El mercado de la vivienda en España sigue mostrando un crecimiento sostenido en los precios, con un aumento del 12,13% en 2024 respecto al año anterior. Sin embargo, a pesar de esta escalada, no hay indicios de una burbuja inmobiliaria, según el último informe del Grupo Tecnocasa. Los expertos insisten en que la situación actual no se asemeja al colapso de 2008, ya que los precios no están inflados por el crédito bancario, sino por una oferta insuficiente frente a una demanda en auge.
Diferencias con la burbuja de 2008
El consejero delegado del Grupo Tecnocasa, Paolo Boarini, ha descartado la existencia de una burbuja, argumentando que los préstamos hipotecarios no están impulsando artificialmente los precios. Un dato clave es que la ratio préstamo-valor se situó en el 69% en el segundo semestre de 2024, muy por debajo del 80% que se alcanzó en los años de la burbuja.
El director de la Cátedra Tecnocasa en la Universidad Pompeu Fabra, José García-Montalvo, ha reforzado esta idea con datos contundentes. En 2007, el crédito promotor representaba el 43% del PIB español, mientras que hoy solo supone el 6%. Además, el panorama actual es opuesto al de la burbuja inmobiliaria: en 2007, se construían más viviendas que hogares nuevos; hoy, la creación de hogares supera con creces la construcción de nuevas viviendas, lo que explica la presión sobre los precios.
Un mercado que funciona como una caldera
Aunque no hay burbuja, el mercado inmobiliario está bajo una fuerte tensión. La escasez de oferta frente a una demanda creciente actúa como una caldera a punto de estallar, según García-Montalvo. Esta presión se refleja en varios indicadores:
- El precio de la vivienda de segunda mano ha alcanzado una media de 2.802 euros por metro cuadrado.
- La hipoteca media ha subido un 14,5% en un año, situándose en 132.457 euros.
- Ciudades como Málaga y Valencia han superado la media nacional en el incremento de precios.
A esto se suma otro dato preocupante: la oferta de vivienda ha caído un 39% en el último año, mientras que la demanda ha crecido un 9,3%. Esto hace que las viviendas que entran al mercado se vendan cada vez más rápido. En 2024, el tiempo medio para cerrar una compraventa ha sido de 73 días, frente a los 91 días de 2021. En Madrid, el plazo es aún menor: solo 60 días.
¿Bajarán los precios? La única opción es un frenazo económico
García-Montalvo advierte que, si la tendencia sigue así, los precios seguirán subiendo en los próximos años. La única manera de que bajen, según su análisis, es que la economía se detenga, algo que considera poco deseable.
Un ejemplo de esta dinámica se observa en Barcelona, donde la subida de los alquileres ha sido más moderada debido a un enfriamiento de la economía. No obstante, esto no ha mejorado la accesibilidad de la vivienda: con una oferta limitada, los inquilinos con mayores ingresos siguen acaparando las mejores viviendas, lo que sigue dejando fuera a las rentas más bajas.
La clave está en aumentar la oferta
Para evitar que la situación se descontrole, los expertos coinciden en que es fundamental aumentar la oferta de vivienda. Pero aquí surge el gran problema: la construcción es un proceso lento y el problema de la escasez es inmediato.
“El problema lo tenemos ahora y construir es muy lento”, advierte García-Montalvo. Por eso, urge tomar medidas que incentiven la oferta de vivienda en el corto plazo. La pregunta clave es: ¿cómo generar más oferta de forma rápida y eficiente?
Con las perspectivas de crecimiento económico en España y la mejora en los salarios y el empleo, la demanda seguirá creciendo. Si la oferta no logra equilibrarse, el mercado continuará tensionándose y los precios podrían seguir su escalada, dificultando el acceso a la vivienda para miles de personas.