Gonzalo Bernardos no es dado a los matices cuando habla de hipotecas: si los índices de riesgo siguen subiendo, algunas entidades pueden acabar en una situación comprometida. Así de claro lo dejó el economista y asesor de Trioteca al analizar el momento que atraviesa el mercado hipotecario español, justo cuando el Euríbor ha registrado su mayor descenso mensual en 15 años y se empieza a hablar de tipos por debajo del 2 %.
Para Bernardos, lo preocupante no es tanto el comportamiento del Euríbor, sino la evolución del Interest Rate Swap(IRS) a cinco años, un índice menos conocido para el gran público pero clave en la fijación de hipotecas a tipo fijo. Este IRS cerró abril en el 2,225 %, tras varios meses de repuntes, lo que supone un incremento del coste para los bancos a la hora de cubrirse frente a riesgos de tipo de interés. A pesar de que el BCE prepara una rebaja de tipos, este aumento del IRS anticipa que las hipotecas fijas no necesariamente serán más baratas.
Según Bernardos, lo que está ocurriendo tiene una explicación clara: el perfil del solicitante de hipoteca se ha vuelto más vulnerable. Aunque el valor medio de los préstamos ha aumentado hasta los 192.000 euros en abril —un 7,9 % más que a inicios de año—, los bancos empiezan a temer un incremento en los impagos. Por eso, las entidades están reaccionando con un endurecimiento en sus condiciones, elevando los tipos a pesar de la bajada del Euríbor. En palabras del economista, “si aumentan los índices de riesgo, podría crearse un agujero considerable en la entidad financiera que pondría en riesgo su continuidad”.
A esto se suma que los bancos están exigiendo requisitos mucho más estrictos. Bernardos señala que hoy, sin un ahorro previo mínimo de 77.500 euros, es prácticamente imposible acceder a una hipoteca. Y esto excluye a una gran parte de potenciales compradores, especialmente jóvenes y trabajadores con ingresos inestables. Además, advierte que sólo las familias que destinan menos del 35 % de sus ingresos netos al pago de deudas son consideradas solventes por defecto, salvo en casos de ingresos elevados (más de 6.000 euros mensuales).
Los contratos temporales y los ingresos variables, muy comunes en sectores como la hostelería o el comercio, juegan también en contra. “Es posible que la empresa no renueve su vinculación con el trabajador y a este le cueste varios meses encontrar un nuevo empleo”, dice Bernardos. Esto convierte al solicitante en una incógnita demasiado arriesgada para el banco. Incluso el atractivo del inmueble empieza a ser secundario. Si el piso no tiene buena salida en caso de ejecución, el préstamo tampoco pasa el filtro.
Por todo esto, Bernardos no ve tan claro que la bajada de tipos del BCE se traduzca en hipotecas más accesibles. Las entidades, afirma, han aprovechado el alivio monetario para mejorar su rentabilidad y están siendo mucho más selectivas a la hora de prestar. Es una especie de paradoja: los tipos caen, pero las condiciones no mejoran, salvo para quienes ya tienen una posición muy sólida.