Con el Euríbor a 12 meses acariciando el umbral del 2%, el mercado hipotecario español se prepara para un nuevo punto de inflexión. No se trata solo de una cifra simbólica —aunque lo es, porque no se veía tan baja desde agosto de 2022— sino de una señal potente que está obligando a los bancos a mover ficha. La reacción más visible: una bajada generalizada de los tipos de interés en las hipotecas fijas, que ya se comercializan con ofertas por debajo del 2,5% TAE.
El índice de referencia para la mayoría de las hipotecas en España —que durante la pandemia y hasta principios de 2022 llegó a estar en negativo— inició una escalada sin precedentes cuando el BCE decidió pisar el freno monetario para contener la inflación. En apenas año y medio, el Euríbor pasó de cotas negativas a un pico del 4,149% en julio de 2023. Desde entonces, ha ido perdiendo altura de forma progresiva, con una caída que solo se interrumpió en enero de este año. En mayo, con los primeros días ya transcurridos, el Euríbor mensual se sitúa en el 2,041%. Si no hay sobresaltos, cerrará el mes muy cerca o incluso por debajo del 2%.
La expectativa de recortes en los tipos del BCE —la facilidad de depósito ya está en el 2,25%— está reforzando esta relajación del Euríbor. De hecho, el mercado da prácticamente por descontada una bajada de tipos en la próxima reunión de junio. Como siempre ocurre, el Euríbor se anticipa a los movimientos del banco central, y en este caso ha actuado como termómetro adelantado de una política monetaria menos restrictiva.
En este contexto, las entidades financieras han comenzado a ajustar sus ofertas hipotecarias, especialmente en el tramo fijo, que había quedado arrinconado durante la fase alcista del índice. Ahora, con el Euríbor más bajo y la perspectiva de que siga cayendo, las hipotecas variables pierden atractivo, y los bancos vuelven a seducir al cliente con tipos fijos competitivos.
Pero no todos están dispuestos a entrar en una guerra de precios. En BBVA y Santander han levantado el pie del acelerador. Lo han explicado con claridad sus máximos directivos: los márgenes no compensan el riesgo. Para Luisa Gómez Bravo, directora financiera de BBVA, el actual nivel de precios hipotecarios es demasiado agresivo. En la misma línea, el consejero delegado de Santander, Héctor Grisi, considera que en el entorno actual “no vale la pena poner en riesgo el capital del banco”.
Ambas entidades reconocen que continúan concediendo hipotecas, pero seleccionan mejor los perfiles y son más cautelosas con los precios. Sus tipos se mueven entre el 2% y el 2,5%, pero rehúyen competir con las ofertas más agresivas, que en algunos casos bajan hasta el 1,75%. Esta postura contrasta con la de otros bancos medianos, como Sabadell, que sí apuestan por seguir ganando cuota de mercado ajustando su política de precios, riesgos y productos vinculados.
Y aquí está la clave: la rentabilidad de una hipoteca no se mide solo por el interés aplicado. Las entidades buscan clientes estables, vinculados, que contraten seguros, gestionen sus ingresos desde una cuenta en la entidad o inviertan en productos financieros. La hipoteca es la puerta de entrada a una relación comercial de largo plazo. Por eso, aunque los tipos estén bajando, no todos los bancos se sienten cómodos en el nuevo tablero.
Para quienes tienen una hipoteca variable, la evolución del Euríbor es una noticia directa: una revisión a la baja implicará cuotas mensuales más bajas, tras dos años de subidas que han tensado los presupuestos familiares. Para quienes están pensando en contratar una hipoteca, ahora es momento de mirar con atención. Las ofertas están mejorando, pero la disparidad entre bancos es notable, y la ventana actual podría no durar demasiado si el BCE cambia de ritmo o si el sector considera insostenible la competencia actual.