La semana en el blog de empleo

¿Cuánto han bajado los precios de los pisos? ¿Es un buen momento para comprar?

Borja Mateo*.- 24/09/2011

Existe tal maraña de fuentes y precios de pisos, que conviene poner orden antes de entrar en materia:

Precios de Tasación
Son los precios usados por el Ministerio de Fomento (antiguo Ministerio de Fomento).
Para ciudades de más de 25.000 habitantes y pisos de segunda mano, las bajadas desde mediados de 2006 hasta ahora habrían sido del 11,64% en términos nominales y el 20,76% en términos reales.
Los datos proceden de las tasaciones realizadas por ATASA. De los 38 miembros de esta asociación, 11 pertenecen al 100% a bancos y cajas y el resto dependen de las mismas para su supervivencia.
Sirven para que el sistema oculte las verdaderas pérdidas de valor de los activos y, por tanto, aminorar las necesidades de capitalización.
La tasa de mora oficial del sistema financiero español es del 6,94%; teniendo en cuenta el crédito substándard estamos en una tasa real del 12-15%.

Precios de salida
Se trata de los precios que pretenden los vendedores y vienen recogidos en los índices tales que precios.com, El Preciómetro, Fotocasa o Idealista.
No recogen los precios a los que los pisos se acaban vendiendo.
Dependiendo de cuál usemos llegaremos a la conclusión de que, desde mediados de 2006 hasta finales de agosto de 2011, los precios de los pisos han bajando en España entre el 22,24-24,29%

Precios de compra-efectiva
Son los precios a los que se acaban vendiendo los pisos realmente, es decir, recoge transacciones realizadas.
El único existente es el índice Tecnocasa.
Recoge el desarrollo de los precios de los pisos de segunda mano en grandes ciudades españolas.

Tecnocasa publicó sus resultados para el segundo semestre de 2010 en junio. La media de la transacción observada es del 30 de septiembre de 2010. Para poder saber cuál ha sido la bajada desde el 30 de septiembre de 2010 hasta el 31 de agosto de 2011 podemos tomar cualquiera de los índices de los precios de salida y extrapolar los datos; esto querría decir que pensamos que la bajada de los precios de salida (los que quieren los vendedores) para el período 30 de septiembre de 2010 hasta 31 de agosto de 2011 es la misma que para los precios a los que realmente se venden los mismos finalmente. Este extremo es falso ya que bajan aún más los precios de compra-venta efectiva de los pisos que su precio de salida. Aun así, nos ayudará a comprender lo que está sucediendo.

Partiendo del índice Tecnocasa, los precios de los pisos ya comenzaron a bajar en España en el tercer trimestre de 2006. Según ello, y teniendo en cuenta los últimos datos, llegamos a las siguientes conclusiones para las grandes ciudades de España:

Bajada en términos nominales
Baja de los precios reales (con la inflación)

Barcelona
39,7%
45,9%

Bilbao
23,8%
31,7%

Hospitalet de Llobregat
44,0%
49,8%

Madrid
35,4%
42,1%

Málaga
25,0%
32,8%

Sevilla
11,3%
20,5%

Valencia
32,1%
39,2%

Zaragoza
39,4%
45,7%

La bajada media de los precios de los pisos en las grandes zonas urbanas de España ha sido, por tanto: 31,3% en términos nominales; 38,5% en términos reales (teniendo en cuenta la inflación del período)

Esa es la realidad sobre la bajada de los precios de los pisos. Estas bajadas se refieren a las grandes zonas urbanas, pero: ¿qué ha sucedido en aquellas ciudades más pequeñas? Es lógico pensar que los precios de los pisos han bajado aún más. Muy posiblemente, para el conjunto de la geografía patria, los precios de los pisos nominales estén ya, de media, a niveles del segundo semestre de 2001, lo que significa bajadas del 35-38% en el conjunto del país.

