En 2025, España batió su propio récord con más de 94 millones de turistas internacionales, según el INE y Turespaña. La cifra se celebró en ruedas de prensa, en portadas de periódicos económicos y en los informes de las grandes cadenas hoteleras. Lo que no salió tanto en los titulares fue lo que ocurrió en paralelo: en decenas de barrios de las principales ciudades y destinos costeros del país, los vecinos de toda la vida empezaron a marcharse. No porque quisieran, sino porque ya no podían permitirse quedarse. El turismo no destruye los barrios de golpe; los vacía lentamente, piso a piso, escalera a escalera, hasta que lo que queda es una postal perfecta sin habitantes reales.
El fenómeno tiene nombre técnico, turistificación, y consecuencias muy concretas: expulsión de residentes por la presión del alquiler vacacional, conversión masiva de vivienda habitual en apartamentos turísticos, desaparición del comercio de proximidad y pérdida de cohesión social en barrios que llevaban décadas construyendo una identidad propia. Este artículo no es un alegato contra el turismo, que genera empleo y riqueza. Es un análisis de dónde el desequilibrio ha llegado a un punto crítico, con datos sobre el terreno que permiten entender la escala real del problema.
Metodología: Qué medimos y cómo
Este ranking no se basa en una única fuente ni en un único indicador, porque la destrucción del tejido residencial es un fenómeno con muchas capas. Para elaborarlo se han cruzado varios indicadores disponibles a fecha de 2025 y primer semestre de 2026: la ratio de viviendas turísticas registradas sobre el total del parque residencial (datos de los registros autonómicos de viviendas de uso turístico y plataformas como AirDNA e Inside Airbnb); la variación del precio del alquiler en los últimos cinco años según el Índice de Precios de Alquiler del Ministerio de Vivienda y el portal Idealista; la pérdida de población empadronada en los núcleos urbanos más afectados (INE, padrón municipal); y los informes de los propios ayuntamientos y entidades como la Federació d’Associacions de Veïns de Barcelona o la Plataforma de Afectados por el Alquiler (PAH). Los destinos del ranking son aquellos donde la confluencia de estos indicadores dibuja un patrón claro de desplazamiento residencial, no solo de encarecimiento puntual. Se han incluido tanto destinos de ciudad como de costa, porque el problema no entiende de tipologías.
El ranking: Los 15 destinos donde el tejido residencial ha sufrido más
1. Barrio Gótico y El Raval, Barcelona. El caso más documentado de España y uno de los más estudiados en Europa. Según datos del Ayuntamiento de Barcelona, el Barri Gòtic perdió más de un 20% de su población empadronada entre 2010 y 2024. En algunas manzanas del centro histórico, la proporción de viviendas turísticas sobre el total llegó a superar el 40% antes de las restricciones municipales, y el precio medio del alquiler en Ciutat Vella se multiplicó por más de dos en diez años, según el Índice de Alquiler del Ministerio. Barcelona fue pionera en intentar poner freno con la moratoria de nuevas licencias turísticas en 2015 y la no renovación de las existentes anunciada para 2028, pero el daño acumulado en el tejido residencial de estos barrios es ya estructural.
2. Centro histórico de Palma de Mallorca. Palma tiene la ratio más alta de España de viviendas turísticas por habitante en su casco histórico, según datos del Govern Balear. El alquiler en el centro subió un 47% entre 2019 y 2024, según Idealista, y la población residente en los barrios de La Calatrava y Sa Gerreria ha caído de forma sostenida durante la última década. El Govern aprobó en 2024 una ley que limitaba los pisos turísticos en zonas tensionadas, pero los efectos tardarán años en notarse sobre el parque residencial real.
3. San Sebastián (Donostia), País Vasco. Con el precio del alquiler más alto de España por metro cuadrado en 2025, superando incluso a Madrid capital en algunas zonas según el Ministerio de Vivienda, Donostia combina una oferta residencial estructuralmente escasa con una presión turística creciente impulsada por el turismo gastronómico y cultural. El casco viejo concentra una densidad de alojamientos turísticos que, según estimaciones del Ayuntamiento, duplica la media de las grandes ciudades europeas con perfil similar. La expulsión de vecinos no es nueva, pero se ha acelerado notablemente desde 2021.
