El mercado inmobiliario en España vive un momento de gran tensión, en parte alimentado por políticas públicas fallidas, un desequilibrio brutal entre oferta y demanda, y un sentimiento generalizado de incertidumbre tanto en propietarios como en inquilinos. Según el economista Gonzalo Bernardos, estamos asistiendo a un escenario donde el alquiler se ha roto por completo, y lo peor está aún por venir.
Bernardos, profesor de Economía en la Universidad de Barcelona y habitual en debates sobre vivienda, no duda en señalar al Gobierno como uno de los principales responsables de la situación actual: «El mercado del alquiler se ha deshecho con la grandísima colaboración del Gobierno», afirma en el pódcast Monopoly Inmobiliario.
El miedo de los propietarios, clave en la crisis del alquiler
Las medidas que buscaban proteger a los inquilinos, como los topes al alquiler o las nuevas regulaciones, han tenido un efecto contraproducente. En lugar de aumentar la disponibilidad de viviendas en alquiler, han provocado un éxodo de propietarios hacia otras fórmulas más rentables o menos problemáticas, como el alquiler turístico o la venta directa.
Este fenómeno ha reducido drásticamente la oferta de pisos en alquiler, disparando los precios. Como consecuencia, muchos inquilinos prefieren quedarse en su piso incluso después de terminar el contrato por miedo a no encontrar otra vivienda asequible. Se genera así una especie de círculo vicioso donde ni entra ni sale nadie del mercado.
Comprar como refugio ante el caos del alquiler
En paralelo, la compra de vivienda está viviendo un repunte considerable. Las condiciones hipotecarias, combinadas con unos tipos de interés más bajos, están empujando a muchos españoles a lanzarse a adquirir una vivienda propia. Según Bernardos, 2025 será el año de la compra masiva, impulsada no tanto por el deseo de tener casa en propiedad como por la necesidad de huir del mercado de alquiler.
El precio de la vivienda usada se ha disparado, y no solo en las grandes capitales. En junio de 2025, las compraventas crecieron un 17,9 % respecto al año anterior, y el precio de la vivienda de segunda mano subió un 14,7 % en el mismo periodo. Esto refleja un mercado en plena ebullición, aunque sin los ingredientes que provocaron la burbuja de 2008.
¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?
A pesar del boom en las compraventas, Gonzalo Bernardos descarta que estemos en una burbuja similar a la de hace 15 años. La diferencia clave es que ahora los bancos no conceden hipotecas a cualquiera, y no existe un auge descontrolado de la construcción. Es decir, los precios suben, pero sobre un suelo más firme.
Eso sí, para muchos jóvenes y familias con rentas medias o bajas, el acceso a la vivienda vuelve a ser una quimera. En algunas ciudades, alquilar una habitación cuesta ya más que una cuota hipotecaria, lo que deja claro que el sistema está tensionado al máximo.
¿El alquiler indefinido es una solución realista?
En medio del debate, surgen propuestas como la implantación del alquiler indefinido, al estilo de otros países europeos. Pero Bernardos lo ve claro: «Eso no es ningún derecho tuyo, nadie te ha concedido el usufructo». Para él, la solución pasa por fomentar la compra y reducir la presión sobre el alquiler.
Otras voces, como la de la economista Montse Cespedosa, advierten que el tiempo para comprar se está agotando: con la tendencia actual, dentro de unos meses podría ser «imposible» acceder a una vivienda en propiedad. Por eso recomienda lanzarse cuanto antes, aunque no sea la casa de tus sueños.