En un entorno financiero donde la competencia por captar clientes solventes se ha intensificado, la rentabilidad a largo plazo de la banca española vuelve a estar bajo la lupa. Durante la celebración del VIII Foro Bancario en Madrid, la consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, ha lanzado una advertencia clara al sector: el uso agresivo de precios hipotecarios por debajo del coste del dinero es una estrategia sostenible solo como táctica puntual de marketing, pero peligrosa si se convierte en norma estructural.
El debate central gira en torno a la sostenibilidad de los márgenes bancarios. Según los datos expuestos, algunas entidades han comenzado a comercializar hipotecas a tipo fijo por debajo del umbral del 2% a 30 años. Para entender la gravedad de esta cifra, es necesario acudir al concepto del Interest Rate Swap (IRS) o permuta financiera. El IRS marca el coste real al que los bancos se financian en los mercados mayoristas para ese plazo. Si el ‘swap’ a 30 años cotiza al 2,90%, ofrecer una hipoteca al 2% implica, técnicamente, nacer con un margen negativo de 90 puntos básicos. En términos sencillos: el banco pierde dinero con la mera concesión del préstamo, confiando ciegamente en recuperarlo a través de otros productos.
El fantasma de la crisis de 2008 y los márgenes negativos
La preocupación de Ortiz no es infundada, sino que se basa en la memoria histórica del balance bancario. Antes del colapso financiero de 2008, la banca española protagonizó una feroz guerra de precios, firmando hipotecas a tipo variable con diferenciales minúsculos (Euríbor + 0,18%). Esta estrategia, diseñada para ganar cuota de mercado masiva, se convirtió en una trampa mortal años después.
Cuando los tipos de interés oficiales se desplomaron y el Euríbor entró en terreno negativo durante la década posterior, esas carteras hipotecarias se volvieron deficitarias. El margen financiero no cubría los costes operativos ni el riesgo, y ni siquiera la venta cruzada de seguros pudo compensar el agujero en la cuenta de resultados. La lección que Bankinter pone sobre la mesa es que asumir un escenario de tipos estáticos a 30 años es una falacia financiera; los ‘shocks’ económicos ocurren, y entrar en ellos con una cartera hipotecaria construida sobre precios irracionales magnifica el riesgo de insolvencia.
La vinculación como subsidio del precio
Frente a la postura prudente de Bankinter, otras voces del sector, como los líderes de Abanca y Kutxabank, matizan la situación apelando a la «personalización» y la «rentabilidad global del cliente». La estrategia que defienden muchas entidades se basa en el Cross-Selling o venta cruzada: el préstamo hipotecario actúa como un producto gancho (a veces subvencionado o a precio de coste) para atraer a un cliente que, posteriormente, contratará fondos de inversión, seguros de vida, alarmas o planes de pensiones, productos que sí ofrecen altos márgenes de beneficio.
Eduardo Ruiz de Gordejuela, de Kutxabank, reconoce que el precio de la hipoteca a menudo «subvenciona» la relación total, aunque admite que el mercado ha tocado un suelo en precios que debería corregirse hacia referencias más lógicas, cercanas a ese coste de financiación del 2,90%.
El problema real: suelo, no crédito
Más allá de la ingeniería financiera de los tipos de interés, el consenso bancario apunta a una causa raíz ajena a sus balances: la parálisis en la oferta de vivienda. Los directivos coinciden en descartar una burbuja de crédito similar a la de principios de siglo. Hoy, el problema es físico y burocrático.
La escasez de suelo finalista —listo para construir— es el verdadero cuello de botella que tensiona los precios de los inmuebles. Francisco Botas, de Abanca, y Gloria Ortiz señalan la lentitud administrativa en la gestión urbanística como el gran lastre. Mientras la demanda sigue viva, la oferta es incapaz de reaccionar a tiempo. Las propuestas del sector pasan por desbloquear suelo, reducir la carga impositiva en las transmisiones (que puede alcanzar el 10% en ciertas regiones y no es financiable por la hipoteca) y potenciar los avales públicos (ICO) para facilitar el acceso a los jóvenes que, aunque solventes, carecen del ahorro previo necesario para la entrada.
En conclusión, el sector se mueve en un delicado equilibrio entre la necesidad comercial de captar clientes mediante ofertas atractivas y la obligación prudencial de no hipotecar la rentabilidad futura de las entidades, todo ello en un mercado inmobiliario estrangulado por la falta de materia prima: el suelo.