Ahora se plantean las siguientes preguntas:

¿Continuarán bajando los precios de los pisos? Sí, los precios de los pisos continuarán bajando durante los próximos años;

¿Cuánto más bajarán los precios de los pisos? Desde mediados de 2006 hasta que los precios lleguen a sus valoraciones objetivas, y en términos reales, los precios de los pisos bajarán el 65-70% en las grandes zonas urbanas del país y el 80-85% en zonas de segunda residencia. Para que veamos que nos vamos acercando a esas valoraciones podemos dar noticia de varias zonas en distintas regiones de España:

Platja d’Haro en Gerona 40% (47% en términos reales);
Sant Cugat del Vallés 50% en promociones ofrecidas por bancos (55% en términos reales);
Chamberí/Chamartín en Madrid, 30% (38% en términos reales);
El Viso en Madrid, 20% (29% en términos reales);
Salamanca/Recoletos, 30% (37% en términos reales)
Orihuela (Alicante) transacciones puntuales con el 72% de descuento (75% en términos reales);
Aluche (Madrid) 50% (55% en términos reales);
Vallecas 40% (47% en términos reales);
Indautxu (Bilbao) transacciones puntuales con 30% (38% en términos reales);

¿Es un buen momento para comprarse un piso? No, el año 2011 es uno de los peores momentos para adquirir vivienda ya que el precio de las mismas continuará bajando durante los próximos años. Pisos, hasta 2015-2016, ni tocar. Lo que a precio de hoy parezca un “chollo” será considerada muy caro en los próximos meses.

Datos sobre la oferta y demanda en España:

1,2 pisos de primera mano a la venta o que lo pueden estar en muy poco tiempo;
720.000 pisos de segunda mano a la venta;
1,3 millones de pisos cuya construcción ha sido iniciada;
2,4 millones de pisos de segunda mano en grandes zonas urbanas que no están a la venta y se hallan desocupados;
Demanda anual de pisos en España de 220.000 unidades;
38% menos de población nacida en los años 1985-2000 que en los 15 años anteriores;

Como consecuencia de los anteriores datos:

Los pisos a la venta de primera y de segunda mano son suficientes para saciar la demanda de los próximos 8,7 años;
Si a ellos sumamos los pisos con construcción iniciada nos vamos a los próximos 14,6 años

Todo esto será así siempre que partamos de que, de los 2,4 millones de segunda mano vacíos, ninguno saldrá al mercado del alquiler.

¿Qué hace una persona bien informada?

Pisos, hasta 2015-2016 ni tocar;
Bajo ningún concepto adquirir piso a constructora o promotora: los precios son mucho más bajos si son adquiridos a administradores judiciales;
Los pisos de bancos/cajas tienen un precio un 15-20% por encima del precio del mercado de segunda mano;
En caso de tener ya un precontrato de compra firmado, cancelarlo aunque sea con penalización: el ahorro por la bajada del precio del pisos será, en muchos casos, menor que el ahorro obtenido;
Alquilar es lo mejor y, el que tenga un piso ya alquilado, renegociar su precio. Los precios de los alquileres han bajado ya, desde mediados de 2006, alrededor del 35% y continuarán bajando;
Esperar a que los tipos de interés suban, los bancos saquen las 750-900.000 viviendas que tienen, salgan al mercado y los precios de los alquileres bajen aún más

El próximo Gobierno ha de poner encima de la mesa un proyecto serio y dinámico de desmantelamiento del 85-90% de la capacidad de producción existente en 2006 del sector de la construcción residencial en España. Cualquier jugarreta para prolongar su agonía retrasará la recuperación económica de España.

*Borja Mateo es autor del libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” (editorial Manuscritos)

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A alguno lo que le pasará por la cabeza será una bala, conforme se vaya enterando de su real negative equity: que está pagando 2 veces al banco, 4 veces con el interés incluido, de lo que vale su zulo en el Mercado. Esto es muy jodido de llevar: saber que se está trabajando como un ca.brón, levantándose a las tantas de las mananas, con estado de sobreexcitamiento continuo, sabiendo que en cualquier momento lo pueden echar a la calle.

Paranoia, depresión, psicosis inducida… el cuadro psiquiátrico de los pepitos espanoles en los proximos agnos, va a dar para infinidad de libros y tesis doctorales en Medicina.

