La hipoteca es una carga económica que te acompañará durante media vida y conviene estar muy informado sobre este producto financiero bastante complejo. Aquí tienes una guía de hipotecas con las respuestas a las preguntas más comunes.
La crisis sanitaria y económica derivada de la pandemia del coronavirus ha marcado un antes y un después en el sector inmobiliario. Como era previsible, desde marzo de 2020 se ha experimentado un descenso en las compraventas de inmuebles. Sin embargo, de cara a 2021 se prevé un despegue lento, pero más optimista, sobre todo a partir del segundo semestre, alcanzando el medio millón de ventas en el mercado de las transacciones al cierre de año, según las previsiones de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).
Debido al aumento del paro, el endeudamiento de las familias y la retracción del consumo, la demanda ha bajado considerablemente, lo cual ha repercutido en la evolución de los precios de alquiler y compra. En este sentido, según el último estudio de percepciones de los agentes inmobiliarios de FAI sobre la evolución de precios de la vivienda en 2021, se esperan reajustes con tendencia a la baja en algunas zonas, pero que en todo caso no serán superiores al 9% ni igual en todos los territorios. De la misma forma, y a raíz del mismo estudio, desde FAI, contemplan, en parecidos términos porcentuales (9%), escenarios de crecimiento de los precios en determinados territorios y ubicaciones donde haya más demanda.
José María Alfaro, Coordinador General de la federación, añade que “respecto al comportamiento de los precios del alquiler, el escenario es más complejo y dependerá de la coyuntura económica a corto plazo”.
“En este sentido, las principales ciudades y centros productivos están experimentando un descenso superior al 10%-15% en la demanda de reposición actual. El motivo principal de esta bajada es el cambio de tendencias a la hora de buscar propiedades, derivado del aumento del teletrabajo y la inestabilidad laboral de muchos inquilinos. No obstante, hay que tener en cuenta que también se estiman subidas moderadas puntuales, alrededor del 8-10%, en aquellas propiedades ubicadas en las periferias de los principales centros urbanos que cuentan con terraza o jardín”, explica Alfaro.
En este contexto, las entidades financieras tendrán un papel importante en sustentar la demanda que necesita financiación y que ronda un 50% del total de las transacciones. Las previsiones son de que los tipos de interés permanecerán bajos, lo que permitirá seguir accediendo a financiaciones a costes razonables. “El 2020 ha sido un año complicado en muchos sectores, pero en el hipotecario podríamos decir que ha sido de los mejores para los consumidores. El Euríbor en mínimos históricos y un mercado inmobiliario con ajustes en los precios han provocado que la población haya optado por financiar en lugar de comprar con sus propios fondos”, indica Silvia Escámez, cofundadora y directora de Prohipotecas, plataforma de scoring hipotecario online diseñada especialmente para profesionales del sector inmobiliario.
Los efectos de la pandemia en el sector hipotecario
Pese a la crisis, el año pasado se formalizaron 333.721 hipotecas de vivienda frente a las 361.291 hipotecas de 2019, ya que, a partir del último trimestre, el mercado comenzó a recuperarse significativamente. En este sentido se espera que el 2021 sea más estable, pues la vivienda continúa siendo una prioridad en estos momentos.
Las hipotecas digitales se han consolidado y cada vez son más las personas que optan por este tipo de servicio para ahorrar tiempo y dinero. El tipo de cliente actual es mucho más experto e intenta poder realizar cualquier tipo de trámite sin salir de casa, no sólo como una medida de seguridad, sino también por la comodidad que presenta. Escámez hace hincapié en que, “las hipotecas online ofrecen mayor transparencia, precios más bajos, menos vinculación a otros productos, más ofertas y oportunidades de negociación y la conveniencia de poder completar el proceso desde cualquier lugar y en cualquier momento”.
Previsiones del sector hipotecario 2021
En 2020, a causa del impacto de la crisis de la COVID-19, el Euríbor cerró con mínimos históricos de -0,496%, duplicando de esta manera el valor negativo de 2019, que estaba situado en -0,261%. De cara a 2021, se prevé que se mantenga en negativo. En el mes de enero cerró en -0,505%.
“Llevamos ya 5 años con un Euríbor negativo y parece que continuará así durante este año. Además, es difícil que el índice caiga por debajo de ese 0,5%, ya que los bancos estarían penalizados por sus reservas”, destaca Escámez. Asimismo, el Banco Central Europeo (BCE), pendiente de la evolución de la pandemia y la efectividad de las vacunas, no planea subir los tipos de interés hasta el segundo semestre del año.
Por otro lado, los expertos aseguran que este será un año muy favorable para las subrogaciones de hipotecas, pues las ofertas son las más interesantes desde hace años. En el 2020 ya se registró un incremento del 15% en este tipo de transacciones.
Tendencias y nuevos retos del mercado inmobiliario
En lo que respecta al sector inmobiliario, a raíz de la pandemia las familias se han visto obligadas a pasar mucho más tiempo del habitual en casa, conciliando vida personal y laboral en un mismo espacio. Esta situación ha dejado en evidencia las carencias de muchos inmuebles. Por ello, las preferencias y necesidades de compra que había hasta el momento han cambiado. “El factor localización a la hora de tomar la decisión de compra ha bajado en importancia frente a factores como el tamaño, la luminosidad o la terraza, lo que ha motivado que una parte de la demanda se haya desplazado a áreas más periféricas de los centros urbanos principales, en las que hay una buena conexión vía ferroviaria o por carretera”, indica Alfaro.
En este contexto, las viviendas de segunda mano serán las que sufrirán de cerca el cambio de la demanda, que cada vez va más orientado a viviendas sostenibles, accesible y eficientes energéticamente. El Coordinador General de FAI explica que, según uno de los últimos estudios de FAI, “la media de edad del parque de vivienda usada es de 40,1 años y las principales deficiencias que presentan los inmuebles o edificios, por este orden, son: sin ascensor, poco espacio exterior, ausencia de rampas y falta de aislamiento térmico”.
El futuro de la concesión de créditos y financiación bancaria
Ante el panorama actual, la limitación del crédito bancario es evidente en algunos de los sectores directamente afectados por la crisis. Sin embargo, las entidades bancarias continúan apostando por la hipoteca como uno de los principales productos de captación de clientes, a pesar de tener que cobrar más comisiones para compensar las pérdidas que enfrentan con tasas de interés tan bajas y la morosidad.
Por otro lado, sigue aumentando el número de hipotecas a tipo fijo. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 48% de las hipotecas se formalizaron a tipo fijo en 2020, frente al 42% en 2019 y al 39% en 2018. “Creemos que, pese a que el Euríbor se mantendrá en mínimos históricos durante este año, las condiciones de las hipotecas tendrán que ajustarse al alza para compensar el detrimento de negocio y las pérdidas que suponen para la banca la dotación de la morosidad”, finaliza Escámez.
