Euribor hoy: -0,081%
 Media mes: -0,079%

Prima de riesgo: 115,2
IBEX35: 9.169,60 (0,26%)


Hipoteca multidivisa

Visita el nuevo foro sobre la hipoteca multidivisa.

Importante: La parte realmente interesante de esta noticia está en los comentarios de los usuarios, tómatelo con calma, ya que son más de 1000 y en ellos hay intervenciones muy buenas.

Es un tipo de hipoteca bastante especial y complejo ya que se realiza en moneda extranjera lo que nos permite aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los países respectivos, así como de la debilidad del tipo de cambio de la divisa en cuestión.

Por contra también, tiene el alto riesgo de que se produzcan cambios de tendencia que revaloricen la moneda y conviertan nuestra deuda, al cambio, mucho más cuantiosa. Normalmente el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos.Por ejemplo: Yen japonés, Franco suizo, dólar USA, dólar australiano, dólar neocelandés, libra esterlina, incluso una parte en euros. De esta forma se reparten los riegos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable, de todas maneras, se puede suscribir un seguro sobre el riesgo del tipo de cambio, aunque el coste de este seguro viene a reducir sustancialmente las ventajas asociadas a los diferenciales en los tipos de interés.

Esta hipoteca requiere de un asesoriamento más profundo ya que son muchas las variables que entran en juego.
Sin duda una apuesta arriesgada a la par que interesante.

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Escrito por Carlos Lopez el 7 de febrero de 2006 con comentarios no permitidos.

1.958 comentarios

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#1, RosaNa

14 de agosto de 2007, a las 15:23.

para yolanda
Llevo una semana empándome todos los post del foro,¡todo un descubrimiento! y me he hecho alguna chuletilla apuntando algunos temas por nº de post. En el 428 de Willy habla sobre el fixing que según he entendido (después del atracón) es un margen de cambio en la compra-venta de divisa con respecto al precio que marca el BDE y que creo que es independiente de la comisión que tu citas, ten en cuenta que los bancos siempre suman comisiones y nunca descuentos, si quitan por un sitio te lo endiñan por otro.
Si que es cierto que en algunas entidades lo tratan como secreto de estado y no hay forma de que suelten prenda, como el Deutsche Bank, ¿alguien me podría decir su fixing?
En algunas oficinas directamente no saben que existe porque es una operación que se realiza de forma automática.
No estoy segura de si mi respuesta es correcta, he osado opinar porque parece que los “foreros mayores” están de vacaciones. Así que acepto gustosa las correcciones.
Yo también estoy negociando a ver si consigo concretar algo antes de septiembre.
Cuando tenga unas condiciones “apañaicas” os lo cuento.
Por cierto que he intentado descargar las famosas herramientas de Willy, pero como también soy ignorante en materia de informática no se como demonios abrir un archivo con extension xls. A ver si hay por ahí un multidivisero ducho en el tema que me ilumine.
Y cómo no, Mil Gracias, a Todos por lo que he podido aprender
Me he quemado las pestañas pero con lo que ahorre me las compraré postizas
Rosa

#2, Nin

14 de agosto de 2007, a las 15:46.

Hola RosaNa, creo que defines bien lo que es el fixing. Creo que con todo lo que se ha hablado, nadie debería confundirlo ya con comisión de cambio, a no ser que por pereza no haya leído en este foro y simplemente pregunte sin leer.

Las extensiones .xls son de ficheros Excel del Microsoft Office. Lo debes abrir con ese programa ( Excel).

Salu2

#3, Gabricula

14 de agosto de 2007, a las 16:39.

Buenas… estas son mis condiciones en la BBK creo que muy aceptables
com. apertura 0%
com. cancelacion parcial 0% hasta un 20%
diferencial 0.50% + libor trimestral
cambio cuota 0.2% min 6€
cambio moneda prestamo 0.2€ min 6€
fixing 0.15% para el capital 0.5% para las cuotas

#4, RosaNa

14 de agosto de 2007, a las 19:54.

Gracias Nin,
Ya lo intenté pero se resiste y no se por qué. Lo he intentado cambiando la extensión pero queda todo descolocado. Seguiré investigando y por si alguien me las puede mandar mi correo es nohay_manera@hotmail.com
Gabricula
¿Sería mucho pedir que me dijeras la oficina y la ciudad?
A mi en Albacete me dejan
libor+ 0.70
euribor+0.50
0.50 apertura
fixing 0.7
com. cancel.parcial 0% hasta un 40%
con nómina, s. hogar y tarjeta

Saludos
Rosa

#5, yolanda

15 de agosto de 2007, a las 0:24.

gracias rosana, si es un margen de compra y otro de venta, supongo que cada banco tendra el suyo o no ? dices que te dan un fixing del 0,7 que por ciento, por mil……

alguien me puede contestar en lo referente al libor mensual o anual

#6, DrLecter

15 de agosto de 2007, a las 14:18.

Hola, si pudierais ayudarme os lo agradeceria. Este es mi caso: “He adquirido una vivienda de obra nueva y para Septiembre-Octubre firmo la hipoteca. Actualmente la tengo concedida con CAJAMAR con las siguientes condiciones:
IMPORTE CONCEDIDO: 175000 Euros
EURIBOR + 0,49 con domiciliacion de nomina y seguro del hogar (ninguna vinculacion mas)
80 % del valor de tasacion (en teoria era al 82% pero vamos que ya ha subido y estoy al 80%).
VIDA DEL PRESTAMO: 40 años

Mi duda es si preguntar en un banco la HMD. Necesitaria 175000 euros. Actualmente pagaré unos 850 euros/mes pero puedo pagar bastante mas dinero ya que tengo un buen colchon (soy funcionario y entre mi pareja y yo llegamos a 2400 euros no es mucho pero tampoco como para ir pegaos).
Mis dudas son las siguientes:
1) FIRMARIAIS HMD u os kedariais en EURIBOR como voy a firmar.
2) Si firmarais en que moneda y q condiciones pediriais al banco?
3) Vivo en Aranjuez, conoceis algun banco cerca de esta localidad o aki mismo que estudien y formalicen HMDs?
4) Gracias por el foro pq es completisimo y se aprende mogollon.

PD: tengo la siguiente duda, eso q dicen q si comprar en yenes a 160 y baja a 130 debes mas dinero, me da la impresión que es relativo, es decir, tu HMD está a 30 años imaginemos que a 600 euros si baja el yen y se pone a 700 euros aun ganas pasta (ya que en EURIBOR pagas a 40 años 850 y a 30 años unos 950 euros). Es decir pierdes dinero si en ese momento cambias al EURO pero si no cambias en toda la vida del prestamo la unica forma de palmar pasta es que pagues 950 euros o mas sino siempre ganas. Si yo en 30 años pago 600 – 700 – algun mes 1000, y luego 800 etc…. hago la multiplicacion de todas las cuotas y pago menos q 950 x 12 x30.
Claro que hacer previsiones a 30 años es imposible pero si la cosa está muy chunga tb puedes hacer el calculo de lo que te has ahorrado ademas de que pagas mas capital q intereses (a diferencia de la convencional) y si salen los numeros tb ganas. Es decir que aunque compres a 160 y se ponga a 150, si estas 10 años pagando asi sigues ganando pasta (entre lo que has ahorrado y el capital q has pagado compensa). Es como decian por ahí, tiene su riesgo pero como el que firmó a lo justo en EURIBOR al 2% y ahora al 5% no le llega el dinero. Esto creo que es una opcion para personas que tenga un colchon para jugar con la fluctuacion de la moneda. UN SALUDO Y GRACIAS. ESPERO CONTESTACIÓN Y CONSEJO (soy neofito y no se nada de esto).

#7, Vicenç Picó

15 de agosto de 2007, a las 17:04.

Buenas tardes, en referencia a los comentarios que deja la gente en esta web deciros que casualmente poseo un negocio dedicado y enfocado a las hipotecas multidivisas, que tenemos unas condiciones excepcionales con respecto a cualquier banco porque, a pesar de ser meros intermediarios, por nuestro volumen mensual de polizas conseguimos tratos especiales con varios bancos que tocan el tema. Somos una empresa seria con ganas de crecer y tener el maximo numero de clientes satisfechos así que os propongo que os pongais en contacto con nosotros a través de mail a Tom_C82@hotmail.com o vipilli@hotmail.com y sin ningún compromiso os informaremos de todos los detalles de este tipo de hipoteca. Nuestro trabajo es facilitar al cliente final el trámite, con las mejores condiciones y con la mínima preocupación, ya que nosotros nos encargaríamos de las revisiones por el cliente y les aconsejariamos mensualmente sobre las decisiones a tomar sobre este tema. Cualquier otra duda ya sabeis donde encontrarnos. Gracias !

#8, Vicenç Picó

15 de agosto de 2007, a las 17:13.

Por si necesitais información más rápida os adjunto también un teléfono para que podais poneros en contacto con nosotros, es el del Gerente, Vicente Picó, y es el 607249351. Esperamos seros de gran ayuda!

#9, Nin

15 de agosto de 2007, a las 17:39.

Pues sí DrLecter, llevas razón pero relativamente, ya que existen las famosas cláusulas del 10% ( dicen que Barclays la fija en el 20%).

Esta cláusula dice que en caso de que la divisa se haya apreciado más de un 10% respecto al tipo de cambio con el euro en el pago anterior, el Banco te puede obligar a liquidar esa diferencia sobre el capital pendiente convertido a euros, y te pueden exigir lo hagas en un espacio muy corto de tiempo. Hombre, sobre 175.000 euros se trata de tener un colchón mínimo de 17.500, lo cual es bastante factible según cuentas en tu caso. Por otra parte, los Bancos dicen que esa cláusula la tienen que poner, pero que nunca la legarían a ejecutar. Esto es relativo, pues una cosa es lo que diga el comercial o director de una agencia, que hoy están en esos puestos y mañana puede que no, y otra cosa lo que has firmado ante notario con un BANCO.

Yo cuento mi experiencia, que es muy pequeña ( mes y medio de HMD) y lo cierto es que sin haber amortizado aún un solo yen, veo que mi deuda “virtual” ha aumentado un 6% en tan poco tiempo.

El yen ha cerrado hoy a poco más de 157 y ante la incertidumbre de los mercados, de la situación económica en Europa ( especialmente Alemania y Francia), la desconocida magnitud de la crisis de las subprimes y la posible implicación de más Bancos europeos, la opacidad del BoJ y cómo reaccionará sobre los tipos de interés, el pánico de los inversores deshaciendo carry trades, etc. Nada me dice que el yen no vaya a continuar en su rally alcista frente al euro. Sarkozy debe estar encantado, el euro desplomándose frente al yen y el dólar para poder vender mejor los productos galos fuera de la UE.

Si el yen llega a 149 el Banco ya podría ejecutarme su cláusula, y, sinceramente no me apetece nada, entre otras cosas porque no tengo ese 10% ahorrado. Estoy valorando la idea de asegurar el cambio actual y pasar al CHF en el próximo y primer pago, y esperar que toque techo el yen para volver a cambiar. Pero claro, es una decisión que no gusta, y que también tiene sus riesgos, así que consultaré formalmente con la almohada. Si alguien más quiere darme su opinión lo agradeceré.

Más arriba, un forero decía que para él las HMD son especialmente indicadas para gente que va justa. Yo justa-justa no voy ( tampoco y mucho menos aún sobrada) y no puedo estar más en desacuerdo con él. Los productos de riesgo siempre son para economías saneadas, y cuanto más saneadas mejor: Poco que perder y mucho que ganar. O al menos, aunque “pobre”, que las cuotas ( incluso en €) no sean un porcentaje alto sobre los ingresos.

#10, JOSE08100

15 de agosto de 2007, a las 23:27.

Era yo Nin, quién decía que lo de especialmente indicadas par los que van justos. No lo decía así exactamente, pero vale, acepto tu interpretación. Veamos, el riesgo es el mismo para todos, vayas justo o no. Aunque, eso si, la ostia es mayor para el que va justo, ¡pero también el beneficio! Quiero decir el resultado del beneficio sobre su economía familiar.
Al hilo de eso, decía (y corregidme si me equivoco) que en realidad, si entras cuando la divisa esta fuerte, el riesgo del cambio se minimiza por que ya solo le queda bajar. Con lo que solo te queda el riesgo del tipo de interes que también lo tienes con el euribor. O sea que el riesgo no es tanto en realidad. Eso quería decir.
En cualquier caso la veo positiva. Lo dificil es al momento actual para entrar.

Lo que no acabo de entender es eso que decis que se amortiza más o más rapidamente con una HMD. No lo veo. Amortizas una cantidad cada pago sea en euros on la divisa que tengas, no? Otra cosa es is cambias de divisa que te sale una deuda mayor o menor según el cambio. Me lo podeñias aclarar, por favor?

#11, Nin

16 de agosto de 2007, a las 0:12.

JOSE, si coges el fichero de Willy para calcular préstamos, verás que si pones p.ej. 300.000 euros, 30 años de plazo y un tipo de interés del 4,60%, en cada pago la amortización es aprox. 1/3 y 2/3 de intereses.

Si pones tipo de interés 1,30%, verás que es justo a la inversa, aprox. 1/3 de intereses y 2/3 de amortización de capital en cada pago, independientemente de cuál sea la divisa. Lo que pasa es que actualmente sólo con un préstamo en yenes se puede conseguir un tipo de interés similar a ese incluido diferencial.

Y lo dejo ya, estoy de bastante mal humor, me voy a intentar dormir, sabiendo que el euro está a 156 yenes.

#12, JOSE08100

16 de agosto de 2007, a las 1:40.

Gracias Nin, ahora lo veo. Eso es con el sistema francés. Con el sistema Hamburgues pagas siempre lo mismo de amortización, empiezas pagando la cuota más alta y acabarias con la más baja.
Bajan los intereses a cada cuota por que se calculan sobre el capital pendiente a cada pago.
En realidad sería así si el interes fuera el mismo durante toda la vida de la hipoteca. Para tener un idea, he calculado que en mi caso (100.000 eur) pagaría un 5% aprox. menos de intereses en 25 años, total un 0.22% cada año (unos 800 eur/año).
Mi caja actual me hace ese sistema, pero me da malas condiciones. Barclays, que me da las mejores, no quiere hacerlo. Me hace el francés (me jode más aún por que es un tio, claro, ejejejej)

#13, ernst

16 de agosto de 2007, a las 9:40.

DrLecter, cada uno tiene que hacer mil ejemplos, estudiarlo mucho, ver pros y contras, y ver si puede afrontar un hipotético cambio radical de tu cuota mensual(aunque en Euribor este cambio también existe, y sino mira los que empezaron hace 2 años en un 2% y hoy están al 5 casi).

Esto es como invertir en bolsa tu propia casa, así que sabes que tiene riesgos(mira los últimos comentarios de quienes tienen ya la Multidivisa), pero puede salir bastante bien si se gana.

En mi humilde opinión lo intentaría en multidivisa. Tienes unas características “parecidas” a las mías, ya que mi novia es funcionaria, pero eso sí, pedimos el doble que vosotros de hipoteca.
Lo unico que en vez de a 40 años lo máximo que te van a permitir serían 30 años, pero ni aún así tu cuota se acercaría a la de Cajamar.

Ten en cuenta que 10 años más de hipoteca te suponen en intereses muchos miles de € más(MÁS DE 50MIL€!!!!). Ya sólo con lo que te puedes ahorrar de eso merece la pena.

Dices muy bien que si te cambias continuamente de moneda es cuando puedes sufrir considerablemente un aumento de tu capital(si entraste a 160 y sales a 130 p.ej.).

Haz cálculos: si entras a 160, no pagarías lo mismo que si estuvieras en la de Cajamar hasta que llegase el cambio a 124, siempre que el Euribor y el Libor del Yen estén iguales que ahora. Desde que el Yen esté en 160 hasta que se aprecie a 124 pueden pasar muchos meses o incluso algún año, o puede que no llegue en 30 años a ese valor(soñar es gratis, jeje) y mientras habrás pagado una cuota bastante menor, y habrás amortizado bastante más capital.

Estudiate todo muy bien, y decide tu mismo. La buena noticia para tí y los que estamos aún pendientes de realizar nuestra hipoteca es que el Yen continúa apreciándose, hoy está en 155-156 y las bolsas europeas y norteamericana pierden, por lo que el Yen, en un principio, seguirá apreciándose.

Por otra parte lo lamento por los que ya tenéis la vuestra realizada, ya que es cuando empieza a entrarte la duda.

Sobre los bancos mira en Barclays y BBK sobre todo. No estoy seguro si era Aranjuez o Arganda, pero hace un par de meses estuve negociando con un BBK en Madrid y siempre que tenían alguna duda llamaban a Aranjuez o Arganda, ya que eran de los que más HMD realizaban y sabían muchísimo.

De cualquier manera siendo funcionario tienes condiciones especiales en el Popular. Mírate mi comentario 1822, donde tienes el Link.

Saludos

#14, dvd

16 de agosto de 2007, a las 10:01.

Hola Nin,

yo estoy en una situación similar. Yo he entrado en yenes a final de junio con el cambio muy alto aprox. 166 €/Y, como en tu caso prácticamente no he amortizado nada.

Por eso me estoy planteando la posibilidad de cambiar a euros, esperar una temporada y volver a entrar cuando el cambio este en un valor relativamente mas bajo.

Hay varios aspectos a tener en cuenta:

Todo esto es seguro si decido cambiar de divisa:

El aumento de la deuda por el cambio
el famoso Fixing
Las comisiones varias
Disminución de amortización al pagar en euros
y pagar ese 5% de euribor

Jugando con la hipotesis de que el cambio continue con la tendecia de las últimas semanas:

en un tiempo a saber cuanto:

se podría volver a entrar en el Y, con un cambio inferior volveriamos a pagar:

el famoso Fixing
Las comisiones varias

Lo positivo sería un detrimento de la deuda por el cambio.

Claro todo esta en función de cuanto baje el cambio. En cuanto tiempo. Y durante cuanto tiempo.

Puede que lo de estas semanas, sea una tormenta de verano o una tendencia.

Si es una tendencia, la amortización de capital mensual juega a nuestro favor, pero según el % de apreciación del Y puede verse anulado.

Por otro lado teniendo en cuenta los factores de la econòmia Japonesa, Si la moneda de Japón se aprecia de manera continuada, su exportación disminuira, con lo que la economia de Japón bajaría eso a largo plazo debería contener el precio de la moneda. Y por otro lado esta el tema del “Carry”, si tenemos en cuenta los últimos movimientos parece que los inversionistas se han puesto nerviosos y empiezan a retirar liquido del Y. Para Japón es otra fuente de ingresos importante y que actualmente el Y sea la moneda base del “carry”.

Bueno esto son teorias de refritos de aqui y alla. Evidentemente no soy un experto, de hecho soy neofito en el tema HDM, solo llevo unos meses leyendo sobre estos temas.

¿Como lo veis? Yo de momento no tengo una decisión clara, pero como minímo no veo mal plantearse diferentes escenarios.

De lo que no me arrepiento es de haber cogido una hipoteca con posibilidad de cambiar mensualmente. Imaginate 3 meses viendo moverse y sin poder plantearte ninguna opción.

Bueno “sorry” por el rollo.

#15, parmad

16 de agosto de 2007, a las 11:39.

Buenas,
Tengo una duda, a ver si me la podeis resolver…Estoy pensando en cambiar mi hipoteca a multidivisa y he estado leyendo todo lo que comentais sobre las mismas, y me habeis resuelto muchas, pero no sé como va el tema del cambio de divisa de toda tu hipoteca, resulta que si te permiten un cambio cada tres meses gratis (esto es lo que me han comentado en caixa cataluña, que supongo que habrá q limar detalles, pq los bancos gratis no hacen nada…), ese cambio…como se hace?puede ser dentro de esos tres meses el día que veas q a ti te interesa? si lo contratas un 7 de septiembre, tienes que esperarte al 7 de diciembre? o eso tb lo tienes que pactar con el banco?
Gracias anticipadas y saludos a todos!!

#16, Nin

16 de agosto de 2007, a las 11:58.

Muchas gracias, dvd. No es aquello de mal de muchos consuelo de tontos, sino que te agradezo tus reflexiones, que son parecidas a las mías pero más serenas. Yo lamentablemente si estoy en base trimestral, aunque puedo ahora ahora atar para el próximo vencimiento el cambio tanto para el pago como para el cambio de divisa ( 155, vaya mierda).

Estoy en un mar de dudas. Además de todo lo que has dicho, cambiar ahora al CHF si ésta se convierte a partir de ya en divisa refugio por la Ley de Murphy podría ser… Lo de pasar al euro es que me espanta: 18.000 eurazos más de deuda y al 5%.

