De nada sirve que bajen las hipotecas si estás buscando una casa

El precio medio de la vivienda en España ha aumentado un 4,68% en solo seis meses, situándose en 211.791 eurospara una vivienda de 100 metros cuadrados. Sin embargo, esta subida ha sido compensada por la bajada de los tipos hipotecarios, que han pasado del 2,90% TIN al 2,45% TIN. Como resultado, la cuota mensual media de una hipoteca ha permanecido casi inalterada: 755,85 euros frente a los 759,18 euros de julio de 2024.

Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, explica que este fenómeno ha permitido que los compradores no perciban un impacto inmediato en sus bolsillos, pese al encarecimiento de la vivienda. “El efecto de la subida de precios se ha neutralizado gracias a la bajada de los tipos de interés. En términos generales, una caída de 0,45 puntos porcentuales en los tipos está compensando una subida de precios de casi el 5%“, afirma el experto.

Oferta de vivienda en caída: cada vez menos opciones para comprar

A pesar del alivio que supone la bajada de los intereses hipotecarios, la oferta de vivienda sigue reduciéndose. Actualmente, en España hay 14,83 viviendas en venta por cada 1.000 habitantes, lo que representa un descenso del 4,43% en solo seis meses. En julio de 2024, esta cifra era de 15,52 viviendas por cada 1.000 habitantes.

Este descenso de la oferta está afectando especialmente a Madrid, Barcelona y San Sebastián, que siguen siendo las capitales más tensionadas del país. El precio del metro cuadrado en San Sebastián es de 5.773 euros, en Madrid de 4.589 euros y en Barcelona de 4.575 euros, lo que supone un aumento del 4,7% en estas ciudades en los últimos seis meses.

Sin embargo, cuando se observa el número de viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes, se encuentran cifras aún más alarmantes en otras ciudades: San Sebastián tiene solo 8,5 viviendas disponibles, Madrid 6,5 y Barcelona 12,1. En comparación, capitales como Santa Cruz de Tenerife (5,3) o Pamplona (6,2) presentan una menor oferta, aunque con precios mucho más bajos (2.810 €/m² en Tenerife y 2.759 €/m² en Pamplona).

Leganés y Móstoles: las ciudades con menos viviendas en venta

Al ampliar el análisis más allá de las capitales de provincia, el estudio de iAhorro señala que Leganés y Móstoles son las ciudades con menor oferta de vivienda en España. En Leganés hay apenas 2,62 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes, y en Móstoles, 3,08. Estas cifras representan una caída del 28,57% y 27,78%, respectivamente, en solo seis meses.

Este fenómeno responde a un efecto de arrastre: quienes buscan vivienda en la Comunidad de Madrid encuentran en estas localidades una opción más asequible y con buenas conexiones de transporte hacia la capital. Sin embargo, la alta demanda está agotando la oferta, lo que a su vez provoca una subida de precios y empuja a los compradores hacia zonas más alejadas, como Toledo o Guadalajara.

El desplazamiento hacia otras provincias: Toledo y Guadalajara en auge

Las provincias de Toledo y Guadalajara están experimentando un crecimiento poblacional acelerado debido a la migración desde Madrid. Este movimiento se refleja en el mercado inmobiliario: la oferta de viviendas en Guadalajara ha caído un 20% en seis meses, situándose en 6,9 viviendas por cada 1.000 habitantes, mientras que en Toledo la caída ha sido del 22,22%.

A pesar de esta reducción de la oferta, los precios en estas provincias siguen siendo más asequibles que en Madrid. En Guadalajara, el metro cuadrado ronda los 1.780 euros, aunque ha subido un 5,42% en seis meses, mientras que en Toledo se sitúa en 1.653 euros/m², con un incremento del 3,90% en el mismo periodo.

Según el análisis de iAhorro, este patrón de migración continuará mientras los precios en Madrid sigan al alza y la oferta se mantenga limitada.

Málaga: la ciudad donde más ha subido la vivienda

Aunque Málaga no figura entre las ciudades más tensionadas, ha registrado la mayor subida de precios en los últimos seis meses. El metro cuadrado ha aumentado un 11,76%, alcanzando los 3.249 euros/m². Sin embargo, su oferta de vivienda sigue siendo relativamente alta, con 11,1 viviendas en venta por cada 1.000 habitantes, lo que la mantiene fuera del grupo de ciudades más afectadas por la escasez de inmuebles.

El mercado inmobiliario en España sigue evolucionando con dinámicas complejas. La caída de los tipos hipotecarios ha aliviado el impacto del encarecimiento de la vivienda, pero la oferta sigue reduciéndose, lo que podría provocar nuevas subidas de precios en el futuro.

Las grandes ciudades como Madrid, Barcelona y San Sebastián siguen siendo las más tensionadas, mientras que municipios cercanos como Leganés y Móstoles están viendo una rápida disminución de la oferta. Por otro lado, provincias como Toledo y Guadalajara están absorbiendo parte de la demanda madrileña, aunque con una disponibilidad de vivienda en descenso.

A medida que los precios continúan al alza y la oferta sigue cayendo, muchos se preguntan: ¿es ahora el momento adecuado para comprar, o conviene esperar a un posible enfriamiento del mercado?