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Las estadísticas sobre el precio de la vivienda

Actualización urgente: El BCE baja tipos al 2%

Este es un artículo escrito por Kiko Llaneras, autor de En Silicio, un blog dedicado a explorar la actualidad usando datos y gráficas.

Recientemente se actualizaban varias estadísticas sobre el precio de la vivienda… con resultados muy dispares: desde caídas del 8% a subidas del 2%. Aunque pueda sorprender, en realidad estas discrepancias son habituales y se deben al menos a dos factores: (1) los titulares se quedan con datos poco informativos, como la variación trimestral o interanual, y (2) aunque todos los estudios llevan la etiqueta de «precio de la vivienda», cada uno tiene sus particularidades.

Ante este panorama, creo que es interesante repasar las estadísticas que se publican. La siguiente tabla se recoge la variación del precio de la vivienda según diferentes estudios, indicándose el tipo de fuente que emplean —tasaciones, escrituras u ofertas— y la fecha del dato más reciente.

comparativa_vivienda

  • La primera columna muestra los datos que suelen difundirse: las variaciones interanuales y trimestrales.
  • Además se incluye un dato más informativo: la devaluación desde el precio máximo (con cifras corregidas por inflación).

Veréis que las variaciones interanuales presentan grandes discrepancias, por lo que surge la pregunta ¿cuál es cierta? En realidad es difícil decirlo, porque sin el contexto de una gráfica estas cifras son poco informativas, sensibles al ruido y difíciles de comparar. La devaluación de la vivienda desde su precio máximo proporciona una mejor perspectiva y reduce esos problemas.

Pero, en cualquier caso, lo mejor es no quedarse en los datos interanuales y buscar gráficas que muestren el precio de la vivienda a lo largo de meses o años, de esa manera, aunque no podemos precisar su valor exacto, podremos capturar su evolución. Eso sí, sin olvidarse de considerar la inflación.

También hay que tener en cuenta qué datos emplea cada estudio para poner valor y precio a la vivienda; obviamente no es lo mismo el precios de un anuncio, que los valores de escrituras o las tasaciones.

Por todo lo anterior, a continuación he recopilado información sobre cada uno de los estudios mencionados en la tabla, incluyendo comentarios sobre sus fuentes —escrituras, tasaciones, etc— y gráficas ilustrativas:

Ministerio de Vivienda — Transacciones Inmobiliarias

Fuente: Escrituras. Utiliza datos proporcionados por el Consejo General del Notariado. Incluye datos de vivienda nueva y usada, estratificada por municipios, CCAA, tipo comprador, etc. Proporciona también datos sobre el número de transacciones (que por cierto, se han desplomado en 2008).

Comentario: Es posible que los datos de vivienda nueva esten retrasados en el tiempo: los pisos nuevos que se han escriturado en 2008 son pisos que mayoritariamente se compraron en 2006 y 2007… obviamente a precios de 2006 y 2007. Pese a eso, es uno de mis estudios preferidos.

Gráficas: Parece que la nota de prensa no incluye gráficas del valor del metro cuadrado, pero podéis encontrar gráficas en esta anotación (corregidas por inflación).

Ministerio de Vivienda — Precios

Fuente: Tasaciones. Suministradas por la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA). Incluye datos de vivienda usada y nueva, valores por provincias y precios del suelo.

Comentario: Hay mucha gente que desconfía de las tasaciones como indicador del precio real de mercado, considerándolas conservadoras. Es previsible que el valor de tasación presente un desfase temporal con respecto al valor de mercado, dado que trata de seguirlo. Los datos disponibles parecen mostrar dicho efecto.

Gráfica: La nota de prensa de Enero aún no esta disponible. Mientras podéis ver gráficas corregidas por IPC aquí (A fecha de octubre).

Sociedad de Tasación — Precio de la Vivienda

Fuente: Tasaciones. Obtenidas de su propia base de datos. Incluye datos estratificados por provincias, número de vivienda iniciadas y terminadas y otros parámetros económicos, Libor, IPC, etc.

Comentario: De las fuentes basadas en tasaciones, esta es mi favorita, especialmente porque ofrece datos desde los años ochenta, permitiendo así ver que pasó en la anterior burbuja y compararla con la actual.

Gráfica: Desde su web se ofrece la opción de representar los datos que quieras, incluso deflactados. Un servicio muy bueno.