4. Lavapiés y Malasaña, Madrid. El centro de Madrid ha vivido un proceso de turistificación más tardío que Barcelona pero igual de intenso. Según datos de Inside Airbnb de 2024, el distrito Centro concentraba más de 15.000 anuncios activos en plataformas de alquiler vacacional, con una tasa de ocupación que convertía muchos de esos pisos en negocios a tiempo completo. El precio del alquiler en Malasaña y Lavapiés creció por encima del 35% entre 2020 y 2025. La aprobación de la Ley de Vivienda estatal en 2023 y la declaración de zonas tensionadas por la Comunidad de Madrid, que finalmente no se produjo, dejaron a estos barrios sin el paraguas regulatorio que sí tienen otras ciudades europeas.
5. Benidorm, Alicante. Benidorm es un caso singular: ciudad diseñada desde los años sesenta para el turismo masivo, pero con una población residente que en los últimos años ha visto cómo los precios del alquiler residencial se disparaban arrastrados por la demanda turística y por el creciente turismo de larga estancia de jubilados europeos. Según datos del INE, el municipio tiene una de las ratios más altas de España de viviendas secundarias y turísticas sobre el total del parque, lo que comprime la oferta para los residentes locales, muchos de ellos trabajadores del propio sector turístico.
6. Ibiza (Sant Antoni y Eivissa ciudad). Ibiza tiene quizás el problema más agudo de toda España en términos de precio relativo respecto a los salarios locales. El alquiler en Ibiza ciudad superó los 1.800 euros mensuales de media para un piso de dos habitaciones en 2025, según Idealista, mientras que el salario medio de los trabajadores del sector servicios de la isla ronda los 1.400 euros brutos mensuales según la Agencia Tributaria. La consecuencia es que muchos trabajadores del turismo no pueden vivir en el destino donde trabajan y se ven obligados a desplazarse desde otras islas o a vivir en condiciones de hacinamiento.
7. Sitges, Barcelona. Este municipio costero del Garraf ha experimentado una de las transformaciones más rápidas de su parque residencial en Cataluña. Según el Ayuntamiento de Sitges, más del 30% de las viviendas del municipio tienen algún tipo de uso turístico o vacacional registrado, una proporción que en el núcleo histórico es aún mayor, y la población empadronada ha caído mientras la presión sobre el alquiler residencial para los trabajadores locales se ha vuelto insostenible.
8. Fuengirola y Torremolinos, Málaga. La Costa del Sol en su conjunto es uno de los territorios con mayor presión turística de Europa, pero Fuengirola y Torremolinos concentran una problemática específica: la conversión masiva de antiguos apartamentos residenciales en alojamientos de corta estancia impulsada por plataformas digitales. Según datos del Registro de Turismo de Andalucía, la provincia de Málaga es la que más viviendas de uso turístico tiene de toda España en términos absolutos, y estos dos municipios encabezan la lista provincial.
9. Nerja, Málaga. Nerja es el ejemplo más claro de cómo un municipio pequeño puede ser completamente absorbido por el turismo. Con menos de 22.000 habitantes empadronados, tiene registradas más de 4.500 viviendas de uso turístico según el Registro de Turismo de Andalucía, una de las ratios más altas del país. El comercio orientado a los residentes ha ido desapareciendo, sustituido por tiendas de souvenirs y restaurantes para el visitante.
10. Casco histórico de Sevilla (Triana y Santa Cruz). Sevilla ha vivido en los últimos cinco años una explosión de alojamientos turísticos en sus barrios más emblemáticos. Según datos del Ayuntamiento, el número de plazas en apartamentos turísticos de la ciudad superó en 2024 al número de plazas hoteleras, algo que no había ocurrido nunca antes. En Triana, barrio históricamente obrero y de fuerte identidad cultural, los vecinos llevan años denunciando la expulsión progresiva de familias residentes y la pérdida del comercio de proximidad.