#17, Nin

16 de agosto de 2007, a las 12:11.

La comparación YEN-DOW JONES no deja lugar a dudas.

http://www.finanzas.com/cotizacion/default.asp?id=435&v=4&vgraf=0&vg=6&idc=155&riccomparar=

La duda es cuándo va a parar esto.

#18, dvd

16 de agosto de 2007, a las 12:56.

Hola parmad,

los bancos/cajas hacen la hipoteca referenciada al Libor a 1,3,6,12 meses , eso indica el Libor que se te aplica, según la entidad utilizan uno u otro. El cambio de divisa tiene que coincidir con la fecha de cobro de un recibo. En el caso de Caixa Catalunya lo hacen cada 3 meses. Si no recuerdo mal Barclays y Bankinter lo hacen cada mes. Si miras los diferentes Libor verás que contra menor es el tiempo 1 mes, mas bajo es el Libor, también a medida que sube o baja repercute en cada cuota la fluctuación.

En tu caso hipotético efectivamente hasta Diciembre no podrías cambiar la hipoteca de moneda.

El plazo de cobro y el tipo de Libor por lo que yo se varia en cada entidad, no suele negociarse.

#19, JoSGo

16 de agosto de 2007, a las 13:12.

Hola a todos,

Parece que los bancos están reaccionando frente a la demanda de este tipo de préstamos y están creando productos cerrados para las hipotecas multidivisa, al igual que ocurre con las hipotecas convencionales.

Yo he podido comprobarlo en primera persona, pues hace mes y medio estuve negociando condiciones con dos entidades (Barclays y La Kutxa) y a día de hoy las condiciones que pueden ofrecerme son claramente peores que las que había obtenido en julio (lógicamente por no haber aportado documentación y formalizado la operación en su momento).

Básicamente en Barclays se ha eliminado la posibilidad de “no vinculación” (ni siquiera empeorando condiciones) y se ha incrementado el diferencial en 0,15 pasando de 0,5 a libor + 0,65. La comisión de apertura también se ha visto afectada, pasando de un 0,4 a un 0,5. En la Kutxa el cambio ha sido todavía más radical, pasando de un diferencial 0,5 a un libor trimestral + 1, incrementando la comisión de apertura hasta un 0,5 y exigiendo ciertas vinculaciones que antes no eran obligatorias.

Tenedlo en cuenta todos aquellos que tengáis previsto o estéis negociando las condiciones de vuestra HMD.

Un saludo a todos y gracias por vuestras aportaciones!

P.D: Impresionado me he quedado con la gráfica que ha comentado Nin, sabía que el YEN y la bolsa iban de la mano pero es que las dos gráficas son casi idénticas!!

#20, Gabricula

16 de agosto de 2007, a las 13:21.

La pregunta del billon ¿hasta donde va ha llegar el yen? me han llamado para empezar los tramites de la HMD y el temita esta muy revuelto.

#21, Nin

16 de agosto de 2007, a las 13:23.

Dvd, por favor si tomas alguna decisión cuéntalo ( vale para todos los que estén en la misma situación).

Mi banco me recomienda me espere a finales de septiembre, creen que esto es tormenta de verano y volverá la calma. Yo no estoy tan segura.

#22, dvd

16 de agosto de 2007, a las 13:24.

como esta el patio:

http://money.cnn.com/2007/07/13/markets/dollar_yen_carry/index.htm?postversion=2007071312

#23, parmad

16 de agosto de 2007, a las 14:04.

Gracias DVD, me imaginaba que era a fecha vencida, lo que tengo claro es que es mejor mensual que trimestralmente, por lo que pueda pasar…
Espero que esta tormenta sea temporal y no os perjudique mucho.
Saludos.

#24, Juanjo76

16 de agosto de 2007, a las 14:45.

Hola a todos,

pues yo lo único que puedo decir es que al director de mi sucursal no le parece una tormenta de verano. Yo no estoy en yenes pero le he comentado qué les parece como opción en Septiembre o Diciembre y me han dicho que ni de coña.

Me dicen que , sin saber lo que va a pasar (para variar en lo de mojarse), su opinión es que puede que pase un plazo largo porque venimos de “muy arriba” y el movimiento está siendo brutal (Se deshace el carry-trade a velocidad luz)

Os adjunto comentario de Cárpatos:

Mercados de divisas.

Fuertes convulsiones en los mercados de divisas en la jornada de hoy que van en la línea de deshacer a toda prisa posiciones de carry trade. Nadie quiere estar endeudado ya sino con su dinero en cash, encima de la mesa.

La subida frente al dólar es muy violenta, y realmente brutal y de las que se ven pocas veces frente al kiwi de Nueva Zelanda, donde llega al 4,5 %s.

El kiwi y el aussie están siendo masacrados literalmente contra todas las monedas y pierden igualmente más del 4 %s frente al dólar. Durante años, dados sus altos tipos de interés, han sido el lugar de destino del dinero, pero ahora todo esto se acaba y todos quieren salir por la misma puerta, que no es precisamente ancha.

Igualmente otras divisas emergentes populares en estas cosas del carry trade, se están desplomando y por ejemplo el real de Brasil cae un 5 %s.

Cualquier divisa que huela a peligro está siendo vendida y así incluso el peso mexicano baja el 1,4 %s.

El dólar frente al yen ha perdido el 115 en la bajada y ahora es resistencia. El soporte está en 113,30, por debajo tiene de nuevo mucho margen hacia abajo.

Para que nos hagamos una idea de la brutalidad de estos movimientos hay que fijarse en que la caída del kiwi de Nueva Zelanda es el mayor movimiento a la baja en un solo día desde hace 21 años que se dice pronto.

Como vemos un mercado preso de los nervios y del pánico por completo.

Algunos operadores creen que el banco de Japón podría intervenir en secreto en cualquier momento para frenar la subida de su divisa.

La volatilidad a 1 semana del cruce dólar-yen está al nivel más alto de los últimos 8 años.

Podríamos decir en general que en muchos cruces no se veía este movimiento tan exagerado desde la crisis de la deuda rusa.

#25, Juanjo76

16 de agosto de 2007, a las 14:48.

Nin, ¿tu banco es la bbk? Te lo digo porque es el mío… No lo entiendo

#26, MARIA

16 de agosto de 2007, a las 15:00.

Hola, yo hice la multidivisa en yenes a 168.

Por ahora, la voy a dejar quieta, pongo en la balanza el tipo de interés.

Saludos.

#27, LUIS

16 de agosto de 2007, a las 15:25.

Para Nin, yo entré a 167 y mira ahora, mi situación es jodida, ya superé a fecha de hoy esa cláusula del 10% según lo que pedí, llamé al banco para asesorarme (Bankinter,en mi caso) y en principio me comentaron que no la ejecutan mientrás yo vaya haciendo frente al pago normal de las cuotas mensuales, en cuanto al cambio a euros, me recomendaron igualmente esperar, y así lo veo yo también, la HMD creo que hay que tomarla con mucha filosofía y paciencia, ya sé que la situación exclusiva de estas semanas hace tener pánico y miedos, ya los tuvé, y te digo que al final haciendo muchos números he optado por quedarme como estoy de momento y esperar un poco más, si palmo, pués nada, pero no sé tú, el euribor ahora al 4,6 y con vista a que suba 0,25 nuevamente pondría el pago a unas cuotas excesivas…que quede claro que esto solo vale para mi, quiero decir, que nadie se lleve por lo que pongo, doy por hecho que no es así, lo que vale para unos no vale para otros, hay que ver la situación financiera de cada familia, y que conste, solo soy funcionario y lo más que tengo ahorrado son 6000€, osea lo justo para pagar el fixing y poco más…, me puse a hacer números con este simulador que es muy bueno, igual ya lo tienen, lo encontrarás en http://www.abanfin.com, saludos para todos y a esperar que pase la tormenta…

#28, maria

16 de agosto de 2007, a las 15:58.

Para Nin, Dvd,…. y todos los hipotecados.
Yo entré en este mundo de las hmd en mayo cuando el yen estaba entre 162-163. Lo q tuvimos bastante claro desde el principio es q aunq veamos las “orejas al lobo” no hay q ponerse “nerviosos”. Si a la primera de cambio vas a estar refugiandote en otras divisas pierdes con los cambios. Ademas como ya han comentado otros foreros ¿hasta cuando se tiene q apreciar la moneda para estar pagando lo q pagariamos con el euribor? Hacer cuentas hay un “buen colchon”.
Para los funcionarios (yo lo soy) en el popular me ofrecieron libor mensual mas 0.50 de diferencial (tienen convenios). Esta condicion me la igualo Bankinter.
Un saludo a todos.

#29, Jose Manuel

16 de agosto de 2007, a las 16:57.

Hola maria.

En primer lugar yo también soy funcionario, y tengo mi hipoteca firmada en Bankinter (en Madrid) en Marzo de este año, con el cambio a 157,19. Las condiciones que tuve son:

400 Euros comisión de apertura.
Libor´+0,90
Euribor+0,50
C.Cancelación total 0%
C.Cancelación parcial 0%
C.Subrogación 0,50%
No me combran la comisión de la compra de divisa
El fixing que me vienen aplicando es el 1%.

A mi la persona que me tramitó la hipoteca, me ha jurado y perjurado que tengo las mejores condiciones de Bankinter, tanto respecto a los diferenciales, como a las comisiones. Te agradecería muchisimo que informases cuales son las tuyas también con Bankinter, para comparar, y si son mejores que estas, sobre todo en lo referente al diferencial del Libor, me dijeses la Sucursal y la dirección de esta. Te agradecería igualmente que además de publicar la información aqui, si lo quieres hacer, me la envies a mi correo que es jmanuelgc@terra.es
Gracias anticipadas y un saludo.

#30, Danny

16 de agosto de 2007, a las 18:30.

Buenas tardes Jose Manuel, estamos mirando por ahi y la verdad es que no hemos encontrado ninguna entidad que no nos cobre comision por cambio. Por favor, ¿nos puedes decir en que oficina de Madrid?

¿Alguien utiliza los seguros de cambio?, ¿no es buena opcion para garantizar que el capital vivo sea decreciente siempre?.

Gracias de antemano.

#31, richard

16 de agosto de 2007, a las 22:35.

Para Nin,

Buenas noches Nin, espero que hayas podido descansar con el susto de hoy, y de ayer. Pero intenta no preocuparte, estos ciclos de subidas y bajadas tienes que asumir que durante los 30 años de tu prestamo van a existir. Según vaya pasando el tiempo, te afectarán menos ya que habrás amortizado mas capital que con otra hipoteca normal. Ahora mismo después de tocar el soporte fuerte de los 150, ya está otra vez recuperando y está cerca de los 154 Yenes por euro.

Lo que tienes que hacer si puedes, es como decía en su día Agusti. Todo lo que te ahorres respecto a una hipoteca normal, guardatelo en una cuentita por ejemplo de openbank al 3,50%. Yo lo estoy haciendo, y en el excel que os he pasado a alguno de vosotros, me he hecho una simulación con la cotización a 150 durante este año y aunque debería mas Euros, imaginad unos 4 o 6000€ mas, en ese periodo con lo que me he ahorrado tendría quizas unos 3000€ ahorraditos, así es que verdaderamente el impacto visto así, no es tan trágico. Yo entré a 157, mi mujer a 160, y un colega a 162…y todos estamos tranquilos. Pendientes eso si, pero sabiendo que en 20,25,30 años pueden y ocurriran muchas veces estas cosas.

Bueno después de este rollo, estés mas tranquila.
Saludos

P.D. Los que querais el excel, me lo podeis pedir a ricardo.jimenez.gutierrez@gmail.com

#32, antrero

16 de agosto de 2007, a las 23:46.

Hola,

A vueltas con lo mismo. Me he construido una pequeña aplicación que calcula el “colchón” según la evolución de una moneda y los meses que pasan hasta llegar a ese valor. He tomado los valores de julio de 2007 del yen (155 yenes/Euro), y los de enero de 2000 (103 y/e), y he supuesto que en los próximos 6 años la evolución será la inversa, es decir que en julio de 2007 el euro estaría a 103 yenes.

También he supuesto que el libor en yenes sube hasta el 3% en ese mismo periodo, y el euribor hasta el 6 %.

Aun en este escenario una hipoteca de 300000 Euros costaría lo mismo en euros que en yenes. Es decir que se tendrían que superar esas condiciones para cambiar de divisa, y por supuesto tenemos la opción de hacerlo antes de que ocurra, y además la evolución del euribor de aquí a 7 años puede ser más beneficiossa que perjudicial como la del libor en yenes.

Mi pregunta a las personas que han expresado precaución respecto al yen porque está en máximos históricos, y que conozcan algo el mercado de divisas es si es factible imaginar en el escenario actual que se devalúe el yen más de un 34 o 40 % en el corto/medio plazo (pongamos 2 años).

Por lo que he visto en los históricos de caambio de divisas, el dolar o el yen se han llegado a revalorizar/devaluar hasta casi un 45 % de su valor respecto al euro, pero en el cómputo global seguiría siendo beneficioso, porque cuando se llega a este pico la tendencia se invierte de nuevo. Además, corregidme si me equivoco, hasta ahora los ciclos alcistas y bajistas son complementarios entre la economía “occidental” y la asiática.

El peor escenario que veo es devaluación del yen a largo plazo, y en paralelo subidas sostenidas también a largo de ambos el euribor y el libor en yenes, pero ¿es esto realista?

No se, puede que alguno de mis planteamientos sea erróneo y no sea capaz de verlo (no soy ningún especialista en economía), o que se me escape algún detalle de bulto, por eso ¿qué opináis?

Saludos.

#33, maria

16 de agosto de 2007, a las 23:59.

Hola Jose Manuel,
decirte q yo soy de Zaragoza y ya sabes en cada sitio no son las mismas condiciones.
Al final lo q firme con Bankinter es:
400 Euros comisión de apertura.
Libor mensual+ 0,50
Euribor+0,50
C.Cancelación total 0,50%
C.Cancelación parcial 0%
compra de divisa 2* mil con un minimo de 6 euros
El fixing que me vienen aplicando es el 1%.

#34, Nin

17 de agosto de 2007, a las 0:04.

Bueno, en primer lugar gracias a todos ( Richard, María, Luis, dvd, Juanjo76,…) por vuestro apoyo moral, como buena neófita no sólo en hmd sino también en cualquier producto de inversión/riesgo. Jamás he jugado en Bolsa, y estas emociones son muy fuertes ( al menos para mí) sin siquiera haber amortizado aún un solo yen.

Al Libor actual yo creo que podría pagar sin problemas hasta los 110 yenes por euro, pero lo que me más preocupa es la cláusla del 10%.

LUIS, Bankinter te dice que no ejecutan la cláusula del 10% mientras cumplas con los pagos. Me alegro infinito por tí, dice mucho de Bankinter, y en principio eso me tranquiliza, espero que BBK se comporte igual; no creo que sean buitres en busca de golosas casas baratas.

Para JUANJO76: Mi Director en cambio no me ha cogido el teléfono ( debía andar muy liado toda la mañana el hombre), finalmente he conseguido hablar con otro interlocutor de BBK, en teoría más especializado. Quizá no me expliqué bien sobre lo que me dijo. Me dijo que estos descensos lo normal es que tengan una recuperación, que cambiar ahora era cambiar para perder dinero. Que él no me lo recomendaba, que cambiar en esta mañana a 153 entre fixing, comisiones, etc. para especular en el corto plazo era peligroso. Que lo que está ocurriendo no es una tendencia, sino un reflejo del nerviosimo de los inversores, que son tormenta de verano, y que él cree que pronto habrá ( al menos pequeñas) recuperaciones. Pero que en Septiembre/Octubre se verá cuál es la tendencia, y si la tendencia es la que en BBK esperan ( bajista) habrá que cambiar la divisa. ( espero que no sea demasiado tarde, ya que como siempre: no se moja ni de coña. Pues la información que da, me vale igual que a quien tiene tos y se rasca la barriga)

Por favor, tomad esto “con pinzas”. Si alguien supiese manejar una bolita de pitonisa…, pero creo que no es el caso. Nadie sabe.

A ver si es verdad y tenemos BUENAS NOCHES.

#35, ricard

17 de agosto de 2007, a las 2:18.

Hola a todos!

Hace unos dias que no escribia, mas que nada porque no tenia mucho que decir!!!

Bien, yo empece en la HMD en junio y acabo de pagar mi segunda letra en Barclays. Compre la divisa a 168 yens, tuve una suerteeeee!!!! Cuando empece tuve la gran idea de cambiar 6000 euros a yenes y guardarlos en una cuenta que no me da nada, pense que quizas me equivocaba pero lo hice. Estos los cambie a 166 y mas tarde volvi a aumentar 3000 euros mas al mismo precio a unos 166.

Esta letra que me toco pagar el dia 11 la pague de mi cuenta en yenes, pues asi a mi “pequeñita” HMD de 340000 a 30 años me salio una letra de 1100 euros escasos. Cuando estaba en el euro pagaba ya 1500 y con menos capital!!!

No quiero ponerme nervioso, no he llamado al banco, no he preguntado por ese 10%, en Barclays era del 20%, me da igual, mientras pagues tus letras nadie te dira nada de eso podeis estra seguros, es una argucia legal y nada mas, si ellos cobran tan tranquilos!!!

Vaya rollo os estoy metiendo, ya lo se, es mas que nada explicar las consecuencias del Yen en nuestra vida, jamas me preocupe del Yen, del carry ni del emperador de Japon y ahora quiero que exporten mucho, que devaluen su moneda y que el emperador baje el tipo de interes, jejejeje!!!

A ver, es para desdramatizar un poco el tema y ver que ha de subir mucho el Yen para que nos salga mal y que a 20 o 30 años ira dando muchos vaivenes, ahora es la crisis de las hipotecas basura, luego sera un atentado de quien sea, mas tarde sera otra cosa, al final seguro que nos saldra bien y si no es asi pues me he equivocado!!!

Venga, un poco de moral y a aprender para una nueva devaluacion, cuando dije de comprar moneda para 5 o 6 letras me tacharon casi de loco y ahora resulta que tengo un margen de 6 meses con los yens comprados a 166!

Espero que sirva de algo mi reflexion y felicidades a todos por sus aportaciones!!!!

Ricard, que no Richard, jejeje!!!!

#36, alvaroBT

17 de agosto de 2007, a las 9:10.

Hola a todos, un amigo mio fue el otro dia a una sucursal de Caja Astur y le dijeron que si tenias una HMD tenias que hacer una doble declaracion de la renta, ya que segun dicen los de la caja es como invertir en moneda. ¿Alguien sabe algo de esto? ¿Como se hace la declaracion, normal o doble, cuando tienes una HMD? ¿Alguien puede indicarme la fiscalidad de este tipo de hipotecas?
Muchas gracias por todo.
Un Saludo.

#37, dvd

17 de agosto de 2007, a las 9:12.

Hola a todos,
el análisis que proponía ayer estaba mas relacionado con la relatividad de la perdida que con el pánico por salir del Y.

De hecho, mis cálculos eran, que la perdida por el cambio suponía 3,5% del crédito, comisiones y fixing a parte. Con esa situación el salir del Y y volver a entrar a un valor inferior del Y (hipotético) suponía mejorar la situación de cara al futuro, ya que como sabéis no es lo mismo entrar en la HDM a 166 que a 155. Por la deuda inicial contraída en Y. Teniendo en cuenta que no había amortizado nada.

Además para futuros movimientos de divisa, no estaría tan próximo a su máximo “histérico” 168.

De todas maneras, como esta la cotización hoy ya estoy en un 9,5% mas comisiones, con lo que evalúo que en esta franja no me sale a cuenta el cambio. Continuaremos Y y guardando la diferencia, como decía Ricard, entre la hipoteca € y la HDM(Y) para amortizar. Yo también cambie Y para unos 6/7 meses a 166€/Y. De todas maneras dependerá de la evolución.

Eso si estoy de acuerdo con Agustí que cada uno tiene que hacer sus cálculos y no es lo mismo entrar en 152 que en 166, que haver amortizado un 15% de la hipoteca que 0 … que la economía de cada uno, cada situación es diferente.

Y sobre todo, es importante no meterse muy justo en estas hipotecas, para aguantar un tirón de estos.

Por cierto Nin, deberías dormir un poco mas.

saludos,

dvd

#38, Manuavila

17 de agosto de 2007, a las 12:47.

