El mercado inmobiliario en España lleva años arrastrando una anomalía silenciosa que nada tiene que ver con la locura hipotecaria que estalló en 2008. Aunque la frustración social ante la dificultad para comprar o alquilar un piso recuerda a los peores años de la burbuja, los motores de la crisis actual son radicalmente distintos. Ya no nos enfrentamos a una montaña de crédito fácil que financia promociones fantasmas en mitad de la nada, sino a un cuello de botella físico: simplemente no se construye suficiente suelo donde la gente realmente necesita vivir.
Durante la última década la creación de nuevos hogares en España ha caminado a un ritmo muy superior al de la entrega de viviendas nuevas. Este desfase estructural ha convertido el acceso a la vivienda en el principal factor de estrangulamiento de la economía nacional, afectando directamente a la movilidad de los trabajadores, la natalidad y la desigualdad entre generaciones.
Un desfase de diez años entre la demografía y el cemento
El origen del problema actual reside en una brecha que se ha ido ensanchando año tras año desde la anterior crisis financiera. Tras el desplome del sector en 2008, la actividad constructora se congeló. Mientras la población seguía creciendo y demandando nuevos espacios, la producción de obra nueva se estabilizó en mínimos históricos.
Esta falta de oferta ha dejado de ser un problema exclusivo de los centros urbanos de Madrid o Barcelona. La presión de la demanda, al no encontrar salida, se ha desplazado en círculos concéntricos hacia los municipios de las áreas metropolitanas y ha terminado por contagiar a ciudades medianas que antes se consideraban asequibles. El resultado es una brecha persistente donde el coste del alquiler sube de manera sistemática muy por encima de los salarios de los jóvenes y de las familias de ingresos medios.
El peligro de aplicar recetas viejas a problemas nuevos
Tratar de frenar la escalada de precios con las mismas herramientas analíticas de hace quince años está llevando a la aplicación de políticas ineficaces. En el ciclo anterior el problema era financiero y de exceso de oferta alimentada por un crédito descontrolado. Hoy nos encontramos ante una escasez de oferta frente a una demanda que no deja de crecer.
Cuando los gobiernos intentan atajar esta situación mediante subsidios directos a la compra, desgravaciones fiscales o topes estrictos a los precios del alquiler, el efecto a medio plazo suele ser el contrario al deseado. Estas medidas estimulan aún más la demanda o reducen el parque de viviendas disponible, encareciendo los precios y perjudicando precisamente a los colectivos más vulnerables que se pretendía proteger.
Para equilibrar la situación los expertos apuntan a la necesidad de reformas de calado en la planificación urbanística. Esto implica agilizar la liberación de suelo finalista y alinear los incentivos de los ayuntamientos para que la tramitación de licencias deje de ser un proceso eterno que encarece el producto final antes de poner la primera piedra.
La banca ya no es el talón de Aquiles
La buena noticia dentro de este complejo escenario es el saneamiento del sistema financiero español. La exposición de los bancos al sector inmobiliario se encuentra en niveles de seguridad muy alejados de los de 2008. Antes del estallido de la burbuja el crédito vinculado al ladrillo representaba más del 60% del total de la financiación al sector privado en España. Actualmente esa cifra se ha reducido a la mitad, situándose en el 31,3%.
Esta cartera de crédito actual está mucho más equilibrada, cuenta con perfiles de riesgo más analizados y se apoya en una banca con niveles de solvencia robustos. Aunque la crisis de acceso a la vivienda es profunda y genera una exclusión social evidente, el riesgo de que este problema desemboque en una crisis bancaria sistémica como la de hace tres lustros es extremadamente bajo. El problema hoy no está en los balances de las entidades financieras, sino en la rigidez de las políticas de suelo y en la incapacidad para generar un parque de vivienda asequible a la velocidad que demanda la sociedad.