El mercado inmobiliario español está cada vez más caliente, impulsado por una demanda fuerte y una oferta que no da abasto. La compraventa de viviendas con hipoteca ha crecido un 31,7% solo en el mes de junio, reflejo de una actividad que no afloja, a pesar de los elevados precios. La hipoteca media ha superado ya los 168.000 euros, lo que da una idea clara del esfuerzo financiero que deben asumir muchas familias para acceder a una vivienda.
Los tipos de interés, en retroceso desde hace más de un año, han alimentado esta nueva ola de compras. Las entidades bancarias han reactivado su oferta hipotecaria con condiciones más atractivas, y los préstamos con tipos por debajo del 3% han vuelto a ser comunes. Esta rebaja en el coste del dinero ha devuelto la confianza a un perfil de comprador que el año pasado estaba prácticamente descartado del mercado: las rentas medias.
Ahora bien, esta mejora de condiciones viene acompañada de un contrapeso cada vez más evidente. Aunque la financiación es más barata, los precios de la vivienda han seguido subiendo, especialmente en las zonas con más presión demográfica y económica. El resultado es que la cuota mensual puede ser más asumible, pero el importe total del préstamo se ha disparado. Al final, muchas familias están hipotecándose por cantidades más altas, lo que prolonga el periodo de endeudamiento y encarece el coste global de la operación.
Con este panorama, vuelven a ganar peso las hipotecas variables. Muchos compradores apuestan por este tipo de interés con la expectativa de que los tipos continúen bajos durante los próximos años. Pero esta estrategia también tiene sus riesgos: si los precios siguen al alza —como hasta ahora—, el supuesto ahorro por intereses puede quedar anulado por el encarecimiento del bien que se está financiando.
El debate sobre una posible burbuja inmobiliaria vuelve a estar sobre la mesa. Pero la situación actual es muy distinta a la de 2007. No hay un exceso de construcción ni una expansión crediticia descontrolada. El problema ahora es estructural: la población crece rápidamente y no se construyen suficientes viviendas. España gana cerca de medio millón de habitantes al año desde la pandemia, y muchos de ellos se concentran en grandes núcleos urbanos donde el suelo escasea y los precios se disparan.
El mapa de precios confirma esta brecha. Las viviendas más caras se encuentran en Madrid, Barcelona, Baleares y algunas zonas de la costa cantábrica, mientras que en provincias del interior como Cuenca, Soria o Teruel los precios siguen siendo más accesibles. Pero incluso en estas zonas más baratas, el acceso sigue condicionado por el nivel de ingresos y las oportunidades laborales, que a menudo brillan por su ausencia.
Pese a que el ritmo de subidas podría moderarse si las rentas familiares no siguen el mismo ritmo, no se espera una bajada generalizada de precios a corto plazo. Para que eso ocurra tendría que cambiar la base del mercado: más oferta o menos demanda. Y lo cierto es que, por ahora, ni una cosa ni la otra parece cerca de suceder.