En España tenemos un problema con la vivienda que no lo puede solucionar ni el BCE. Aunque el coste medio de financiación ha descendido hasta el 2,71%, su nivel más bajo en dos años, el incremento desbocado del precio de los inmuebles ha borrado de un plumazo ese ahorro que podrían tener los potenciales compradores. Todo lo que se ahorra en intereses, se gasta en la subida de precios.
El último informe sobre la situación financiera de los hogares confirma un deterioro del 3,5% en el índice de accesibilidad a la vivienda durante el primer trimestre de 2025. Esta caída se produce pese a un entorno monetario más favorable, lo que pone en evidencia que el problema no está ya tanto en el coste del dinero, sino en el precio del ladrillo. De hecho, el encarecimiento de los inmuebles ha superado con creces cualquier ahorro que se pudiera generar en intereses.
Entre enero y marzo, el precio de la vivienda en España subió un 12,2% respecto al mismo periodo del año anterior, la mayor escalada interanual registrada en un primer trimestre desde 2007. Con este dato, se acumulan 44 meses consecutivos de subidas, lo que ha disparado las alarmas en el propio Banco de España, que advierte de una sobrevaloración clara en el mercado inmobiliario. Según sus cálculos, el precio de los inmuebles estaría entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su valor de equilibrio, una desviación mayor que la registrada apenas seis meses antes.
A pesar de estas señales, la demanda sigue en aumento. La banca ha respondido con un mayor volumen de concesión de hipotecas, tratando de aprovechar el empuje de los tipos más bajos. Entre enero y mayo de este año, se firmaron operaciones por más de 33.000 millones de euros, un 22% más que en el mismo periodo de 2024. Solo en mayo, se registraron 6.838 millones. Y no solo crece la concesión: también se amplía el perfil del hipotecado medio. En menos de un año, la edad media de los nuevos compradores ha bajado en siete meses, situándose por debajo de los 40 años, una cifra que no se veía desde antes del endurecimiento del precio del dinero.
El acceso a la financiación también se ha relajado para quienes suelen tenerlo más difícil, como los hogares con rentas más bajas. Este cambio no se debe tanto a una mejora de sus ingresos como a una mayor disposición de las entidades a asumir riesgos, ahora que la presión sobre el coste de financiación ha disminuido. A la vez, los hogares siguen acumulando activos líquidos y reorganizando su cartera: más efectivo, más depósitos a la vista y menos a plazo.
Curiosamente, gran parte del aumento en la riqueza de los hogares —un 2,5% más en este arranque de año— proviene de la revalorización de la vivienda, no de una mejora real del poder adquisitivo. Es decir, son más “ricos” sobre el papel, pero menos capaces de comprar.
Todo esto ocurre mientras en la eurozona la accesibilidad a la vivienda ha mejorado ligeramente, un 1,6% más, a pesar de que allí las hipotecas son más caras y el crecimiento de la renta per cápita ha sido más débil. Es una anomalía que subraya que el mercado español se está calentando más de la cuenta.