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La Vivienda: ¿Hasta cuándo? ¿Hasta cuánto?

images12Hace tiempo que terminó el debate de si los pisos iban a bajar o no. El abuso en el volumen de viviendas construidas, la gran cantidad de vivienda usada que ya había en el mercado por vender, el fin de las expectativas de revalorización infinita, el cierre del crédito por parte de los bancos, el fin de la llegada de inmigrantes a España y el comienzo del retorno a sus países de origen de algunos de ellos y sobretodo el desajuste que se ha producido en España entre los sueldos y el precio de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, ha provocado un parón tan grande en la venta de inmuebles que va a llevar con toda seguridad a un descenso de los precios a corto y medio plazo ya reconocido en varios medios por todos los agentes que participan en el mercado, a pesar de las reticencias de muchos de ellos en reconocerlo abiertamente.

Actualmente la pregunta clave es ¿hasta donde van a bajar?, y como siempre, la respuesta pasa por empezar reconociendo que la economía (también llamada la ciencia lúgubre) no es una ciencia exacta, donde 2+2 no son siempre 4. Se podrían hacer estudios econométricos sobre el precio de la vivienda y estudiar las correlaciones con distintas variables como el crecimiento del PIB, el nivel de paro, la balanza de pagos, el índice de crecimiento de los sueldos, la propensión marginal al ahorro, nivel de endeudamiento de las familias, coste de financiación, etc…, pero probablemente igual que pasó durante los años de subida, ninguna de las anteriores variables ni combinación de ellas explicaría de forma significativa los crecimientos superiores al 15% anuales.

Quizá el procedimiento menos inexacto es recurrir a los datos históricos globales para averiguar por donde deberían andar hoy por hoy los precios en función del “valor” que históricamente, en momentos donde no ha habido burbuja, el ser humano le ha dado a “su cueva”.

Como ya mencioné en un articulo anterior, segun el sr José García-Montalvo, catedrático de la UPF, normalmente el precio de la vivienda ha sido 4 veces el sueldo bruto. Recurrimos nuevamente al INE (Instituto Nacional de Estadística) para averiguar cual es sueldo medio español. Según el INE se sitúa en 22.766€ (1897.24€7 brutos al mes prorrateadas las pagas, o 1626 brutos con 14 pagas). Esto vienen a ser sobre unos 1300€ netos al mes con 14 pagas.

Tomemos estos datos como ciertos, a pesar de que deberíamos estudiar la distribución en cuartiles o percentiles de estos datos, pues existe un sueldo mínimo pero no un sueldo máximo y probablemente una media aritmética dé un resultado sensiblemente superior a la realidad en la calle.

Los resultados son los siguientes:

4T 2008 B. ANUAL VIV 1 Pers €/m²
Nacional 1897,24 22.766,88 91.067,52 1.821,35
País Vasco 2.247,28 26.967,36 107.869,44 2.157,39
Madrid (Comunidad) 2.223,28 26.679,36 106.717,44 2.134,35
Navarra 2.085,92 25.031,04 100.124,16 2.002,48
Cataluña 2.049,21 24.590,52 98.362,08 1.967,24
Aragón 1.882,09 22.585,08 90.340,32 1.806,81
Asturias 1.871,37 22.456,44 89.825,76 1.796,52
Baleares 1.865,81 22.389,72 89.558,88 1.791,18
Castilla y León 1.776,41 21.316,92 85.267,68 1.705,35
Rioja (La) 1.761,03 21.132,36 84.529,44 1.690,59
Cantabria 1.724,62 20.695,44 82.781,76 1.655,64
Andalucía 1.685,69 20.228,28 80.913,12 1.618,26
Ctat. Valenciana 1.684,45 20.213,40 80.853,60 1.617,07
Castilla – La Mancha 1.671,80 20.061,60 80.246,40 1.604,93
Galicia 1.646,68 19.760,16 79.040,64 1.580,81
Murcia 1.634,18 19.610,16 78.440,64 1.568,81
Canarias 1.557,66 18.691,92 74.767,68 1.495,35
Extremadura 1.555,78 18.669,36 74.677,44 1.493,55

Los valores “teóricos” obtenidos, corresponden a un piso para una sola persona, contemos 50m² aproximadamente, por lo que nos queda un precio/m² de 1.800€ m².

