Hipoteca multidivisa

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Importante: La parte realmente interesante de esta noticia está en los comentarios de los usuarios, tómatelo con calma, ya que son más de 1000 y en ellos hay intervenciones muy buenas.

Es un tipo de hipoteca bastante especial y complejo ya que se realiza en moneda extranjera lo que nos permite aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los países respectivos, así como de la debilidad del tipo de cambio de la divisa en cuestión.

Por contra también, tiene el alto riesgo de que se produzcan cambios de tendencia que revaloricen la moneda y conviertan nuestra deuda, al cambio, mucho más cuantiosa. Normalmente el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos.Por ejemplo: Yen japonés, Franco suizo, dólar USA, dólar australiano, dólar neocelandés, libra esterlina, incluso una parte en euros. De esta forma se reparten los riegos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable, de todas maneras, se puede suscribir un seguro sobre el riesgo del tipo de cambio, aunque el coste de este seguro viene a reducir sustancialmente las ventajas asociadas a los diferenciales en los tipos de interés.

Esta hipoteca requiere de un asesoriamento más profundo ya que son muchas las variables que entran en juego.
Sin duda una apuesta arriesgada a la par que interesante.

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Escrito por Carlos Lopez el 7 de febrero de 2006 con comentarios no permitidos.

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1.973 comentarios

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# 1951, lucas
24 de agosto de 2007, a las 20:06

hola a todos, un nuevo hipotecado con vosotos…. llevo desde mayo con un HMD..Tenía un prestamo de 240 mil€ con barclays…y despues de dos años con ellos ,mi hermano que tiene unaHMD, me dijo que lo mirara… en barclays no me han querido hacer la HMD.. dicen qeu solo a los ldel sepla…. jajaa.. en fin.. os comento desde vitoria…me marché al bankinter y la verdad es que estoy contento aunque .. al loro de estas fluctuaciones de todo…lo referente al yen….
con el euribr pagaba ahora 1200€…encambio con la multidivisa ando pagando…749€…creo que es una diferencia mas que razonable.
por cancelar mi hipoteca con barclays y abrirla con bankinter me supuso unos 4500€… ..gracias por tan sabosa página

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# 1952, Román
25 de agosto de 2007, a las 9:58

perdonad mi ignorancia, hace poco que he oido hablar de este producto y os he leido y me gustaria saber si estoy entendiendo.
En yenes, sería interesante para entrar (pedir hipoteca) que este por ejemplo en 150, si luego va hacia 170 mi deuda se vera reducida en euros, y si vuelve despues hacia 140 será malo para mi?
Es esto correcto.
Muchas gracias y perdonad de nuevo

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# 1953, Román
25 de agosto de 2007, a las 10:22

Perdonad ignorancia, tras leer me gustaría saber si he entendido.
Sería interesante entrar en este mercado (pedir hipoteca) cuando yen vale por ejemplo 150 y que despues suba a 170 con lo que asi nuestra deuda en euros es menor? y si vuelve hacia 140 peor para nostros?
Es así?
Muchas gracias y disculpad

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# 1954, lilian
25 de agosto de 2007, a las 13:00

Hola a todos, que tal el fin de semana?
yo firme ayer mi HMD, al final el cambio me salio a 158,37.
Que pensais del mismo, es bueno relativamente ?
Que pensais acerca de los tipos en Japon, este mes no los han subido, creeis que lo haran en un futuro no muy lejano?
Gracias

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# 1955, donald trump
26 de agosto de 2007, a las 6:54

