Imagínate que compraste una vivienda en 2016 por 200.000€ y viendo como ha subido estos año decides venderla por 290.000€. Al salir de la notaría invitas a una mariscada a tu familia ya que has ganado la friolera de 90.000€ en 10 años. No está nada mal.
Pero antes de que reserves las angulas, vengo yo para darte una mala noticia. No has ganado nada. Vamos a hacer unos número.
El reparto fiscal
Hacienda grava los 90.000€ de ganancia nominal con su escala progresiva:
| Tramo | Tipo | Cuota |
|---|---|---|
| Primeros 6.000€ | 19% | 1.140€ |
| De 6.000€ a 50.000€ | 21% | 9.240€ |
| De 50.000€ a 90.000€ | 23% | 9.200€ |
| Total IRPF | 19.580€ |
El ayuntamiento liquida la plusvalía municipal: aproximadamente 6.800€.
El comprador abona el ITP de hasta el 10% (en funcion de la CCAA) y en este caso llega a 29.000€. No lo pagas tú, pero el comprador ya tendrá que pagar casi 330.000€ por la casa que le vendiste por 300.000€.
La cuenta del vendedor en términos nominales
290.000€ – 200.000€ – 19.580€ – 6.800€ = 63.620€ nominales
Todavía parece buen negocio. Ahora aplicamos la inflación.
El impacto de la inflación: la ganancia que nunca existió
Con una inflación acumulada del 31,7% entre 2016 y 2026, los 200.000€ de entonces equivalen hoy a 263.400€ en poder adquisitivo. Eso significa que de los 90.000€ de ganancia nominal, solo 26.600€ son ganancia real. Los otros 63.400€ no son riqueza nueva: son el simple reflejo de que el euro de hoy vale menos que el de hace diez años.
Hacienda, sin embargo, cobra sobre los 90.000€ nominales. Sobre todos. Sin descuento inflacionario. Sin corrección de ningún tipo.
El resultado en moneda constante
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ganancia real ajustada por inflación | +26.600€ |
| IRPF pagado | –19.580€ |
| Plusvalía municipal | –6.800€ |
| Beneficio real neto del vendedor | ≈ 0€ |
Los gastos durante los 10 años de tenencia
Aquí está lo que habitualmente se omite en el análisis: el coste de ser propietario durante una década.
| Gasto | Coste anual | Total 10 años |
|---|---|---|
| IBI | 500€/año | 5.000€ |
| Comunidad de propietarios | 80€/mes | 9.600€ |
| Total gastos de tenencia | 14.600€ |
Estos son valores conservadores para una vivienda de 200.000€ en una ciudad española de tamaño medio. El IBI podría ser sensiblemente mayor en municipios con alto valor catastral; la comunidad, en edificios con portero, piscina o ascensor antiguo, fácilmente duplica esta cifra.
No se incluyen aquí derramas extraordinarias, seguros del hogar, reparaciones o mantenimiento. Solo los gastos fijos, ineludibles, que todo propietario abona año tras año sin excepción.
Por tanto, has tenido unas pérdidas de 14.600€
¿Quién ha ganado entonces?
| Actor | Resultado |
|---|---|
| Vendedor (términos reales) | -14.600€ |
| IRPF + Plusvalía municipal | +26.380€ |
| ITP del comprador | +29.000€ |
| Total recaudado por administraciones | +55.380€ |
El Estado ha capturado 55.380€ de una operación en la que el propietario que asumió todos los riesgos durante una década ha obtenido, en términos de poder adquisitivo, exactamente nada.
La paradoja del propietario en España
Este ejercicio revela una paradoja que pocas veces se articula con claridad: en determinados escenarios, vender una vivienda en España es un acto de empobrecimiento.
No porque el mercado haya fallado. No porque el precio fuera malo. En este ejemplo, la vivienda subió un 45% en una década, muy por encima de lo que logra la mayoría de los ahorradores. Y aun así el propietario pierde.
Lo pierde por tres vías simultáneas:
Primera, la fiscalidad que grava la inflación como si fuera enriquecimiento. España suprimió en 2015 los coeficientes de actualización monetaria. Desde entonces, si tu vivienda sube lo mismo que el IPC, Hacienda te cobra por haber «ganado» algo que en realidad no existe.
