El mercado hipotecario encara el último trimestre del año con el viento a favor. Las entidades financieras preparan una ofensiva comercial que podría traducirse en mejores condiciones para los nuevos préstamos, justo cuando el euríbor comienza a consolidarse ligeramente por encima del 2% y el Banco Central Europeo insinúa nuevas bajadas de tipos. Con la primera quincena de septiembre como horizonte clave, se espera que los bancos afinen sus ofertas a la espera de la próxima decisión del BCE. Si se produce una nueva rebaja de 25 puntos básicos, como descuentan los mercados, la competencia entre entidades podría reactivarse con fuerza.
Mientras tanto, los datos confirman una demanda que no afloja. Las familias siguen firmando hipotecas a un ritmo no visto desde antes de la gran recesión. En julio, la banca concedió más de 8.397 millones de euros en financiación para vivienda, el mejor dato desde 2010. La firma de hipotecas encadena ya doce meses de crecimiento y en el primer semestre se han formalizado 243.257 préstamos, un 25% más que el año anterior. En junio, último mes con cifras cerradas, se contabilizaron más de 41.800 operaciones.
Esta aceleración no solo se refleja en el volumen de contratos, sino también en el importe medio solicitado. La media ya supera los 168.000 euros, un récord absoluto que ni siquiera se alcanzó durante los años de la burbuja inmobiliaria. La escasez de oferta y el repunte de la demanda —potenciado por la salida de muchos inmuebles del mercado del alquiler tras la nueva regulación— están calentando el precio de la vivienda. Y eso obliga a los compradores a endeudarse más.
De hecho, el Banco de España ya ha advertido que el precio de la vivienda muestra síntomas claros de sobrevaloración. La última lectura del Índice de Precios de la Vivienda recoge una subida superior al 12% en el segundo trimestre, con aumentos a doble dígito en todas las comunidades. Una escalada que no se veía desde 2007 y que complica el acceso a una vivienda, incluso en un entorno de tipos más bajos.
Todo esto sucede mientras el tipo medio de las hipotecas nuevas ha bajado hasta el 2,63% en julio, según los últimos datos del supervisor bancario, su nivel más bajo desde finales de 2022. Una parte de este descenso se explica porque las entidades todavía no han trasladado completamente las anteriores bajadas de tipos, lo que les da margen para lanzar ofertas más agresivas en lo que queda de año.
A ello se suma la habitual presión comercial de los últimos meses del ejercicio, cuando muchas entidades afinan márgenes para alcanzar objetivos. Desde el sector se descarta una guerra de precios, pero sí se espera una revisión generalizada de las condiciones, sobre todo si se confirma una nueva bajada del BCE. Las hipotecas variables podrían ver rebajas inmediatas, mientras que en el terreno de las fijas la banca podría volver a moverse por debajo del 3%, algo impensable hace solo un año.
Mientras tanto, el euríbor se mantiene en niveles muy bajos para lo que fue su comportamiento en 2023. Tras cerrar julio en torno al 2%, en agosto ha subido ligeramente hasta el 2,1%, aunque sigue muy lejos de los picos del ciclo restrictivo.