SUERTE
Os quiero desear suerte, porque la vais a necesitar.
No me gustan la HMD por los siguientes motivos:
• El mercado de divisas no lo entiende NADIE. Bueno quizás George Soros o también tuvo mucha suerte. Es mucho más difícil que el bursátil y está lleno de hedge funds ágiles y con colmillos afilados. Hasta Warren Buffett palmó dinero en 2005 cubriéndose contra la caída del dólar.
• La idea está basada en el “carry trade”, una estrategia bastante peligrosa, utilizada por especuladores que se mueven a cortísimo plazo.
• En realidad nadie que se ha comprado su vivienda en euros necesita endeudarse en otra moneda. De hecho, las multinacionales se suelen endeudar en la misma moneda en la que han hecho la inversión, para que esté matcheado.
• Cito una información de Dresdner (si ya sé que siempre son bastante pesimista, empezando por James Montier):
“Si el yen empieza a apreciarse, entonces el carry trade se desinflará muy rápidamente. Todo el mundo se precipitará hacia la salida, pero sólo algunos podrán llegar a ella’, añade John Shepperd, economista de Dresdner Kleinwort, según el cual el yen podría perfectamente ganar un 5% en algunas horas el día en que estalle el pánico.
Según Markus Krygier, otro economista de Dresdner Kleinwort, la actual situación se parece a la de 1998. Entonces, un yen muy débil se apreció bruscamente en un 20% en tres días, ya que la crisis financiera rusa y la perspectiva de alzas de tipos en Japón provocó un desenfrenado desmantelamiento de los ‘carry trades’”
Los que estais atentos a la prensa, ya sabeis como ha subido la volatilidad estos días y sus efectos sobre el “carry trade”. Vale, igual dura hasta el verano que viene, pero no creo que dure 10 años, hasta que hayas amortizado una parte importante del principal.
• Detrás de todo está la necesidad de correr un riesgo adicional porque no se puede pagar la cuota en euros, ya que los pisos están sobrevalorados (cuánto es otra discusión). Es decir, sobre el riesgo de comprar un piso a crédito, que podría perder valor, ponemos otro de riesgo de moneda. Es de locos. Es jugársela a rojo o negro.
• Por lo menos espero que podáis tener asesoramiento lo más profesionalizado posible sobre la evolución de las divisas (JPY o CHF), porque intentar hacerlo individualmente en plan autodidáctico es casi imposible.
SUERTE.

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# 1956, donald trump
26 de agosto de 2007, a las 7:02

Se me olvidaba, mi enhorabuena al blog por el éxito de este hilo.
Casi 2000 mensajes en 15 meses!
Espero que sirvan para que muchos no vayan al banco
como ovejitas al matadero.

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# 1957, JB
26 de agosto de 2007, a las 9:31

Hola Donald,

Aunque evidentemente respeto tu opinión, no estoy deacuerdo con ella.
Efectivamente una HMD es un producto financiero con riesgo, pero en general la vida, y concretamente, los temas financieras están más o menos sujetos a riesgos.
Puedes perder el puesto de trabajo (tu,tu pareja o los dos), el euribor puede ponerse cerca del 6% (hay gente que hizo hipotecas cuando estaba al 2%), la casa puede perder valor (de hecho esto es muy posible), etc, etc…

En el caso de la multidivisa, hay un riesgo adicional a todos los anteriores, y es la fluctuación de la divisa, pero como ya he mencionado ateriormente creo que este producto es es para alguien que pueda pagar las cuotas en euros.
En mi caso concreto, en euros pagaría unos 1000 €/mes, que es una cuota que puedo asumir (de hecho empiezo mi hipoteca en €) y actualmente en yenes pagaria unos 650 €. Para tener que pagar la misma cuota el yen tendría que ponerse entorno a 110, lo cual veo bastante improbable, aún así, pagaría lo mismo que en euros (si para entonces el euribor no estuviese sobre el 6, porque en este caso seguiría pagando menos), y como en la vida todo lo que sube baja, esta situación duraría unos meses o tal vez 1 o 2 años, finalmente el yen volvería a bajar consiguiendo la esperada rentabilidad de la operación.

Para jugar, lo importante es estar cubierto, si no lo puedes perder todo. En bolsa si no tienes prisa es muy dificil perder, ya que históricamente y a largo plazo la bolsa siempre sube (exceptuando casos muy concretos p.ej el de Terra Networks). Lo mismo pasa en HMD, lo importante es entrar en un buen momento, a ser posible en una moneda estable p.ej. CHF y tener colchón para los malos momentos.