11. Las Palmas de Gran Canaria (Vegueta y Triana). Las Palmas combina la presión del turismo con una crisis de vivienda estructural derivada de la insularidad. El casco histórico de Vegueta ha visto cómo el alquiler vacacional desplazaba a los residentes tradicionales, muchos de ellos con rentas bajas, hacia la periferia de la ciudad. Según el Cabildo de Gran Canaria, las islas tienen en conjunto más de 100.000 viviendas de uso turístico registradas, con una concentración especialmente alta en los núcleos urbanos históricos.
12. Puerto de la Cruz, Tenerife. Este municipio del norte de Tenerife fue durante décadas un destino turístico maduro con una convivencia relativamente equilibrada entre residentes y visitantes. En los últimos años la expansión del alquiler vacacional ha roto ese equilibrio: según datos del Instituto Canario de Estadística (ISTAC), el municipio tiene una de las ratios más altas de Canarias de viviendas turísticas por habitante, y el precio del alquiler residencial ha subido más de un 40% desde 2020.
13. Casco Viejo de Bilbao. El efecto Guggenheim transformó Bilbao a partir de 1997, pero la turistificación del Casco Viejo se ha intensificado en la última década. Según datos del Ayuntamiento, el número de apartamentos turísticos en el Casco Viejo se triplicó entre 2015 y 2024 mientras la población empadronada en el distrito caía de forma sostenida. Bilbao aprobó en 2024 una ordenanza que limitaba los nuevos apartamentos turísticos en la zona, reconociendo implícitamente que el problema había llegado a un punto crítico.
14. Calella y Lloret de Mar, Costa Brava. Estos dos municipios de la Costa Brava representan el modelo de turismo de masas de sol y playa en su versión más extrema. La proporción de vivienda vacacional y turística sobre el parque total supera en ambos casos el 50%, según datos del INE y del Registro de Turismo de Cataluña, lo que significa que en temporada alta la población flotante multiplica por varias veces a la residente. El comercio y los servicios se han adaptado exclusivamente al turista, dejando a los residentes sin la infraestructura básica de un barrio habitable durante todo el año.
15. Conil de la Frontera, Cádiz. Conil es el ejemplo más reciente de cómo el turismo de calidad puede destruir el tejido residencial de un municipio pequeño con la misma rapidez que el turismo de masas. Descubierto por el turismo nacional e internacional de alto poder adquisitivo a raíz de la pandemia, el municipio gaditano ha visto cómo el precio del alquiler se disparaba más de un 60% entre 2020 y 2025, según Idealista, expulsando a familias locales que llevaban generaciones viviendo allí.
Qué tienen en común estos destinos: Los patrones que explican la destrucción residencial
Analizar estos quince casos en conjunto revela varios patrones estructurales que van más allá de la simple coincidencia geográfica o turística. El primero y más evidente es la ausencia o tardanza de regulación efectiva. En prácticamente todos los destinos del ranking, la respuesta regulatoria llegó cuando el daño al tejido residencial ya era significativo. Las licencias turísticas se concedieron durante años sin límite ni planificación territorial, y cuando los ayuntamientos intentaron poner freno se encontraron con recursos judiciales de plataformas y propietarios que retrasaron la aplicación de las medidas durante años. La Ley de Vivienda estatal de 2023 introdujo herramientas importantes, como las zonas de mercado tensionado, pero su aplicación ha sido desigual y en muchos casos insuficiente para revertir dinámicas ya consolidadas.
El segundo patrón es la concentración geográfica del problema. No es todo el municipio el que sufre la turistificación con la misma intensidad: son los cascos históricos, los barrios con identidad cultural propia, las zonas costeras más accesibles y los entornos con mayor valor paisajístico los que concentran la presión. Esto tiene una consecuencia importante: los datos agregados a nivel municipal suelen subestimar el problema, porque diluyen una concentración muy intensa en unas pocas calles o barrios. Cuando se analiza a nivel de sección censal, como hacen algunos estudios universitarios, la destrucción del tejido residencial en los puntos calientes es aún más dramática de lo que sugieren las medias municipales.