Hola a todos:

Estoy totalmente de acuerdo con Ricard. Creo que esto hay que mirarlo con perspectiva, a largo plazo. Ya sabíamos que la HMD tiene sus riesgos y cuando firmamos los asumimos.

Creo que no debemos fijarnos tanto en el hecho de que debemos más (aunque sea cierto) y sí en que nuestras cuotas mensuales son, aun en estas condiciones tan desfavorables, menores que cuando pagábamos en €. El único problema sería el haber entrado muy justos y no ser capaces ahora de hacer frente a la cuota mensual. Supongo que este no es el caso de la mayoría.
Vuelvo a indicar un enlace que alguien (perdonad pero no recuerdo quien) puso en el foro. Este simulador permite saber las cuotas considerando las fluctuaciones en el cambio de la divisa. Espero que a los que están pensándoselo les sirva.

http://www.abanfin.com/modules.php?name=Simuladores&fid=cfhbaaa

Mantengamos la calma. Creo (no soy ninguna opinión autorizada, pero me mojo) que esta situación no le conviene a nadie y que perjudica bastante a nuestros amigos los japoneses, dado que viven de sus exportaciones. Una apreciación tan súbita y fuerte les hace perder clientes ya que disminuye su competitividad. Espero que este pánico no dure mucho.

Saludos

Manuel

#39, Mike

17 de agosto de 2007, a las 13:19.

Hola todos

Tengo un HMD en Yenes de “232.000 €”, todavia no he pagado la primera quota (yo entre a 170!). Como todos, sigo las fluctuaciones de cambio a diario, y espero que solo sea una tormenta de verano. El enlace que pones arriba Manuavila la verdad es que pone las cosas en perspectiva. Hace un par de semanas estaba echa polvo, pensaba “tipica, nada más meterme yo y la casa se derrumba”. No hay que minimizar las cosas, pero si metes las datos en el simulador la verdad es que no se ve las cosas tan negras. En mi caso, en “Euros”, ya debo casi 30.000 más, y si volviera a Euros, seria un disastre. Pero en Yenes la letra que pago sigue siendo mucho menor. Recomiendo a todos que estan en Yenes, que “juegan” con el simulador.

Saludos

Mike

#40, JoSGo

17 de agosto de 2007, a las 13:46.

Hola a todos,

Algo más de información extraída de finanzas.com:

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AFX
17/08/2007 (11:59h.)
Tanto el dólar australiano como la libra y el dólar neocelandés han marcado mínimas de un año frente al yen.

Frente el dólar y el euro, la divisa japonesa se está alejando de máximos tras haber marcado ayer sus mejores cotas desde junio y octubre de 2006 respectivamente, aunque frente a divisas de alto rendimiento sigue escalando puestos por la reducción de posiciones en ‘carry trades’.

‘Hasta que la calma regrese al mercado no habrá carry trades, e incluso aunque vuelva no se producirán las condiciones adecuadas para la rentabilidad de estas operaciones durante algún tiempo’, comenta Neil Mellor de Bank of New York.

Por lo tanto, el yen probablemente seguirá al alza.

Los carry trades –cuando los inversores piden dinero prestado en economías con bajos tipos de interés para invertirlo en otras de tipos más elevado– son una estrategia arriesgada pero muy popular entre los inversores. Con la crisis de las hipotecas de alto riesgo y las turbulencias que ha provocado en los mercados financieros, se liberan este tipo de posiciones y se reintegra el dinero prestado, el yen sube y esto provoca pérdidas en bolsa para muchos fabricantes japoneses que dependen en gran medida de las exportaciones.

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Saludos.

#41, antonio

17 de agosto de 2007, a las 14:28.

De risa. Estas son las condiciones que me han ofrecido en el bankinter de San vicente del Raspeig (Alicante):

70% del valor de la vivienda si en vivienda habitual.50% si es segunda vivienda.
Plazo max: 25 años
LIBOR+1
Primer cambio de divisa y posteriores: 1%
Cambio de divisa en cuota: 0,2%
Comisión de apertura: 2%
Comisión de cancelación parcial y total: 1%
Comisión subrogación a otro banco: 0,5%
Del Fixing no me han sabido decir nada, pq dice que toman como referencia de cambio el valor que les sale en pantalla.
Y todo esto para una hipoteca de 130000€.
Además he estado mirando en algunos bancos más en este pueblo y como si les hablas en chino.Ni idea.
Un saludo a todos los foreros.

#42, JoSGo

17 de agosto de 2007, a las 16:11.

Más cositas…

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AFX
17/08/2007 (15:01h.)
El yen ha registrado fuertes avances en los últimos días después de que el temor a la situación en el mercado crediticio suscitará una oleada de aversión al riesgo en el mercado y el abandono en posiciones de carry trades, cuando los inversores piden dinero prestado en economías con bajos tipos de interés, como la japonesa, para invertirlo en otras de tipos más elevados.

Sin embargo dado el nivel de aversión al riesgo actual, parece poco probable que se produzca un rebote sostenido. ‘La incapacidad para mantenerse en niveles elevados no se debe al yen sino más bien a la volatilidad de los mercados en los que actualmente negociamos, apunta Matthew Foster-Smith de Thomson IFR Markets.

POSIBLE INTERVENCIÓN DEL BANCO DE JAPÓN

Los analistas también citan los rumores de que el Banco de Japón podría intervenir para frenar el repunte del yen. Algunos medios señalan que el banco podría mantener sin variación los tipos de interés por el momento.

A corto plazo está cobrando fuerza la posibilidad de una intervención para frenar el avance del yen, ya que ayudaría a estabilizar los mercados de capital internacionales y ofrecería liquidez en los lugares en que más se necesita, explican los analistas de BNP Paribas.

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Saludos.

#43, MARIA J.

17 de agosto de 2007, a las 16:29.

he estado mirando otras divisas en estos días y tanto dolar como franco suizo se han apreciado como el yen (aunque no en un % tan elevado,claro).
Hoy he mirado el yen varias veces y no pintaba tan mal como ayer, en algunos momentos ha estado a 155.

#44, ricard

17 de agosto de 2007, a las 18:09.

Bueno, algunas noticias pueden hacer pensar que no va a haber un cataclismo internacional!!!!

Eso esperamos todos sufridores que estamos en la HMD en Yenes!!!!

Os paso esta noticia para tranquilizaros!!!

El yen se desinfla, mientras que la divisa comunitaria vuelve a apostar por la pole

Publicado el 17/08/2007, por Z.Azu

Al yen parece que se le ha acabado la racha alcista de la que ha disfrutado días atrás. La moneda nipona se descontaba parte de lo ganado esta mañana tras alcanzar una mínima de 14 meses frente al dólar, lo que según los analistas podría deberse a las compras de inversores japoneses y rumores de una posible intervención del Banco de Japón.

El yen ha sabido aprovechar el temor de los inversores al riesgo y el banadono de posiciones de carry trade en las jornadas precedentes. Sin embargo, hoy esos avances se difuminan y el rojo regresa a la cotización de la moneda japonesa.

Aunque también hay voces que señalan que este tropezón del yen es momentáneo ya que, dado el nivel de aversión al riesgo actual, parece poco probable que se produzca un rebote sostenido.

Los analistas también citan los rumores de que el Banco de Japón podría intervenir para frenar el repunte del yen. Algunos medios señalan que el banco podría mantener sin variación los tipos de interés por el momento.

A corto plazo está cobrando fuerza la posibilidad de una intervención para frenar el avance del yen, ya que ayudaría a estabilizar los mercados de capital internacionales y ofrecería liquidez en los lugares en que más se necesita, explican los analistas de BNP Paribas.

Poco antes del cierre de los mercados del Viejo Continente, el yen se depreciaba un 0,6% frente al euro aunque se mantenía prácticamente en tablas en su cruce con el dólar.

La pole…para el euro
Mientras el yen sufre la leve recogida de beneficios tras los rumores de una posible intervención del Banco de Japón, el euro disfrutaba de la recuperación de las bolsas en general y de su cotización en particular.

Parece que a la divisa comunitaria también le ha sentado bien la decisión de la Reserva Federal (Fed) de reducir los tipos primarios de descuento medio punto porcentual.

Salu2!!!

Ricard
ketal44@ya.com

#45, Blanca

18 de agosto de 2007, a las 0:20.

Creo que he leido la totalidad de los comentarios, pero es imposible retener tal cantidad de información. Pero esto es sencillamente genial.
Tengo una duda, mejor dicho muchas y despues del comportamiento de la divisa en estos días todavía más, creo que como muchos de nosotros.
Tampoco es que se acabe el mundo pero claro, se trata de nuestras vidas, nuestra viviendas y hogares familiares, no es moco de pavo, luego tambien tenemos a los que la suscriben como inversión. Esta situación, no es más que la confirmación de lo que este foro ya contaba, en este caso la mejor forma de entender los comentarios teoricos es leer las experiencias personales, como a algunos les creció el capital 10 %, otros abrieron cuenta en divisas como colchon, etc., esta claro que lo principal es mantener la calma, pero es jodío si cuando en una semana te incrementa en 30.000 € (5K) tu deuda.
Me gustó eso de comprar divisa para asegurar el pago de un año de cuotas, creo que es muy interesante y desde luego si me decido optaré por esta practica al menos con 2 años de previsión media con seguimiento mensual y movimientos pertinentes.
Creo que si es importante dar cobertura al riesgo de este producto y esta puede ser una manera, ya sabemos que si tenemos compradas divisas y no cambiamos ante la apreciación, mantenemos esa previsión en la misma proporción, joder tambien podría pasar que no enderece en ese tiempo, pero son dos años para analizar y reaccionar, por otra parte la muestra de que esto es la montaña rusa es la última semana. Es que es dificil pensar cuando estas en el precipicio que realmente esto se acaba.
Bueno, vamos al grano, me llamo la atención un mensaje que hacía mención a la posibilidad de repartir el capital entre diferentes divisas, eso tambien sería multidivisa?, tambien se podría cambiar de divisa un parcial del capital comprado segun convenga la cotización. No hay mucho al respecto y siempre hemos hablado de la elección de una única divisa, no sé si me explico bien.
La bolsa no es fácil al menos para mi y me temo tambien que el día que me meta en HMD se hunda en mi contra je je pero siempre se repite e insiste sobre la importacia de la diversificación, 50% EUR 25 % CHF y 25% YEN, por ejemplo, lo pongo al tun tun y sin conocimiento al respecto.
Imagino que su interés se lo comeran los gastos pero me gustaría que alguién pudiera ampliar información en este sentido, creo que es un tema que puede abrir otra opción a las HMD y dar mucho juego si fuera posible.
PD: Me quedo alucinada con los Bancos y sus condiciones dispares y variopintas. Para firmar con Bankinter me tienen que eliminar el seguro de vida, solicito la dispensa por la contratación de otros productos, cartera de valores, fondos, etc….
Saludos y Felicidades a todos..

#46, JOSE08100

18 de agosto de 2007, a las 0:30.

Al final, la picha un lio y no se si entrar en yenes o en f. suizos.
De toda la info que he encontrado, no encuentro un historico entre el CHF y el Yen. alguíen sabe dónde.
Y otra cosa, navegando creo haber visto un histórico del precio del dinero en Japón al 10% hace al menos 10 ó 12 años, puede ser? perdi la web y ahora no la encuentro. Y en la del Banco de Japon no se verlo. También si alguien sabe un lugar lao agradecería.
Yo también quiero decir que este foro es genial. hay otros pero este es el mejor con diferencia.
Por cierto a mi Barclays me dice que no tiene fixing (je) pero el chaval (con todo respeto pero es un chaval) en realidad no sabe de donde saca el dato, dice que el que diga el banco de Españay que a él solo le “sale en pantalla”. Así que le he pedido que me lo confirme, veremos
Otra en la escritura (le pedi que me la pasara antes para estudiarla) habland de que puede ceder el préstamo, exactamente dice:
” CLAUSULA 11ª.- CESION DEL PRESTAMO
I.- El BANCO podrá ceder a cualquier otra persona o entidad, el crédito hipotecario y cualquiera de los derechos, acciones y obligaciones dimanantes de este contrato sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia a la parte PRESTATARIA, los cuales renuncian al derecho que al efecto concede el Artículo 149 de la Ley Hipotecaria, y 242 de su Reglamento. ”
¿Esto es normal? A ver si lo van a pasar a la mafia rusa y si van mal dadas me parten las piernas. No, sin bromas, es normal?
Saludos

#47, JOSE08100

18 de agosto de 2007, a las 0:47.

El artíuclo dice:
Artículo 149.

El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro.

El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo.

El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.
(http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.t5.html)

Vale pero no es normal que te hagan renunciar a este articulo. Joder, estos bancos que se creen! de verdad que me sublevan estas cosas. Pasa que al final, si quieres hacer las cosas uno tiene uqe traggar con piedras de molino.

#48, JB

18 de agosto de 2007, a las 9:33.

Hola,

La verdad, no entiendo muy bien el movimiento que proponen ciertos foreros respecto a tener un “colchon de divisa” para poder hacer frente a subidas de cotización.
El hecho de tener un colchon significa el tener una cierta cantidad de dinero de los ahorros ( o haber pedido un sobrecédito)en una cuenta en divisa, por ej, en yenes, evidentemente a un interés prácticamente cero. ¿no seria mejor usar este colchon simplemente para reducir la deuda? .
De esta manera automaticamente la cuota es menor, y sin intereses, más si el colchon lo has conseguido con un sobreendeudamiento!!!
Me da la sensación de que a veces queremos (como se dice en Catalunya) duros a cuatro pesetas.

Por cierto, parece ser que en Banco de Valencia están asustados por el tema multidivisa y están haciendo circular una nota de su Consejero Delegado que endurece mucho las condiciones de concesión de las HMD, ya solo conceden el 60% del valor de tasación y han incorporado la famosa cláusula del 10%. No se,creo que el tema de las HMD no pinta bien, me parece que los bancos se están dando cuenta que mucha gente esta empezando a usar este producto porque no pueden pagar la hipoteca en euros, lo cual,opino, que es un terrible error. Pienso que este producto es para gente que puede pagar la hipoteca en euros pero quiere rebajar las cuotas, eso si, asumiendo el riesgo de que al final no se produzca la tan esperada reducción.

Yo de momento escrituro a final de mes en una HMD, pero empiezo con el euro, más adelante ya veremos CHF o yenes si éste se revaloriza lo suficiente (por debajo de 140 Y/€).

Saludos a todos y hasta pronto!!!!

J.B.

#49, JoSGo

18 de agosto de 2007, a las 11:01.

Buenos días a todos,

JOSE08100, hace algún tiempo publiqué en este foro una pequeña lista de enlaces que podían ser de interés, entre los cuales se encontraban los gráficos de evolución de los libor que manejamos (JPY y CHF).

Échale un vistazo aquí.

Un saludo.

P.D: Por cierto JOSE08100, a mí también me extrañó la cláusula 11ª que comentas, supongo que puede haberse incluido en previsión de una posible compra por parte de otra Entidad.

#50, JoSGo

18 de agosto de 2007, a las 11:10.

Ups… el enlace anterior recarga la página y, teniendo en cuenta el tamaño que tiene, creo que es mejor este enlace, que no la recarga (o no debería).

Un saludo.

#51, village people

18 de agosto de 2007, a las 13:14.

Por favor necesito que alguien me aclare dos cuestiones de fiscalidad. He buscado en los más de 1200 mensajes y no me ha quedado claro. Creo que puede ser útil para el resto de la gente

1- Creo que la desgravación de los 9015 € por cuotas en euros es exactamente igual que la hipoteca tradicicional. Es decir, de la suma de los pagos mensuales que se paguen a lo largo del año hacienda te devuelve el 15% hasta una cantidad de 9015 €.

2- QUE PASA CON LOS CAMBIOS DE DIVISA.
A)Si contratas una HMD en yenes, por ejemplo, y luego resulta que el yen se deprecia, pasa de 150 a 165, ¿tienes que pagar algo a hacienda?, y si se pierde con el cambio, ¿hacienda te devuelve?
B)Si en ese momento cambias la hipoteca a euros o francos suizos, ganado en el cambio ¿hay que pagar a hacienda?, y si se pierde con el cambio, ¿hacienda te devuelve? (vamos como si fueran plusvalias)

Por favor creo que el tema es interesante para todos.

Un saludo, y enhorabuena por el foro, muy bueno.

#52, efaistos

18 de agosto de 2007, a las 16:24.

Ante todo gracias a todos por las respuestas, seguire estudiando ofertas…
Por cierto a los que no hemos entrado en Yenes todavia parece un buen momento entrar ahora que esta a 153, no? así si cogemos la linea ascendente hasta los 180 que auguran algunos… (si llega…) siempre teniendo claro que en una serie de meses, años… el panorama cambiara para mal… no?

Un saludo

#53, village people

18 de agosto de 2007, a las 16:46.

Otra cosa…

He visto que el valor de cambio de divisa no coincide en mchos sitios. En el BCE hay un valor que es muy parecido al del Banco de Japón, pero que no tiene nada que ver con el que hay en bolsamania, y otras webs por el estilo. ¿A que se debe? ¿es solo el cambio de hora? ¿cual es el bueno? ¿Por que el historicos de cmabio de divisa en el Sabadell no coincide con el del BCE?

Gracias por la contestación.

#54, Nin

18 de agosto de 2007, a las 19:15.

Hola a todos,

Para felicitarse por la decisión de la Fed y los positivos de la Bolsa de ayer. Se esperan no obstante nuevas movidas de volatilidad para las próximas semanas, que podrían afectar nuevamente al yen. Esperemos que el Banco de Japón no suba tipos el día 23. Esperemos que la Fed baje los tipos de interés en Septiembre. Esperemos que el BCE no suba tipos en Septiembre ( esto último es lo menos probable).
————————
Sobre la cláusula 11ª de Barclays, creo que no debe preocupar a nadie. Es una cláusula común en el ámbito empresarial: La empresa X alquila unos bienes de equipo a la empresa Y, y esta pone en el contrato una cláusula de ese tipo con el fin de ceder el contrato a la entidad crediticia Z. Que ceda el contrato no quiere decir que a partir de ese momento X reciba las facturas por parte de Z. Las seguirá recibiendo de Y, y todo el trato seguirá con Y. La práctica es que Y se financia vendiéndole el valor de ese contrato a Z por un determinado importe.

Entiendo que la cláusula 11ª será algo parecido, Barclays con el fin de financiarse en caso de necesidad, podrá vender vuestras deudas hipotecarias a un buen postor, que se las pagará a un determinado importe, aunque el trato y el pago de cuotas siga siendo con Barclays, que a su vez irá devolviendo el dinero a esa entidad. Es algo que no debe afectar al prestatario. Creo.

#55, Angel_ito

18 de agosto de 2007, a las 19:44.

Hola a tod@s. Mi nombre es Ángel, tengo 44 años, casado y
con dos hijos, vivo en Leganés (Madrid). Leer el foro es como
cuando comienzas un libro y te enganchas, lees, lees, lees
lees, lees, hasta que lo acabas y al final afirmas a pesar del
empacho de información que tengo “HA MERECIDO LA PENA”.

Para todos aquellos que llegan a este foro por primera vez,
yo lo hice el 14 de agosto, les recomiendo que, tras terminar
de leer este mensaje, den la vuelta y comiencen por el numero
#1. Aquí no hay atajos. Mensaje tras mensaje (opinión tras
opinión) te vas formando una idea de cual ha de ser tu objetivo
si pretendes negociar una hipoteca HDM. Para aquellos que
queráis hacer caso de este consejo:
1.Leer los mensajes detenidamente (si os resulta interesante
anotar el numero de post #XXXX).

2. Iros haciendo una “plantilla” que os sirva como referencia
cuando vayáis a la entidad bancaria en la que contempléis las
condiciones que queréis obtener de la misma (libor+diferencial, comisión por cambio de divisa, comisión por cambio de moneda, tipo
interés si vuelves al Euro etc), en esta entidad preguntar lo
que creáis conveniente; de momento no cuesta dinero :)

3.Iros haciendo o anotando las direcciones que otros foreros
utilizan para sus consultas.

4.Y un ultimo consejo (que no soy quien para darlo) cuando
tengáis varias ofertas compartir lo que hayáis aprendido con
todos los foreros y a echar números.

PD. El próximo lunes voy a la sucursal de caja Madrid (a ver
que me encuentro) el martes me entrevisto con un agente del
Bankinter. Cuando vea sus condiciones os la comentaré, junto
con otras del banco de Valencia y la BBK.

Salu2. Mi correo para lo que os pueda ayudar.
aj.segura@gmail.com

#56, Angel_ito

18 de agosto de 2007, a las 19:55.