Tinsa — Índice de mercados inmobiliarios españoles

Fuente: Tasaciones. Valoraciones realizadas por TINSA (en torno al 20% del mercado español). Datos estratificados por tamaño, tipo de vivienda y localidad.

Comentario: Otro informe basado en tasaciones, con resultados similares al resto.

Gráfica: El informe incluye varias gráficas.

Instituto Nacional de Estadística — Indice de Precios de Vivienda

Fuente: Escrituras. Utiliza datos proporcionados por el Consejo General del Notariado.

Comentario: Aparentemente usa la misma fuente que el estudio del Ministerio de Vivienda, aunque el tratamiento es algo más confuso… y los resultados diferentes.

Gráficas: En la nota de prensa hay varias gráficas.

Idealista.com — Informes de precios de idealista

Fuente: Ofertas. Precios de vivienda usada de las ofertas que se publican en su portal. Incluye datos por provincias y municipios en Madrid, Barcelona y Valencia.

Comentario: En épocas de negociaciones generalizadas como la actual, es razonable pensar que la diferencia entre el precio de oferta y el precio final es mayor que en años anteriores, y que por tanto las caídas reales serán superiores a lo que muestran los datos.

Gráfica: Su informe incluye gráficas, y también podéis ver gráficas corregidas por IPC.

ACTUALIZACIÓN: He actualizado la tabla con los nuevos datos que ha publicado el Ministerio de Vivienda hoy mismo.

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Escrito por kiko llaneras el 15 de enero de 2009 con 285 comentarios.

285 comentarios

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# 21, kiko
15 de enero de 2009, a las 9:52

Carlos, el dinero negro es otra de las fuentes de incertidumbre —grande, muy grande— a la hora de estimar el precio de la vivienda.

Por otro lado, a la hora de estimar la variación del precio, el “negro” podría no afectar. Pero mi hipótesis es que en los tiempos actuales el porcentaje que se paga en “negro” es menor que hace un par de años.

Eso supondría que las caídas han sido mayores de lo que dicen las estadísticas, por el simple hecho de que una parte importante de la devaluación se ha dado en “negro”, y por tanto las cifras oficiales no la registran. En cambio, las cifras basadas en precio de oferta son inmunes a este problema…

Saludos!

P.D. El asunto de la sensibilidad de la media que mencionas es interesante… se intentar hacer algo comparando precios de oferta y escrituras.

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# 22, Carlos Lopez
15 de enero de 2009, a las 9:53

Acaban de salir los datos del Ministerio de la Vivienda:
España: Precio vivienda 4t -2,8% interanual, -2,3% trimestre
http://www.euribor.com.es/2009/01/15/espana-precio-vivienda-4t-28-interanual-23-trimestre/

Ya es mala suerte Kiko, publicas el artículo y en 30 minutos se queda desactualizado :P

Edito: Ya he visto que has actualizado los valores con los datos de hoy, muchas gracias.

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# 23, aficionada
15 de enero de 2009, a las 9:57

# 4 , isolda

Lo siento, isolda. Seguro que tu juventud te sirve para echarle ganas y muy pronto abandonas el INEM.

Que Trichet nos dé un año de alegrías para que se haga todo más llevadero!

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# 24, Juana la loca
15 de enero de 2009, a las 9:59

Yo por si acaso a todas aquellas personas que puedan comprarse un terrenito rústico baratito para poder plantarse unas patatas y algún tomate les aconsejaria que lo hicieran antes que meter el dinero en bolsa o en plazo fijo etc. Quizá tal como vamos sea mejor inversión, por lo menos comerán.No?

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# 25, Nadal con 400€
15 de enero de 2009, a las 10:02

Una Historia de tantas:

Se trata de un vecino, hace cuatro años decide comprar casa con los ahorros de 8 años de trabajo, despues de dar muchas vueltas encuentra una que se ajusta a mis necesidades, le parece cara, pero su “banquero de confianza” le dice,”que va hombre, no te preocupes, el tasador del banco ya ha tasado estas viviendas y valen un 112% de lo que te cuestan, tu pones tus ahorros y nosotros el 100% de la tasación”, es decir el banco me certificó el precio de la vivienda, ahora resulta que está en paro y le está resultando dificil pagar la cuota, AHORA, “su banquero de confianza” dice que su vivienda ya no vale nada (vale según él el 70% de la tasación que le hicieron) y le AMENAZA “si te ejecutamos no solo perderas tu vivienda sino que como no llegará a cubrir la deuda embargaremos tu sueldo y el de tu mujer, ¿entiendes?.
Él que se considera IGNORANTE, tras hablar con su Abogado, descubre:

LOS BANCOS ANGLOSAJONES ESTAN FASTIDIADOS PORQUE DE LAS HIPOTECAS SOLO RESPONDEN LOS INMUEBLES.

