El crédito hipotecario vuelve a coger impulso en España, alimentado por una caída en los tipos de interés que está estrechamente ligada al cambio de expectativas sobre la política monetaria del BCE. Según los últimos datos, el importe medio de las hipotecas en febrero se situó en niveles históricamente altos, alcanzando los 148.686 euros en la media móvil de los últimos 12 meses. Esa cifra se queda a apenas 179 euros del pico de diciembre de 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.
El crecimiento interanual del crédito fue del 18,6% en febrero, muy por encima del 11,9% de enero y solo superado por el registro de febrero de 2020. Esta recuperación viene precedida por una cierta estabilización de los precios del dinero, que ha permitido suavizar las condiciones del crédito. En particular, los tipos de interés de las hipotecas bajaron del 3% en febrero, algo que no sucedía desde marzo de 2023.
Santiago Martínez Morando, jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja, atribuye esta mejora al cambio de ciclo en los tipos, que ha favorecido la financiación frente a la compra al contado, más habitual cuando los costes hipotecarios eran elevados. Pero también lanza una advertencia: esta recuperación del crédito está contribuyendo a presionar los precios de la vivienda al alza, en un mercado donde la oferta sigue siendo muy limitada.
La bajada de tipos no solo se refleja en el promedio que recoge el INE (que en hipotecas fijas marca un 3,10%), sino que ya se observan ofertas significativamente más agresivas. El comparador financiero iAhorro informa de préstamos hipotecarios a tipo fijo por debajo del 2% TIN e incluso, para clientes con perfiles especialmente atractivos, algunas entidades han llegado a ofrecer condiciones en el entorno del 1,75%.
Las hipotecas mixtas, que combinan un tipo fijo inicial con uno variable posterior, han ganado terreno y presentan todavía mejores condiciones en la parte fija. Aunque el INE no recoge datos específicos sobre este producto, en el mercado ya se están viendo ofertas con un tipo fijo del 1% o incluso inferior para los primeros 3 o 5 años.
En cuanto a los préstamos a tipo variable, también se detecta una mejora: el tipo medio ha caído hasta el 2,73%. Este ajuste viene acompañado de un Euríbor que, pese a su repunte puntual de abril, se mantiene por debajo del 3,7%, lejos del 4,2% alcanzado en septiembre del año pasado.
El fondo de este movimiento se encuentra en las expectativas sobre el Banco Central Europeo. La mayoría de analistas espera que la institución inicie su ciclo de bajadas de tipos en junio, con un recorte de 25 puntos básicos. Esto, sumado a una inflación en descenso (2,4% en abril) y un mercado laboral resistente, ha devuelto algo de oxígeno al mercado inmobiliario.
Pero el riesgo de un nuevo sobrecalentamiento está presente. Aunque el crecimiento del crédito sigue por debajo de los niveles de 2021 y 2022, la combinación de escasa oferta de vivienda nueva y condiciones financieras más laxas podría volver a alimentar dinámicas que ya se vivieron hace una década y media. El acceso a la vivienda sigue siendo una preocupación central en las grandes ciudades, donde la subida de precios supera con creces la evolución de los salarios.