Se me olvidaba. Enhorabuena y gracias a todos por la información que facilitáis y las herramientas para cálculos que tan amablemente cedéis y todo a cambio de nada. CHAPÓ.

PD. He visto las formulas de estas herramientas y se me ponen los pelos como escarpias. Cual es la finalidad de las etiquetas que XHTNL (supongo que negrillas y similar) me podéis indicar ¿cual es cual?
:)

#57, victor leganes

18 de agosto de 2007, a las 20:50.

Hola Angel-ito, yo también soy de Leganés y tengo pensado cambiar a multidivisas cuando pase la tormenta (espero que en Septiembre).

He pensado que si quieres nos ponemos en contacto y vamos a alguna sucursal de forma conjunta, ya que así imagino que nos harán mejores condiciones, como lo ves?

Mi correo es: victorcastillofernandez@hotmail.com.

Si te interesa no dudes en escribirme, yo he hablado con BBK y Barclays.

Un saludo.

Victor.

P.D: Como veis la recuperación del euro de ayer? Creeis que ya no parará de subir? o que volvera a recuperar el yen?

Gracias.

#58, Blanca

18 de agosto de 2007, a las 23:14.

Para J.B. y los demás foreros: No creo que sea muy extraño lo que planteo, me gusta lanzar propuestas a modo de ejemplo que lleven a la reflexión aunque imagino que a algunos no le interese explicarlo. Sin duda, disponer de una cuenta de divisa para amortiguar posibles cambios no es ninguna barbaridad, al menos en mi caso concreto y ante este producto, tampoco me supone un sobreendeudamiento y desde luego no lo haría de otra forma.
Citaba la bolsa, funciona igual, en la cuenta tengo una cantidad y voy comprando y/o vendiendo según convenga. La moneda China, por ejemplo, es interesante para acuñar alguna cantidad y sera una buena inversión a L/P sin necesidad de hipoteca. Ojo en una semana ha subido un 10%, eso lo pierdes en la hipoteca y lo ganas en la cuenta de divisa, si cambiaras de divisa. Con un par de años es en mi caso concreto una tranquilidad, tampoco me importaría tener 30.000 € como colchon por controlar el riesgo de estos productos, eso no necesito tenerlo siempre en la cuenta, he dicho, y de interes 0 no lo entiendo pues somos muchos los que ganamos con la divisa dolar …. Si hay alguién con experiencia en diversificar su capital en diferentes divisas, le agradecería algun comentario. J.B. si te ves capaz de profundizar en el tema que planteo encantado, pero es bien sencillo y si tienes conocimiento entenderás el repartir tu deuda en diferentes divisas no es nada raro, si suscribo HMD tendré parte en euriborEUR y parte en LiborJPN, por cierto así tengo pensado hacerlo, como muchos corporativos que la han suscrito hace tiempo. Mi caso insisto es puramente especulativo, no la necesito realmente para mi vivienda ni bienes de necesidad, pero la utilizo para invertir y con cifras algo elevadas a las medias que se barajan. Desde luego no suscribo ningun tipo de seguro de vida ni nada de esto.
PD: No entiendo lo de duros a cuatro pesetas la verdad….ni el lugar que ocupa en el caso.

Cuidado con los Bancos y con los que quieren llevarte al huerto….
Suerte, saludos y felicidades a todos

#59, JB

19 de agosto de 2007, a las 9:08.

Para Blanca, post #1880.

Hola,

Tu misma lo has dicho, la operación tuya es meramente especulativa, es decir, es la típica inversión en divisa para conseguir un beneficio a la espera de que ésta se revalorice. OK, otra operación financiera como cualquier otra. Tambén hay gente que hipoteca su casa para jugar a bolsa esperando obtener con ello beneficios finacieros.

Pero lo que yo planteo en mi post #1870 es el caso que nos aplica a la mayoría de este foro, el hecho de que tenemos que adquirir una vivienda y no tenemos el capital suficinte, por lo que recurrimos al mercado hipotecario, el cual incluye la oferta de HMD. En este caso creo que no es interesante ( de manera genérica, ya sabemos que puede haber casos muy particulares) sobreendeudarse para tener un colchón en la moneda en la que tenemos la deuda, insisto, en este caso creo que es más conveniente ajustar la deuda a las necsidades y pagar la menos cuota posible. Asimismo si en esta situación se consigue un ahorro, lo más interesante suele ser utilizarlo para amortizar la deuda, bien reduciendo la cuota mensual o bien reduciendo el plazo de amortización. Pero bueno también puede haber alguien que este ahorro lo utilice para jugara en el Casino, y a lo mejor gana. ¿porque no?

#60, JB

19 de agosto de 2007, a las 9:53.

Hola de nuevo,

Respecto al hacer una HMD en varias divisas para compartir el riesgo, bueno, creo que es una opción como culaquier otra, que cada uno debe tomar en función de su situación y de los riesgos que este dispuesto a asumir. Pero como todo tiene su parte positiva y su parte negativa, todos tenemos claro que el mejor tipo de interes lo encontramos en el yen pero tambien es una moneda con muchos altibajos, la de menor riesgo, evidentemente el euro y si ademas se contrata una hipoteca a tipo fijo ya es el sumum de la seguridad pero en contrapatida también los tipos son muy elevados.
Tal vez la situación de compromiso se halle en el franco suizo, tipos entorno al 3% y poca fluctuación (en los ultimos años máximo sobre el 7%).
A partir de ahí todas las combinaciones posibles, icluyendio el $, no hace mucho en USA los tipos estaban al 1%, quien nos dice que en 2 o 3 años no vuelva a ser así..

En fin, más de lo mismo, cada uno que evalue su situación y tome las mejores decisiones.

Saludos para todos,

J.B.

#61, village people

19 de agosto de 2007, a las 12:53.

Por favor, sigo buscando respuesta para los post 1873 y 1875.

Muchas gracias por ayudarme.

#62, jagojonet

19 de agosto de 2007, a las 13:15.

Un saludo a todos,me llamo Jone quiero pediros ayuda para sí es posible me asesorarais según vuestro punto de vista sobre tres posibilidades de HMD, agradeciéndotelo muy sinceramente .Tengo 3 opciones de multidivisa con 3 entidades que te paso a comentar.El importe es 199,000 a 28 años.Opciones:1-Libor 0,9,Euribor 0,40 revisiones mensuales cancelaciones 0,comisión compra divisa 0,2,sobre cambio de divisa 0,2 (creo que puedo librarme de hacer seguro con ellos vida y hogar).Opcion 2:Libor 0,80 y0 Euribor 0,70 revisiones anuales,com de compra de divisa 0 y sobre cambio de divisa 0,2(libre de seguros).Y la opción 3-Libor y Euribor a 0,65,revision mensual com cambio de y compra de divisas 0,20 cada una (con este estoy obligado a hacer seguro de hogar y vida con ellos).Ampliando la información tengo desde el 2000 un hipotecario al 0,40.Os agradecería que me indicarais todo lo que podais sobre las 3 propuestas.Gracias

#63, JOSE08100

19 de agosto de 2007, a las 18:28.

Hola a todos,
una duda: releyendo los post encuentro que Manu hallá por abril en su post #535 decía:

“…Sólo falta añadir la posibilidad de que al cabo de unos años quieras vender el piso, (muchas personas cambian de piso en 30 años). ´
En este caso Sí es muy importante la Deuda Total, y si ha aumentado puedes tener un pequeño problema para cancelarla.”

No lo entiendo bien. Veamos, en mi caso haciéndola en yenes, parto 15,4 millones al cambio de hoy. Dentro de unos 10 años tendría pendiente unos 10 millones de yenes, o sea habré amortizado un 35% aprox.. Entonces el yen deberia estar a 98 para volver a la deuda original.
El yen se tendría que haber apreciado para ese momento pues en un 35%.
En cualquier otro caso saldría ganando. ¿lo digo bien o me equivoco?

#64, JB

19 de agosto de 2007, a las 22:21.

Para Jose08100,

Efectivamente tienes razón, el yen debería haber subido mucho para que tu deuda al cabo de unos años fuese superior. Sinceramente, creo poco probable este escenario, posiblemente te habrías salido antes y la HMD la tendrías en otra divisa, aún así, en ese periodo de tiempo es de esperar que tu casa se revalorice y como tu hipoteca es un % del valor de la casa, p. ej. el 80%, al venderla devolverías la deuda y en todo caso lo que sería menor sería el diferencial, es decir, la plusvalía.
No creo que ese tema deba preocuparte en exceso, a no ser que preveas vender tu casa en un periodo corto de tiempo, algo así como un tiempo menor al 25% del periodo de amortización del préstamo. peró aún así, est muy bien que lo tengas en consideración.

Espero haberte ayudado, saludos,

J.B.

#65, Blanca

19 de agosto de 2007, a las 23:29.

Gracias B.P.!
Me gustaría contactar con alguna entidad/sucursal en Sevilla, preferiblemente, BANKINTER,, BARCLAYS, .. alguien me puede ayudar con algun contacto/referencia? siempre es mejor tratar con el director directamente, a ser posible. Tengo varios compañeros en la Caicha de dires pero me ahorro el tiempo de preguntar allí ¿Sabiaís que la casi totalidad de hipotecas que conceden tienen un 1% de comisión por amortización parcial?, parece increíble. Creo que con el BBVA son de los bancos más abusivos en Comisiones y Gastos. Al parecer ING ofrece a sus clientes con la nómina domiciliada un 0,18 % en la euribor. Deberíamos pensar en exigir un poco más y reclamar más, esto va en beneficio de todos y siempre hay otras entidades. Me hace gracia los banqueros tipo prepo que como en otros sectores confunden al cliente con su presa. Somos los que pagamos!!!!! Mi primera hipoteca la tengo aún con Caja Madrid, en la que tenía un vinculo importante, despues de una reclamación al banco de España y cobrarme un s.hogar mafre al doble que en el mercado, aún vinculado, me los quito del medio en unos meses. Por cierto, tambien tengo contratado el seguro de salud de Mafre, un paston. Se les olvida quien manda.. otros se volcarían por clientes como alguno de nosotros,
!!al menos al principio!!
Actualmente, vivo en Algeciras y la cosa aquí imagino que regular, será mejor negociar en casa.
Saludos y felicidades de nuevo a todos los foreros que hacen posible el que aprendamos día a día…..
Gracias

#66, gorgijasp

20 de agosto de 2007, a las 10:50.

hola blanca!!! soy de sevilla y estoy moviendome para cambiarme a una HMD. de momento todos me han dicho que espere a septiembre por el tema de vacaciones. si quieres intercambiamos informacion sobre las sucursules que la ofrecen y cuales son las condiciones. mi correo es jmphernandez@terra.es. un saludo

#67, cartols

20 de agosto de 2007, a las 12:19.

Hola a todos los foreros.

Como comenté en el foro hace una semana. Estoy interesado en meterme en una HMD en la BBK, pero después de visitar algunas oficinas en MAdrid, he visto que las condiciones que te dan en cada una de ellas, son distintas, y peores que las condiciones que aquí se han comentado (o,5% de diferencial).

Es por eso que me sería de gran utilidad, conocer las oficinas y las condiciones que os han ofrecido a todos los que tengáis firmado una HMD con la BBK.

La verdad es que esta información, para mí y gente como yo en las mismas circunstancias es de gran utilidad, pues es mucho el dinero que hay en juego a la hora de decidirse por una entidad u otra.

Gracias de antemano

#68, Willy

20 de agosto de 2007, a las 12:41.

Como está el patio.
Resulta que me voy de acueducto y cuando vuelvo me encuentro que mi querido yen llegó a caer hasta los 149,20 el viernes pasado.
Menos mal que los Bancos Centrales volvieron a sacar más dinerito y ahora está a 155,20.

Parece que la crisis no ha terminado todavía, esperemos que se calme en breve, ya tenemos algún banco japones pringado con las las hipotecas subprime el turno es para el Mitshubishi UFJ, uno de los grandes !!!

He estado leyendo la preocupación de muchos foreros por el devenir del yen y la verdad es que la comparto, pero creo que estamos en un momento de miedo, es decir, tormenta de verano más que de cambio de ciclo.

De todos modos, el tema de las hipotecas como ya comente hace unos días es muy, pero que muy fuerte, y mientras que no se aclare todo el pastel vamos a vivir una temporada muy movidita con mucho miedo.
Tanto a los grandes inversores como a nosotros que somos pequeños inversores nos toca sufrir.

Os pego un comentario del Banco de Suiza.
El Vicepresidente del Banco Central suizo, Philipp Hildebrand, señaló este pasado sábado, en declaraciones al diario suizo Tages-Anzeiger, que no debemos infravalorar las posibles consecuencias de las actuales turbulencias en los mercados financieros sobre el crecimiento económico, según informa Dow Jones Newswires. No obstante, a renglón seguido, al parecer, el Sr. Hidlebrand añadió algo así como que sería prematuro alcanzar conclusiones detalladas en lo relativo a como las turbulencias en los mercados financieros afectarán al crecimiento económico.

#69, JUANCAR

20 de agosto de 2007, a las 21:43.

en primer lugar garcais a todos… med oy cuenta que no estoy solo…. joer en la kutxa de Burgos es la primera que hacian….

#70, dopass

20 de agosto de 2007, a las 21:46.

Hola a todos
Tengo problemas para ver esta web. He utilizado internet explorer 7, firefox y opera. Cunado la veo, me aparece lo escrito tachado con una linea y va muy lenta. Sabeis como puedo arreglarlo?
He de decir que me he hecho la hipotca con Kutxa, cuando consiga que me vaya os dire las condiciones.
saludos

#71, JOSE08100

20 de agosto de 2007, a las 22:23.

Vovielndo al tema de la amortización. Si vale, con el yen se amortiza mucho más rápido pero si nunca te cambias de moneda estarás igualemte 25, 30 ó 40 pagando una cuota constante (teoricamente) de la que 2/3 es amortización y 1/3 intereses (contando que el libor no suba nunca sustancialemte)
¿y qué al fín? Repito, estarás pagando igual todo ese tiempo.
La jugada es volver al euro cuando el yen se depreciara sustancialmente respecto a cuando entraste y claro habiendo pasado un tiempo tambien importante, y entonces reducir la deuda una buena parte.
Claro que pasarias con el euribor que igual esta tant alto como ahora (mira, ahora se cumple euribor alto y yen muy bajo) y por tanto tu cuota volveria a ser alta.
Y ala!! a esperar otro ciclo que el yen se vuelva a apreciar para volver a entrar en yenes y repetir la jugada…
Pero hablamos de ciclos de de al menos 2/3 años… Si quizás ese es el juego de las HMD. Si no es, como ya alguno a dicho, sencillamente quedarte en yenes y soportar los vaivenes del cambio. Y eso si, esperar que el Libor yen no suba demasiado tampoco.
Por si sube el tipo y el cambio fatal. y la vuelta al euro o al franco suizo sería con pérdidas.
En fin, nuevas reflexiones que someto a vuestro analisis.
Saludos

#72, JOSE08100

20 de agosto de 2007, a las 22:50.

Sobre el tipo de interes y el cambio.
Decía creo Willy, que Japón vive de las exportaciones por lo tanto le interesa un yen débil. Y que le interesa un tipo de interes bajo para no perder el consumo interno. Vale, supongo que eso parece económicamente lógico.
Sin embargo allá por 1991 el tipo de interés estuvo a casi 9%. Y estuvo entre el 3% y el 8,5% por casi cuatro años hasta casi 1994 (http://www.economagic.com/em-cgi/charter.exe/libor/day-jp1m+1990+2007+0+0+1+290+545++0)
Y el cambio euro/yen cayo entre octubre de 1998 y septiembre de 2000 de 161 a 90, un 44% (http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_cambios-cen.php ) menos mal que no coincidieron en el tiempo, si no si que se hubiera arruinado muchos, si es que entonces se hacían HMD.
Mis preguntas son: ¿ no interesaba (claro, a Japón) un yen débil en esas fechas también? ¿y también un tipo bajo en aquellas otras? ¿ y pues? A ver si alguien puede explicar esto. Ya dije cuando entré al foro que no estaba para nada puesto en macroeconomía, así que a lo mejor lo que digo tiene una explicación de Perogrullo, pero chico, no lo se.
Y quitarle peso a mis palabras, por que no quiero meter miedo a nadie ni tampoco a mi mismo. Como ya he dicho voy a entrar en HMD muy pronto. Quizás espere un poco a ver la tendencia del yen, a ver si va hacia abajo (aunque algunos de vosotros que ya estais espereis precisamente lo contrario. Lo siento de verdad, pero seguro que me entendeis)
Por cierto esa es otra cosa, ¿alguien tiene una idea clara o datos mas o menos serios de lo que puede pasar con el cambio digamos hasta fin de año?
Saludos

#73, Angel_ito

21 de agosto de 2007, a las 0:31.

El próximo día 23 de agosto el BOJ (Banco Oficial de Japón) se reune para “DECISION DE TIPO DE INTERES”.

A ver que deciden. Echarle un vistazo a las leyendas.

http://spanish.fxstreet.com/fundamental/calendario-economico/

Salu2

#74, alberto

21 de agosto de 2007, a las 2:18.

manda narices
acabo de llegar hoy de vacaciones y he estado mirando en el periodico la cotizacion del yen, ¡¡¡ VAYA TORMENTA DE AGOSTO !!!
y pasa lo que pasa, que uno se engancha al foro y le dan las 2 de la mañana leyendo los mensajes de las 3 ultimas semanas, pues parece que no os vais de vacaciones y la verdad sea dicha eso se agradece.

http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-jpy.en.html

menos mal que se ven las graficas del BCE y uno vuelve a respirar, pero imagino que hay que se paciente, pues las hipotecas son a mas de 20 o 25 años y habra muchos altibajos, pero de momento siempre se dan mejores condiciones que con euribor.

por cierto, BARCLAYS no tiene fixing definido, bueno, si lo tienen pero no te lo cuentan, lo que hacen es fijar a las 9 de la mañana un tipo de cambio fijo para las operaciones de todo el dia, eso si, si segun el BCE el cambio es 1€- 155yenes, barclays te aplica un yen y pico menos, vamos…. el 1,1% famoso. claro q… tambien te lo aplica al hacer el calculo inicial, es decir al comprar tu deuda en yenes. asi que te compran un 1,1 % mas de deuda en yenes.
claro que esto no te lo pueden confesar tal cual….
asi que lo denominan finamente como margen de tipo de cambio o algo asi.
el caso es que barclays me manda diariamente el cambio q fija para cada dia, por si a mi me interesa comprar divisa y tener yenes. y claro esta q cuando comparo con el dato del BCE, me entran ganas de llorar, quiero que tengais esto en cuenta para que luego no os pille de sorpresa.

pero mirando la parte buena, me avisan a diario. el viernes era…

“”””Buenos días:

El cambio que se aplicaría si deseamos comprar moneda (francos suizos o
yenes) sería:

YENES: 149,38

FRANCOS SUIZOS: 1,6059 “””

segun BCE el viernes se cerro a 1€= 152,74 JPY y el jueves estuvo a 153,19 JPY

juzgad vosotros mismos, de todas formas las mejores condiciones las sigue dando barclays
y entre todas las oficinas el centro de asesoramiento directo…
por lo menos saben de que hablas

mas info alber26mad@hotmail.com

#75, Sonia

21 de agosto de 2007, a las 7:37.

Hola amigos, sigo este foro desde hace tiempo, ahora que ya he aprendido cosas me gustaria ponerlas en vuestro conocimento.
1. La influencia de la tormenta de verano, ha hecho subir el libor referencial del yen, hoy por hoy contratar en yen es más caro.
El libor del yen a un año está subido a 1,10. Sin embargo el libor del
franco a un año se mantiene y apenas se ha movido con la tormenta.
2. A la hora de pensar si en yenes o en francos, hay que pensar en la fiscalidad de la hipoteca. En mi caso, a lo mejor no en otros, cuanto mas pago de cuota más desgravo y me devuelve hacienda, de forma tal que me devuelven más en franco suizo que es más caro.
3. Los bancos no quieren hacer subrogaciones hipotecarias en multidivisas a pesar que cualquier notario te dice que legalmente es posible. Esto encarece muchísimo el préstamo.
4. Existe un proyecto de ley se puede mirar en la Asociación Hipotecaria Española, que mejorará los derechos de los usuarios bancarios en la tramitación y financiación de las hipotecas, se prevee que el mercado europeo podrá ofrecer hipotecas en España.
Dicen que en Europa hay hipotecas a plazo fijo con quotas por debajo de las variables españolas.
5. Respecto a la clausula de 10 0 20% del incremento del capital por apreciación de moneda, me ha comentado un técnico bancario, que amortizando una pequeña cantidad para que no incremente ese límite puede ser suficiente.
6. Las condiciones para multidivisa se están endureciendo respecto a tasación de la vivienda y ratio de ingresos.

