Bajo la apariencia de legalidad y formalidad de un contrato hipotecario, se esconden detalles que muchos firmantes desconocen, pero que pueden poner en jaque toda la operación. En particular, algunas cláusulas incluidas en el préstamo podrían ser consideradas abusivas y, por tanto, inválidas. Lo más llamativo es que no hace falta esperar a una resolución judicial para frenar las consecuencias: basta con que una de las partes lo ponga en duda ante un juez para suspender procesos clave como una ejecución hipotecaria.
La Ley Hipotecaria establece que un notario debe actuar si detecta indicios de abusividad en alguna de las cláusulas que justifican la ejecución de la hipoteca. En ese caso, está obligado a informar tanto al deudor como al acreedor y a cualquier otra parte interesada. No se trata de una sugerencia, sino de una advertencia que abre la puerta a una revisión judicial.
Pero el verdadero punto de inflexión está en el artículo 129: si una de las partes demuestra que ha iniciado un procedimiento judicial por posible abusividad de una cláusula, el notario deberá suspender la venta extrajudicial. Esto significa que incluso en situaciones de impago, cuando el banco inicia el procedimiento de ejecución sin pasar por un juzgado, el proceso puede quedar en pausa si el deudor presenta esa reclamación ante un juez competente.
Este mecanismo ofrece una vía de defensa que muchos hipotecados desconocen. No se trata únicamente de cláusulas suelo o intereses de demora excesivos, sino de cualquier condición contractual que pueda contravenir normas imperativas o restrictivas. Y aquí entra en juego otro actor: el registrador de la propiedad.
Según la propia Ley, el registrador no debe inscribir en el Registro ninguna cláusula que haya sido declarada nula por sentencia firme o que directamente sea contraria a la legislación. Si detecta una cláusula de ese tipo en un contrato, tiene la potestad –y la obligación– de denegar su inscripción. Esto impide que la cláusula tenga efectos legales frente a terceros y blinda al consumidor en caso de conflicto.
Además, la ley remite al procedimiento previsto en el artículo 695.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula cómo se resuelve la oposición a la ejecución hipotecaria basada en la existencia de cláusulas abusivas. Un camino que, si bien es jurídico y técnico, ha ganado protagonismo en los últimos años con sentencias que han dado la razón a consumidores frente a bancos por cláusulas como los gastos hipotecarios o el vencimiento anticipado.
En un momento en que las búsquedas sobre ayudas para pagar la hipoteca superan ya los niveles de 2008, conocer estos mecanismos no es un detalle menor. Basta con una cláusula abusiva y un juez para tumbar una ejecución hipotecaria.