El acceso a la vivienda vuelve a tensionarse en España. El esfuerzo hipotecario —la proporción de ingresos que un hogar destina al pago del préstamo para comprar una vivienda— se aproxima ya a los niveles registrados en los años previos a la crisis de 2008. Según la última edición del Observatorio de la Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), los precios residenciales subieron algo más de un 10% interanual durante el segundo trimestre, impulsados por una demanda sólida y una oferta que continúa siendo limitada.
Pese a estas cifras, los analistas descartan que el mercado esté inmerso en una burbuja inmobiliaria similar a la de hace casi dos décadas. El 66% de los expertos de sociedades de tasación y el 75% de los consultores externos coinciden en que las actuales subidas responden a fundamentos más sólidos que en el pasado. El perfil del comprador es hoy más prudente, las condiciones de financiación más exigentes y los niveles de endeudamiento, considerablemente más contenidos.
Sin embargo, el informe también advierte de focos de riesgo localizados. En zonas como Baleares, Canarias o la Costa del Sol, donde la demanda extranjera representa más del 30% de las operaciones, se observan tensiones crecientes en los precios. Parte de esta presión se asocia al auge del alquiler turístico y a inversiones destinadas a obtener rentabilidad a corto plazo, factores que generan distorsiones en los mercados locales.
El secretario general de la AEV, Jorge Dolç, alerta de que los problemas estructurales del mercado inmobiliario español siguen presentes, y reclama una estrategia a medio y largo plazo que combine políticas de suelo, financiación y vivienda asequible.
El alquiler, foco de tensión más allá de las grandes capitales
El alquiler residencial continúa siendo el principal foco de preocupación. En el segundo trimestre del año, las rentas se incrementaron entre un 9% y un 15%, con una media nacional del 9%. Lo más significativo es que la presión ya no se limita a las grandes ciudades como Madrid o Barcelona: también alcanza municipios medianos y áreas donde muchas familias no pueden comprar por falta de acceso al crédito.
Los expertos prevén que los precios del alquiler seguirán al alza en los próximos meses. Aunque algunos anticipan una desaceleración leve, nadie espera una caída significativa a corto plazo. La escasez de oferta, el traslado de la demanda de compra hacia el arrendamiento y la competencia del alquiler turístico explican esta tendencia.
En cuanto a las posibles soluciones, la mayoría de los panelistas coinciden en que la clave pasa por aumentar la oferta de vivienda. Algunos abogan por medidas mixtas —como límites temporales al alquiler o regulaciones sobre el alquiler turístico—, aunque la mayoría rechaza controles generalizados de precios.
El mercado de compraventas podría moderarse
El informe refleja que la compraventa de viviendas mantuvo un ritmo elevado durante 2024, con más de 177.000 operaciones en el primer trimestre. El 77% de los expertos prevé que este dinamismo continúe en 2025, impulsado por la relajación monetaria, el crecimiento demográfico y la fortaleza de la demanda internacional.
No obstante, la falta de oferta y el agotamiento financiero de algunos hogares podrían ralentizar el mercado en la segunda mitad del año.
La demanda extranjera, que ya representa el 18,5% del total de operaciones, seguirá empujando los precios en determinadas zonas. Este fenómeno es especialmente notable en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga y Madrid, donde el acceso a la vivienda para la población residente se complica cada vez más.
Los jóvenes, los grandes perjudicados
Cuatro de cada diez compraventas se cierran sin hipoteca, una cifra inédita que evidencia la dificultad de los jóvenes para acceder a la vivienda. El 62% de los expertos considera necesario reforzar las ayudas públicas, con avales, subvenciones o hipotecas específicas para este segmento. Sin embargo, entre los analistas externos no existe consenso: la mitad duda de la eficacia real de estas medidas si no se abordan también los problemas estructurales de fondo.
Un sistema financiero más sólido, pero con retos pendientes
El sistema bancario se encuentra en buena posición para afrontar un nuevo ciclo de edificación: el 92% de los panelistas considera que las entidades están preparadas, con más de 120.000 hipotecas firmadas trimestralmente y sin restricciones de liquidez. Aun así, el 77% propone una política crediticia más orientada a promotores medianos y pequeños, así como a compradores de primera vivienda.
Aunque la actividad promotora repunta —con un 20,3% más de viviendas iniciadas y un 13,1% más terminadas—, la mayoría de expertos cree que aún es pronto para hablar de recuperación sostenida. Los costes de construcción han subido un 40% desde 2019, la mano de obra cualificada escasea y el consumo de cemento se mantiene estable, señales de que el sector aún no ha alcanzado un nuevo ciclo expansivo.
Priorizar la vivienda asequible, el gran desafío
El 61% de los analistas considera que la política de vivienda debe centrarse en promover vivienda asequible y pública, especialmente en los grandes núcleos urbanos. Solo un 8% ve en el crédito el principal obstáculo para el acceso a la vivienda; la gran mayoría apunta a factores estructurales como la falta de suelo, los elevados costes y la ausencia de un parque de vivienda social estable.
En definitiva, España se enfrenta a un escenario complejo: un mercado dinámico pero tensionado, donde el acceso a la vivienda vuelve a convertirse en un problema económico y social de primer orden.