Hay que tener en cuenta que el numero de m² de un piso es una variable inversamente proporcional (o proporcionalmente inversa) al precio/m², es decir si mantenemos constantes las demás variables (zona, planta, orientación, etc…) un piso con mas m² suele ser mas económico en su precio/m² que uno menor (evidentemente no en el precio total).
También podemos calcular más o menos el precio de los pisos según el criterio del % de renta neta que representa la cuota. Es un método engañoso, ya que depende de los tipos y del plazo, pero tomaremos un estándar como podrían ser 30 años (demasiado en mi opinión) y un interés del 4% (euribor + diferencial) que teóricamente correspondería a una fase no critica del ciclo económico. También haremos los cálculos aproximados para una hipoteca de 20 años, algo más deseable para todos. Contamos que se financia el 100% pero del valor del piso.

4T 2008 NETO 14 % sueldo PISO 30 a. PISO 20 a.
Nacional 1897,24 1.268,44 443,95 93.000,00 70.000,00
País Vasco 2.247,28 1.521,73 532,61 112.000,00 84.000,00
Madrid (Comunidad) 2.223,28 1.505,48 526,92 110.000,00 82.500,00
Navarra 2.085,92 1.412,47 494,36 104.000,00 78.000,00
Cataluña 2.049,21 1.387,61 485,66 102.000,00 76.500,00
Aragón 1.882,09 1.258,31 440,41 94.000,00 70.500,00
Asturias 1.871,37 1.251,14 437,90 91.000,00 68.250,00
Baleares 1.865,81 1.247,43 436,60 91.000,00 68.250,00
Castilla y León 1.776,41 1.187,66 415,68 92.000,00 69.000,00
Rioja (La) 1.761,03 1.177,37 412,08 92.000,00 69.000,00
Cantabria 1.724,62 1.153,03 403,56 85.000,00 63.750,00
Andalucía 1.685,69 1.127,00 394,45 83.000,00 62.250,00
Ctat. Valenciana 1.684,45 1.132,05 396,22 83.000,00 62.250,00
Castilla – La Mancha 1.671,80 1.126,18 394,16 83.000,00 62.250,00
Galicia 1.646,68 1.129,15 395,20 83.000,00 62.250,00
Murcia 1.634,18 1.120,58 392,20 81.000,00 60.750,00
Canarias 1.557,66 1.068,11 373,84 79.000,00 59.250,00
Extremadura 1.555,78 1.066,82 373,39 79.000,00 59.250,00

Los números de este articulo, no pretenden ser una previsión exacta de lo que puede ocurrir, sino ser un pequeño y sencillo ejercicio de calculo aproximado para dar “forma” a las teorías de aquellos expertos que han ido acertando mas o menos por donde iban a andar los tiros, pero que a veces cuando hablan, quedan las cosas un poco en el aire.

Solo hace falta entrar en cualquier portal inmobiliario y ver que los números están disparados aun, y que de seguir acertando, aun hay recorrido, a pesar de que el G-14 afirma que los pisos ya han bajado muchísimo.

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Escrito por Oriolrc el 26 de marzo de 2009 con 316 comentarios.

316 comentarios

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# 41, Anónimo
26 de marzo de 2009, a las 9:55

Mientras el grifo del crédito siga cerrado, el problema no va a ser el precio, si no que nadie va a poder comprar.

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# 42, Dooke
26 de marzo de 2009, a las 9:56

# 22 , Droblo

Anda, será la primera porra que gane… (ayer decía que de seguir la tendencia “repetidora” del euribor, cerraría en 1.914 ), aunque parece que estos del Pais se mojan menos, no se la juegan con el tercer decimal… jeje… ¿ eso no es “jugar sobre seguro” ? tampoco hay que hacer muchos números…

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# 43, Anónimo
26 de marzo de 2009, a las 9:59

# 34 , Juana la loca

Pues si todo es Dios, que pintamos los morales….

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# 44, Mrc
26 de marzo de 2009, a las 10:01

# 39 , Johnny

Sí, o te has liado o no me he explicado bien, jajaja.