Espero que os haya sido de interés.

#76, dvd

21 de agosto de 2007, a las 8:30.

para Alberto,
yo tambien tengo la hipoteca en Barclays, pero no han dicho nada sobre el “centro de asesoramiento directo” ni de poder recibir la cotización diaria, me interesaría saber como pedir que me lo envien y como funciona el tema del “centro de asesoramiento directo” .

#77, village people

21 de agosto de 2007, a las 8:37.

Esta es una llamada de socorro desesperado…

Por favor, sigo buscando respuesta para los post 1873 y 1875.

Muchas gracias por ayudarme

#78, Willy

21 de agosto de 2007, a las 9:10.

Hola JOSE08100,
los datos que aportas no son del todo validos.
Has de tener en cuenta que el euro se creo el 31 de Diciembre de 1998, pero sólo para transacciones electrónicas porque hasta el 1 de enero de 2002 no salio el primer euro a la calle.
Por tanto, los cambios de los que hablas entre 1998 y 2000 no son del todo creíbles porque por aquí seguíamos con nuestra peseta.
Si te fijas en la evolución del cambio del yen con respecto al euro, veras que desde el 1 de enero de 2002 no ha parado de depreciarse, pasando de 116 hasta los 154 de ahora. Es decir, se ha depreciado un 32,75%.
Los datos de los tipos de 1991 al 9% son erróneos en Japón los tipos eran del 7,7%, en España por esas fechas creo que había un tal Solchaga que puso los tipos al 14,6%
En Enero del 1991 los tipos a 12 meses eran:
EN ESPAÑA DEL 14,6%
EN JAPÓN DEL 7,7%
En Usa al 7,5%
En Inglaterra al 14%
En Alemania al 9,5%
En Suiza al 8,5%
En lo que sería el euro (ECU) del 10,5%
En Australia al 12%
En Francia al 10,5%
En Canada al 11%
En Italia al 12,5%

¿Te imaginas los tipos actuales a esos valores?
Posible es todo en la vida, pero según funciona hoy el día el mundo, tipos a esos valores en países serios no me los creo.
sobre la pregunta:
¿alguien tiene una idea clara o datos mas o menos serios de lo que puede pasar con el cambio digamos hasta fin de año?:
Respuesta:
Compra acciones de eléctricas y verás la Luz.
Es broma.
;)

#79, Willy

21 de agosto de 2007, a las 9:27.

Hola village people,
la hipoteca multidivisa funciona de cara a hacienda del mismo modo que una hipoteca referencia al euribor.
Te desgravas por los mismos gastos y pagos que tengas.
Te planteo otra pregunta que cuando la resuelvas tendrás la respuesta a lo de las apreciaciones/depreciaciones.
¿Si el señor trinchete decide devaluar el euro hacienda me subirá la nómina porque el euro vale menos?
¿Si el señor trinchete decide subir el euro a los cielos hacienda me bajará la nómina porque el euro vale mucho más?

Sobre las discrepancias de los cierres has de tener en cuenta que FOREX (acrónimo de Foreign Exchange. También conocido como Mercado Internacional de Divisas.) NO CIERRA NUNCA, FUNCIONA LAS 24 HORAS DEL DÍA.
Por tanto, unas web sacarán los datos de operadores que operan en Chicago, otros de Japón…
De ahí la discrepancias de los cierres, es cuando se van a casa de dormir.
Pero el cambio siempre está vivo y cuando abre Londres lo hace con lo que vale en ese momento y no con lo que cerro, antes de irse a cenar.
;)

#80, lilian

21 de agosto de 2007, a las 10:44.

hola, que tal?
Hace tiempo queno entraba en el foro.-
Alguien me puede decir si el BAnco de Japón ha subido los tipos en Agosto.
Gracias

#81, Willy

21 de agosto de 2007, a las 11:06.

Hola lilian,
creo que el jueves o el viernes se “reúnen” para hablar del tema, pero según está el patio no creo que suban los tipos en esta reunión sino que más bien hablarán de futbol y de inyecciones de liquidez que es de lo que se habla en estos días
Esta es mi humilde opinión.
;)

#82, JOSE08100

21 de agosto de 2007, a las 11:22.

Para ALBERTO:
Por tus palabras deduzco pues que finalmente has hecho la HMD con Barclays. Pero hablas de “ centro de asesoramiento directo”, ¿qué es eso?
Yo estoy también estoy en tratos con Barclays, pero no me han hablado de tal centro. Y cómo se hace para que te avisen a diario del cambio. Siempre me han dicho que ellos no informan ni hacen seguimiento alguno, que es responsabilidad tuya.
Por favor explica cómo has conseguido eso.

También me gustaria que me dijeras (mejor nos dijeras) qué condiciones has conseguido con Barclays y qué oficina, para así comparar las que me dan a mi y en su caso poder empujar. Y cuéntanos tu experiencia hasta ahora, aunque me temo que llevas muy poco tiempo todavía
Saludos

#83, Manuavila

21 de agosto de 2007, a las 11:40.

Para Lilian

Hola:

El Banco de Japón no ha subido los tipos de interés en agosto. La reunión donde lo deciden se celebrará el día 23; en realidad en la madrugada del 22 al 23 horario europeo

Saludos

Manuel

#84, Manuavila

21 de agosto de 2007, a las 11:50.

Hola a todos:

Últimas noticias sobre los tipos de interés del BoJ:

BANCO DE JAPÓN no subirá tipos el jueves por inestabilidad en mercado -Analistas
martes, 21 de agosto de 2007, 10:03 GMT
http://www.afxnews.com

TOKYO (Thomson Financial) – El Banco de Japón podría renunciar a su plan de subir los tipos de interés este mes debido a la incertidumbre sobre la evolución de la crisis actual de liquidez en los mercados, según analistas consultados por Thomson Financial News.

El banco central nipón comienza mañana una reunión sobre política monetaria que culminará el jueves con el anuncio de la decisión sobre tipos de interés.

En julio, el consejo del banco mantuvo los tipos sin cambios por sexto reunión consecutiva, a la espera de más señales que confirmen que la recuperación económica marcha con paso firme.

Tras los últimos datos macro -la producción industrial subió por primera vez en cuatro meses y el PIB mostró una demanda interna relativamente fuerte– los economistas consideraban que no había razones para frenar una subida de tipos este mes, sobre todo después de superarse el obstáculo político de las elecciones al Senado de finales de julio.

No obstante, la situación ha cambiado tras los acontecimientos de las últimas semanas, que han provocado varias intervenciones de los principales bancos centrales internacionales para dar liquidez al mercado ante la extensión de la crisis hipotecaria a los mercados crediticios en general.

En un principio el banco central japonés se mostró indiferente a las noticias de la crisis, con una calma relativa en el mercado monetario a corto plazo de Tokio.

La tasa a 24 horas que sirve de referencia para el préstamo interbancario se situaba por debajo del 0,5% la semana pasada ante la acción concertada de los banco centrales de todo el mundo.

Pero después la tasa comenzó a subir por encima del 0,5% y se mantuvo por encima del objetivo al aumentar el temor a un agravamiento de la crisis.

Ahora algunos observadores creen que las entidades financieras japonesas son más reacias a prestar dinero a bancos europeos, ya que estos tienen una exposición relativamente grande al mercado hipotecario de riesgo de EEUU.

Con el fin de frenar la subida de los tipos en los mercados monetarios a corto plazo, el Banco de Japón inyectó hoy liquidez en el sistema bancario por cuarta sesión consecutiva.

La semana pasada la crisis crediticia aceleró el abandono de las carry trades (toma de préstamos en economías con bajos tipos de interés como Japón para invertirlo en otras de tipos más elevados como el euro o el dólar australiano) contra yenes por la aversión de los inversores al riesgo.

Este movimiento aumentó más aún las pérdidas de los mercados de renta variable, ya que las carry trade han sido una importante fuente de liquidez para los mercados financieros, lo que habría llevado al Banco de Japón a replantearse su estrategia para esta semana.

Como resultado del abandono de las posiciones contra el yen, la divisa japonesa llegó a subir por encima de los 112 yenes por dólar, un nivel que no se había visto en más de un año.

Mitsuru Saito, economista de Tokai Tokyo Securities, afirma: “Dado el riesgo potencial de que aumente el abandono de las carry trades contra el yen y la consiguiente subida del yen, ahora no es posible que el Banco de Japón mueva los tipos esta semana.

El viernes la Reserva Federal estadounidense optó por dar un balón de oxígeno a los mercados rebajando por sorpresa y en 50 puntos básicos su tipo de descuento, hasta el 5,75%, para evitar el agravamiento de la crisis de liquidez.

No obstante, y pese a la reacción positiva de los mercados, pocos economistas creen que este vaya a ser el final de la crisis.

Al aplicar el recorte de los tipos de descuento -que establecen el precio al que el banco central presta a las entidades financieras–, la Reserva Federal reconocía que las turbulencias de los mercados financieros eran una amenaza para la economía, expresando su disposición a tomar nuevas medidas si fuera necesario.

Mari Iwashita, analista de Daiwa Securities SMBC, cree que el recorte de tipos no puede resolver por sí solo el problema de las hipotecas subprime o de riesgo en EEUU, y además, si los recorte de tipos se suceden, se pueden dar las condiciones para la formación de una burbuja financiera en el futuro

Asimismo, los economistas no creen que el Banco de Japón deba dejar a un lado su intención de normalizar gradualmente los tipos de interés, cuyo bajo nivel ha dado, por ejemplo, una liquidez excesiva a los hedge funds para realizar operaciones apalancadas en los últimos años.

Tampoco hay que olvidar los beneficios que unos tipos bajos, con el consiguiente efecto depreciativo en el yen, han proporcionado a la competitividad de las empresas exportadoras japonesas.

“Si los tipos de interés se mantienen en niveles irracionalmente bajos durante demasiado tiempo, podrían reanudarse las carry trades contra el yen y crearse una nueva burbuja financiera internacional, comenta Saito, economista de Tokai Tokyo.

Toshihiko Fukui, gobernador del Banco de Japón, ha advertido con frecuencia de los efectos secundarios de unos tipos de interés bajos por la distorsión de recursos que produce en los mercados.

“El Banco de Japón podría necesitar un par de meses para confirmar que vuelve la estabilidad a los mercados financieros y se afianza la recuperación económica en EEUU y el resto del mundo antes de reanudar su camino de normalización mesurada de los tipos, resume Saito.

“Pero el banco central debería al menos continuar enviando un mensaje claro al mercado de que la normalización de los tipos de interés es una obligación para evitar que se repliquen las prácticas de inversión poco rigurosas y que se produzca una burbuja financiera, concluye.

Saludos

Manuel

#85, JOSE08100

21 de agosto de 2007, a las 11:54.

Para Willy,

Bueno, puede ser que mis datos no sean exactos. los saqué de la pagina de brokerhipotecario.com y economagic.com. No se si tu tienes enlaces con info mas fiable.
Y estoy de acuerdo contigo que si nos vamos a la época de nuestas peseta la referencia de cambio ya no es tan fiable. Y también en que los tipos no pueden subir ya a niveles del pasado, un 14% es seguramente inviable hoy en día. Y de la misma manera en Japón.
Es cierto que desde 1 de enero de 2002 el yen se ha ido depreciando, pero opino que debe tender ha estabilizarse, entiendo que no puede ir subiendo y subiendo indefinidamente, hasta cuanto? 180, 200 , 220…
Será muy bueno para Japón pero malo para los demás de manera que no creo que el resto del mundo lo permitiera.
La pregunta es cual es el nivel digamos equilibrado.
Saludos

#86, Willy

21 de agosto de 2007, a las 12:22.

JOSE08100 los datos los he sacado del único sitio que no te van a mentir.
Cierres oficiales del BCE

Para los tipos de interés, mira en la entidad que fija los LIBOR de todas las monedas
BBA – British Bankers’ Association

Lo del valor del yen es muy discutible, para el FMI estaría en unos 144.
Para los japoneses no lo se. Pero el que manda es el mercado, y según él hoy su valor es unos 154

#87, JOSE08100

21 de agosto de 2007, a las 12:29.

En fin, es cierto lo que dice Sonia más arriba, con la tontería el lIbor del Yen a 1m a subido un monton, el viernes 20 estaba a 0.793,
http://specials.ft.com/siterefresh/stats/pdfs/moneyrates/MNY200807.pdf
Cuando empecé a mirar el tema de las HMD hallá a principios de junio estaba sobre 0.64
Mi mujer dice que quizás le damos demasiadas vueltas (los que estamos por entrar), que ya tenemos suficiente información para decidir… y bueno, a lo mejor tiene razón.
Al menos en nuestro caso el yen deberia bajar sobre 110 para alcanzar la cuota que pagamos ahora, un 30%…

#88, JANDRO

21 de agosto de 2007, a las 12:55.

Buenos díAS, estoy a punto de hacer una HMD y llevo unos días leyendo el foro. POr favor me podría alguien mandar las herramientas, escrituro en septiembre y voy un poco justo de tiempo.Muchas gracias.
MI mail:aantcul@hotmail.com

#89, Willy

21 de agosto de 2007, a las 13:19.

JOSE08100 si el yen tiene que bajar hasta 110 para pagar la misma cuota que pagas ahora, sigue con tu hipo en euros, será que te quedan muy pocos años para pagar y ya sólo amortizas.
Por cierto, el LIBOR del yen a 12 meses en enero estaba a 0,781% y el LIBOR del yen a 1 mes ahora está al 0,8%
¿que es mejor LIBOR a 1 mes o a 12 meses?.
Mi impresión es que es mejor a 12 meses porque los tipos en Japón sólo pueden estancarse o subir pero nunca bajar mas de lo que están.

#90, Javier

21 de agosto de 2007, a las 13:39.

Buenas,

yo tengo la HDM desde hace dos meses. Cuando la hice viendo los niveles del yen mayores a 165 preferi entrar en CHF, la primera cuota la pague de 1290 (principal de 300.000€ a un cambio de 1,6556) la segunda de 1305. Bien, a raiz de la crisis de la semana pasada y el viernes decidi cambiarme a JPY, a un cambio efectivo de 153 (el cambio en ese momento era de 151, pero tema fixing…) ; porque motivo hice esto? facil, con JPY se queda una cuota aprox de 1000 € y amortizo mucho mas que en CHF, solo con que esos 300 € de mas los de por perdidos ya tenemos un ahorro de 3.600€ anuales…. que con eso amortizas 4 cuotas…. es decir, 16 anuales.
Que las cosas se ponen mal y el YEn se aprecia a niveles de 135? seguiria pagando menos que en CHF y sobre todo amortizo mas cada mes del principal (interes efectivo del 1,24 en JPY vs interes efectivo del 3,1 en CHF)…. Que es lo que se busca en una hipoteca….
Que el principal suba mas al cambio o no que mas da!! hay 30 años para pillar un momento bueno para cambiarse al EUR.
el principal que me ha quedado es de 46,5 M JPY; Cuando hice el cambio de CHF a JPY NO pasaron por el euro, sino que aplicaron un cambio CHF / JPY directamente, contrayendo la nueva deuda en JPY al cambio de ese momento por valor de 304.000 € ; ahora mismo, a un cambio de 154.903 la deuda es de aproximadamente el importe del principal, 300.000 € por lo que mi cambio de referencia ahora es ese… a partir de 155 debo menos. ;-)

Ah y sinceramente, no os preocupeis los que entrasteis a 168, seguireis pagando menos que en € y en CHF y ademas con cada cuota mensual amortizais mucho mas principal. aunque la cuota os cueste un 10% mas que si estuviera a 170… estais amortizando un 30% mas cada mes que en CHF y eso en un par de años de prestamos se nota en el principal que queda.

un saludo.
Javier.

#91, Marire

21 de agosto de 2007, a las 13:52.

Hola a tod@s.
Para Willy.
Dices que es mejor un Libor a 12 meses que a 1 mes. Pero si firmas un HMD a Libor 12 meses + diferencial, en todo ese año ¿te puedes cambiar de divisa y pasarte a CHF o € si ves la cotización fea? o tienes que aguantar y ver como se aprecia el yen pasando de 154 a 130, por ejemplo, aumentando tu deuda?.
Y, si te arriesgas aguantando ese interés anual de 1,10 + diferencial (por ejemplo en mi caso se quedaría 1,75%), ¿lo respeta el banco todo el año?.
Saludos.

#92, Willy

21 de agosto de 2007, a las 14:24.

Marire, la revisión de los tipos (LIBOR) no tiene nada que ver con el cambio de divisa.
Yo tengo la hipoteca en el popular y las cuotas me las cargan los 5 de cada mes las condiciones que tengo para cambiar de divisa son:
4 días hábiles de anteriores al día 5. Antes de las 12:00 horas. Se valora la divisa que se sustituye al cambio vendedor y la que se introduce al cambio comprador el día que se solicita realizar el cambio de divisa. La efectividad del cambio de divisa se producirá 2 días hábiles posteriores a la fecha de solicitud. El día que se haga efectivo el banco hace una liquidación extraordinaria de intereses que va desde la fecha de vencimiento de la cuota de amortización inmediatamente anterior a la solicitud del cambio de divisa y el día hábil anterior al que se haya hecho efectivo el cambio de divisa.

Como ves podría cambiarme de divisa casi cada 2 días. Eso sí pagando un 0,15% de comisión y teniendo el LIBOR a 12 meses de la nueva moneda del día en el que se solicita el cambio mas un 0,40% de diferencial.

Por otra parte cuanto mas bajo es el plazo de revisión de intereses mas alto es el diferencial que aplican.
Es decir, por ejemplo LIBOR a 1 mes + 0,75% de diferencial o LIBOR a 12 mese + 0,40 de diferencial

#93, Agustí

21 de agosto de 2007, a las 14:28.

Hola a todos

Acabo de “aterrizar” de mis vacaciones y “sorprendido estoy” por varias cosas:

1. El considerable número de personas que se han sumado al foro.
2. El enorme trabajo de Willy que no para (eres una caña).
3. Lo participativo y “animado” que está el foro.

En principio ahora tocaría hablar de los “sorprendentes cambios” que han habido en este mes pero yo lo veo diferente.

Bajo mi humilde opinión considero que es cierto que ha habido una importante revalorización de los cambios, especialmente la del yen, pero ya tendríamos que saber todos que esto no es una linea recta, como tampoco es una “subida” constante, sino que hay las normales oscilaciones.

También creo que todos deberíamos saber que tanto Japón como Suiza tienen unos tipos bajos compardos con el resto y que lo lógico es que vayan subiendo (otra cosa es saber hasta donde).

Además creo que ha sido bueno porque nos ha enseñado el comportamiento de los cambios en un ambiente de “mucha incertidumbre” con lo cual hemos adquirido una muy buena experiencia.

Después de todo, la repercusión real de todo esto es que pagaremos un poco más los próximos meses porque los tipos han subido y en cuanto al cambio ya veremos.

Un saludo

Agustí

#94, RosaNa

22 de agosto de 2007, a las 12:18.

¡Albricias, conseguí entrar!
Llevo dos días intentándolo y no había forma, ni con el truquillo de Agustí (¿darle dos veces a F11?), claro que lo mismo hay que pronunciar a la par algún conjuro que desconozco.
Al lío, he recibido una propuesta de minuta que me ha puesto los pelos como escarpias, como no había visto nunca ninguna no se si estos abusos son una práctica habitual o es que yo estoy “susceptible”. Os pongo los que más me han impactado:

APODERAMIENTO
La parte acreditada, en este acto, confiere poder a favor de CAJA NOSFERATU, para que, por medio de sus representantes, pueda por sí sola y sin intervención de la parte aquí poderdante, con plena validez y eficacia legal, y aunque incurra en la figura de autocontratación o se detecte oposición de intereses entre las partes, ejercer las siguientes facultades: completar, integrar, modificar, subsanar y rectificar, interpretar o suplir la presente escritura, en cualquier punto o extremo de la misma y todo ello en el fin de conseguir la inscripción en el Registro de la Propiedad y sin limitación alguna, sin necesidad de rendir cuentas de su actuación.

SEXTO BIS.- CAUSAS DE RESOLUCION
d) La falta de pago de una cuota de intereses o amortización o de la prima del seguro, una vez transcurridos treinta días desde su respectivo vencimiento.

f) Si por las oscilaciones de la divisa concertada el contravalor en euros de la deuda en un momento determinado llegase a ser superior al valor pericial de la finca, o si dicha desviación fuera superior al 5%, y el prestatario no cancelara parcialmente la deuda por la diferencia al objeto de mantener dicha proporcionalidad, según lo establecido en el pacto segundo letra D).

