A pesar del fuerte descenso de los tipos de interés oficiales durante el último año —que han pasado del 4,5% al entorno del 2%—, las hipotecas fijas apenas han abaratado 0,37 puntos porcentuales. Este ajuste, aunque en la dirección esperada, no refleja la magnitud del cambio en la política monetaria, lo que ha dejado a muchas familias con la sensación de que el alivio en las condiciones hipotecarias llega con cuentagotas.
Según los últimos datos, el tipo medio sin bonificaciones en hipotecas fijas se sitúa ahora en el 3,67%, frente al 4,04% registrado en junio de 2024. Es decir, una caída limitada si se compara con la evolución del Euríbor, que ronda ya el 2%. Los productos bonificados, que incluyen descuentos a cambio de vinculación como domiciliar la nómina o contratar seguros, presentan una rebaja algo más contenida: del 3,25% al 2,90%.
En los extremos del mercado se observa más movimiento. En 2024 ya se podían encontrar hipotecas fijas bonificadas al 2,60%. Hoy las mejores ofertas alcanzan el 2,15%, un tipo más atractivo, pero reservado a perfiles muy vinculados con la entidad y con ingresos estables.
En el caso de las hipotecas variables, el ajuste ha sido también comedido. El tipo inicial medio ha pasado del 2,68% al 2,24%. Pero el dato más revelador está en el diferencial, es decir, el porcentaje que se suma al Euríbor para fijar el interés final. En este caso, apenas ha bajado 15 puntos básicos, hasta situarse en el 1,61%. Esto significa que, aunque el índice de referencia ha caído en picado, el margen que se queda la banca sigue siendo elevado.
Un ejemplo claro de esta situación es el producto variable más competitivo del mercado: en 2024 ofrecía un primer año al 2,54% con un diferencial del 0,34%. Actualmente, ese mismo producto arranca en el 1,43%, pero mantiene el mismo diferencial. Es decir, el descenso se explica casi íntegramente por la bajada del Euríbor, no por una mayor agresividad comercial de los bancos.
En cuanto a las hipotecas mixtas, el recorte también ha sido leve. El tramo fijo inicial ha bajado del 3,5% al 3,25%, mientras que los diferenciales variables que se aplican tras ese periodo apenas se han movido: de 1,56% a 1,52%. Cuatro puntos básicos que apenas tienen efecto real en la cuota mensual.
Todo ello muestra que, pese a la normalización monetaria, las entidades financieras están siendo cautelosas a la hora de trasladar la caída de tipos a sus catálogos hipotecarios. La banca prioriza preservar márgenes, sobre todo en un entorno donde aún persiste cierta incertidumbre sobre la duración del actual ciclo de recortes por parte del BCE.