Lo que digo es: Supongamos que no hay burbuja. Hay dos posibilidades:

“- El mercado inmobiliario se adapta a esta nueva circunstancia y se necesitan el doble de pisos, subiendo el precio en el mismo porcentaje que había estado subiendo hasta ahora.

– El mercado inmobiliario se adapta a esta nueva circunstancia y los pisos suben al doble, construyéndose la misma cantidad.”

O la una, o la otra, claro, ¿vale?. Pero como las cosas no son blancas ni negras, lo dejo en un ni pa’ tí ni pa’ mi, y pongo que pasa algo intermedio:

“habrá gente que prefiera vivir sola y gente que viva en pareja pero trabajando los dos, lo normal hubiese sido un escenario en el que se hubiesen construído un 50% más de pisos y en el que los pisos hubiesen subido un 50%.”

¿De acuerdo?

Pero ha habido burbuja y ha pasado lo que comentas, que han pasado ambas cosas e incluso más que eso.

Luego opino que la vivienda bajará hasta adaptarse a una de las dos, o a la intermedia, por nuestra realidad social. No hasta la hipótesis de que es la de hace 40 años en cuanto a compra pero la del doble de personas trabajando en cuanto a realidad.

Espero haberlo aclarado ;)

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# 45, Anónimo
26 de marzo de 2009, a las 10:04

# 34 , Juana la loca

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# 46, Soy pobre
26 de marzo de 2009, a las 10:04

# 26 , Mrc

El problam qeu antes con un sueldo decentillo podias tener familia y un piso de 2 a 3 habitaciones, ahora con ese sueldo solo puedes aspirar a apartamento de 1 habitacion o estudio y sin familia.

Mi padre se ha jubilado la semana pasada, y el piso que se compro lo hizo en el 2000, asi que no se beneficio de las subidas ni nada de eso, pero con sus ultimos sueldos, los mas altos qeu ha tenido hasta ahora, no se podia haber permitido comprar la casa en donde vive ni de segunda mano

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# 47, OCP
26 de marzo de 2009, a las 10:05

# 34 , Juana la loca
También es Dios el que nos ha traido la crisis?
Un saludo,

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# 48, Anónimo
26 de marzo de 2009, a las 10:05

#41
Rescato un articulo propio muy puntuado y destacado en el resumen semanal del blog para darte mi vision del cierre de grifo.
# 22 , PAJARODEMAL…

10 de Febrero de 2009, a las 9:50.
Buenos Dias;
Soy un intermediario financiero(sí,uno de esos que se suele meter en el mismo saco que los préstamistas de capital privado ,tarjetas al 29 %,y reunificaciones a EURIBOR+3),y me gustaria dar mi opinio sobre la concesión de hipotecas.
Se siguen concediendo hipotecas,sí,se siguen concediendo,pero ahora si que se conceden dentro de unos parametros mas que normales,es decir, a menos del 80% del valor legal de tasación(con las tasadoras elegidas por los bancos,ya no vale tasar uno mismo para engordar las tasaciones como antes),y a menos de un 38 % de capacidad de endeudamiento,es decir.los bancos quieren cubrirse las espaldas y con muy buen criterio para que no les reviente el globo en la cara como les ha pasado con las hipotecas firmadas en los ultimos 7-8 años.
Existen aun productos especiales para gente en situaciones delicadas,con recibos impagados ,asnefs,etc,claro que existen,pero es que basicamente el que ha entrado en la bola de los impagos no entrará por el aro de estos productos,me explico;
Hay una serie de bancos que se dedican a dar hipotecas al EURIBOR +3 Ó +4,(si pensamos en el euribor de hace unos meses no es tan descabellado sumar al EURIBOR actual un diferencial así),estos bancos te permiten tener hasta incidencias judiciales con otros bancos,todos los recibos impagados que quieras y ASNEF/RAI,pero solo te ofrecen el 50%-60% del valor legal de tasación y te dejan endeudarte en un 30% del total de tu capacidad de endeudamiento,por lo tanto se cubren muy mucho las espaldas.
¿Sabeis cual era el problema antes?Pues que este tipo de productos los daba cualquier director con atribuciones(hablo con conocimiento de causa,es mi trabajo)y la bola iba creciendo una y otra vez,le he restructurado sus deudas a alguna persona hasta 3 veces¿os parece normal?
Debemos caminar dia a dia hacia cotas normales de endeudamiento,ser ahorradores,analizar nuestros ingresos y gastos y de una vez por todas bajarnos del ferrari que no somos capaces de mantener y volver a nuestro coche de gama media,debemos dejar de cenar 3 veces fuera de casa entre semana,debemos dejar de gastar 100 euros al mes por persona e movil,y eso que en las 8 horas del trabajo hablamos por el de la empresa,y las 8 horas que dormimos no hablamos,debemos inculcar a nuestros hijos que no todo en esta vida esta en vestir mejor que el de al lado,ni en tener 3 tv en casa,la wii,la ds y la play,y sino podemos irnos un mes de vacciones a la playa en verano pagando 3000 euros por un alquiler y 3000 euros en desayunar,comer y cenar fuera no pasa nada.
El problema de este pais no es que se haya cerrado la linea de credito señores,simplemente que los criterios de riesgo han vuelto(no se si algun dia estuvieron) a parametros normales,y ahi es donde bajamos de la nube en la que estabamos,y ojo,esto lo digo yo,que vivo de conseguir que la gente se endeude para lo que quiera endeudarse,tambien les digo,no me metan en el saco del capital privado,ni de las tarjetas al 29%,yu como ejemplo le digo que esta semana firmaré una subrogacion al euribor + 0,33 de alguien que tenia su hipoteca a un EURIBOR +2,SALUDOS