OCTAVO.- TRANSFERENCIA

CAJA NOSFERATU se reserva la facultad de transferir a cualquier otra persona natural o jurídica todos los derechos dimanantes de este contrato, sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia al deudor, quien al efecto renuncia al derecho que le concede el artículo 149 de la Ley Hipotecaria vigente.
———————————-

Sinceramente, a mi esto me ha descompuesto más que pensar en los riesgos de este tipo de hipoteca, sobre todo lo del apoderamiento y lo del artículo 149.
Los que ya habéis sido mordidos por Nosferatu ¿firmasteis estos pactos desangre? (si, desangre, todo junto)
Perdonad mi perplejidad, fruto de mi honda ignorancia.
Saludos
Rosa

#95, JOSE08100

22 de agosto de 2007, a las 12:38.

Respuesta a Willy, post #1911

Pues no lo entiendo Willy. Me quedan 25 años y unos 80 mil del ala.
Pago ahora 440 eur/mes, en yenes pagaría unos 316, como un 28% menos. Y mantengo el nº de años. Yo creo que esta bien o hay algo que se me escapa.
Y lo de amortizar más o menos… lo explicaba en mi post #1893 da igual amortizar más o menos si el resultado es que tienes una cuota constante durante, por ejemplo en mi caso, 25 años por delante.
Amortizar más rápido sirve si juegas a cambiar entre monedas para bajar el capital cuando los cambios son favorables, como digo en el otro post. Que si, que ya puestos se puede estar pendiente y hacerlo, claro.
Pero yo veo como objetivo mas real y efectivo para el presente de cada uno, bajar la cuota, no? Siempre que no aumentes el tiempo. Y con el riesgo del cambio, eso si. Pero creo que tu mismo decías que no es probable que el yen se aprecie tanto, no? Si no me dejo nada, yo no veo que sea mala jugada…
Y es verdad lo que dice Agustí, eres una caña chaval. Gracias de verdad.

#96, JOSE08100

22 de agosto de 2007, a las 13:21.

Para RosaNa
para el tema del articulo 149 mira el post de NIn #1876, respuesta a igual pregunta mia.
Ahora el resto que dices es de verdad acojonante, o osea es como firmar en blanco, ejejej Ya lo dije antes, ¿que se creen estos bancos?
Mirate este link del Banco de España (para todos en realidad):
http://wwwa.bde.es/clf/leyes.jsp?id=10757
Una minuta que me han adelantado a mi seguia esta norma.
saludos

#97, Willy

22 de agosto de 2007, a las 13:34.

Hola JOSE08100,
teniendo la hipo que tienes yo no la cambiaría por una multidivisa,
has de tener en cuenta que el paso tiene costos:
cancelación de la antigua (1%) -> 800 €
Gastos de notario, registro, comisión de apuertura, tasación… -> calculo entre 3.000 y 4.500 €
Es decir, la broma te sale por unos 4.000 o 5.000 € (un año de letras en € + o -)
Por otra parte, por los datos que das la letra mensual en Yenes seria de unos 335 € o 340€, es decir, te ahorras sólo unos 103 € al mes
Yo por esa diferencia unos 103€ no me cambia de hipo, pero si tus números te dicen otra cosa….

#98, Javier

22 de agosto de 2007, a las 14:15.

Hola llevo unos dias leyendo las opiniones en est foro a cerca de la HMD y por fin me he decidido a hacerla ya que para septiembre me dan mi casa. Tengo algunas dudas que supongo que seran las normales en este caso y que agradecria muchisimo que alguien me las respondiera.

La primera es: ¿interesa contratra este tipo de hipotecas con empresas que te las gestionan ellos, del tipo “hipotecalia”, multihipoteca, etc…? porque ellos dicen que no se llevan comision alguna por nuestra parte pero yo no se si verdaderamnet las condiciones que me van a negociar ellos con el banco en cuestion van a resultar menos ventajosas que las que pueda yo negociar con un banco.

La segunda por supuesto es: ¿que recomendais yenes o francos suizos?

y por ultimo si alguien conoce alguna entidad bancaria en Madrid cerca de mi domiclio habitual (Aluche) o cerca de Seseña, que es donde me he comprado mi casa, en donde hagan buenas ofertas de este tipo de hipotecas.

Ruego me respondais o bien a mi correo jcuestaarranz@asepeyo.es o bien en este mismo foro, lo que os sea mas sencillo. Yo personalmente prefiero a mi correo ya que no todos los dias tengo la posibilidad de conectarme a internet pero repito, a donde mas comodo os sea.

Por utlimo dar las gracias a todos los que compartis vuestros conocimeintos financieros con todos nostros porqure gracias a vosotros gente ocmo yo que no entendemos tanto podemos tener menos dudas cada dia sobre el tema de las MD, en especial a gente como Willy, juanlu, ricard, etc…que creo que entienden bastante sobre estos asuntos y estan empleando su tiempo en ayudar a gente sin ningun animo de lucro.

MUCHAS GRACIAS

#99, JOSE08100

22 de agosto de 2007, a las 15:08.

Gracias Willy por tu valoración y consejo.
En realidad en los 85 mil ya habia tenido en cuenta los esos gastos más un extra pa otras cosas. Y me salen los numeros que te decia.
Y bueno si, en realidad mis números me cuadran.
Entiendo que para el que tenga una hipo de 200 ó 300 mil es todavía más provechoso el cambio (bueno para 300 mil sería algo así como un 33% contra el 28% mio, quizás no tanto más, de manera proporcional claro porque en número absolutos no es lo mismo 600 eur que 110).
Pero en mi caso considero que me resulta y no por ser la hipo pequeña tengo más riesgo. Quizás al contrario, podria con un 20 o incluso un 30% más de couta. Si, creo que me salen los números.
Gracias mil por tu ayuda Willy. Dios te lo pague con muchos hijos… o con muchos intentos (seguro prefieres lo segundo, ejejej)

#100, Blanca

22 de agosto de 2007, a las 19:10.

Agradecería ampliar o confirmar el asunto planteado sobre revisión anual/mensual. Según lo leído entiendo:

Los diferenciales son mayores cuanto menor es el plazo de revisión. Tambien es menor el Libor referenciado a un mes que a un año, pasa tambien en el Euribor, etc. Si hablamos de revisión anual, contamos con la condición LIBOR+diferencial, fijo durante el año natural siguiente, no tendríamos variación en el interes en ese año, si por el cambio de divisa y su apre/depreciación. Esta modalidad tambien permitiría en cualquier momento el cambio de divisa, como siempre, con todos los gastos. Tengo la duda de como afecta el cambio de divisa en el momento de cambio, entiendo que igual que siempre, pasando al LIBOR con las mismas condiciones en la nueva divisa al tipo fijo en ese año. Un poco lío parece, asumo que no me explique bien.
Al final del año, te revisan el LIBOR a 12 meses y otro periodo más..
Podríamos cambiar en ese momento, entiendo? A simple vista, creo que tambien es una opción a considerar, se puede decir que fijas el interés durante un año? había leído en el foro que era complicado cambiar de divisa y por ello se recomendaba la revisión mensual, donde podías moverte si convenía por cambio, pero se trata de una cuestión que ruego se trate por los que sepan y puedan ampliar el tema sobre ventajas/desventajas de un modelo u otro…
Saludos y Felicidades..

#101, NIN

22 de agosto de 2007, a las 19:20.

Hola, estupendo, ya están por aquí los estupendos “pesos pesados” del foro ( Willy, Agustí, ya os venía echando en falta, rebienvenidos!!)

Dejo por aquí un comentario:

http://www.finanzas.com/id.9183326/noticias/noticia.htm

Y esto donde nos vienen a llamar tontos a los multidiviseros:

http://www.kostarof.es/kostarof/foros/forum_posts.asp?TID=89749

¿ Alguien conocía ese foro de kostarof? En fin, vigilancia máxima al yen y la situación. Y SUERTE para todos.

#102, Agustí

22 de agosto de 2007, a las 23:38.

Para Blanca

El tema de cambiar de moneda es una muy buena opción que tenemos en la HMD y que podemos utilizar siempre que lo consideremos oportuno.

No obstante deberíamos considerar en primer lugar, que normalmente hay que avisar unos 4 días antes del vencimiento mensual (como es mi caso) y en ese lapsus de tiempo nos puede pasar que el precio de cambio ya no sea el que nosotros queríamos.

No obstante este margen sería más amplio si por ejemplo hubieramos entrado en yenes a 133 y “liquidaramos” en zona de 155 – 165.

Otra cosa a tener en cuenta es la aplicación del fixing con lo cual el precio ya no resulta tan objetivo y no nos iría mal hacer números y ver que nuevo principal nos queda, asi como el tipo de interés, la amortización y por supuesto la nueva cuota.

Todo ello sin olvidar los gastos que supone el cambio que en algunos casos suele ser el 0.20%, un fijo de 90 euros…

Cambiar de moneda puede ser muy interesante pero en mi humilde opinión no debería ser una “obsesión” puesto que corremos el riesgo de “pillarnos los dedos”.

Un saludo

Agustí

#103, efaistos

22 de agosto de 2007, a las 23:39.

Hola,
Las condiciones que me ofrece caixa catalunya en Mallorca… patéticas verdad?

En multidivisa:

LIBOR+ 0,90% y en caso de pasar a Euribor + 0,90%
Comisión de apertura? 0,85%
Comisión cancelación total y parcial de 1%. Existe la posibilidad de
solicitar comisión de amortización parcial del 0% si se amortiza máximo el
50% del capital pendiente. Mínimo a amortizar un 5%
Cambio de divisas el X por mil (mínimo de X euros): 0,30% mínimo 5€
Fixing al 0,7% (7 por 1.000)
Seguros de vida? Aconsejable
Seguros de hogar? Mínimo el Continente
Revisión mensual? Trimestral (igual que el recibo emitido)
Tutelaje? Se da información solicitada o como obtenerla (ej. página web:
http://www.ecb.int/stats/exchange) a través de la oficina o del gestor personal
asignado.
En cualquier momento se puede contratar una cobertura de tipos de interés
No contempla comisión por el cambio de contravalor del capital pendiente a otra divisa de pago, ni tampoco existe cantidad máxima de cambios en la vida del préstamo. Se puede solicitar hasta 4-5 dias antes del dia de pago del recibo, que es dia natural cada tres meses (desde la fecha de firma).

El contrato contempla una cláusula por la que, caso de que el contravalor
en euros de la deuda represente en un momento dado una desviación superior al 5% respecto del cambio inicial, el cliente se obliga a amortizar
parcialmente el préstamo, a fin de de restablecer dicha proporción.

Tras hacer las consultas de tipos, teneis que tener en cuenta que nos deben confirmar la solicitud de los tipos, a aplicar en la operación, en firme y que su validez es de 21 dias

#104, Dopass

23 de agosto de 2007, a las 8:54.

Hola a todos
Ya he firmado con Kutxa. las condiciones son:
Apertura un 0,20% del capital pendiente
Libor trimestral más 0,5
Cambio de divisa 0,20% mínimo 3 euros.
Obligaciones el primer año: seguro de vida y de hogar.
En mi hipoteca no pone nada del famoso 20% del aumento del capital pendiente como consecuencia de los cambios de divisa. Antes de firmar se lo pregunté al director y el me dijo que si lo había. Pero en mi escrituras no lo ponía. Tengo que comentarselo al director pero lo haré en el momento de que reciba las escrituras firmadas por el notario. Por si acaso. Jejeje.
Me gustaría saber como colgar mi hipoteca en esta web ya que la gente de Kutxa me la pasaron en word. Y así la gente verá como se escritura una hipoteca de este tipo.
Saludos

#105, village people

23 de agosto de 2007, a las 8:55.

Para Willy:

Gracias por la contestación. En el tema de pagar a Hacienda por las ganancias debido a un cambio favorable de divisa la conclusión que saco es que no, que no hay que pagar a Hacienda si, por ejemplo, el yen baja, cambias a euros y sacas esa tajada. No tengo mucha idea de como se opera en divisas, y pensé que podría ser parecido a las acciones.

Respecto al cambio de divisa, la cosa me queda menos clara. Si el mercado de divisas no cierra nunca, ¿cual es el valor de referencia de los bancos y cajas?, supongo que será el BCE a su cierre, pero no lo sé.

Creo que esto es interesante, por que así puedo evaluar que la comisión por cambio y el fixing son los correctos.

Muchas gracias, prestas un muy buen servicio a los foreros.

#106, Agustí

23 de agosto de 2007, a las 9:11.

Para Efaistos

Ciertamente parece ser que las condiciones que ofrecen las entidades bancarias se están endureciendo y me da a mi que conseguir condiciones de hace unos meses va a ser difícil. Con lo cual al igual que ya ha pasado con asimilar la subidas de tipos ahora viene tambien el asimilar que condiciones “idilicas” van a ser complicadas de conseguir.

La solución? Yo creo que es “patear” más entidades para intentar conseguir mayor número de ofertas y entonces tener la posibilidad de escoger la mejor.
O sea que paciencia, mucho ánimo y por supuesto que siempre podemos “echar un cable” si conocemos oficinas dónde estas condiciones son más razonables.

Para NIN

Sobre el “susodicho foro” creo que la libertad de expresión es un derecho fundamental y que allá cada cual con su conciencia. Sin más.

Para Javier

La pregunta del millón: Qué moneda escoger?.
En algún otro post ya di mi humilde opinión sobre el tema si bien desde mi punto de vista es una decisión demasiado importante para que sigas los consejos de unos o de otros puesto que nadie va a garantizarte ni la evolción de los tipos ni de los cambios.
Yo creo que lo mejor es plantear escenarios y entonces decidir.
Javier me encantaría poder aconsejarte pero no sería ético por mi parte.
No obstante si necesitas herramientas para plantear escenarios ya sabes que vas a contar con la ayuda de los que participamos en este foro.

Para todos

Tiempo real del yen 156.88 y CHF 1.6348.

Un saludo

Agustí

#107, village people

23 de agosto de 2007, a las 9:17.

Para Willy:

Gracias por tu contestación, de verdad, muy agradecido.

Del tema de pagar a Hacienda por sacar un beneficio en el cambio de divisa, la conclusión que saco es que no hay que hacer ningún pago, aunque se devalue tu divisa y hagas el cambio a euros. Vaya chollo.

Sobre el tema del valor de referencia de la divisa de los bancos no tengo la cosa tan clara. ¿el valor de referencia de los bancos y cajas es el valor de la divisa al cierre del BCE?, y si no ¿cual es?.

Si el banco no te da una referencia, ¿como sabes que la comisión por cambio y el fixing son correctos?

Gracias.

#108, JUANCAR

23 de agosto de 2007, a las 9:17.

joer casi nada…..
y al grano soy un cobardica con un HMD desde hace 6 meses, que la tengo en euros…. y nunca me atrevo a cambiarla.. como ya sabeis solo puedo hacer lo cada 3 meses y este es el momento.. tengo hasta el 1 de septiembre… como veis este momento…
un saludo y gracias a todos

#109, Willy

23 de agosto de 2007, a las 9:26.

Hola Blanca,
voy a intentar explicar el tema del cambio de divisa y revisión del LIBOR.
Lo primero que hay que decir es que cada entidad tiene su propia política o condiciones.
Cuanto más restricciones te pongan a la hora de cambiar de divisa mas chiringuto financiero es la entidad.
Si una entidad no te deja cambiar de divisa en el momento que tú decidas es sólo por una razón. No tiene un departamento de inversiones en divisa.
¿Como creo que operan esos chiringuitos financieros que sólo dejan cambiar de divisa a vencimiento de revisión?, pues te piden un préstamo con una fecha de vencimiento x (en meses o a 1 año) pasado ese periodo te renegocian la nueva deuda en la misma moneda o en la nueva y a correr.

Aclarado lo anterior voy a explicar como funciona el Popular, que por cierto tiene una división de inversiones en divisas y puede que este sea el motivo por el que dan estas facilidades.
Puedes solicitar cuando te de la gana el cambio de divisa, la hora límite son las 12:00, si se hace 1 minuto más tarde se considera que se solicita el día siguiente.
El límite de tiempo para solicitarlo es hasta 4 días hábiles anteriores al cargo de la cuota mensual, si se hace con menos días de antelación la efectividad del cambio de divisa se realizará para la próxima cuota.

El cambio que aplican es el que publica el banco el día en que se hace la solicitud del cambio de divisa. La efectividad del cambio de divisa se producirá 2 días hábiles posteriores a la fecha de solicitud. El día que se haga efectivo el banco hace una liquidación extraordinaria de intereses que va desde la fecha de vencimiento de la cuota de amortización inmediatamente anterior a la solicitud del cambio de divisa y el día hábil anterior al que se haya hecho efectivo el cambio de divisa.

La siguiente cuota se seguirá pagando el mismo día que tocase antes de realizar el cambio de divisa y los intereses se calcularan desde el recibo extraordinario hasta el día de cargo de la nueva cuota, para las posteriores cuotas los intereses se calculan como siempre.

El libor que te aplican será el de la nueva moneda el día que se solicita hacer el cambio de divisa y no cuando se hace efectivo el cambio de divisa.
El total del Libor que te aplican viene dado por la suma aritmética de dos conceptos:
1) Tipo de interés máximo alcanzado en Londres, en la sesión celebrada el día en que solicita el cambio de divisa, de un depósito en la nueva divisa solicitada de cuantía más próxima a la cantidad pendiente por amortizar por un plazo de un año.
2)Comisiones de los intermediarios por obtener dicho recurso, impuestos y tributos.

Una vez hecho el cambio de divisa el tipo de interés que nos apliquen tendrá una vigencia de 12 meses, es decir, es como si se volviese a hacer una hipoteca multidivisa.

Como el tiempo que transcurre desde que se solicita el cambio de divisa, hasta el que se hace efectivo es de dos días hábiles, se puede cambiar de divisa cada dos días hábiles.

Espero que ahora si me hay explicado mejor.
;)

#110, Willy

23 de agosto de 2007, a las 9:46.

village people efectivamente el valor que toman como referencia las entidades es el publicado por el BCE.

#111, Manuavila

23 de agosto de 2007, a las 9:56.

Hola a todos:

Noticias de nuestros amigos los japoneses:

Banco de Japón mantiene su tipo director de interés en 0,50%
jueves, 23 de agosto de 2007, 06:33 GMT
http://www.afxnews.com

TOKIO (Thomson Financial) – El Banco de Japón anunció el jueves que mantiene su tipo director de interés a 0,50%, nivel al que se encuentra desde febrero, en una decisión esperada por los mercados.

“El Banco de Japón hará de forma que el tipo de interés se mantenga en torno al 0,5%”, indicó el banco central en un comunicado.

El comité de política monetaria del Banco de Japón tomó la decisión por ocho votos contra uno.

Los economistas no esperaban ningún cambio de los tipos de interés, mientras los mercados mundiales empiezan a recuperarse de las caídas provocadas por la crisis de los préstamos hipotecarios de riesgo en Estados Unidos.

———————————————————————————-
Parece que esto se va animando un poco y que “ya llueve menos”

EUR/JPY: 156,94

Saludos

Manuel

#112, Willy

23 de agosto de 2007, a las 9:58.

Ultima Hora,
El BoJ no sorprende y deja los tipos al 0,5%
Por cierto, parece que bolsas vuelven a respirar y tenemos al yen y al Franco devaluándose.
El Yen a 157 y el franco a 1,6358.
De todos modos, no creáis que todo a pasado ya, hay que esperar por lo menos 1 semanita de calma y sólo llevamos 2 días.

#113, JOSE08100

23 de agosto de 2007, a las 10:23.

hola compañeros,

Sobre el precio del dinero en Japón:

El Banco de Japón mantiene los tipos en el 0,50%
http://www.cincodias.com/articulo/economia/Banco/Japon/mantiene/tipos/cdseco/20070823cdscdseco_1/Tes/

Si lo entiendo bien, eso lo hacen para evitar que el yen se aprecie sobre el resto de monedas. Vamos a ver que pasa.

Sobre lo del foro de kostarof que aputan NIn, bueno para mi se trata de mirar más hacia adelanta o ser más conformista y dejarse llevar.
Que ambas opicones pueden ser válidas según cada caso. No solo en el tema de HMD si o no, yo creo que un poco en todo.
Aunque de nada vale arrepentirse o lamentarse, dejadme decir que ojalá me hubiera enterado del tema HMD en 2001 cuando hice mi hipo.
El yen estaba entonces sobre 110. Me estaría partiendo ahora con el yen a 155. Y que baje más de 110 dificil lo veo.
Pero como digo, de nada sirve lamentarse ahora (cagonla…) y habrá que jugar este partido y no aquel, solo buscar la mejor fórmula.

