Probablemente estemos ante la última oportunidad de encontrar una hipoteca fija con un tipo de interés razonable, no digo bueno (porque eso ya dejó de ofrecerse hace meses) si no decente puesto que ya hay algunos bancos que superan claramente el 5% de interés.
Lo que tenemos todos claro es que la banca nunca pierde y por tanto si vemos alguna hipoteca fija con un interés por debajo del euribor es porque esconde alguna trampa, por un lado tenemos el lío entre los intereses que nos muestran, el TIN por un lado y el TAE por otro, probablemente centren sus esfuerzos en que te quede bien claro el TIN porque es el más bajo, veamos las razones.
Cuando una hipoteca tiene un TIN (Tipo de interés nominal) muy bajo es porque se trata de una hipoteca bonificada y los bancos no bonifican a sus clientes por ser guapos, les bonifican por contratar varios productos con ellos. Es verdad que son productos que vas a tener que contratar obligatoriamente con algún banco (como los seguros, la cuenta corriente, etc) y muchas veces uno piensa que ya que va a tener que contratarlos de todas maneras es más cómodo y rápido centralizarlo todo en el mismo banco. Suena lógico.
El problema de obtener la bonificación de la hipoteca mediante la contratación de estos productos es doble, por un lado generalmente son más caros que si los haces con otro banco lo cual supone un coste oculto que dispara el interés real de tu hipoteca (de ahí que el interés efectivo, el TAE sea más alto) y por otro lado, esas bonificaciones se pierden en el caso de que no cumplas las condiciones, por ejemplo si te despiden dejas de domiciliar la nómina y si tu prestación por desempleo no llega al mínimo requerido pierdes la bonificación y te tocará pagar más hipoteca justo en el peor momento.
En algunos casos los bancos ya no se cortan y te obligan a contratar productos que ni quieres ni necesitas, como puede ser la contratación de un sistema de Alarma, la contratación de algún fondo de inversión (suena raro, cuando lo que necesitas en ese momento es dinero) así como diversas tarjetas de crédito o incluso revolving.
Por tanto, a la hora de contratar una hipoteca fija con bajo interés haz números porque muchas veces el negocio para el banco no es la hipoteca, que se convierte exclusivamente en un gancho para venderte una serie de productos a un precio por encima de mercado.
3 comentarios
Cierto. Aunque a primeros de año había fijas a menos de 1,4 sin vinculaciones.
El banco donde la hice yo me pareció el más legal con el cliente. Te la da a un fijo sin vinculaciones, es decir te da el interés Máximo y no oferta el mínimo. Y luego, si haces contrato de seguro con ellos, te bonifica sobre esa oferta (una bonificación mínima). Pero no da lugar a engaño. Otros al 1,2 te hacían vincular hasta los calzoncillos que usabas…
Cierto, hay vinculaciones que son sencillas y casi siempre compensan y “no duelen”.
Fondos de inversión: mientras no sea un fondo expuesto a perder dinero, vale la pena cumplir con este requisito si te lo piden para tener bonificación. Planes de pensiones ya es un poco más difícil porque es un dinero del que después no se puede disponer libremente, aunque siempre se pueden hacer trapasos de planes entre entidades.
Luego es todo más complicado cuando hay que cumplir con dos o más bancos a la vez… En las vinculaciones de nómina suelen aceptar transferencias regulares hechas por ti mismo desde otro banco, pero no siempre es así, ahí hay que tener cuidado, sobre todo los autónomos. Recibos domiciliados, hay gente que tiene problemas para encontrar recibos suficientes para domiciliar; ahí puede haber opciones como tener diferentes tarjetas de crédito de otros emisores que puedas domiciliar en la cuenta que quieras (y usarlas una vez al mes o al trimestre según te pida el banco), o líneas de móvil sin consumo mínimo donde baste hacer un gasto de unos céntimos al mes para que se genere un recibo, etc..
Lo que ya es difícil que compense es el seguro de vida, que a través de banco suele salir muy caro (hay comparadores online para comprobarlo), y además no se trata sólo de lo que te cueste ahora, sino a medida que se van cumpliendo años y encareciendo la prima por edad.
Seguro de hogar, suele salir también más caro con el banco, y aunque compense por la bonificación, hay que ser consciente de que se está teniendo un sobrecoste si te piden este requisito. También hay que ver que los bancos tienen distintas modalidades de seguro (con distintas coberturas), y no hay por qué coger la más cara.
En cuanto la TAE de un préstamo hipotecario: siempre digo que es ciencia ficción, es un dato lleno de supuestos que no coinciden con las condiciones exactas de nadie: prima de seguro de vida que supone una edad que no tienes, un capital asegurado que no es el que te corresponde, que no tiene en cuenta que vas cumpliendo años y la prima se encarece aunque pueda decrecer por otro lado el capital asegurado, ni por supuesto tendrá en cuenta tus condiciones de salud (algo por lo que en el banco nadie te suele preguntar, y a lo mejor contratas un seguro de vida e incapacidad que llegado el momento no serviría para nada por alguna circunstancia médica previa que no has declarado). Seguro de hogar, tres cuartos de lo mismo: una prima de seguro que posiblemente ni se parezca a la que contratarías finalmente. Después, ¿cómo se refleja en TAE que te obliguen a hacer un gasto con tarjeta de 3000 euros anuales, o aportación en plan de pensiones, o a fondo de inversión?
Por otro lado, hay gastos que tienes que tener igualmente por otro lado aunque no sean exactos a lo que te calcula el banco con la TAE, caso notaría, registro, gestoría, tasación, incluso el citado del seguro de hogar, y esos gastos los suponen para una vivienda de un importe que no será el mismo que el tuyo, de manera que todo es irreal.
Además, te pueden poner TAE “con vinculación” o “sin vinculación”, pero… ¿qué pasa con las vinculaciones intermedias? Las que no duelen ni tienen coste, llevan asociada una bonificación que rebajaría la “TAE sin vinculación”, pero no tanto como para considerarla “TAE con vinculación”.
Quien quiera simplificar la comparación entre dos hipotecas recurriendo al dato de TAE, en mi opinión se equivoca. Las cosas importantes, que suponen mucho dinero, requieren análisis adecuados. El dato base de comparación que a mí me vale es TIN, luego todo lo demás requiere su propio análisis, en base a condiciones particulares concretas, costes concretos, etc..