Europa se enfrenta a una crisis de accesibilidad a la vivienda que ha superado la capacidad de respuesta de los mecanismos de mercado tradicionales. La brecha entre el estancamiento de los salarios reales y el crecimiento exponencial de los precios de los activos inmobiliarios ha obligado a las instituciones comunitarias a replantear sus estrategias. Según las directrices preliminares del Housing Advisory Board, el grupo de expertos que asesora a la Comisión Europea, la solución ya no pasa únicamente por destinar partidas presupuestarias convencionales. Se avecina un cambio estructural: utilizar la propia riqueza generada por el mercado inmobiliario para financiar su corrección.
Este enfoque servirá como cimiento para el Plan Europeo de Vivienda Asequible, previsto para principios de 2026. La premisa central sugiere que el valor acumulado en el «ladrillo» durante las últimas décadas —a menudo fruto de la inversión pública en infraestructuras y desarrollo urbano— debe retornar a la sociedad para expandir el parque de vivienda social y de alquiler regulado.
Rediseño de la tributación patrimonial y sucesoria
Uno de los puntos más sensibles y transformadores de la propuesta radica en la modificación de la fiscalidad sobre las herencias. Los expertos instan a los Estados miembros a reformular los impuestos de sucesiones, poniendo el foco en los grandes patrimonios y en la acumulación de segundas o terceras residencias.
La justificación económica detrás de esta medida es sólida: gran parte de la revalorización de estos inmuebles no se debe a mejoras realizadas por el propietario, sino a factores exógenos como la construcción de transporte público, dotaciones sanitarias, parques o la mejora de los servicios en la zona. Al ser el Estado quien ha financiado el entorno que revaloriza el activo, se considera legítimo que una parte de esa plusvalía retorne a las arcas públicas en el momento de la transmisión hereditaria. El objetivo es crear un mecanismo de financiación automática y finalista: lo recaudado por la riqueza inmobiliaria heredada se inyectaría directamente en políticas de vivienda asequible.
Combate a la especulación y movilización de suelo
El informe aborda un problema endémico en las grandes urbes europeas: la retención especulativa de suelo y edificios vacíos. Se propone un endurecimiento fiscal sobre los terrenos sin edificar y los inmuebles infrautilizados en zonas de alta demanda. La lógica es penalizar la inactividad; si mantener un solar vacío en el centro de una ciudad resulta tributariamente costoso, el propietario se verá incentivado a desarrollarlo o venderlo, dinamizando así el mercado.
Además, se busca sistematizar la «captura de plusvalías urbanísticas». Esto implica que, cuando una decisión administrativa (como una recalificación de terrenos) incrementa el valor de un suelo privado, el propietario deba ceder obligatoriamente una parte significativa de ese beneficio al sector público, ya sea mediante cesión de terrenos o contribuciones económicas para infraestructuras. De este modo, se pretende que la financiación de la vivienda social sea menos dependiente de los ciclos económicos y más predecible a largo plazo.
Regulación estricta del alquiler turístico y la economía de plataformas
El impacto de las plataformas de alquiler vacacional tipo Airbnb o Booking ha sido identificado como un factor desestabilizador en las zonas tensionadas, desplazando a los residentes y reduciendo la oferta de alquiler residencial. Para contrarrestar este fenómeno, los asesores de la Comisión sugieren implementar sistemas de licencias más restrictivos, zonificación estricta y herramientas de monitorización digital.
Como novedad, se plantea la creación de una «contribución solidaria» específica que gravaría a estas plataformas. Los ingresos derivados de esta tasa se destinarían a un fondo especial para combatir el sinhogarismo y la exclusión residencial extrema, estableciendo un vínculo directo entre la rentabilidad turística y la reparación del tejido social dañado.
El modelo de «alquiler de coste limitado» e industrialización
Finalmente, el documento aboga por estandarizar en toda la Unión Europea el concepto de «alquiler de coste limitado» (cost rental). Este modelo se diferencia del alquiler social tradicional y del mercado libre en que el precio no lo marca la oferta y la demanda, sino el coste real de producción y mantenimiento del inmueble, más un margen de beneficio muy ajustado.
Para que este modelo sea viable y atractivo para inversores institucionales —que buscarían seguridad y estabilidad en lugar de altos retornos especulativos—, es necesario reducir los costes y tiempos de edificación. Por ello, la Comisión apuesta por la modernización del sector mediante la construcción industrializada y modular. La fabricación de componentes en fábrica y su ensamblaje en obra permite acortar plazos drásticamente y mejorar la eficiencia energética, piezas clave para aumentar la oferta de vivienda asequible a la velocidad que la crisis demanda.