El mercado inmobiliario en España está cambiando de marcha. Después de un lustro de actividad frenética y cifras de compraventa que no se veían desde los tiempos de la burbuja, los principales portales del sector coinciden en que el viento empieza a soplar en otra dirección. No se espera un desplome, pero sí un enfriamiento evidente provocado por una combinación de precios prohibitivos, dificultades para conseguir financiación y una desconexión total entre las viviendas disponibles y las necesidades reales de los compradores.
Durante los últimos años las notarías han echado humo. El interés por comprar casa se disparó tras la pandemia y las operaciones alcanzaron su punto álgido a lo largo del año pasado. Sin embargo, ese ritmo era insostenible a largo plazo. Los compradores particulares y los bancos han empezado a actuar con mucha más cautela. Las entidades financieras miran ahora con lupa cada solicitud de hipoteca debido a los cambios en la política monetaria y los tipos de interés, lo que reduce de forma directa el número de personas que pueden acceder a un préstamo.
A esto se suma el gran obstáculo del mercado español: el dinero que hay que tener ahorrado antes de empezar a hablar con el banco. Hoy en día las entidades suelen financiar como máximo el ochenta por ciento del valor del inmueble. El comprador debe aportar el veinte por ciento restante de su propio bolsillo, además de aproximadamente un diez por ciento adicional para cubrir impuestos, gastos de notaría y registro. En ciudades con el mercado muy tensionado, como Madrid, Barcelona o Palma de Mallorca, conseguir un piso medio exige tener ahorrados más de cien mil euros de entrada. Esta exigencia financiera expulsa directamente a las familias jóvenes y a los trabajadores de rentas medias que no cuentan con ayuda familiar, limitando el volumen de transacciones mensuales.
El problema de la oferta también sigue sin resolverse. Faltan casas nuevas en las zonas donde la gente realmente quiere vivir. Las promotoras se enfrentan a un laberinto burocrático que retrasa la concesión de licencias durante meses, mientras que la falta de suelo finalista edificable frena el desarrollo de nuevos proyectos. Por si fuera poco, los costes de los materiales de construcción siguen por las nubes y el sector arrastra una falta crónica de mano de obra cualificada. Todo esto provoca que la poca vivienda nueva que sale al mercado lo haga con precios muy elevados, lo que traslada la presión hacia el mercado de segunda mano.
La caída en las operaciones ya se nota en los datos mensuales de los portales inmobiliarios, especialmente en las zonas donde los precios habían subido de forma más agresiva. Territorios como Baleares o Madrid muestran síntomas claros de agotamiento, ya que han alcanzado su techo de accesibilidad. En cambio, en provincias del interior o zonas menos dinámicas donde el coste de la vida es más bajo, las transacciones todavía aguantan el tipo o incluso crecen ligeramente.
Para los próximos meses la tendencia apunta a una estabilización. Aunque la demanda sigue existiendo porque la gente necesita casa, la capacidad real de compra se ha reducido. Es muy probable que los precios dejen de subir con la fuerza de los últimos años y que en algunas zonas concretas empecemos a ver pequeñas correcciones a la baja, sobre todo en aquellos inmuebles que necesitan reformas o que están peor ubicados. El sector inmobiliario se encamina así hacia un escenario de normalización donde el sentido común y la prudencia volverán a marcar las reglas del juego.