El acceso a una vivienda en propiedad sigue pasando, en la mayoría de los casos, por contratar una hipoteca. Con los tipos de interés en retroceso tras el endurecimiento monetario de los últimos dos años, muchas familias se plantean si ha llegado el momento de mejorar las condiciones de sus préstamos. Aquí es donde entran en juego dos figuras poco conocidas pero fundamentales: la subrogación y la refinanciación.
A diferencia de la contratación inicial, ambas opciones permiten modificar una hipoteca ya existente para adaptarla a las nuevas circunstancias del mercado. Y en un entorno en el que el euríbor ha iniciado una senda descendente —con previsiones que apuntan al 1,5% en 2025, frente al entorno del 4% alcanzado en 2023—, el interés por estas operaciones ha crecido.
La subrogación consiste en trasladar la hipoteca de un banco a otro, manteniendo el préstamo original pero negociando nuevas condiciones: tipo de interés, plazo o comisiones. Es un proceso relativamente sencillo y con costes moderados, aunque desde este año vuelve a aplicarse la comisión por subrogación, que puede alcanzar hasta el 2%. Además, se debe pagar una nueva tasación de la vivienda, con un coste de entre 300 y 400 euros. Aun así, según explican desde la inmobiliaria Housfy, estos gastos suelen amortizarse rápidamente con el ahorro que se obtiene si se mejora el diferencial o se pasa a un tipo fijo más favorable.
Durante 2023 y 2024, el Gobierno eliminó temporalmente algunas comisiones para facilitar el paso de hipotecas variables a fijas, en el marco del Código de Buenas Prácticas bancarias. Pero esta moratoria ya no está en vigor, lo que obliga a los hogares a afinar más sus cálculos antes de dar el paso.
La refinanciación, en cambio, implica cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva, incluso en otro banco. Esta opción permite modificar más aspectos del préstamo, como el importe total o añadir co titulares, pero también conlleva más costes: una nueva tasación, una posible comisión de apertura, gastos de notaría y registro —que pueden superar los 1.000 euros— y, en algunos casos, una comisión por amortización anticipada.
Ambas alternativas han ganado relevancia en un momento en el que los bancos, en plena competencia por captar clientes solventes, están dispuestos a negociar. Las entidades buscan ampliar cuota en un contexto de márgenes estrechos, y ofrecen condiciones atractivas para quienes trasladan sus hipotecas.
La elección entre subrogación o refinanciación dependerá del perfil del cliente, de las condiciones actuales del préstamo y del ahorro potencial. En operaciones sencillas, cambiar de banco mediante subrogación puede ser suficiente. En situaciones más complejas —por ejemplo, si se desea ampliar el capital o modificar la titularidad—, la refinanciación puede ser más adecuada, pese al mayor desembolso inicial.
En un escenario de tipos descendentes, y con una inflación aún vigilada de cerca por el BCE, 2025 podría consolidarse como un año clave para revisar hipotecas. Pero antes de lanzarse, conviene calcular con detalle cuánto se puede ahorrar… y cuánto cuesta lograrlo.