Saludos,

J.B.

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# 1958, maria
26 de agosto de 2007, a las 12:59

Hola Donald,

Al igual que JB estoy en desacuerdo con tu opinion y la de mucha gente de bancos que directamente sin conocer los pros y los contras ya dictaminan que es un suicidio. Yo opino que cada uno tiene un punto de vista diferente de las cosas y en el supuesto riesgo de estas hipotecas sucede lo mismo. Evidentemente este producto a un amigo no se lo aconsejo pero tampoco le digo que no se lo haga. Lo que tiene que hacer es estudiar bien como es y en funcion de ello realizarla o no.
Yo me la estudie, vi un posible escenario negativo e hice cuentas, y me salian de sobras. Y contrate una. Eso si, entre sabiendo que salvo que no haya forma humana de pagar una mensualidad de 1500€ no me cambio de yenes ni de coña (salvo que el cambio se ponga en 250 €/yen). Para esos 1500 tendria que ponerse en 80€/yenes el cambio. Inviable este escenario salvo una hecatombe a nivel mundial y que no afectara a Japon. Es como pensar que tienes la hipoteca en € al 3% como hace un par de años y decir que es muy arriesgada porque se pondra a un 10% o mas como hace años. Yo ahora pago 730€ por los 1175€ con la hipoteca normal. Anda que no tengo colchon ahi para regular si pasara algo malo. Ojala hubiera contratado la HMD a 120€/yenes pero en este momento eso es soñar.
Y ojo que los 1175€ tambien los puedo pagar. Y algo que nadie plantea (los reacios), los cambios en las divisas son mas peligrosos durante estos 6 o7 años (principio de hipoteca), posteriormente con la subida (lenta) de los sueldos no afectara tanto.

saludos,

Oscar

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# 1959, JOSE08100
26 de agosto de 2007, a las 19:13

Yo sigo diciendo que si entras cuando el yen este lo más valorado posible, poco tienes que temer. Desde que el euro salió a la calle no ha hecho más que devaluarse. No veo que baje a los 90 yenes/euro del año 2000. Cuando entro el euro estaba en 117, y desde entonces solo ha hecho que bajar.
Desde 2002 la mayor pasrte del tiempo ha estado entre 130 y 140.
¿será ese su nivel “natural” una vez nosotros con el euro?
Recuerdo que cuando era niño un franco valía 14 pesetas y estuvo así mucho tiempo, mucho, ¡hasta lo ponía en los libros de texto!
Se que no son razones muy “economicas” lo que digo, pero “economicamente hablando” se habla de tendencia, bueno la tendencia del cambio euro/yen en 3 años largos sobre apenas 7 ha sido esa que digo entre 130 y 140.
En fin.

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# 1960, JOSE08100
26 de agosto de 2007, a las 19:15

Yo sigo diciendo que si entras cuando el yen este lo más valorado posible, poco tienes que temer. Desde que el euro salió a la calle no ha hecho más que devaluarse. No veo que baje a los 90 yenes/euro del año 2000. Cuando entro el euro estaba en 117, y desde entonces solo ha hecho que bajar.
Desde 2002 la mayor pasrte del tiempo ha estado entre 130 y 140.
¿será ese su nivel “natural” una vez nosotros con el euro?
Recuerdo que cuando era niño un franco valía 14 pesetas y estuvo así mucho tiempo, mucho, ¡hasta lo ponía en los libros de texto!
Se que no son razones muy “economicas” lo que digo, pero “economicamente hablando” se habla de tendencia, bueno la tendencia del cambio euro/yen en 3 años largos sobre apenas 6 ha sido esa que digo entre 130 y 140.
En fin.

