¿Comprarías un piso okupado?

Cada vez es más común encontrar anuncios en Idealista que empiezan de así “INMUEBLE OCUPADO – OPORTUNIDAD PARA INVERSIÓN – DEBIDO A SU ESTADO OCUPACIONAL NO SE PUEDE VISITAR.” y que se ofertan con un precio muy por debajo del mercado. Esta situación, que hasta hace unos años era poco habitual, se ha convertido en una estrategia de venta de grandes fondos de inversión y entidades financieras, que buscan deshacerse de estos activos sin pasar por un largo proceso judicial.

Los anuncios son claros: no se pueden visitar las viviendas, el comprador deberá asumir cualquier problema legal y los bancos no financian la compra. Esto significa que quienes se aventuran a adquirir uno de estos inmuebles deben disponer del dinero en efectivo o recurrir a préstamos personales, generalmente con intereses más altos que los de una hipoteca.

Un fenómeno impulsado por bancos y fondos de inversión

Prácticamente la totalidad de los pisos ocupados en venta pertenecen a fondos de inversión y bancos. Estas entidades han optado por venderlos directamente en su estado actual, evitando los largos procedimientos judiciales para desalojar a los ocupantes.

Este tipo de operaciones no solo son legales, sino que están en auge y se cuentan por miles los anuncios que aparecen en Idealista.

¿Quién compra estos pisos?

A pesar de las dificultades, los pisos ocupados sí tienen demanda, especialmente entre inversores que ven en ellos una oportunidad. Al adquirirlos a precios entre un 30% y un 40% más baratos, confían en que, una vez recuperados, podrán revenderlos o alquilarlos con una rentabilidad elevada.

El perfil del comprador es muy específico: personas con conocimiento del mercado y la capacidad financiera para esperar al menos dos años antes de recuperar la vivienda. Con el colapso judicial actual, los plazos para el desalojo se han alargado significativamente, y en muchos casos, si los ocupantes son considerados vulnerables, el proceso se detiene indefinidamente.

Otro aspecto sorprendente es cómo ha cambiado el perfil de las viviendas ocupadas. Antes, se concentraban en barrios periféricos o con menor poder adquisitivo, pero ahora cada vez más se encuentran en zonas de alto nivel, incluidas localidades costeras o grandes ciudades. En algunos casos extremos, incluso hay ocupas con segunda residencia.

Los expertos también alertan sobre el tipo de ocupación predominante en muchos de estos inmuebles. Aunque hay casos de familias vulnerables, en muchas ocasiones las viviendas son utilizadas para actividades ilícitas, lo que complica aún más la recuperación del inmueble.

El largo camino legal para recuperar la vivienda

Para quienes deciden comprar un piso ocupado, el proceso legal puede ser un verdadero calvario. Aunque la venta es completamente legal siempre que se informe del estado de la vivienda, el nuevo propietario debe iniciar una demanda judicial para recuperar la posesión.

Aquí es donde entran en juego las protecciones legales a los ocupantes. Si la persona o familia que ocupa el piso es considerada vulnerable—por ejemplo, si tienen ingresos menores a 1.800 euros, hijos menores, personas con discapacidad o víctimas de violencia de género—, el desalojo se suspenderá indefinidamente.

Además, a partir del 3 de abril de 2025, con la entrada en vigor de la nueva ley 1/2025 de agilización de la justicia, se impondrá la obligatoriedad de una mediación previa antes de presentar una demanda en cualquier procedimiento civil. Esto podría retrasar aún más los desalojos.

Comprar un piso ocupado puede parecer una ganga, pero es una apuesta arriesgada. Aunque los precios son tentadores, los largos plazos judiciales, la posibilidad de que los ocupantes sean considerados vulnerables y la imposibilidad de financiar la compra hacen que esta opción sea viable solo para inversores con capital disponible y dispuestos a lidiar con el proceso legal.

Con un mercado inmobiliario cada vez más tensionado y una legislación que no ofrece soluciones inmediatas, la venta de pisos ocupados se ha convertido en un fenómeno en alza, reflejo de una crisis habitacional sin solución a corto plazo.