#114, NIN

23 de agosto de 2007, a las 11:29.

Lo que comenta willy en #1931 es a mi modo de ver muy importante. Por ejemplo, la hipoteca de BBK tiene cosas ( fixing menor, fundamentalmente) pero en esto tropiezan como chiringuito financiero, sólo te permiten el cambio de divisa y las amortizaciones en los vencimientos trimestrales.

Es decir, para poder establecer tú cuando quieres pasarte a otra divisa dentro del trimestre, debes ir a la oficina, firmar un papelito en el que aceptas el cambio de divisa al precio de ese día, te cobran un importe ( pequeño eso sí) y el cambio se aplica para el siguiente vencimiento. Nada que ver con lo que cuenta willy que hace el Popular. Entiendo que todas las Cajas y entidades que sólo aceptan la fórmula de pago trimestral funcionan en ésto como BBK, porque no tienen el Departamento Financiero de divisas que comenta Willy, y además les supone tiempo manejar estas hipotecas porque casi lo hacen “a mano”, por lo que si pusiesen vencimientos tmensuales y mayor libertad de cambio de divisa de la hipo sería para ellos ( al menos a día de hoy) todo un mundo.

Barajad todas éstas cosas. Por contra, a mí BBK me aplicó un 0,2% de fixing en el cambio inicial a yenes. De hecho yo entré en 165 y gente que entró con ( p.ej) Barclays aplicándole el cambio del mismo día ( 27/06/07) entró en 167.

Salu2

#115, maria

23 de agosto de 2007, a las 13:00.

Hola,
una pregunta ¿donde mirais para saber a tiempo real a lo largo de la mñn el cambio euro/yen?
Gracias

#116, Javier

23 de agosto de 2007, a las 13:35.

Para maria,

hay muchos sitios. Yo tengo acceso a plataformas de trading de forex, pero si no tienes pues te puede servir esta web que se actualiza cada minuto:

http://www.xe.com/es/

saludos,
Javier.

#117, DVD

23 de agosto de 2007, a las 13:36.

Para Maria
cotización en tiempo real
http://spanish.fxstreet.com/cotizaciones/monedas-tiempo-real/

Para todos:
158.64 Y
164.03 CHF

#118, Willy

23 de agosto de 2007, a las 13:37.

maria creo que no te has leído los 1936 post anteriores.
Si los lees otra vez podrás obtener muchos links interesantes aportados por todos los foreros que participamos aquí.
:(

#119, maria

23 de agosto de 2007, a las 14:01.

Gracias por darme las direcciones.
Si que me he leido todos los post pero hace ya tiempo, desde que me inicie en este mundo y entre todas las direcciones guardadas esta se me debió de “escapar”.
Saludos.

#120, Javier

23 de agosto de 2007, a las 14:50.

Muchas gracias Agusti por al menos responder, sobre el tema de la eleccion de la moneda pero que me dices de otra cuestion que hacía sobre las empresas que te gestionan ellas mismas la hipoteca multidivisa con los bancos, tipo “hipotecalia, etc…? como veis contratar ua HMD a traves de ellas? que desventajas y ventajas le ves?

Muchas gracias

#121, JOSE08100

23 de agosto de 2007, a las 15:28.

Sobre el tema del fixing,

Como decía Barclays me dicen que no añaden fixing, que cogen el del Banco de España. Insisto y al final el chaval me dice los cambios que “le salen en pantalla hoy”, a las 13:20 horas:

Comprador: 158.69
Vendedor: 155.24

Hablo de yenes, esta claro.
El ultimo oficial de BDE (que a su vez es el del BCE, no?) es el del ayer 22/08/07 en 155,32

Vale. si calculo ambos sobre ese número me sale:
fixing comprador: -0,051%
fixing vendedor: +2,169%

¿lo hago bien? Si es así el vendedor es un atraco. Además creo haber leído por aquí que no pueden añadir más del 2%. No recuerdo quién lo dijo.
Preguntas:
– ¿El Banco de España da también un comprador y un vendedor? en su web yo solo encuentro ese que indicaba
– Para los que hablais del fixing del Barclays, ¿os lo dijeron ellos finalmente o lo calculasteis vosotros? supongo que puedo exigir que me lo digan.
– y de negociarlo no se. Sus condiciones son las mejores que he conseguido y claro… bueno, no se vuestra habilidad para negociar, pero claro si se plantan por más que te repitas…, por favor, vuestro consejo please.
Saludos
PD: hace unos dias que muchas me cuesta entrar montón al foro o sencillamente no entra,tanto en casa como en el trabajo, con lo cual no es mi PC. Os pasará a vopsotros también imagino.

#122, lilian

23 de agosto de 2007, a las 18:02.

Buenas tardes a todos.-
El lunes firmo mi HMD con Bankinter. Me han informardo que el cambio a yen sera el que haya al cierre de la sesión de hoy. Alguien me puede informar donde puedo mirar esta información y a que hora cierran los mercados en España.
Gracias

#123, Apuelo

23 de agosto de 2007, a las 18:28.

Hola compañeros. Agradeceria que si alguien ha firmado alguna HMD en Asturias me indicase el banco, oficina y persona de contacto para pedirle condiciones.

Muchas gracias anticipadas. mi mail es arturo@grh.es

#124, Angel_ito

23 de agosto de 2007, a las 21:38.

Para lilian. Hola. A mi me han dicho que el fixing solo lo tienen cuando comienzas la operación, pero que en los cambio mensuales no tienen fixing ¿? Claro que te cobran 15 € fijos incluidos en la cuota. Y a pesar de insistirles me dicen que esto ulitmo no es fixing????????.

Creo recordar de algunos post anteriores que Bankinter puede ser de lo mas barato en fixing, supongo que respecto al resto de los banco. también hay por los post una formula para hallar el fixing.

Para Agustí. Gracias por tus direcciones y recomendaciones. Ahora tengo que dejar el foro para hacer la cena a los peques. Si puedo despues pasaré la información de varias entidades bancarias.

Gracias a todos.

#125, JOSE08100

23 de agosto de 2007, a las 22:30.

Hola de nuevo,

Barclays me dice que si vuelvo al euro sería con euribor 1 año +0.45 (Libor +0.60) , sin embargo en la minuta que me dieron para estudiar no pone nada de euribor ni de vuelta al euro. Sencillamente se refiere al Libor de la divisa en que este expresado el capital pendiente.
Se lo advierto, pero no me responde. Dice que si, que en el eurp sería así.
Me desconcierta. Muchos realmente no saben lo que venden, en realidad. Alguien ya lo había dicho esto, y es verdad.
¿que debo hacer? Conviene más el Libor del euro que es más bajo, o sea, tratar el euro como una divisa más. Que entiendo que es la filosofia de estas hipotecas. Si firmo tal como el ejemplo que me han dado puedo exigirlo luego en realidad.

Lilian, el cambio oficial diario del Banco Central Europeo esta aqui:
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/index.en.html
En realidad el mercado de divisas no cierrea nunca, lo puedes ver aqui en tiempo real:
http://spanish.fxstreet.com/cotizaciones/monedas-tiempo-real/

saludos

#126, JOSE08100

23 de agosto de 2007, a las 22:36.

Hola,

tengo muchos problemas para enta al foro desde hace un par de dias. Y cuando lo consigo, iserto un post y me acaba dando error y no conseguo enviarlo, como hace un momento. A ver si ese pasa.
¿os pasa a vosotros tambien? ¿alquien me puede ayudar?
Muchas gracias, chicos

#127, Angel_ito

24 de agosto de 2007, a las 0:48.

Buenas noches a todos en la semana del 13 al 17 he conseguido la siguiente información de varias entidades bancarias. Fue mis primeras visitas así que entre que no tenía mucha idea del asunto y algunos empleados que estaban peor que yo hay conceptos que encontraréis en blanco; otros con mucha similitud y otros que requerirían de una segunda visita para aclararlos. Aún así ahí van:

BANKINTER: (PARA EL COLECTIVO DE LA ADMINISTRACIÓN LOCAL, RESTO DE PERSONAS COMISIONA DE APERTURA 1% Y NO RECUERDO PERO VARÍA UN PAR DE CONCEPTOS MAS)

IMPORTE A FINANCIAR. 70%
PLAZO DE LA FINANCIACIÓN EN AÑOS: 30
TUTELAJE DE LA OPERACIÓN: LO DENOMINAN ASESORAMIENTO

COMISIÓN DE APERTURA: 400€
COMISIÓN DE CAMBIO MENSUAL: 15€
COMISIÓN DE CANCELACIÓN PARCIAL: 0%
COMISIÓN DE CANCELACIÓN TOTAL: 0%
COMISIÓN POR CAMBIO DE DIVISA: 0%
COMISIÓN POR CAMBIO DE MONEDA:15€ (EL CONCEPTO CAMBIO DE MONEDA Y CAMBIO MENSUAL LO CONSIDERAN LO MISMO, POR LO TANTO ENTIENDO QUE SOLO SON 15€)

“CONDICIONES VALIDAS PARA
HIPOTECAS NUEVAS Y SUBROGACION”: SI, SOLO FUNCIONARIOS

“DIFERENCIAL QUE MANTIENE EL BANCO
SI VOLVIERAMOS AL EURO”: EURIBOR +0.50%

EURIBOR + DIFERENCIAL (A 3 MESES)- – – –
LIBOR+DIFERENCIAL A 1 MES: 0.90 %

“¿QUE TIPO DE COMISION COBRAN POR
CAMBIO DE DIVISA? O ¿COMBRAN EL TIPO
CAMBIO VENDEDOR /
CAMBIO COMPRADOR”…….SOLO 15€ (IGUAL QUE CAMBIO MENSUAL Y CAMBIO DE MONEDA)

“POR LA COMPRA INICIAL O INICIO DE LA
OPERACIÓN ¿QUE COMISIÓN COBRAN?” 1%. A ESTO LE LLAMAN FIXING
****************************************
BANCO DE VALENCIA:

IMPORTE A FINANCIAR. 60%
PLAZO DE LA FINANCIACIÓN EN AÑOS: 30
TUTELAJE DE LA OPERACIÓN: ¿?

COMISIÓN DE APERTURA: 0.5 AL 1%
COMISIÓN DE CAMBIO MENSUAL: 0.20% MINIMO 1.5 €
COMISIÓN DE CANCELACIÓN PARCIAL: 0%
COMISION DE CANCELACION TOTAL: 1%
COMISION POR CAMBIO DE DIVISA: ¿?
COMISION POR CAMBIO DE MONEDA:

“CONDICIONES VALIDAS PARA
HIPOTECAS NUEVAS Y SUBROGACION”: SI

“DIFERENCIAL QUE MANTIENE EL BANCO
SI VOLVIERAMOS AL EURO”: EURIBOR + DIFERENCIAL DEL EURO

EURIBOR + DIFERENCIAL (A 3 MESES): 4.5+0.75%
LIBOR+DIFERENCIAL A 1 MES: 0.80+DIFERENCIAL

“¿QUE TIPO DE COMISION COBRAN POR
CAMBIO DE DIVISA? O ¿COMBRAN EL TIPO
CAMBIO VENDEDOR /
CAMBIO COMPRADOR”: 0.2 % MINIMO 1.50€ (+ CAMBIO COMPRADOR VENDEDOR)

“POR LA COMPRA INICIAL O INICIO DE LA
OPERACIÓN ¿QUE COMISION COBRAN?” DE 0 A 0.20 %
**************************************************

BANCO POPULAR ( A PESAR DE QUE EN LA WEB CORPORATIVA TIENEN ESPECIFICAMENTE EL TERMINO HIPOTECA MULTIDIVISA Y ESPECIFICADOS POR COLECTIVOS GRANDES, EN AL SUCURSAL QUE YO HE VISITADO, CONFIRMADO POR TELEFONO, DA IGUAL QUE PERTENEZCAS A UN COLECTIVO GRANDE QUE NO)

IMPORTE A FINANCIAR: 70%
PLAZO DE LA FINANCIACIÓN EN AÑOS: 30
TUTELAJE DE LA OPERACIÓN: SI

COMISION DE APERTURA. 0.70%
COMISION DE CAMBIO MENSUAL: 0.20%
COMISION DE CANCELACION PARCIAL:0%
COMISION DE CANCELACION TOTAL1%
COMISION POR CAMBIO DE DIVISA:0%
COMISION POR CAMBIO DE MONEDA: ?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿

“CONDICIONES VALIDAS PARA
HIPOTECAS NUEVAS Y SUBROGACION”: SI

“DIFERENCIAL QUE MANTIENE EL BANCO
SI VOLVIERAMOS AL EURO”: EURIBOR + 0.45%

EURIBOR + DIFERENCIAL (A 3 MESES)- – – – –
LIBOR+DIFERENCIAL A 1 MES: 0.70%

“¿QUE TIPO DE COMISION COBRAN POR
CAMBIO DE DIVISA? O ¿COMBRAN EL TIPO
CAMBIO VENDEDOR /
CAMBIO COMPRADOR”: 0.2% (MINIMO 1.50€ Y PARA EL CAMBIO COMPRADOR VENDEDOR CREO QUE ADEMAS EL 1%

“POR LA COMPRA INICIAL O INICIO DE LA
OPERACIÓN ¿QUE COMISION COBRAN?” ¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿
****************************

BBK

IMPORTE A FINANCIAR: 70
PLAZO DE LA FINANCIACIÓN EN AÑOS: 30
TUTELAJE DE LA OPERACIÓN: SI

COMISION DE APERTURA: 0.50%
COMISION DE CAMBIO MENSUAL: ¿?¿?¿?¿?¿?¿
COMISION DE CANCELACION PARCIAL: 0%
COMISION DE CANCELACION TOTAL: 1%
COMISION POR CAMBIO DE DIVISA: 0.2 % capital pendiente
COMISION POR CAMBIO DE MONEDA:¿?¿?¿?¿

“CONDICIONES VALIDAS PARA
HIPOTECAS NUEVAS Y SUBROGACION”: SI

“DIFERENCIAL QUE MANTIENE EL BANCO
SI VOLVIERAMOS AL EURO”: EURIBOR + 0.90% (SI HAY VINCULACIÓN HASTA EL 0.35%)

EURIBOR + DIFERENCIAL (A 3 MESES): DEPENDIENDO DE LA VINCULACION
LIBOR+DIFERENCIAL A 1 MES: DEPENDE DE LA VINCULACION

“¿QUE TIPO DE COMISION COBRAN POR
CAMBIO DE DIVISA? O ¿COMBRAN EL TIPO
CAMBIO VENDEDOR /
CAMBIO COMPRADOR”: SOLO APLICAN CAMBIO COMPRADOR VENDEDOR. NO APLICAN COMISION

“POR LA COMPRA INICIAL O INICIO DE LA
OPERACIÓN ¿QUE COMISION COBRAN?”: SOLO APLICAN CAMBIO COMPRADOR VENDEDOR. NO APLICAN COMISION

Se admiten comentario sobre las ofertas. Si alguno estuviera interesado en pasarse por la entidad e intentar mejorarla decírmelo o enviarme un correo al aj.segura@gmail.com.

Salu2 a todos

#128, Angel_ito

24 de agosto de 2007, a las 0:51.

Disculpad las mayúsculas.
Salu2
aj.segura@gmail.com

#129, Angel_ito

24 de agosto de 2007, a las 0:54.

Bueno no se si otro mensaje corto que he enviado ha salido publicado puesto que no lo he visto. Decía:

“Disculpar por las mayúsculas”.
Salu2
aj.segura@gmail.com

#130, cartols

24 de agosto de 2007, a las 9:40.

PAra DOPASS.

Como verías, la semana pasada, puse un post en el foro, solicitando información sobre las condiciones que la KUTXA ha hecho a algunos foreros.
He visto tu diferencial y me parecen unas condiciones muy buenas ¿en que oficina lo has firmado?

Te paso mi email, para que si no te importa, me puedas enviar esas escrituras, me gustaría conocer, que es lo que me voy a encontrar.

amperaje2@hotmail.com

Muchas gracias

#131, José Francisco Martínez Cordero

24 de agosto de 2007, a las 13:08.

Yo estoy interesado en cambiar mi actual hipoteca, donde las condiciones son: EURIBOR+0,40 a una hipoteca multidivisa en yenes japoneses. Para ello además de las condiciones ventajosas de los intereses del capital hipotecado (mucho mejores que las del EURIBOR), hay que encontrar el mejor momento para el cambio de la divisa, que entiendo sería cuanto más apreciado esté el euro frente al yen. No obstante, me gustaría saber de alguien que pueda informame no solo del indice más ventajoso para el cambio y su valor aproximado, sino también entidades financieras físicas o a través de la red para iniciar los trámites del mencionado cambio de Hipoteca. Bankinter me ha ofrecido un interés para el yen japonés de 0,67 + 0,9 (un diferencial alto y que creo puede obtenerse algo más reducido). Gracias por la ayuda prestada.

#132, JoSGo

24 de agosto de 2007, a las 13:10.

Hola a todos,

Creo que ya somos muchos los que tenemos problemas para acceder al “foro”. Cada vez es más complicado cargar la página e inevitablemente en breve comenzaremos a notar esta falta de acceso en el número de posts diarios.

En mi opinión deberíamos redirigir los nuevos posts a un foro como tal, es decir, que esté paginado, permita búsquedas y sobre todo, que el acceso a los últimos mensajes sea casi instantáneo (no como ahora, que en la mayoría de los casos nos podemos ir a preparar un café mientras se carga la página).

¿Qué os parece la idea? ¿Alguien tiene alguna sugerencia?

Un saludo!

#133, Anónimo

24 de agosto de 2007, a las 13:47.

Sabeis si en Barclays se puede cambiar de divisa cualquier día del mes o debe coincidir con el vencimiento de la quota.

Muchas gracias

#134, Manuavila

24 de agosto de 2007, a las 14:27.

Hola a todos:

JoSGO tiene razón. Para paliar algo el problema, yo hago lo siguiente:

En el navegador aparecen en la parte superior izquierda dos estrellas amarillas, una de las cuales tiene un signo “+” verde sobre ella. Ya sabréis que se trata de “Centro de favoritos” y “Agregar a Favoritos”. Pues bien, si estando con la página del foro cargada “clickamos” en “Centro de favoritos” y después en “Fuentes”, aparece la posibilidad de agregar esta fuente (el foro). Si lo hacemos, a partir de ese momento al volver a “Fuentes” se cargan rápidamente los comentarios nuevos (los que aun no has leido desde la última vez que te conectaste). Con esto podemos ver inmediatamente los comentarios nuevos, pero no podemos escribir uno nosotros. Para añadir un comentario nuevo no hay más remedio que cargar como siempre todos los comentarios (o al menos yo no lo se hacer).

Así ganamos algo de velocidad, por lo menos para leer las novedades.

Espero que os sirva.

Saludos

Manuel

#135, JoSGo

24 de agosto de 2007, a las 15:17.

Ok Manuavila, thanks. ;-)

#136, lucas

24 de agosto de 2007, a las 20:06.

hola a todos, un nuevo hipotecado con vosotos…. llevo desde mayo con un HMD..Tenía un prestamo de 240 mil€ con barclays…y despues de dos años con ellos ,mi hermano que tiene unaHMD, me dijo que lo mirara… en barclays no me han querido hacer la HMD.. dicen qeu solo a los ldel sepla…. jajaa.. en fin.. os comento desde vitoria…me marché al bankinter y la verdad es que estoy contento aunque .. al loro de estas fluctuaciones de todo…lo referente al yen….
con el euribr pagaba ahora 1200€…encambio con la multidivisa ando pagando…749€…creo que es una diferencia mas que razonable.
por cancelar mi hipoteca con barclays y abrirla con bankinter me supuso unos 4500€… ..gracias por tan sabosa página

#137, Román

25 de agosto de 2007, a las 9:58.

perdonad mi ignorancia, hace poco que he oido hablar de este producto y os he leido y me gustaria saber si estoy entendiendo.
En yenes, sería interesante para entrar (pedir hipoteca) que este por ejemplo en 150, si luego va hacia 170 mi deuda se vera reducida en euros, y si vuelve despues hacia 140 será malo para mi?
Es esto correcto.
Muchas gracias y perdonad de nuevo

#138, Román

25 de agosto de 2007, a las 10:22.