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# 1961, JOSE08100
26 de agosto de 2007, a las 19:22

queria decir sobre apenas 6 años, en realidad, desde enero 2002 a nuestros días, agosto 2007: 5 años y 8 meses.
Y olvidé insertar el link de los tipos de cambio del la entrada del euro a que me referia:
http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_cambios-cen.php

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# 1962, JOSE08100
26 de agosto de 2007, a las 19:29

Perdón queira decir en apenas 6 años desde enreo 2002 a agosto 2007: 5 años y 8 meses, en realidad.
y olvidé añadir el para ver eltipo de cambio de eso años que decía:
http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_cambios-cen.php
saludos

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# 1963, DrLecter
26 de agosto de 2007, a las 21:25

Tengo aprobada una hipoteca como dije antes de EURIBOR + 0,49 con vinculacion de nomina y seguro del hogar en CAJAMAR. Aun no he firmado y me saldría por 870 euros mas menos a 40 años.
Con el simulador de ABANFIN de HMD pongo como interes del LIBOR el 1,15% y como interes a aplicar sobre la moneda 0,90% tb, para simular el YEN, incluso lo hago al 2% y como moneda he puesto que compro el YEN a 160. Luego tb pongo para la simulacion que el YEN puede fluctuar entre 90 (que me baje a 90 casi imposible) y 180 (buen escenario). Pues bien me sale que si se pone a 90 se me pone la hipoteca a 950 euros mas o menos. Es decir que en un escenario muy jodido aun asi tampoco seria una catastrofe.
Creo que o el simulador no simula bien o no veo riesgo por ningun lado. El riesgo seria que el LIBOR se pusiera al 5% y el yen a 90 pero no se yo , si pasara eso aun tendria tiempo de cambiar. ME EQUIVOCO?????? UN SALUDO Y GRACIAS

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# 1964, donald trump
26 de agosto de 2007, a las 22:36

En referencia a los comentarios anteriores:

• para tener un techo la gente se mete en unas operaciones que no entiende.
• En otros países, la gente alquila (porque no tiene estabilidad o piensa que están sobrevalorados) o compra endeudándose a un plazo medio (15-20 años), a tipo fijo.
• Aquí somos más chulos que nadie y compramos pisos sobrevalorados (pánico comprador, que se acaban!), a tipo variable y en una moneda distinta a la del activo, como si tuviésemos idea. No creo que sea consciente de lo que está haciendo ni el 5% de los que tienen HMD.
• Sólo si vas bastante sobrado puedes asumir los riesgo que conlleva, como si te lo juegas a rojo o negro. La diferencia con la inversión en bolsa es que en bolsa, en general, la gente no va apalancada (con dinero de otro).
• Después de alguna reunión del G-7 alguno se va a llevar una sorpresa de que suben los tipos del yen y se aprecia la moneda rápidamente. “Double whammy” para tu hipoteca.

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# 1965, DrLecter
26 de agosto de 2007, a las 23:59

Hola, actualmente tengo concedida una hipoteca con Cajamar por EURIBOR+0,49 con vinculacion de nomina y seguro del hogar, por 175000 euros siendo una cuota de 860 euros mas o menos a dia de hoy a 40 tacos.
Con el simulador de ABANFIN veo q poniendo como moneda el YEN, de interes el LIBOR actual + 0,90 y poniendo q compro a 160, ademas de una simulacion para una variación de q se ponga a 90 (caso muy extraño pero se podria dar) y que se ponga a 180 (tb puede llegar el caso). Pues en el caso de que se me pusiera a 90 pagaria 950 euros algo que no es catastrofico. O EL SIMULADOR ESTA MAL o no encuentro las contras de la HMD Ya que para palmar de verdad tendria q subir mucho el libor y la moneda en 90 pero cuando se daria eso? es decir que en un plazo largo y pudiendo cambiarme antes. Sin contar que la simulacion es a 30 años. ME EQUIVOCO EN ALGO=???????