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El escándalo de la CAM genera alarma dentro y fuera de nuestras fronteras y abre los ojos a mucha gente de la situación real de sector, no se puede permitir que salgan estos agujeros de tapadillo solo tras la intervención del BE.

La exposición al ladrillo de CAM ronda 17.500 millones con una mora del 40 %
 
Y la CAM declaró tener beneficios antes de ser intervenida…….!!!!!!!!!  Ahora, después de la intervención, se ve que tiene casi 20.000 millones de euros EN PÉRDIDAS!!!!!

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La frase se escucha cada vez con más frecuencia: «Con la peseta vivíamos mejor». Dichosos los tiempos en que nadie nos dictaba recortes desde un ignoto despacho de Bruselas. Qué placer cuando pagábamos las deudas con la máquina de imprimir billetes. Y, si nos metíamos en líos, siempre podíamos devaluar la moneda para hincharnos a exportar, a crecer, a crear empleo…

Tras cuatro años de recesión, la idea de recuperar la añorada rubia empieza a sonar tentadora. Esta semana, sin ir más lejos, saltó el rumor de que el gobierno griego prepara un referéndum para abandonar la eurozona. Sin embargo, ni un economista -al menos, de los sensatos- defiende este remedio mágico para los males españoles. ¿Tan catastrófico sería que nos saliéramos de la moneda única?

El banco suizo UBS acaba de hacer las cuentas de este escenario. Y sus conclusiones son pavorosas: las empresas quebrarían, la inflación se dispararía, los cajeros dejarían de funcionar, un millón de personas perderían su trabajo… El resultado sería un corralito a la española que, sólo en el primer año, nos costaría entre 9.500 y 11.500 euros por persona.

Con más o menos catastrofismo, la decena de expertos consultados por Crónica ofrecen un análisis parecido. ¿Qué pasaría si España se saliera de la moneda unica? Viajamos a ese escenario de pesadilla.

LA «NEOPESETA». En el mejor de los casos, la noticia llegaría sin previo aviso. La más mínima filtración desataría una tormenta financiera. Así, lo ideal sería anunciarlo un viernes por la tarde, con los mercados ya cerrados y un fin de semana por delante para digerir el inesperado decretazo:

«Como consecuencia de la crisis económica, el reino de España ha decidido sustituir el euro por una nueva divisa con efecto inmediato. A partir de ahora, todos sus compromisos financieros -pensiones, deudas, sueldos de funcionarios…- se saldarán en la nueva moneda: la neopeseta. La medida también afectará al resto de intercambios financieros: hipotecas, acciones, préstamos, salarios del sector privado…».

La tarea inmediata sería determinar el tipo de cambio oficial. Digamos, por ejemplo, que cada euro se convirtiera en una peseta. En el fondo, daría igual: serían los mercados quienes marcasen su valor efectivo. La neopeseta se hundiría en cuanto comenzase a circular, igual que un neomarco alemán se dispararía. ¿Cuánto? Según los distintos estudios, entre el 25 y el 70%, con el 50% como cifra de consenso. En cuestión de días, España viviría una devaluación sin precedentes.

CORRALITO. El primer desafío sería puramente logístico: cómo poner en circulación la nueva moneda. Habría que imprimir los billetes, acuñar las monedas, adaptar los cajeros, actualizar los sistemas informáticos… Una tarea que, en el caso del euro, requirió tres años de minucioso trabajo, pero que ahora tendríamos que completar en semanas o, mejor, en días. Cuanto más se dilatase esta fase, más crecería el riesgo de un colapso bancario, de tumultos callejeros… Por eso, la prioridad sería acuñar una tanda inicial de monedas y billetes que pusiera en marcha el sistema.

De todas formas, las prisas sólo aliviarían una crisis bancaria que se da por descontada. Si la llegada de la neopeseta se anuncia por anticipado, los ahorradores sacarían sus euros del banco antes de que se produjese el cambio de moneda. Y si la operación se hace por sorpresa, los inversores retirarían sus fondos para protegerse de posibles devaluaciones en el futuro.

