez deben mas.

En una ocasión hice el siguiente calculo. Tome lo que debía un cliente en un pleito. Vi lo que tuvo que pagar al final para librarse del cepo y archivar el procedimiento judicial, y luego trate de averiguar a que interés había que poner el capital pedido para acabar pagando lo que pago.
¡Al 80%!

No creo que haya negocio que rente ese dinero y aunque es cierto que los bancos tienen algunos impagados, ese riesgo ya lo amortizan los que pagan regularmente las hipotecas porque los bancos las suben un poco para cubrir ese agujero. Pero el verdadero negocio, son los que no pagan. Una autentica mina. A esos se les saca todo el dinero que se puede, con promesas de perdón, luego se les subasta la casa, luego se les cobran unos intereses de escándalo, luego se les fusilan las nominas y luego se les tira como un klinex usado.

De manera que lo que yo aconsejaba a los desgraciados que pasaban por mi despacho, después de explicarles lo que les había caído encima era siempre lo mismo.

¡Busque usted ese dinero como sea, incluso debajo de las piedras, pídaselo a un amigo a un familiar o a su madre, pero pague usted cuanto antes esta deuda, antes de que los gastos judiciales y los intereses de demora que equivalen a llevar un cáncer colgando del brazo se lo coman todo!

Luche cuanto pude en las liquidaciones de intereses para menguar los intereses que cobraban los bancos y muchas veces, advertía que pudiendo machacar y ganar mas aun no lo hacían, no se si por vergüenza, o por que ya estaban ahítos de sangre, pero aun recuerdo haber tenido que rehacer liquidaciones porque algunos me exigieron que antes de liquidar capital, tenían que estar pagados todos los intereses y por mas que busque, no encontré una sola sentencia del Supremo que mitigara de algún modo, la dureza de ese articulo del código y las consecuencias de su aplicación y eso que mire hasta de finales del siglo XIX.

Espero que estas líneas puedan haber ayudado a alguien y pido disculpas por lo extenso del mensaje.

Saludos a todos.

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Escrito por Carlos Lopez el 21 de septiembre de 2007 con 106 comentarios.

106 comentarios

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# 101, Kalandracas
24 de septiembre de 2007, a las 0:50

#96, Jorge

En cuanto dinero valoras tu:
No tener que mudarte cada 5 años si el propietario quiere
No tener voto en las juntas de propietarios ni poder tomar decisiones que si toman otros vecinos.
No tener que mudarte si demuestra el propietario que necesita el piso
No tener que negociar una subida de precio superior al IPC cada 5 años.
No tener que estar llamando a diario para que reparen la caldera
No tener que perseguir al propietario para que arregle la ventana
No tener que pedir permiso para gastar tu dinero en una reforma si nace un nuevo bebé.

No todo en la vida es inverision, a veces solo queremos vivir en paz, y eso no se puede cuantificar con cifras. De todos modos partes de un calculo ERRONEO, una casa de 600.000 € no cuesta 1200 € de alquiler. ejemplo. Madrid centro, precio medio 4500 € metro y de alquiler 16€ metro. haz los calculos ahora a ver que te sale con un alquiler de 2100€ que es el equivalente.

Saludos y buenas noches.

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# 102, Adrian
24 de septiembre de 2007, a las 1:07

Me gustartia intercambiar enlaces contigo.Contactame si puedes

[email protected]

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# 103, deshojando la margarita
24 de septiembre de 2007, a las 2:04

#96, Jorge.
No es por llevar la contraria, pero:
1- Los pisos/casas que valen por 600.000 € no los alquilan por 1.200 €. Esos pisos suelen estar entre 450.000 y 475.000
2- La rentabilidad de un 10% para ambos casos tampoco lo veo correcto. 600.000 € a un 10% a 20 años – 18 % etc. No me salen dichas cifras, quitando impuestos etc.
3. Dime donde invierte el que alquila para que consiga la misma rentabilidad del 10 %.
4. Pon otro ejemplo distinto con este para mi pinta mejor el que compra debido a su nivel de igresos, que sólo pide el 80%, y además rentabilidad del 10 % anual.

Leyendo tus argumentos haces ver que al día de hoy a la larga sigue siendo más rentable comprar casa. Por otro lado falta las subidas del alquiler, ponlas entre un 5 y un 10 % anuales para los próximos años tal como va el panorama. Mientras que en tu ejemplo una hipotca a 20 años quien pueda pagarla que sea un interés fijo, por lo tanto la cuota es la misma y no sube (ni baja). A los 20 años con el icremento anual del 10 % el valor del inmueble es de 4.036.499,97 €-660.000= 3.376.500, de aquí resta el 18 % de hacienda, 2.861.440 – 858.900(3.578,75*240 cuotas de los 20 años aun interes fijo 6,5, ya que tu cuota no sé con qué intéres le has aplicado) + 480.000 (capital amortizado para no restar dos veces) = 2.482.540 netos y limpios. Sólo si vende. El alquilado, pues no sé de momento subele el alquiler porque si quiere el mismo piso pagará por el al día de hoy unos 1.700. Pero con una media de subida de un 5% en 20 años = 674.545,4637 en alquiler. Si restamos lo que pagamos de cuota respecto al alquiler y lo invertimos a un 5 % anual (siendo generoso), por cierto a partir del año 12 el alquiler sale más caro que la cuota. Bueno al final el de alquiler tiene 211.897,50 € + 696.543,20 € (180.000 a un 7 % de rentabilidad, un 10 % me parece excesivo para esa cantidad)
= 908.440,70 Bueno supongo que he metido la pata en algún sitio pero el que compró respecto el alquiler. Pero que pongamos que el que compro sólo sean 2 millones lo que gana, el alquilado no llega ni uno. Por favor dime donde me equivocado porque estos son los números que me salen. Con estos nº lo único que demostramos es que si es un inversión rentable a largo plazo y por lo tanto el problema sigue existiendo (claro ¿qué problema y que para quien?)

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# 104, condonacion_jeje
24 de septiembre de 2007, a las 3:14

Jorge:

diferencia que rapidamente desaparecera en cuanto el q compro ya no pague mas una vez cumplidos los 20 años y el que alquilo siga subvencionando hipotecas de otros…en fin..seguimos con un debate vacio y sin sentido pero weno q cada uno se consuele como pueda ..jajajajaja saludos

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# 105, Enculator
24 de septiembre de 2007, a las 3:54

Yo sigo viendo que comprar es más rentable aunque tambien me interesan los que alquilan que son los que me pagan la compra…

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# 106, Hermes
24 de septiembre de 2007, a las 8:44

Yo solo digo que me hace gracia una cosa que se obvia cuando se hacen este tipo de calculos para comparar compra o alquiler.

Hablais de comprarar una hipoteca a 20 años con un alquiler a 20 años. Personalicemos el ejemplo de un joven de unos 27 años.

Muy bien, este joven se hipoteca y cuando acabe de pagar su hipoteca tendrá 47 años. Supongamos una expectativa de vida hasta los 75 años. Esta persona no tendra que pagar NADA durante 28 años de vida que le quedan.

Muy bien, ahora supongamos que alquila. Vuestro ejemplo finaliza a los 47 años, ¿pero y a partir de ahi? ¿Porque no meteis en vuestros cálculos el gasto de pagar el alquiler durante 28 años más?

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