El tercer patrón, quizás el menos discutido en el debate público, es la trampa de la rentabilidad diferencial. En todos estos destinos, la rentabilidad del alquiler vacacional supera ampliamente a la del alquiler residencial de larga duración, a veces en una proporción de tres a uno o superior. Mientras esa brecha exista y no haya incentivos fiscales o regulatorios que la compensen, el mercado seguirá expulsando vivienda residencial hacia el uso turístico de forma casi automática. No es una cuestión de maldad de los propietarios: es una lógica económica que solo puede corregirse con intervención pública decidida y sostenida en el tiempo.
El coste humano que no aparece en el pib turístico
Detrás de cada porcentaje de subida del alquiler y de cada ratio de viviendas turísticas hay historias concretas: familias que han tenido que abandonar el barrio donde crecieron, trabajadores del sector turístico que no pueden permitirse vivir en el municipio donde trabajan, comercios de toda la vida que cierran porque sus clientes habituales ya no viven en el barrio. El INE no tiene un indicador que mida la cohesión social de un barrio ni la sensación de pertenencia de sus vecinos, pero las encuestas de los propios ayuntamientos y los estudios de sociología urbana documentan un deterioro real del capital social en los destinos más turistificados. La pregunta que debería hacerse cualquier política turística no es solo cuántos turistas llegan, sino qué tipo de ciudad o pueblo queda cuando los turistas se van.
Este ranking no pretende ser una condena al turismo como actividad económica, que es y seguirá siendo fundamental para España. Pretende señalar que el modelo actual de gestión, o de no gestión, de la presión turística sobre el tejido residencial tiene un coste que no aparece en las estadísticas de ingresos por turismo, pero que sí aparece en el padrón municipal, en los contratos de alquiler y en la vida cotidiana de miles de personas. Si te interesa seguir el debate sobre vivienda y mercado inmobiliario, en El blog del Euríbor encontrarás análisis regulares sobre el precio del alquiler, la evolución del euríbor y su impacto en las hipotecas, y las políticas de vivienda que están moldeando el mercado en el que todos vivimos.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos turistas internacionales visitaron España en 2025?
España recibió más de 94 millones de turistas internacionales en 2025, batiendo su propio récord histórico según el INE y Turespaña. Esta cifra supone una presión sin precedentes sobre el parque residencial de los principales destinos turísticos del país.
¿Qué es la turistificación y cómo afecta a los barrios?
La turistificación es el proceso por el que un barrio pierde su tejido residencial debido a la presión del turismo. Sus consecuencias incluyen la expulsión de vecinos por el encarecimiento del alquiler, la conversión de viviendas habituales en apartamentos turísticos y la desaparición del comercio de proximidad.
¿Cuánto ha subido el alquiler en los destinos más turistificados de España?
En Palma de Mallorca, el alquiler en el centro histórico subió un 47% entre 2019 y 2024 según Idealista. En Barcelona, el precio medio del alquiler en Ciutat Vella se multiplicó por más de dos en diez años según el Índice de Alquiler del Ministerio de Vivienda.
¿Cuándo empezó Barcelona a restringir las licencias de pisos turísticos?
Barcelona aprobó una moratoria de nuevas licencias turísticas en 2015, siendo pionera en España en intentar frenar la turistificación. Además, ha anunciado la no renovación de las licencias existentes para 2028, aunque el daño acumulado en barrios como el Gòtic ya se considera estructural.
¿Qué barrios de Barcelona han perdido más población por el turismo?
El Barri Gòtic y El Raval son los casos más documentados, con el Barri Gòtic perdiendo más del 20% de su población empadronada entre 2010 y 2024 según el Ayuntamiento de Barcelona. En algunas manzanas del centro histórico, las viviendas turísticas llegaron a superar el 40% del total antes de las restricciones municipales.
¿Qué datos se usaron para elaborar el ranking de destinos más turistificados?
El ranking cruza varios indicadores: la ratio de viviendas turísticas sobre el parque residencial total, la variación del precio del alquiler en cinco años, la pérdida de población empadronada y los informes de ayuntamientos y asociaciones vecinales. Las fuentes incluyen registros autonómicos, AirDNA, Inside Airbnb, el Ministerio de Vivienda, Idealista y el INE.