Muchas sucursales no podrían soportar esta avalancha de peticiones. En la zona euro, el coeficiente de caja -el porcentaje del dinero de un banco que debe mantener en reservas líquidas- ronda el 2%. Es decir, no habría billetes para tantas retiradas de depósitos. Y, en cuanto los cajeros de un banco dejaran de funcionar por falta de fondos, el pánico estaría garantizado.

Para evitar una fuga de depósitos, habría que imponer límites a la retirada de efectivo de los bancos. Así, se establecería un máximo de neopesetas por persona y semana: lo imprescindible para la vida diaria. Además, se restringiría la salida de capitales a terceros países y, en casos extremos, se limitarían los viajes al extranjero. Es decir, una versión europea del corralito argentino [diciembre de 2001-diciembre de 2002]. La contrapartida sería que nadie se atrevería a meter un euro en el país por miedo a que se quedara atrapado.

DEUDAS. Un país tan entrampado con el exterior como España -debemos alrededor de 1,7 billones de euros- se toparía con un dilema inmediato. El Gobierno, las empresas y las familias seguirían teniendo sus créditos en euros, pero ingresarían todo su dinero en devaluadísimas neopesetas. Si la nueva moneda cayese un 50%, las deudas con el exterior se duplicarían en términos reales. A medio plazo, un impago resultaría inevitable.

La otra opción sería pesetizar las deudas al tipo de cambio oficial: es decir, un euro por cada rubia, quieran o no los acreedores. A partir de entonces, los préstamos se devolverían en la nueva moneda. En la práctica, este cambiazo supondría una quita equivalente a la devaluación de la neopeseta: el 50%.

Así, nos expondríamos a sufrir un aluvión de querellas de los acreedores -bancos extranjeros, fondos de inversión…- que se sentirían estafados por este impago. La incertidumbre legal dañaría a las empresas, que tardarían años en saber cuánto deben al exterior.

FINANCIACIÓN. Una cosa está clara: no devolver los préstamos está muy mal visto. El impago de la deuda sería un golpe letal a la credibilidad de un país en plena catarsis. De inmediato, nos quedaríamos aislados de los mercados internacionales de crédito.

Nadie querría prestar dinero a una nación que incumple sus promesas y que, además, bloquea la salida de capitales con un corralito bancario. En el mejor de los casos, los inversores exigirían unos intereses tan prohibitivos que no merecería la pena aceptar su dinero. Las actuales primas de riesgo nos parecerían una ganga.

En estas circunstancias, las empresas no podrían renovar sus créditos con el exterior. Los bonos del Estado se quedarían sin compradores foráneos. Los bancos no tendrían dinero que prestar a los particulares. Se desencadenaría un tsunami de quiebras que ahogaría miles de empresas, bancos y cajas de ahorro. Así, el Gobierno se enfrentaría a un dilema poco envidiable: cómo rescatar a los bancos sin disparar el déficit público.

RECESIÓN. La salida del euro provocaría un periodo de absoluta incertidumbre. Nadie sabría cuánto vale su dinero, cuál será la inflación, cómo evolucionarán los tipos de interés… Y el dinero, miedoso él, se escondería a la espera de noticias.

El efecto directo sería una caída inmediata del consumo interno, del comercio con el exterior, de la inversión en nuevos negocios… De golpe, nos sumiríamos en la recesión más profunda que se recuerda. Según un estudio del banco ING, la caída del Producto Interior Bruto (PIB) alcanzaría el 13%.

Al cabo de unas semanas, el desplome se notaría en las colas del Inem. En un año, el desempleo superaría el 25%. Es decir, rozaríamos los seis millones de parados.

INFLACIÓN. La neopeseta acabaría con una de las bendiciones del euro: la moderación del índice de precios (IPC). Si nuestra moneda se devaluara a la mitad, los precios de las importaciones se duplicarían de golpe. Un ejemplo: tendríamos que pagar el petróleo -1,5 millones de barriles al día- con la debilísima peseta, lo que dispararía el precio de la gasolina. No sería descartable, incluso, que tuviera que racionarse el consumo de combustible durante varias semanas.

