Comprar un vivienda es cada vez más caro pero lamentablemente, los de venderla también.Los gastos que se deben asumir al vender una vivienda suponen entre un 5% y un 15% del precio del inmueble. La comisión inmobiliaria, la plusvalía municipal y el IRPF son los costes más conocidos y los más significativos a la hora de hacer cuentas, pero no son los únicos. Existen, al menos, otros tres gastos que conviene tener en cuenta para evitar sorpresas desagradables: la comisión inmobiliaria del comprador, el IBI y los costes de cancelación registral de la hipoteca.
Cancelación registral de la hipoteca
Terminar de pagar la hipoteca puede ser un gran alivio, pero es importante tener en cuenta que, si se quiere vender la propiedad en cuestión, existe un trámite adicional obligatorio: la cancelación registral de la hipoteca. Este es un procedimiento a través del cual se deja constancia en el Registro de la Propiedad de que el crédito ya está pago y, por tanto, la vivienda está libre de cargas.
Para calcular el coste de este trámite se deben tener en cuenta tres instancias. En primer lugar, están los gastos que cobrará el notario para elaborar la escritura de cancelación. El precio medio de este trámite es de 450 euros. En segundo lugar deben computarse los gastos del Registro, que ascienden a 250 euros de media. Por último, deben considerarse los gastos de gestoría, que oscilan entre los 100 y los 500 euros, según el gestor que lleve a cabo la operación.
Habitualmente, el trámite se deja en manos de la gestoría del banco del comprador. Sin embargo, esta es la opción más cara. Es recomendable buscar gestorías más económicas, que permiten ahorrar unos 300 euros de media.
Comisión inmobiliaria al comprador
Aunque parezca contradictorio, la comisión que cobran algunas inmobiliarias al comprador puede suponer indirectamente un gasto para el vendedor. Si un comprador dispone de 150.000 euros para comprar una casa, incluidos los gastos, no podrá sumar un 3% o 4% de comisión inmobiliaria. Por tanto, lo que hará es hacer una oferta de compra inferior para compensar ese coste. De esta manera, la comisión que debía recaer sobre quien adquiere la vivienda se termina trasladando al propietario, incrementando así los gastos de la venta.
Cabe mencionar que el cobro de honorarios al comprador, además de generar mucha polémica entre los distintos actores del sector, puede tener otro impacto sobre el vendedor. Y es que se corre el riesgo de que el comprador se niegue a pagar esa comisión y desista de adquirir la propiedad.
Impuesto de bienes inmuebles
Por último, se suele pensar que, una vez transmitida la vivienda, el pago del IBI corresponde a quien adquiere el inmueble. Esto no es así. La legislación estipula que quien debe pagar este impuesto es el que sea propietario del bien al primero de enero del año de la venta. En otras palabras, es el vendedor.
Sin embargo, lo habitual es negociar con la parte compradora y distribuir este gasto en proporción al tiempo durante el cual cada uno haya sido dueño del inmueble. Para ello, debe especificarse en el contrato de arras y, posteriormente, en la escritura, el acuerdo al que se llegue entre las partes.
Es importante conocer estos y todos los gastos de la venta de una vivienda antes de iniciar la operación. Así, el propietario podrá hacer números para calcular sus ganancias reales desde el principio. Incluso, si vende su casa para comprar otra, podrá determinar su presupuesto para la adquisición de la nueva vivienda. Dejar los gastos para último momento nunca es una buena idea.
Veamos, yo tuve:
Comisión a la inmobiliaria.
Pago de la Plusvalía
Notario por cancelación hipotecaria.
Notario por parte de los gastos de venta (esto fue «voluntario», pactado con la inmobiliaria y el comprador)
Gestoría por cambio en el Registro (o un algo así)
Pago a Hacienda, un año después, por los «beneficios» de la venta.
Vamos, que un poco más y hasta pierdo dinero…