El mercado hipotecario en España empieza a mostrar señales de inquietud. Según los últimos datos publicados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE) a partir de registros del Banco de España, casi uno de cada diez nuevos préstamos para la compra de vivienda supera ya el 80% de financiación respecto al valor del inmueble, una cota que tradicionalmente marcaba el límite de riesgo para las entidades.
En concreto, el porcentaje se sitúa en el 8,6% al cierre de 2024, el nivel más alto desde la segunda mitad de 2022, coincidiendo con el endurecimiento monetario lanzado por el Banco Central Europeo (BCE) para frenar la inflación. Aunque el dato es todavía muy inferior a los máximos históricos que se alcanzaron antes del estallido de la burbuja inmobiliaria (18% en 2006), su evolución apunta a un entorno en el que la presión de los precios y la relajación de algunas condiciones crediticias empiezan a dejar huella.
Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, identifica varios motores detrás de este fenómeno. Por un lado, el encarecimiento de la vivienda, que ha superado la capacidad de ahorro de muchas familias. Por otro, la caída de los tipos de interés, que anima tanto a prestatarios como a bancos a elevar los importes financiados. Desde abril de 2024, el BCE ha comenzado a reducir progresivamente los tipos, abaratando el coste de la financiación, en un contexto de crecimiento económico más débil y presiones desinflacionarias.
Villén también destaca el impulso de productos dirigidos a jóvenes, como las hipotecas avaladas por organismos públicos, que permiten financiar hasta el 100% del valor de la vivienda. Programas como el aval del Instituto de Crédito Oficial (ICO) o iniciativas de las comunidades autónomas de Madrid y Andalucía, flexibilizadas recientemente, tratan de facilitar el acceso a la vivienda a menores de 40 años. Estos programas han contribuido al ligero aumento de las operaciones con ratios de financiación más elevados.
La analista Leyre López, de la AHE, advierte que, aunque los bancos siguen manteniendo políticas prudentes en general, se están abriendo ciertas ventanas para perfiles con alta solvencia, especialmente dentro de estos programas garantizados. En otras palabras, no se está generalizando una vuelta al crédito excesivamente arriesgado, pero el umbral de cautela comienza a desplazarse.
De forma paralela, también ha crecido el ‘Loan to Value’ (LTV) medio de las hipotecas formalizadas. A finales de 2024, esta relación se situaba en el 64,1%, frente al 61,4% de mediados de 2022, según el Banco de España. El incremento, aunque moderado, confirma que el volumen financiado está creciendo a mayor ritmo que el ahorro previo de los compradores. Además, la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) señala que el valor medio de tasación de las viviendas hipotecadas alcanzó los 247.127 euros el año pasado, el máximo desde que existen registros.
Ante este escenario de tipos más bajos y precios elevados, los expertos insisten en la conveniencia de optar por hipotecas a tipo fijo. Villén alerta de que, aunque la inflación parece controlada en el corto plazo, la nueva política arancelaria de Estados Unidos podría alterar el equilibrio, reavivando las presiones sobre los precios. En ese caso, quienes hayan firmado préstamos a tipo variable o mixto podrían enfrentarse a cuotas más elevadas en pocos años.
Las entidades financieras están reforzando su oferta de tipos fijos. En el comparador de idealista, se encuentran opciones cercanas al 2,5% de interés nominal en bancos como Santander, Openbank, Sabadell o BBVA. Algunas ofertas puntuales incluso rebajan ese umbral hasta el 1,80% para perfiles muy solventes. Mientras tanto, los productos mixtos tienden a ofrecer un tipo fijo competitivo solo durante los primeros cinco años, lo que deja a los hipotecados expuestos a la evolución futura del euríbor en la parte variable.
La preferencia por el tipo fijo se refleja en los datos: las hipotecas fijas representaron el 64% de las nuevas operaciones a finales de 2024, frente al 46% registrado a principios de año. En los primeros meses de 2025, la cuota ha seguido creciendo y ya ronda el 68%, en línea con la bajada generalizada de tipos en la eurozona.
Aunque el mercado hipotecario no muestra señales de sobrecalentamiento, los datos apuntan a una situación que requiere atención, especialmente si los precios de la vivienda siguen subiendo más deprisa que los salarios y si las condiciones de financiación continúan relajándose.