LOS BANCOS ESPAÑOLES SON SOLIDOS porque en nuestro sistema los créditos son personales con GARANTIA HIPOTECARIA, en España los “FASTIDIADOS”, SOMOS NOSOTROS.

Ellos pusieron precio a nuestras casas, ahora nos las quitan a mitad de precio y además nos embargan de nuestro sueldo una cantidad parecida a la cuota de hipoteca.

No considero que sea un ignorante, sino que se han aprovechado de una necesidad y de una persona que no se informó lo suficiente.

MORALEJA: no hay banqueros de confianza, sino copas de más.

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# 26, moho-jojo
15 de enero de 2009, a las 10:04

#22:

Carlos López:

Se agradece el artículo porque se relaciona con el tema del blog y da enlaces a las fuentes, por lo que no sólo opina sino que también te permite analizar por tu cuenta.

Te honra llevar la contraria a “tu” propio artículo a los 30 minutos, pues eso demuestra que te dedicas a ésto y no a tener la razón y que sea culpa de otro, que es lo que haría un politi-k-broncete.

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# 27, Teve
15 de enero de 2009, a las 10:05

Se puede apreciar que el precio de la vivienda ha caido,pero digo yo…que sería mejor alquilar o comprar??
Comprar para Alquilar

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# 28, Javier
15 de enero de 2009, a las 10:09

Buenos días a todos y todas

Alguien me puede explicar por qué el euribor de noviembre ha bajado 0,898% y el IRPH entidades ha subido 0,005%, marcando de este modo un diferencia histórico de 1,908%. ¿Qué pasa con los que tenemos una hipoteca referenciada en éste último índice en el Santander de los cojones? ¿Puedo hacer algo con esta gente?

Un saludo para todos y gracias de antemano.

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# 29, carlos1
15 de enero de 2009, a las 10:12

Kiko
Los informes del colegio de registradores, están bastante bien porque además hacen mención tanto al precio, como a las hipotecas. También desglosan esa información tanto por provincias, como por CCAA.
Ahora bien, en el momento de interpretar los datos, yo me guio sólo por las viviendas de 2ª mano, ya que las de obra nueva están desvirtuadas en relación a la firma del contrato de compraventa y la fecha de escritura. Es decir lo que se está fimando ahora se vendió en el 2006.
Me alegro que te sirva. Soy de la opinion que la información hay que compartirla.
Un saludo a todos

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# 30, 1
15 de enero de 2009, a las 10:16

# 7 , ICG

Fíjate qué boquita tienes ICG (datos del Ministerio):
“Los datos del Ministerio también muestran que el número de viviendas vendidas en los últimos 12 meses (octubre 2007- septiembre 2008) fue de 626.679, un 29,8% menos que en el mismo periodo precedente.”

vale que ha habido una tremenda bajada, pero decir que se hayan vendido más de 600.000 viviendas es que el mercado está parado es una falacia total.

tu mismo, pero deberías basar tus opiniones en datos y no en chismorreos….

salud

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# 31, Copero
15 de enero de 2009, a las 10:17

# 28 , Javier

El IRPH es, a groso modo, el porcentaje es la media obtenida a partir de los tipos medios de interés de los préstamos hipotecarios con un plazo superior a tres años que han sido concedidos por los bancos durante el mes (puede ser tomada como referencia los bancos y tienes el IRPH de los bancos, las cajas, y tienes otro IRPH y las entidades de crédito).

Pues bien, por un lado es cierto que el euribor está bajando, y así el IRPH debería bajar…¿Debería?. En condiciones normales sí, pero tenemos que bancos y cajas en las hipotecas de nueva constitución, están dando valores de tipos de interes no ya de euribor+0.5 como hace un par de años, sino de euribor+1.5, con lo que al hacer la media, hay que tener en cuenta que lo que bajan por un lado, al aumentar el diferencial lo recuperan por el otro..