Segunda, la tributación progresiva sobre la ganancia acumulada de años. Si hubieras realizado esa misma ganancia de 90.000€ en pequeñas dosis anuales —como hace, por ejemplo, un fondo de inversión con plusvalías diferidas— la factura fiscal sería notablemente menor. El propietario a largo plazo paga más, no menos.
Tercera, los costes de tenencia que se acumulan silenciosamente durante años y que raramente se computan a la hora de evaluar la rentabilidad real de una inversión inmobiliaria.
Conclusión
La próxima vez que alguien celebre haber vendido su piso «con una buena plusvalía», vale la pena preguntarle si ha sumado el IBI de diez años, la comunidad de diez años, los impuestos en la venta y si ha descontado la inflación.
En muchos casos, lo que parecía un negocio brillante era simplemente el Estado utilizando la vivienda particular como una hucha de acceso garantizado: sin riesgo, sin inversión, sin gestión, pero con derecho preferente sobre la ganancia. Y en este caso, sobre bastante más que la ganancia.
Y cuál es la alternativa?
Alquilar la vivienda tal y como están las leyes?
Holdearla y que siga aumentando su valor sine die?
No comprar vivienda y pagar +1000 euros al mes por un zulo a reformar?
Vivir en casa papis?
¿No se te ha ocurrido tener en cuenta el uso de la vivienda esos 10 años y el beneficia que implica?
Beneficio
Exacto, la vivienda se habrá utilzado por el propietario durante esos 10 años (con el valor que a eso se le puede atribuir), o se habrá alquilado (800€ al mes, 9600€ al año, 96.000€ en 10 años). Y si la ha tenido vacia ha sido para especular? Si se cuenta todo también hay que contar los ingresos.
Conclusión:
La vivienda no es para especular, es para vivir en ella
Completamente de acuerdo
@Carlos Lopez
Para variar, un comentario censurado…
Por otra, ¿No te has olvidado del mecanismo de Hacienda para minorar el beneficio en función de los años en que has sido propietario del inmueble? (¿Coeficientes reductores?)
Saludos
Los coeficientes reductores que mencionas supongo que son los coeficientes de abatimiento de la ganancia patrimonial, pero esos coeficientes sólo son aplicables a inmuebles adquiridos antes del 31/12/1994 y únicamente por la parte proporcional de la ganancia generada hasta enero de 2006. Vamos, que aquí no serían de aplicación.
Yo solo sé que por vender una vivienda tras 20 años, tuve que pagar bastante menos que si la hubiera tenido 10 o menos años.
Y la compré en el 2004…
El problema de partida de este artículo, es que una vivienda comprada en 2016 (en Madrid capital, por ejemplo) por 200.000,00 Euros, hoy no se vende por 290.000,00 Euros, sino por (igual hasta me quedo corto) 400.000,00 Euros, originando una plusvalía de 200.000,00 Euros…. Si decides regalarla por 290.000,00 Euros, avísame que yo te la compro!
Otra cosa que no se menciona es que si es tu vivienda habitual y lo que sacas de la venta lo inviertes en comprarte otra vivienda habitual, quedas exento del irpf.
Hacía tiempo que no leía algo tan burdamente manipulador.
Si era tu vivienda habitual, no pagarías IRPF. Aún pagándolo, habrías pagado 14 300 euros por vivir 10 años.
Si no es tu vivienda habitual, alquílala. Por un 10% del coste del alquiler tienes seguros antipagos, antidaños y antiokupas. O, directamente, no la compres.
Se os ve el plumero…
Es tan falaz el artículo que se desmonta solo. ¿Entonces si ganas 0 por qué el omnisciente mercado no hace que vendas en 200.000?. Cero ganancia patrimonial. Cero plusvalía. Te quedas igual, según tú, y el comprador tan feliz que te paga 5.000 euros en billetitos para que te pegues esa mariscada con balneario incluido en O Grove.
…a que no, verdad?.
si vas a contar los seguros y el ibi, cuenta también las pizzas que pidió a domicilio, la ropa de cama y las televisiones que compró.
Compré en 2019 a 210.000 en una zona poco turística de Cádiz. A día de hoy los vecinos están vendiendo (y firmando) en torno a los 450.000€ la misma vivienda sin invertir nada en ella en estos 7 años. Imagino que el cálculo en capitales o zonas turísticas puede ser incluso mayor. Ya está mal calculado el resultado…