El mercado hipotecario español sigue en plena reactivación. En abril se constituyeron 40.010 hipotecas sobre viviendas, un 2,3% más que un año antes, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. La cifra tiene una lectura histórica: es el mejor mes de abril desde 2010, es decir, desde los primeros coletazos de la crisis financiera. Con este dato, la firma de hipotecas suma ya 22 meses consecutivos al alza.
Conviene, eso sí, no leer el titular sin matices. El avance interanual de abril (+2,3%) se queda casi siete puntos por debajo del que se registró en marzo (+9%). La tendencia sigue siendo claramente expansiva, pero el ritmo se está moderando, algo lógico tras casi dos años de crecimiento ininterrumpido.
El dinero vuelve a ser barato (y se nota)
La explicación de fondo está, como casi siempre en este mercado, en el precio del dinero. El tipo de interés medio de las hipotecas sobre vivienda se situó en abril en el 2,90%. Es un dato con doble cara: por un lado repunta ligeramente desde el 2,84% de marzo —y marca su valor más alto desde noviembre—, pero por otro encadena ya 15 meses consecutivos por debajo del 3%.
Ese umbral del 3% es psicológicamente relevante. El tipo medio logró perforarlo a la baja en febrero de 2025 por primera vez en casi dos años, y desde entonces se mantiene ahí. Mientras el crédito se mueva en esa franja, la demanda embalsada de los años de tipos altos seguirá aflorando.
Hipotecas más grandes, viviendas más caras
Hay un dato que merece más atención de la que suele recibir: el importe medio de las hipotecas creció un 11,1% interanual, hasta los 173.331 euros, y el capital total prestado se disparó un 13,7%, rozando los 6.935 millones.
Esto es clave. No solo se firman más hipotecas: se firman por más dinero. Y como el plazo medio sigue clavado en 25 años, el aumento del importe no se explica por estirar los préstamos, sino por algo más incómodo: las viviendas son sencillamente más caras. El crédito barato y la demanda fuerte están alimentando los precios, que a su vez exigen hipotecas mayores. Es el círculo habitual de un mercado al alza, y conviene vigilarlo.
El fijo gana la partida, pero el variable resiste
El reparto entre tipos confirma la preferencia española por la previsibilidad: el 62,9% de las hipotecas se firmaron a tipo fijo frente al 37,1% a variable. Curiosamente, el tipo medio de partida fue muy parecido en ambos casos —2,86% en el fijo y 2,97% en el variable—, lo que explica que muchos compradores prefieran asegurarse la cuota a largo plazo aunque la diferencia inicial sea mínima.
El mapa: Cataluña y Andalucía tiran del carro
Por comunidades, Cataluña (7.506) y Andalucía (7.460) lideraron la firma de hipotecas, seguidas de Madrid (6.305) y la Comunidad Valenciana (4.833). En el avance interanual destacaron Castilla-La Mancha (+18,7%), Cataluña (+18,5%) y Asturias (+12,5%), las únicas con crecimientos de dos dígitos.
En el lado contrario, ocho regiones retrocedieron, con caídas llamativas en Baleares (-23,9%) y Navarra (-20,9%). Son territorios con mercados muy tensionados y precios elevados, donde el problema ya no es tanto el coste del crédito como la escasez de oferta asequible.
La letra pequeña: ojo al dato intermensual
Una advertencia para no malinterpretar las cifras. En tasa intermensual, abril cayó un 14,3% respecto a marzo, y el capital prestado bajó un 14,6%. No es una señal de alarma: estas comparaciones mes a mes están muy condicionadas por el número de días hábiles y la estacionalidad. La foto que importa es la interanual y, sobre todo, la acumulada del año: en los cuatro primeros meses las hipotecas crecen un 7,9%, con el capital prestado disparado un 19,6%.
Un detalle revelador en las renegociaciones
Por último, un dato que dice mucho del momento del ciclo. Las hipotecas que cambiaron de condiciones cayeron un 6,3%, y dentro de ellas se desplomaron las subrogaciones de acreedor —cambiar la hipoteca de banco— un 26,7%. Tiene sentido: cuando los tipos bajan y se estabilizan, la urgencia por renegociar se evapora.
Lo interesante es la otra cara. Las subrogaciones de deudor —el cambio de titular del bien hipotecado— se dispararon un 38,1%. Detrás de ese epígrafe técnico suele esconderse la compraventa de viviendas que ya tenían una hipoteca en vigor, normalmente con condiciones que el comprador prefiere asumir antes que firmar una nueva. Es otra señal más de un mercado en plena ebullición.