Perdonad ignorancia, tras leer me gustaría saber si he entendido.
Sería interesante entrar en este mercado (pedir hipoteca) cuando yen vale por ejemplo 150 y que despues suba a 170 con lo que asi nuestra deuda en euros es menor? y si vuelve hacia 140 peor para nostros?
Es así?
Muchas gracias y disculpad

#139, lilian

25 de agosto de 2007, a las 13:00.

Hola a todos, que tal el fin de semana?
yo firme ayer mi HMD, al final el cambio me salio a 158,37.
Que pensais del mismo, es bueno relativamente ?
Que pensais acerca de los tipos en Japon, este mes no los han subido, creeis que lo haran en un futuro no muy lejano?
Gracias

#140, donald trump

26 de agosto de 2007, a las 6:54.

SUERTE
Os quiero desear suerte, porque la vais a necesitar.
No me gustan la HMD por los siguientes motivos:
• El mercado de divisas no lo entiende NADIE. Bueno quizás George Soros o también tuvo mucha suerte. Es mucho más difícil que el bursátil y está lleno de hedge funds ágiles y con colmillos afilados. Hasta Warren Buffett palmó dinero en 2005 cubriéndose contra la caída del dólar.
• La idea está basada en el “carry trade”, una estrategia bastante peligrosa, utilizada por especuladores que se mueven a cortísimo plazo.
• En realidad nadie que se ha comprado su vivienda en euros necesita endeudarse en otra moneda. De hecho, las multinacionales se suelen endeudar en la misma moneda en la que han hecho la inversión, para que esté matcheado.
• Cito una información de Dresdner (si ya sé que siempre son bastante pesimista, empezando por James Montier):
“Si el yen empieza a apreciarse, entonces el carry trade se desinflará muy rápidamente. Todo el mundo se precipitará hacia la salida, pero sólo algunos podrán llegar a ella’, añade John Shepperd, economista de Dresdner Kleinwort, según el cual el yen podría perfectamente ganar un 5% en algunas horas el día en que estalle el pánico.
Según Markus Krygier, otro economista de Dresdner Kleinwort, la actual situación se parece a la de 1998. Entonces, un yen muy débil se apreció bruscamente en un 20% en tres días, ya que la crisis financiera rusa y la perspectiva de alzas de tipos en Japón provocó un desenfrenado desmantelamiento de los ‘carry trades’”
Los que estais atentos a la prensa, ya sabeis como ha subido la volatilidad estos días y sus efectos sobre el “carry trade”. Vale, igual dura hasta el verano que viene, pero no creo que dure 10 años, hasta que hayas amortizado una parte importante del principal.
• Detrás de todo está la necesidad de correr un riesgo adicional porque no se puede pagar la cuota en euros, ya que los pisos están sobrevalorados (cuánto es otra discusión). Es decir, sobre el riesgo de comprar un piso a crédito, que podría perder valor, ponemos otro de riesgo de moneda. Es de locos. Es jugársela a rojo o negro.
• Por lo menos espero que podáis tener asesoramiento lo más profesionalizado posible sobre la evolución de las divisas (JPY o CHF), porque intentar hacerlo individualmente en plan autodidáctico es casi imposible.
SUERTE.

#141, donald trump

26 de agosto de 2007, a las 7:02.

Se me olvidaba, mi enhorabuena al blog por el éxito de este hilo.
Casi 2000 mensajes en 15 meses!
Espero que sirvan para que muchos no vayan al banco
como ovejitas al matadero.

#142, JB

26 de agosto de 2007, a las 9:31.

Hola Donald,

Aunque evidentemente respeto tu opinión, no estoy deacuerdo con ella.
Efectivamente una HMD es un producto financiero con riesgo, pero en general la vida, y concretamente, los temas financieras están más o menos sujetos a riesgos.
Puedes perder el puesto de trabajo (tu,tu pareja o los dos), el euribor puede ponerse cerca del 6% (hay gente que hizo hipotecas cuando estaba al 2%), la casa puede perder valor (de hecho esto es muy posible), etc, etc…

En el caso de la multidivisa, hay un riesgo adicional a todos los anteriores, y es la fluctuación de la divisa, pero como ya he mencionado ateriormente creo que este producto es es para alguien que pueda pagar las cuotas en euros.
En mi caso concreto, en euros pagaría unos 1000 €/mes, que es una cuota que puedo asumir (de hecho empiezo mi hipoteca en €) y actualmente en yenes pagaria unos 650 €. Para tener que pagar la misma cuota el yen tendría que ponerse entorno a 110, lo cual veo bastante improbable, aún así, pagaría lo mismo que en euros (si para entonces el euribor no estuviese sobre el 6, porque en este caso seguiría pagando menos), y como en la vida todo lo que sube baja, esta situación duraría unos meses o tal vez 1 o 2 años, finalmente el yen volvería a bajar consiguiendo la esperada rentabilidad de la operación.

Para jugar, lo importante es estar cubierto, si no lo puedes perder todo. En bolsa si no tienes prisa es muy dificil perder, ya que históricamente y a largo plazo la bolsa siempre sube (exceptuando casos muy concretos p.ej el de Terra Networks). Lo mismo pasa en HMD, lo importante es entrar en un buen momento, a ser posible en una moneda estable p.ej. CHF y tener colchón para los malos momentos.

Saludos,

J.B.

#143, maria

26 de agosto de 2007, a las 12:59.

Hola Donald,

Al igual que JB estoy en desacuerdo con tu opinion y la de mucha gente de bancos que directamente sin conocer los pros y los contras ya dictaminan que es un suicidio. Yo opino que cada uno tiene un punto de vista diferente de las cosas y en el supuesto riesgo de estas hipotecas sucede lo mismo. Evidentemente este producto a un amigo no se lo aconsejo pero tampoco le digo que no se lo haga. Lo que tiene que hacer es estudiar bien como es y en funcion de ello realizarla o no.
Yo me la estudie, vi un posible escenario negativo e hice cuentas, y me salian de sobras. Y contrate una. Eso si, entre sabiendo que salvo que no haya forma humana de pagar una mensualidad de 1500€ no me cambio de yenes ni de coña (salvo que el cambio se ponga en 250 €/yen). Para esos 1500 tendria que ponerse en 80€/yenes el cambio. Inviable este escenario salvo una hecatombe a nivel mundial y que no afectara a Japon. Es como pensar que tienes la hipoteca en € al 3% como hace un par de años y decir que es muy arriesgada porque se pondra a un 10% o mas como hace años. Yo ahora pago 730€ por los 1175€ con la hipoteca normal. Anda que no tengo colchon ahi para regular si pasara algo malo. Ojala hubiera contratado la HMD a 120€/yenes pero en este momento eso es soñar.
Y ojo que los 1175€ tambien los puedo pagar. Y algo que nadie plantea (los reacios), los cambios en las divisas son mas peligrosos durante estos 6 o7 años (principio de hipoteca), posteriormente con la subida (lenta) de los sueldos no afectara tanto.

saludos,

Oscar

#144, JOSE08100

26 de agosto de 2007, a las 19:13.

Yo sigo diciendo que si entras cuando el yen este lo más valorado posible, poco tienes que temer. Desde que el euro salió a la calle no ha hecho más que devaluarse. No veo que baje a los 90 yenes/euro del año 2000. Cuando entro el euro estaba en 117, y desde entonces solo ha hecho que bajar.
Desde 2002 la mayor pasrte del tiempo ha estado entre 130 y 140.
¿será ese su nivel “natural” una vez nosotros con el euro?
Recuerdo que cuando era niño un franco valía 14 pesetas y estuvo así mucho tiempo, mucho, ¡hasta lo ponía en los libros de texto!
Se que no son razones muy “economicas” lo que digo, pero “economicamente hablando” se habla de tendencia, bueno la tendencia del cambio euro/yen en 3 años largos sobre apenas 7 ha sido esa que digo entre 130 y 140.
En fin.

#145, JOSE08100

26 de agosto de 2007, a las 19:15.

Yo sigo diciendo que si entras cuando el yen este lo más valorado posible, poco tienes que temer. Desde que el euro salió a la calle no ha hecho más que devaluarse. No veo que baje a los 90 yenes/euro del año 2000. Cuando entro el euro estaba en 117, y desde entonces solo ha hecho que bajar.
Desde 2002 la mayor pasrte del tiempo ha estado entre 130 y 140.
¿será ese su nivel “natural” una vez nosotros con el euro?
Recuerdo que cuando era niño un franco valía 14 pesetas y estuvo así mucho tiempo, mucho, ¡hasta lo ponía en los libros de texto!
Se que no son razones muy “economicas” lo que digo, pero “economicamente hablando” se habla de tendencia, bueno la tendencia del cambio euro/yen en 3 años largos sobre apenas 6 ha sido esa que digo entre 130 y 140.
En fin.

#146, JOSE08100

26 de agosto de 2007, a las 19:22.

queria decir sobre apenas 6 años, en realidad, desde enero 2002 a nuestros días, agosto 2007: 5 años y 8 meses.
Y olvidé insertar el link de los tipos de cambio del la entrada del euro a que me referia:
http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_cambios-cen.php

#147, JOSE08100

26 de agosto de 2007, a las 19:29.

Perdón queira decir en apenas 6 años desde enreo 2002 a agosto 2007: 5 años y 8 meses, en realidad.
y olvidé añadir el para ver eltipo de cambio de eso años que decía:
http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_cambios-cen.php
saludos

#148, DrLecter

26 de agosto de 2007, a las 21:25.

Tengo aprobada una hipoteca como dije antes de EURIBOR + 0,49 con vinculacion de nomina y seguro del hogar en CAJAMAR. Aun no he firmado y me saldría por 870 euros mas menos a 40 años.
Con el simulador de ABANFIN de HMD pongo como interes del LIBOR el 1,15% y como interes a aplicar sobre la moneda 0,90% tb, para simular el YEN, incluso lo hago al 2% y como moneda he puesto que compro el YEN a 160. Luego tb pongo para la simulacion que el YEN puede fluctuar entre 90 (que me baje a 90 casi imposible) y 180 (buen escenario). Pues bien me sale que si se pone a 90 se me pone la hipoteca a 950 euros mas o menos. Es decir que en un escenario muy jodido aun asi tampoco seria una catastrofe.
Creo que o el simulador no simula bien o no veo riesgo por ningun lado. El riesgo seria que el LIBOR se pusiera al 5% y el yen a 90 pero no se yo , si pasara eso aun tendria tiempo de cambiar. ME EQUIVOCO?????? UN SALUDO Y GRACIAS

#149, donald trump

26 de agosto de 2007, a las 22:36.

En referencia a los comentarios anteriores:

• para tener un techo la gente se mete en unas operaciones que no entiende.
• En otros países, la gente alquila (porque no tiene estabilidad o piensa que están sobrevalorados) o compra endeudándose a un plazo medio (15-20 años), a tipo fijo.
• Aquí somos más chulos que nadie y compramos pisos sobrevalorados (pánico comprador, que se acaban!), a tipo variable y en una moneda distinta a la del activo, como si tuviésemos idea. No creo que sea consciente de lo que está haciendo ni el 5% de los que tienen HMD.
• Sólo si vas bastante sobrado puedes asumir los riesgo que conlleva, como si te lo juegas a rojo o negro. La diferencia con la inversión en bolsa es que en bolsa, en general, la gente no va apalancada (con dinero de otro).
• Después de alguna reunión del G-7 alguno se va a llevar una sorpresa de que suben los tipos del yen y se aprecia la moneda rápidamente. “Double whammy” para tu hipoteca.

#150, DrLecter

26 de agosto de 2007, a las 23:59.

Hola, actualmente tengo concedida una hipoteca con Cajamar por EURIBOR+0,49 con vinculacion de nomina y seguro del hogar, por 175000 euros siendo una cuota de 860 euros mas o menos a dia de hoy a 40 tacos.
Con el simulador de ABANFIN veo q poniendo como moneda el YEN, de interes el LIBOR actual + 0,90 y poniendo q compro a 160, ademas de una simulacion para una variación de q se ponga a 90 (caso muy extraño pero se podria dar) y que se ponga a 180 (tb puede llegar el caso). Pues en el caso de que se me pusiera a 90 pagaria 950 euros algo que no es catastrofico. O EL SIMULADOR ESTA MAL o no encuentro las contras de la HMD Ya que para palmar de verdad tendria q subir mucho el libor y la moneda en 90 pero cuando se daria eso? es decir que en un plazo largo y pudiendo cambiarme antes. Sin contar que la simulacion es a 30 años. ME EQUIVOCO EN ALGO=???????

#151, rentrée

27 de agosto de 2007, a las 4:33.

Japanese could take time to give up on yen shorting
AFP, TOKYO
Monday, Aug 27, 2007, Page 10
“Mrs Watanabe,” the metaphorical Japanese housewife and new queen of global currency markets, may have suffered big losses in the recent credit turmoil, but she hasn’t stopped selling the yen just yet.
The sharp appreciation of the yen earlier this month prompted many observers to herald the demise of carry trades, which have exploded in popularity among Japanese betting billions on their own currency falling.
“I think the yen carry trade is pretty much over,” Mark Cutis, chief investment officer at Japan’s Shinsei Bank, told reporters.
“These are trades that everybody knew in our business were going to come unstuck at some point. And they just did,” he said.
The yen carry trade has paid off handsomely in recent years for many Japanese — from housewives to businessmen and even grey-haired pensioners — resulting in a boom in foreign exchange margin trading.
By selling low-yielding currencies such as the yen and buying high-return currencies such as the Australian and New Zealand dollars, they were able to make hefty profits to supplement their meagre bank account returns.
However, they can also be left with much bigger losses than their deposits, which appears to have been the case for many this month.
But so far reports of the death of carry trade appear to be premature, said James Gow, managing director of margin trading firm FXOnline Japan.
“Our Japanese customers are still shorting [selling] the yen,” he said.
More than two-thirds of them in fact.
“We find that customers tend to stick to their guns. Particularly because the yen had such a long period of weakening over 18 months or two years,” he said.
High-yielding currencies such as the British pound and the Australian and New Zealand dollars rebounded against the yen last week as investors regained some of their appetite for risk.
The renewed selling of the yen came despite the fact that many Japanese engaged in this high-risk pursuit appear to have been badly hit in the recent market turmoil caused by fears of a credit crunch.
“There must be people who made huge losses and it wouldn’t be a surprise if their loss was larger than the amount they had invested,” said Masaaki Saito, deputy general manager of online forex trading firm Gaitame.com.
The problem is that amid high volatility, “carry trade doesn’t work,” JP Morgan currency strategist Tohru Sasaki said.
“Profit from the carry trade is actually really small if markets are very volatile,” he said.
Yen short, or sell, positions through margin trading stood at ¥7 trillion [US$60.2 billion] just before “the collapse of the yen carry trade,” he said.
Then, as global share prices tumbled and the dollar fell from ¥118 to below ¥112, Japanese retail investors bought back ¥3.8 trillion in just one week — more than the value of Japan’s second-quarter trade surplus, he said.

#152, JOSE08100

27 de agosto de 2007, a las 9:48.

Hola rentrée,
mi inglés no es tan bueno. No estoy seguro de entender bien todo ese texto, más con toda la terminogía económica propia.
Por qué no nos haces a little resume in more simple words pa que lo podamos entender todos mejor, please.

Seguro no re lleva demasiado trabajo. Gracias, compañero

#153, RosaNa

27 de agosto de 2007, a las 11:51.

Para Willy, o quien pueda resolverme esta duda,

Me han ofrecido en el B.Popular unas condiciones parecidas a las de Alfonso “el espía”, así que he releído todo lo que habéis comentado sobre este banco.
Me queda claro que tengo que estar “al loro” con el cálculo de la cuota mensual, que el fixing es variable pero que siempre cuadra al 2%, pero como aun no me han mandado copia de la minuta, quería saber si, en la tuya aparecen las cláusulas abusivas de la cesión y el art. 149, del aumento de la deuda y del apoderamiento, que cité en #1916 (y que por cierto son de Caixa Catalunya, así que ojito los que estéis en negociaciones con ellos).
Mi correo es nohay_manera@hotmail.com
Mil gracias y saludos a todos
Rosa

#154, JoSGo

27 de agosto de 2007, a las 12:21.

Buenos días a todos,

Román, estás en lo cierto, a la hora de firmar una hipoteca multidivisa lo que te interesa es que el par EUR/JPY esté lo más bajo posible porque de esta forma tu deuda incial en yenes será menor (por cada euro te darán menos yenes y eso provocará una deuda inicial menor en el primer cambio EUR-divisa).

Por otra parte, si el par EUR/JPY baja en relación a cuando firmaste la hipoteca “virtualmente” estarás perdiendo dinero porque tu deuda en euros (ojo, ¡sólo si cambiases a euros!) sería mayor. Además, en este caso tu mensualidad también sería mayor ya que para pagar la misma cuota en yenes necesitarías aportar más euros. Lógicamente, si el par EUR/JPY subiese con respecto al valor que tenía en la fecha de firma de la hipoteca estarías “virtualmente” ganando dinero, pues tu deuda en euros (siempre si hicieses el cambio) sería menor y, además, tendrías una cuota mensual menor al tener que pagar menos euros para cubrir los yenes de la mensualidad.

De todas formas, y a la vista de la duda que planteas, mi humilde consejo es que si realmente estás interesado en este tipo de hipotecas te leas todos los mensajes del foro. De esta forma afianzarás conocimientos y aprenderás todos los riesgos que conlleva el producto y los cambios de divisa (muy peligrosos si no se hacen en el momento y la moneda apropiada). Creo que esta es la mejor forma para que puedas evaluar si en tu situación económico-familiar te compensa el riesgo. De todas formas no olvides que también existen otras monedas que aunque sean menos “golosas” que el Yen, también suponen un ahorro con respecto al euro y son menos peligrosas (por ejemplo el franco suizo).

Espero haberte ayudado a aclararte un poco.

Un saludo.

P.D: Tiempo real EUR/JPY a 158.91 (y subiendo…)

#155, Willy

27 de agosto de 2007, a las 13:58.

Hola RosaNa,
lo del art.149 no se si lo pone pero vamos da lo mismo.
Este artículo viene a decir que tu les debes la pasta a ellos pero que ellos pueden vender tu deuda a quien quieran (eso es lo que han hecho los yankis con las hipotecas supreme).
Que más te da deber a pepe o a juan. Este caso siempre se contempla cuando un banco quiebra, todos los deudores del banco que quiebra pasan a ser deudores de la entidad que lo compra.
¿O pensabas que si debías pasta a un banco y este quebraba quedabas libre de la deuda?
Sobre el tema de que la moneda se aprecie, en el popular es del 10% del importe solicitado, no tiene nada que ver el inmueble.
Tu puede comprar una casa de 200.000 € y pedir sólo 50.000 €, es sobre los 50.000 € sobre los se aplica el tema.
El periodo que tienes para subsanarlo, si ellos lo reclaman es de 30 días, por tanto con que un sólo día el yen se devalúe lo justo para que tu deuda sea 1 céntimo de € menos del 10%, tendría automáticamente otros 30 días.

#156, RosaNa

27 de agosto de 2007, a las 15:13.

Gracias Willy
Yo no termino de ver tan claro lo de rechazar los derechos que vienen en el art. 149:
“El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro.
El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo.
El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.”

Según yo entiendo esto garantiza que en caso de cesión las condiciones que firmaste son las que prevalecen, al renunciar a este derecho ya no hay garantía de que se mantengan. si no,¿por qué meter una cláusula explicita de renuncia?
Como no soy entendida en leyes es posible que mi interpretación sea errónea, pero es que tengo la máxima de desconfiar de quien me pide la renuncia a mis derechos. En cualquier caso consultaré con un amigo abogado, a ver qué me cuenta y salimos de dudas.
Saludos
Rosa

#157, Clemente

27 de agosto de 2007, a las 15:14.

¡¡¡ Virgen Santa !!!!!Casi 2000 mensajes….pensaba leerme todos y estoy en ello… pero necito un empujon en breve por que tengo que decidir la financiación YA para escriturar. Y la pregunta?….La de todos o casi todos ¿es interesante solicitar una HMD? y ¿que entidad es la “mejor”? luego me empollare los mensajes y me estudiare los por menores y demás informaciones necesarias para apechugar con una HMD pero ahora necesitaria una ayudita.
Muchas Gracias

#158, clopez

27 de agosto de 2007, a las 16:41.

IMPORTANTE!
Dado lo largo e inmanejable que se ha hecho este hilo, continuamos aquí:

http://www.euribor.com.es/2007/08/27/continuacion-del-hilo-sobre-la-hipoteca-multidivisa/