Además, ya no estaríamos sometidos a la estricta disciplina de los halcones del Banco Central Europeo (BCE), obsesionados con el control de los precios. Nadie impediría que el Gobierno sucumbiera a tentaciones inflacionistas como darle a la máquina de imprimir billetes para sufragar sus gastos. El inconveniente de este atajo es inevitable: un aumento del IPC. A medio plazo, volveríamos a tasas de inflación de dos dígitos: alrededor del 10%, según ING.

VIVIENDA. A priori, quienes tuvieran una hipoteca con un banco español se quedarían igual: cobrarían en neopesetas, pagarían en neopesetas. Sin embargo, sus gastos se dispararían en cuanto les tocara revisar la letra mensual: ya no dependería del euribor, sino del mibor -el índice de referencia de los tiempos de la peseta- que treparía a toda velocidad.

La era del dinero barato se acabaría, con tipos de interés cercanos al 15%. Los inversores exigirían más rentabilidad para protegerse de posibles devaluaciones. Y eso sin contar con el repunte de la morosidad, que rebasaría el 10%, lo que causaría nuevas quiebras bancarias y nuevos rescates a cargo del contribuyente.

Además, las viviendas seguirían perdiendo valor. En plena recesión, pocos se atreverían a invertir en una casa. Los bancos recortarían todavía más las hipotecas. Y, en todo caso, el aumento de la inflación se comería cualquier repunte de los precios de la vivienda.

AHORROS. De un zarpazo, los sufridos ahorradores perderían el 50% de su botín. Con el cambio de moneda, sus rollizos euros se convertirían en escuálidas pesetas, sometidas al bamboleo de los mercados. Además, su dinero perdería valor mes a mes, por culpa de la inflación. En definitiva, la salida del euro dañaría más a las cigarras que a las hormigas.

Sólo se librarían del desfalco quienes hubieran retirado sus ahorros del banco antes del pesetazo. Ellos podrían cambiar sus euros en metálico por pesetas tras la devaluación y así mantendrían su valor. O buscarían valores-refugio como el dólar, los bonos alemanes o el franco suizo. También apostarían por bienes tangibles como viviendas, terrenos, obras de arte, metales preciosos…

CONSUMO. En cuestión de meses, diríamos adiós a los Audis, los BMWs y los Mercedes. Nos olvidaríamos de la ropa de marca y los bolsos de lujo. Y ni siquiera nos plantearíamos ir de shopping a Londres, París o Nueva York. Todos los bienes de importación costarían el doble, por culpa de la devaluada neopeseta. De nuevo, volveríamos a quejarnos de lo carísimo que está todo en el extranjero.

Sería algo parecido a la crisis española de 1993. Con una crucial diferencia: el resto del planeta también viviría una profundísima recesión. La salida de España del euro sería el equivalente a la quiebra de cuatro o cinco Lehman Brothers: un cataclismo financiero a escala mundial. Nadie nos sacaría de la crisis desde fuera.

ADIÓS A LA UE. Todos estos cálculos no contemplan un pequeño inconveniente: en teoría, abandonar el euro es ilegal. Los tratados no incluyen ninguna cláusula para salir -o que te echen- de la moneda única. Al convertirla en un proceso irreversible, los estados miembros pretendían que su proyecto ganase credibilidad en los mercados. Nadie pensó entonces en la posibilidad de tensiones como las provocadas por la Gran Recesión.

Así, la única alternativa sería abandonar por completo la Unión Europea. Eso sí que está contemplado en el artículo 50 del Tratado de Lisboa, que cede la iniciativa a todos los Estados miembros. Pero salir de la UE también supondría la renuncia al mercado único, la supresión de los acuerdos comerciales con otros países… Habría que renegociarlo todo de cero.

El proceso no sería sencillo. Al resto de países europeos les irritaría comerciar con un país con la moneda devaluada, que inundaría sus mercados de productos artificialmente baratos. No sería descartable que aprobaran tasas contra la nación traidora para compensar su pérdida de competitividad.