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# 1966, rentrée
27 de agosto de 2007, a las 4:33

Japanese could take time to give up on yen shorting
AFP, TOKYO
Monday, Aug 27, 2007, Page 10
“Mrs Watanabe,” the metaphorical Japanese housewife and new queen of global currency markets, may have suffered big losses in the recent credit turmoil, but she hasn’t stopped selling the yen just yet.
The sharp appreciation of the yen earlier this month prompted many observers to herald the demise of carry trades, which have exploded in popularity among Japanese betting billions on their own currency falling.
“I think the yen carry trade is pretty much over,” Mark Cutis, chief investment officer at Japan’s Shinsei Bank, told reporters.
“These are trades that everybody knew in our business were going to come unstuck at some point. And they just did,” he said.
The yen carry trade has paid off handsomely in recent years for many Japanese — from housewives to businessmen and even grey-haired pensioners — resulting in a boom in foreign exchange margin trading.
By selling low-yielding currencies such as the yen and buying high-return currencies such as the Australian and New Zealand dollars, they were able to make hefty profits to supplement their meagre bank account returns.
However, they can also be left with much bigger losses than their deposits, which appears to have been the case for many this month.
But so far reports of the death of carry trade appear to be premature, said James Gow, managing director of margin trading firm FXOnline Japan.
“Our Japanese customers are still shorting [selling] the yen,” he said.
More than two-thirds of them in fact.
“We find that customers tend to stick to their guns. Particularly because the yen had such a long period of weakening over 18 months or two years,” he said.
High-yielding currencies such as the British pound and the Australian and New Zealand dollars rebounded against the yen last week as investors regained some of their appetite for risk.
The renewed selling of the yen came despite the fact that many Japanese engaged in this high-risk pursuit appear to have been badly hit in the recent market turmoil caused by fears of a credit crunch.
“There must be people who made huge losses and it wouldn’t be a surprise if their loss was larger than the amount they had invested,” said Masaaki Saito, deputy general manager of online forex trading firm Gaitame.com.
The problem is that amid high volatility, “carry trade doesn’t work,” JP Morgan currency strategist Tohru Sasaki said.
“Profit from the carry trade is actually really small if markets are very volatile,” he said.
Yen short, or sell, positions through margin trading stood at ¥7 trillion [US$60.2 billion] just before “the collapse of the yen carry trade,” he said.
Then, as global share prices tumbled and the dollar fell from ¥118 to below ¥112, Japanese retail investors bought back ¥3.8 trillion in just one week — more than the value of Japan’s second-quarter trade surplus, he said.

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# 1967, JOSE08100
27 de agosto de 2007, a las 9:48

Hola rentrée,
mi inglés no es tan bueno. No estoy seguro de entender bien todo ese texto, más con toda la terminogía económica propia.
Por qué no nos haces a little resume in more simple words pa que lo podamos entender todos mejor, please.

Seguro no re lleva demasiado trabajo. Gracias, compañero

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# 1968, RosaNa
27 de agosto de 2007, a las 11:51

Para Willy, o quien pueda resolverme esta duda,

Me han ofrecido en el B.Popular unas condiciones parecidas a las de Alfonso “el espía”, así que he releído todo lo que habéis comentado sobre este banco.
Me queda claro que tengo que estar “al loro” con el cálculo de la cuota mensual, que el fixing es variable pero que siempre cuadra al 2%, pero como aun no me han mandado copia de la minuta, quería saber si, en la tuya aparecen las cláusulas abusivas de la cesión y el art. 149, del aumento de la deuda y del apoderamiento, que cité en #1916 (y que por cierto son de Caixa Catalunya, así que ojito los que estéis en negociaciones con ellos).
Mi correo es nohay_manera@hotmail.com
Mil gracias y saludos a todos
Rosa

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# 1969, JoSGo
27 de agosto de 2007, a las 12:21

Buenos días a todos,

Román, estás en lo cierto, a la hora de firmar una hipoteca multidivisa lo que te interesa es que el par EUR/JPY esté lo más bajo posible porque de esta forma tu deuda incial en yenes será menor (por cada euro te darán menos yenes y eso provocará una deuda inicial menor en el primer cambio EUR-divisa).