Un cordial saludo.

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# 32, kiko
15 de enero de 2009, a las 10:20

Pues sí, Carlos, que cosas.

“Acaban de salir los datos del Ministerio de la Vivienda, España: Precio vivienda 4t -2,8% interanual, -2,3% trimestre.”

Las bajadas eran de esperar, entre otras cosas porque los datos del Ministerio de Vivienda tienden tradicionalmente a parecerse muchísimo a los de la Sociedad de Tasación.

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# 33, Pepe D.
15 de enero de 2009, a las 10:24

Buenos días a todos:

Para Droblo, ayer me comentaste que en libertad digital siempre destacan a los gurús mas agoreros sobre la crisis, es posible que tengas razón. Pero mi pregunta es ¿Tienen razón estos agoreros?

Sinceramente espero, como tu, que se equivoquen, y lo deseo de todo corazón, pues lo último que quiero es que lo pasemos mal nosotros y nuestras familias, pero lo que más me llama la atención es que estos tios están acertando, pues las cosas van cada vez a peor, y no por no contar lo que pasa se van a arreglar, es mas es importante mentalizarse ante lo que pasa, para estár prevenidos, al menos eso es lo que yo pienso.

Fijaros hoy la noticia que ha salido en libertad digital, la cual es ¿Verdad o es falsa?

Un saludo

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# 34, Droblo
15 de enero de 2009, a las 10:25

Lo que es una verguenza en que con todos los meses que llevamos con la crisis aún nadie con autoridad haya metido mano en el tema de la trasparencia, y eso es aplicable tanto a cifras reales de venta y precio de viviendas como al escándalo que supone que un mes después de lo de Madoff sigan saliendo pérdidas de bancos que tenían inversiones ahí…
Hoy sale que UBS y HSBC podrían perder 2400 millones de € por este tema
¿Qué pasa, que esos bancos no sabían donde tenían el dinero?
¿O que han dejado que se isntalara una falsa tranquilidad en los emrcados aprovehando las fiestas navideñas con bajo volumen para quitar lastre?

Desde luego es difícil pensar bien viendo ciertas actitudes

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# 35, Pepe D.
15 de enero de 2009, a las 10:25

Perdón os pongo el enlace de la noticia de libertad digital

http://www.libertaddigital.com/economia/el-tesoro-de-eeuu-tambien-acudira-al-rescate-publico-de-bank-of-america-1276348230/

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# 36, kiko
15 de enero de 2009, a las 10:25

ACTUALIZACIÓN: Acabo de actualizar la tabla con los datos que ha publicado el Ministerio de Vivienda hoy mismo.

Vienen muy bien porque con ellos las variaciones desde el precio máximo —no así las interanuales— empiezan a converger un poco más.

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# 37, fyahball
15 de enero de 2009, a las 10:26

# 20 , Droblo

Chacón: “Nuestro sector inmobiliario es de los mejores del mundo”
( finales de 2007 )

jo jo jo jo la de los pantaloncitos… juas juas Zas, en toda la bocaza.
Me suena que nuestro sistema financiero tb es el mejor del mundo.
Así que tranquilos que los usureros egpañoles no van a tener ningún problema. jajajajaja
Hermanos burbujistas, la victoria está cerca… así queremos ver a estos… conversos y reconociendo su hipocresía y sus sucias maneras… Lo siguiente, es la intervención del estado para expropiar toda la riqueza que han robado a una generación de jóvenes…
“Leña” dices droblo, jajajaja, lo siguiente es quemar esta leña.
Veo des-valorizaciones de dos dígitos, muchas des-valorizaciones de dos dígitos…

FYAH BURN DA HYPOCRITS!!!

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# 38, Anonima
15 de enero de 2009, a las 10:28

#30 1
Trabajo en una de las pocas inmobiliarias que quedan y te garantizo que solo hacemos alquileres ni una venta. Si este año en todo el año vendemos dos pisos haremos mucho, eso si no cerramos ante.
Saludos.

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# 39, antonio
15 de enero de 2009, a las 10:29

sabeis a que hora se reune el BCE?

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# 40, kiko
15 de enero de 2009, a las 10:29

Carlos1, para analizar datos recientes, a mi también me gustan más las cifras de viviendas de 2ª mano, por el asunto del desfase de fechas. Cuando miramos series históricas el desfase temporal es menos importante.

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