CONFLICTOS. Para que un país saliera del euro, su situación tendría que ser tan terrible que estaría dispuesto a asumir estos riesgos. Y la transición a la nueva moneda inflamaría la situación: más paro, más quiebras, más inflación… Así, todo indica que se dispararía la delincuencia y la conflictividad social. Sería el ambiente ideal para que un líder autoritario se hiciera con el control del Gobierno.

VENTAJAS. Si todo lo anterior es cierto, ¿por qué se sigue hablando sobre una posible vuelta de la peseta? Hasta hace un año, la ruptura de la moneda única se consideraba un escenario imposible; hoy, sólo parece extremadamente remoto. Y, de nuevo, la explicación de este cambio se encuentra en Grecia, la zona cero de la crisis.

Imaginemos que los helenos se cansan de sacrificios y recuperan el dracma. De golpe, la idea del euro dejaría de parecer irreversible. Esto alentaría la especulación contra otros países débiles: Portugal, Irlanda, Italia… y España. Para tranquilizar a los mercados, estas naciones tendrían que recortar gastos y aumentar sus impuestos. Tanta austeridad lastraría el crecimiento, aumentaría el paro, se dispararía la conflictividad social… Y vuelta a empezar.

En este ambiente, podría aparecer un líder populista que defendiera las ventajas de abandonar el euro. Con la neopeseta, argumentaría, España recuperaría su independencia monetaria. Ya no tendríamos que obedecer las consignas de austeridad de Bruselas. Y, sobre todo, podríamos recuperar la competitividad perdida por la vía menos dolorosa: la devaluación.

Hasta la entrada en el euro, este era el atajo predilecto para resolver las crisis made in Spain. Cuando la moneda se deprecia, todo el país reduce sus costes de golpe: salarios, pensiones, precios… Así, los productos españoles volverían a ser competitivos en el extranjero, lo que dispararía la producción y, a medio plazo, haría que la economía creciera de nuevo. Eso sí, este parche eliminaría cualquier incentivo para mejorar la productividad, la asignatura pendiente de la economía española.

GANADORES. A corto plazo, resulta difícil encontrar una sola persona que se beneficiaría de la salida de España del euro. En la incertidumbre inicial, todos sufriríamos un batacazo. Si acaso, se alegrarían los traficantes de divisas extranjeras, que se forrarían mientras durase el corralito.

Sólo a medio plazo, un sector de la economía empezaría a disfrutar de los beneficios de la devaluada neopeseta. Así, las empresas exportadoras verían cómo aumentan los pedidos desde el extranjero. Mientras, los turistas llenarían nuestros hoteles, atraídos por los bajísimos precios de la neopeseta. Eso sí, nuestra competencia ya no sería Francia, sino Túnez, Croacia o, por supuesto, Grecia.

Tras años de pesadilla, quizá España volvería a crecer. Sin embargo, comenzaríamos la remontada desde un punto bajísimo. Tanto que sería casi imposible recuperar el terreno perdido en una generación.

Así seguiríamos hasta la siguiente crisis. Entonces nos daríamos cuenta de que tener una moneda propia tampoco te blinda de los ciclos económicos: sólo cambia el tipo de problemas a los que te enfrentas. Y, acodados en la barra del bar, nos lamentaríamos de nuevo: «Con el euro vivíamos mejor…».

Reportaje elaborado con el análisis de Álvaro Anchuelo (Universidad Rey Juan Carlos), Santiago Carbó (Universidad de Granada), Mark Cliffe (ING), Stephane Deo (UBS), José Carlos Díez (Intermoney), Paul Donovan (UBS), Juan Antonio Maroto (Universidad Complutense), Santiago Niño Becerra (Universidad Ramón Llull), Alfonso Novales (Universidad Complutense) y Rafael Pampillón (IE Business School)

El Mundo vía e-pesimo Auxiliar 1: EL TERRIBLE PANORAMA SI ESPAÑA TUVIERA QUE ABANDONAR EL EURO

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