Por otra parte, si el par EUR/JPY baja en relación a cuando firmaste la hipoteca “virtualmente” estarás perdiendo dinero porque tu deuda en euros (ojo, ¡sólo si cambiases a euros!) sería mayor. Además, en este caso tu mensualidad también sería mayor ya que para pagar la misma cuota en yenes necesitarías aportar más euros. Lógicamente, si el par EUR/JPY subiese con respecto al valor que tenía en la fecha de firma de la hipoteca estarías “virtualmente” ganando dinero, pues tu deuda en euros (siempre si hicieses el cambio) sería menor y, además, tendrías una cuota mensual menor al tener que pagar menos euros para cubrir los yenes de la mensualidad.

De todas formas, y a la vista de la duda que planteas, mi humilde consejo es que si realmente estás interesado en este tipo de hipotecas te leas todos los mensajes del foro. De esta forma afianzarás conocimientos y aprenderás todos los riesgos que conlleva el producto y los cambios de divisa (muy peligrosos si no se hacen en el momento y la moneda apropiada). Creo que esta es la mejor forma para que puedas evaluar si en tu situación económico-familiar te compensa el riesgo. De todas formas no olvides que también existen otras monedas que aunque sean menos “golosas” que el Yen, también suponen un ahorro con respecto al euro y son menos peligrosas (por ejemplo el franco suizo).

Espero haberte ayudado a aclararte un poco.

Un saludo.

P.D: Tiempo real EUR/JPY a 158.91 (y subiendo…)

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# 1970, Willy
27 de agosto de 2007, a las 13:58

Hola RosaNa,
lo del art.149 no se si lo pone pero vamos da lo mismo.
Este artículo viene a decir que tu les debes la pasta a ellos pero que ellos pueden vender tu deuda a quien quieran (eso es lo que han hecho los yankis con las hipotecas supreme).
Que más te da deber a pepe o a juan. Este caso siempre se contempla cuando un banco quiebra, todos los deudores del banco que quiebra pasan a ser deudores de la entidad que lo compra.
¿O pensabas que si debías pasta a un banco y este quebraba quedabas libre de la deuda?
Sobre el tema de que la moneda se aprecie, en el popular es del 10% del importe solicitado, no tiene nada que ver el inmueble.
Tu puede comprar una casa de 200.000 € y pedir sólo 50.000 €, es sobre los 50.000 € sobre los se aplica el tema.
El periodo que tienes para subsanarlo, si ellos lo reclaman es de 30 días, por tanto con que un sólo día el yen se devalúe lo justo para que tu deuda sea 1 céntimo de € menos del 10%, tendría automáticamente otros 30 días.

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# 1971, RosaNa
27 de agosto de 2007, a las 15:13

Gracias Willy
Yo no termino de ver tan claro lo de rechazar los derechos que vienen en el art. 149:
“El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro.
El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo.
El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.”

Según yo entiendo esto garantiza que en caso de cesión las condiciones que firmaste son las que prevalecen, al renunciar a este derecho ya no hay garantía de que se mantengan. si no,¿por qué meter una cláusula explicita de renuncia?
Como no soy entendida en leyes es posible que mi interpretación sea errónea, pero es que tengo la máxima de desconfiar de quien me pide la renuncia a mis derechos. En cualquier caso consultaré con un amigo abogado, a ver qué me cuenta y salimos de dudas.
Saludos
Rosa

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# 1972, Clemente
27 de agosto de 2007, a las 15:14

¡¡¡ Virgen Santa !!!!!Casi 2000 mensajes….pensaba leerme todos y estoy en ello… pero necito un empujon en breve por que tengo que decidir la financiación YA para escriturar. Y la pregunta?….La de todos o casi todos ¿es interesante solicitar una HMD? y ¿que entidad es la “mejor”? luego me empollare los mensajes y me estudiare los por menores y demás informaciones necesarias para apechugar con una HMD pero ahora necesitaria una ayudita.
Muchas Gracias

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# 1973, clopez
27 de agosto de 2007, a las 16:41

IMPORTANTE!
Dado lo largo e inmanejable que se ha hecho este hilo, continuamos aquí:

http://www.euribor.com.es/2007/08/27/continuacion-del-hilo-sobre-la-hipoteca-multidivisa/

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