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# 49, Mrc
26 de marzo de 2009, a las 10:06

Juana, me encantaría tener tu email para explicarte en qué consiste la fe que tenemos los católicos, ya que la juzgas de ese modo tan alejado de lo que nosotros creemos. Tu concepto de fe y el nuestro es radicalmente distinto, y ya que tú explicas el tuyo me gustaría mucho aclararte el nuestro, sin ánimo de convencerte en absoluto, sólo para que lo comprendas aunque no lo compartas. Como este no es el foro no lo haré aquí y este es el último comentario que hago al respecto, pero me dejas apenada y dolida. Un saludo

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# 50, Mrc
26 de marzo de 2009, a las 10:07

# 46 , Soy pobre

Totalmente de acuerdo: el problema es que ha habido burbuja, y esta debe estallar y por tanto deben bajar los precios. Sólo me metía en el matiz de cuánto, pero eso que dices es impepinable.

Yo no compré para especular: prefiero que bajen ;)

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# 51, y esto es todo
26 de marzo de 2009, a las 10:14

Como comente anoche, un piso en el Baix llobregat, de obra nueva en el 2003 valia 35 millones, en el 2007 en una obra nueva realizada enfrente, mismo tamaño, 52 millones.

Del 2003 al 2009 se ha PERDIDO CAPACIDAD ADQUISITIVA. Esta es una realidad que muchos no quieren meter en la ecuación, pero lo cierto es que actualmente la mayoria de las familias han perdido mucho poder adquisitivo, de diferentes maneras:
– paro
– perdida de horas extras (en la construcción podrian llegar a 1000-1500 € mensuales en sobrecitos)
-congelaciones salariales
-subidas del IPC
……….seguro que hay más que me olvido……..

Pues haber quien me explica como es posible mantener un precio de la vivienda sobredimensionado (parece que no nos acordamos pero en el 2003 ya parecia cara la vivienda) cuando el poder adquisitivo de todos los currantes baja y baja y baja.

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# 52, Droblo
26 de marzo de 2009, a las 10:15

Jo,

En enero aumentaron un 15% los suicidios en Japón con respecto al mismo mes del año anterior, empujados por la crisis económica.

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# 53, ICG
26 de marzo de 2009, a las 10:15

.
Y si me permitís… os recomiendo le déis una oportunidad a este foro de economía general que es tremendamente bueno.

Este es: http://www.burbuja.info/inmobiliaria/index.php

Aquí está toda la información a nivel económico, político, etc. que necesita cualquier persona para estar bien informado.

Dadle una oportunidad y no os defraudará.

Un saludo!

