La eliminación de la deducción por compra de vivienda habitual en 2013 cambió por completo las reglas del juego para miles de hipotecados en España. Hasta ese momento, adelantar pagos al banco tenía un premio fiscal garantizado: el 15% de lo amortizado, con un tope de 9.040 euros anuales. Esta ventaja convertía cada euro anticipado en una inversión con rentabilidad segura, independientemente del contexto económico. Desde su desaparición, la decisión ya no es tan clara.
Los hipotecados posteriores a esa fecha deben valorar si les conviene más reducir deuda o mover su dinero en productos financieros. Y en este dilema, los tipos de interés vuelven a jugar un papel clave. Con el euríbor actualmente cerca del 2%, muchas hipotecas variables superan el 3% e incluso el 4% TIN. En estos casos, amortizar anticipadamente tiene sentido: es como obtener una rentabilidad garantizada igual al tipo del préstamo. En otras palabras, ahorrar un 4% sin riesgo ni volatilidad.
Ahora bien, la rentabilidad de los depósitos también ha mejorado con la subida de tipos. Las cuentas remuneradas y letras del Tesoro han vuelto a ser una opción con intereses que hace solo dos años parecían impensables. Algunos fondos conservadores están dando entre el 2,5% y el 4%, y con liquidez inmediata. Esto complica aún más la decisión: ¿qué pesa más, la seguridad de cancelar deuda o la posibilidad de sacar más rentabilidad en otro sitio?
El marco legal también ha cambiado. Desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2019, las comisiones por amortización anticipada están limitadas. En préstamos variables, la penalización es del 0,25% si se cancela en los primeros tres años y del 0,15% hasta el quinto. Después, desaparece. En las hipotecas fijas, los topes son del 2% los primeros 10 años y del 1,5% a partir de entonces. Es decir, en la mayoría de los casos, amortizar hoy cuesta mucho menos que hace una década.
A esto se suma la estructura del sistema de amortización francés, que carga el grueso de los intereses al principio del préstamo. Por eso, anticipar pagos en los primeros años tiene un efecto mucho más potente en el ahorro total. Y aquí surge otra bifurcación: al amortizar, ¿reducimos cuota o plazo? Reducir plazo siempre sale más rentable a largo plazo, porque acorta el tiempo durante el que se pagan intereses. Disminuir la cuota, en cambio, puede aliviar la presión mensual, algo a tener en cuenta si se espera una etapa con gastos más altos o ingresos irregulares.
Invertir es la alternativa más lógica cuando el coste de la hipoteca es muy bajo. Pero no vale cualquier inversión. Tiene sentido solo si se espera superar la rentabilidad que supone amortizar. Por ejemplo, si la hipoteca cuesta un 2% y se puede conseguir un 4% neto en otra parte, puede ser preferible mantener la deuda. Claro que esto implica asumir riesgos. Ningún producto garantiza rentabilidades futuras, y los vaivenes del mercado pueden dejar al inversor atrapado justo cuando necesita liquidez.
Por eso, lo primero, antes de adelantar deuda o invertir, es tener una red de seguridad: un fondo de emergencia que cubra al menos seis meses de gastos fijos. Sin ese colchón, cualquier movimiento financiero puede volverse en contra si surge un imprevisto.