El mercado hipotecario español ha entrado en una fase inesperada de moderación de tipos que recuerda a los niveles previos a la gran subida del euríbor iniciada en 2022. Después de meses marcados por la escalada de los costes financieros, los principales bancos que operan en España han comenzado a recortar los intereses de sus hipotecas fijas, con ofertas que vuelven a situarse por debajo del 2,55%. El movimiento no es casual: las entidades compiten por un negocio hipotecario que ha perdido fuerza desde que el euríbor alcanzó máximos de más del 4% en 2023, y ahora buscan dinamizar su cartera ofreciendo condiciones más atractivas.
El giro se produce en un momento en el que el mercado anticipa que el Banco Central Europeo podría iniciar un ciclo de recortes de tipos a partir de junio, tal como dejó entrever Christine Lagarde tras la reunión de abril. Aunque el euríbor a 12 meses sigue en el entorno del 3,7%, algunos analistas esperan que cierre el año por debajo del 3%, facilitando una progresiva mejora de las condiciones crediticias. En este contexto, los bancos se adelantan para captar a los clientes más solventes con ofertas que, si bien exigen alta vinculación, rebajan los tipos nominales a niveles inéditos desde finales de 2022.
Entre las entidades que lideran esta ofensiva destacan Banca March, Banco Santander, Sabadell, BBVA y Openbank. Todas ofrecen hipotecas fijas con tipos por debajo del 2,55%, aunque condicionadas a la domiciliación de nóminas y a la contratación de productos como seguros de hogar, vida o protección de pagos. En la práctica, se trata de operaciones dirigidas a hogares con ingresos estables y elevados: por ejemplo, Banca March exige ingresos familiares netos de al menos 4.000 euros mensuales para acceder a su tipo más bajo, del 2,30%.
En el caso de Banco Santander, el tipo bonificado más bajo es del 2,45% tras seis meses iniciales al 2,55%, siempre que el inmueble tenga calificación energética B o superior, en línea con los nuevos criterios de sostenibilidad que las entidades están integrando en su oferta hipotecaria. BBVA, por su parte, ofrece un tipo del 2,50% a 15 años, que sube hasta el 2,60% para plazos más largos.
Sabadell y Openbank completan el quinteto con ofertas que también se mueven en esta franja: el primero desde el 2,50% con múltiples productos vinculados; el segundo con una estructura escalonada según el plazo, empezando en el 2,51% para hipotecas a 15 años. Cabe destacar que Openbank es la única entidad del grupo que no cobra comisión por amortización anticipada parcial, una ventaja que podría pesar en la decisión de los clientes más sensibles a los costes de cancelación anticipada.
Este cambio en las condiciones hipotecarias responde a varios factores. Por un lado, la caída de la demanda durante el último año ha forzado a los bancos a ajustar márgenes para reactivar la contratación. Según el Banco de España, el número de nuevas hipotecas firmadas cayó un 18,1% interanual en febrero. Además, la banca se enfrenta a un entorno de menor crecimiento del crédito, lo que obliga a competir por los pocos perfiles solventes que todavía buscan financiación para vivienda.
Desde el punto de vista del consumidor, esta “rebaja” hipotecaria ofrece una ventana de oportunidad, especialmente para quienes buscan estabilidad a largo plazo. No obstante, es importante analizar con detalle la letra pequeña de estas ofertas: los tipos anunciados suelen estar bonificados y dependen de una elevada vinculación, lo que a medio plazo puede encarecer el coste real del préstamo si el cliente no mantiene esas condiciones.