P.D.: De hecho, este foro DEPENDE y DERIVA de burbuja.info

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# 54, Maño H20
26 de marzo de 2009, a las 10:16

# 19 , Dooke

Lo siento, no tenía el tiesto a mano. Pero vamos, que solo era un simil o metáfora.

O como dice #20 anónimo, quizás he confundido el tocino con la velocidad o he mezclado churras con merinas.

Repito: Se siente.

Salu2 a ambos.

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# 55, Kiko Llaneras
26 de marzo de 2009, a las 10:17

Muy interesante el artículo; aunque es difícil cuantificar las cosas con exactitud, el ejercicio de intentarlo siempre es informativo.

Por cierto, aunque existen diferencias importantes —y mucho— creo que es interesante ver lo que ocurre en EEUU.

Allí la vivienda a bajado ya un 20%, pero los datos históricos del índice Case-Shiller (¡desde el siglo XIX!) indican que para que el precio de la vivienda alcance un valor típico aún tienen que otro 20%: Datos sobre vivienda en EEUU

Saludos

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# 56, Román
26 de marzo de 2009, a las 10:19

Para mi la cuenta está fácil:

Año 1976, población a las afueras de Madrid:

Salario de trabajador 20.000 pesetas.
Precio vivienda libre de 3hab. 80m2: 600.000 (30 salarios)
Letra semestral aprox.: 60.000 pesetas (3 salarios)
Años a pagar: 18

Año 2009, misma población, mismos pisos sólo que con 33 años de antigüedad:

Salario de trabajador 1200€.
Precio vivienda de 3hab. 80m2: 240.000€ (200 salarios)
Letra semestral aprox.: 7200€ (6 salarios)
Años a pagar: 30

A día de hoy, con tipos de interés más bajos, más años para pagar y mayores ventajas sociales, el esfuerzo de pagar es mucho mayor. Algo va mal en estas valoraciones, esos pisos, a día de hoy, no deberían superar los 36.000€ para ser precios razonables.

¿Os parece una ganga? Os aseguro que para sus dueños no lo fue, a finales de los 70 había trabajo (18-20% paro como hoy) pero con esos precios de “ganga” apenas daba para pagar hipoteca (se pagaba con la paga extra) y mantener a la familia, no había teles en color, ni vacaciones en Thailandia, ni Actimel en el desayuno, ni Coca-cola en la cena.

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# 57, Anónimo
26 de marzo de 2009, a las 10:23

# 56 , Román
Y hay que tener en cuenta que por entonces sólo trabajaba el padre y las familias eran más numerosas.
Por otro lado ahora decimos que tenemos televisones de 40 pulgadas, pero lo cierto es que una tele ahora de 40 pulgadas cuesta 5 veces menos que una de 20 de entonces.

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# 58, SANDOKAN
26 de marzo de 2009, a las 10:24

Me acaba de llegar esta cita por correo:

“Pienso que las instituciones bancarias son más peligrosas para nuestras libertades que ejércitos enteros listos para el combate. Si el pueblo americano permite un día que los bancos privados controlen su moneda, los bancos y todas las instituciones que florecerán en torno a ellos privarán a la gente de toda posesión, primero por medio de la inflación, enseguida por la recesión, hasta el día en que sus hijos se despertarán sin casa y sin techo, sobre la tierra que sus padres conquistaron”.Thomas Jefferson, tercer presidente de EE.UU (1802).

Y yo me pregunto… si hace mas de 200 años el tipo este ya lo veia tan claro… como es que ni el ni sus sucesores hicieron nada por evitarlo ?????????

En fin…

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# 59, Johnny
26 de marzo de 2009, a las 10:24

Mrc, mucho mejor así.

Respecto al debate de ayer con Fyahball, yo pago de alquiler 600€ y de la Junta de Andalucía he recibido ya 2800€ de subvencion. A 5 min de la playa en Huelin.

Sigo de alquiler…y me siguen salienda las cuentas (puedo ahorrar a buen ritmo y no privarme de nada)

No todo es MAD y BCN y cada uno tiene sus cuentas, de ahi que el debate pues pueda ser infinito ;)

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# 60, cartillas
26 de marzo de 2009, a las 10:25

Maño H2O

Desde luego que hoy te has lucido…

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