Expertos del sector inmobiliario descartan la posibilidad de una nueva burbuja, argumentando que el incremento en la concesión de hipotecas responde, principalmente, al encarecimiento de los alquileres y a la insuficiencia de oferta de viviendas, y no a una expansión descontrolada del crédito. A pesar de que los préstamos hipotecarios hayan alcanzado máximos en los últimos meses y de que el Banco de España esté considerando imponer límites a las hipotecas consideradas de mayor riesgo, los analistas coinciden en señalar que el contexto actual difiere notablemente de la situación vivida en 2007 y 2008.
David Igual, profesor de finanzas de la Upf-Bsm, afirma con rotundidad: «No nos encontramos, ni remotamente, en aquella situación». Las fuentes consultadas enfatizan que las entidades bancarias han reforzado significativamente sus criterios de evaluación y concesión de crédito, y en la mayoría de los casos no conceden importes que superen el 80% del valor del inmueble.
Enric Jiménez, consejero delegado de Property Buyers, explica: «El aumento de precios y de la demanda se han combinado, generando una percepción global más impactante». Jiménez asegura que los bancos están actuando con cautela y no participan en prácticas especulativas como las que se observaron hace dos décadas. «No se está especulando, los bancos no están jugando como jugaban», insiste.
Raquel Iglesias, vicedecana del Col·legi Notarial, coincide en que se ha aprendido la lección de la crisis anterior y que las entidades de crédito son ahora «mucho más conservadoras y se aseguran mucho más la posibilidad de retorno» de las deudas. Los datos notariales revelan que, entre 2007 y 2025, las adquisiciones de vivienda aumentaron un 126%, mientras que las escrituras de préstamos hipotecarios disminuyeron un 26% en el mismo período.
Factores Clave y Perspectivas Futuras
Igual destaca la importancia del indicador ‘loan-to-value’ (Ltv), que relaciona la cantidad del préstamo con el valor del inmueble, y que actualmente se mantiene por debajo del 80% de manera rigurosa, a diferencia del pasado, cuando se concedían préstamos que superaban el 100% del valor del inmueble. Otro factor relevante es el ‘debt to income’ (Dti), la relación entre la cuota hipotecaria y los ingresos del hogar, que debería situarse por debajo del 30%.
Los expertos señalan que el volumen actual de crédito hipotecario representa entre el 30% y el 40% del Producto Interior Bruto (Pib), mientras que en la época de la burbuja llegó a alcanzar el 100% o incluso el 200% del Pib.
A pesar de las precauciones del Banco de España, que evalúa la imposición de límites a las hipotecas de riesgo, los expertos discrepan sobre la necesidad de adoptar medidas restrictivas. Iglesias advierte que «cuanto más se dificulte la financiación, más dificultades habrá para adquirir una vivienda». Jiménez compara la situación con la reacción ante la dana en Valencia, señalando que «a veces ponemos la tirita antes de tener la herida».
En cuanto a las perspectivas futuras, los expertos estiman que en 2025 se cerraron alrededor de 700.000 compraventas en España, un 7,7% más que el año anterior. Se calcula que entre 500.000 y 600.000 de estas operaciones se financiaron con hipotecas. En Cataluña, la concesión de hipotecas para vivienda encadena dieciséis meses de crecimiento interanual, según datos del Instituto Nacional de Estadística (Ine).